焦 莉

吉首大學(xué)，湖南 吉首 416000

一、居住權(quán)制度的基本理論

（一）居住權(quán)的概念

關(guān)于居住權(quán)的概念，不同的部門法，解釋會出現(xiàn)差異。首先，民法中的居住權(quán)主要是從維護(hù)人類的基本生存尊嚴(yán)和維持基本的居住安全出發(fā)，強(qiáng)調(diào)的是人之所以為人，基本的居住保障是必不可少的，我們有選擇去哪居住的自由，并且不會受到他人的干涉。我國《憲法》中也對人權(quán)做出了明確的規(guī)定，這充分說明了人權(quán)對于人民的重要性。其次，社會保障法中的居住權(quán)強(qiáng)調(diào)的是人類有基本的要求適當(dāng)住所的權(quán)利，同時，從維護(hù)弱勢群體利益方面，政府有義務(wù)給一些居民提供適當(dāng)?shù)淖∷?，以便滿足群眾對住房的基本要求。最后，在物權(quán)中，居住權(quán)屬于用益物權(quán)的一種，用益物權(quán)是物權(quán)人對他人所有之物享有的占有、使用、收益的權(quán)利。那么，居住權(quán)是居住權(quán)人對他人所有的房屋享有占有、使用的物權(quán)。[1]

（二）居住權(quán)的特征

居住權(quán)具有以下特征：1．居住權(quán)是一種用益物權(quán)，屬于法定物權(quán)。2．僅有兩種方式可以設(shè)立居住權(quán)：（1）合同約定：房屋所有人與居住權(quán)人以契約的方式約定設(shè)立；（2）遺囑：房屋所有人單方便可設(shè)立；3．居住權(quán)權(quán)能：僅限占有、使用，不包括收益和處分；4．標(biāo)的物的限制：設(shè)立居住權(quán)的標(biāo)的物僅限于住宅，非住宅不能設(shè)定居住權(quán)；5．目的的正當(dāng)性：居住權(quán)設(shè)立的目的僅限于滿足居住權(quán)人的基本住房需要。

（三）居住權(quán)的主體

《民法典》中只明確了居住權(quán)的主體是“居住權(quán)人”，并沒有進(jìn)一步細(xì)化居住權(quán)的主體，也沒有釋明是自然人，法人還是非法人組織。本文支持的觀點(diǎn)認(rèn)為居住權(quán)的主體包括自然人，自然人是居住權(quán)的第一主體，但是法人以及非法人組織也是必不可少的居住權(quán)主體。面對當(dāng)今人們對住房的多樣化需求，投資性的房屋隨處可見,法人和非法人組織同樣在其中起到不可或缺的作用。所以，居住權(quán)主體范圍將法人與非法人組織涵蓋在內(nèi)，可以為今后的發(fā)展和完善提供良好的條件。

（四）居住權(quán)的客體

“他人的住宅”，這是《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的客體描述。法律自然沒有必要為所有者建立居住權(quán)，法律規(guī)定“他人的”是準(zhǔn)確的。由于房屋的某一個房間在空間上是獨(dú)立的，可以明確區(qū)分，可以獨(dú)占使用，可獨(dú)立成為居住權(quán)的客體。因此僅僅將房屋的范圍限定為他人的房屋是不符合實(shí)際發(fā)展的，行使居住權(quán)還包括對住房相關(guān)設(shè)施等享有權(quán)利。在房屋廣義范圍內(nèi)，包括基本的房屋，通常還包括公用設(shè)施等附屬設(shè)施。因此，將其客體解釋為“他人部分或全部房屋及其相關(guān)設(shè)施”更符合社會的實(shí)際情況，另外法條中還規(guī)定“滿足生活和居住的需要”。[2]然而，為了“滿足生活以及居住需要”這并不是居住權(quán)設(shè)立的全部目的，我認(rèn)為應(yīng)該改為“滿足生活和居住等需要”更為合適。

（五）居住權(quán)的設(shè)立

《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同”[3]。第三百七十一條規(guī)定居住權(quán)以遺囑的方式設(shè)立，當(dāng)事人之間可以協(xié)商選擇以設(shè)立居住權(quán)。目前《民法典》通過不同的法條規(guī)定了這兩種居住權(quán)的設(shè)立方式。在法條中還規(guī)定了居住權(quán)合同，并指出居住權(quán)合同具有以下特征：1．要式合同，設(shè)立居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。2．規(guī)定了如下一般條款：（1）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的條件和要求；（4）居住權(quán)期限；（5）解決爭議的方法。對合同內(nèi)容進(jìn)行具體詳細(xì)的直接指引，當(dāng)發(fā)生爭議時可以直接引用。[4]

設(shè)立居住權(quán)還需注意，設(shè)立居住權(quán)采用的是登記對抗主義，能夠幫助權(quán)利人更加規(guī)范地設(shè)立權(quán)利，更具有可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的優(yōu)勢。無償設(shè)立的居住權(quán)是原則，有償設(shè)立是例外。設(shè)立居住權(quán)采用的是登記對抗主義，登記生效主義更具有可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的優(yōu)勢。房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人是不同的，當(dāng)所有權(quán)人因?yàn)槟撤N原因發(fā)生變化時，采用了登記生效主義就賦予了居住權(quán)對抗第三人的效力。與此同時，設(shè)立居住權(quán)的方式還有一種是設(shè)立遺囑。因?yàn)榉芍袑τ谶z囑另有規(guī)定，所以說對于遺囑這種設(shè)立方式，登記生效主義是不適用的。

（六）居住權(quán)的消滅

由《民法典》第三百七十條的規(guī)定可知，居住權(quán)消滅的兩大原因，一是居住權(quán)的期限屆滿；二是權(quán)利人死亡，“當(dāng)事人另有約定的除外”這一限制性條款不復(fù)存在[5]，可以將權(quán)利人的死亡視為一種對期限的限制。當(dāng)事人可以通過合同或者遺囑對居住權(quán)的期限進(jìn)行約定，一旦約定的期限屆滿了，權(quán)利即消滅所以，法律規(guī)定和合同約定的方式都是可行的。但是，上面所論及的兩個原因僅僅是居住權(quán)消滅的部分原因，導(dǎo)致居住權(quán)消滅還有可能是以下原因：一是權(quán)利混同；二是合同解除。當(dāng)事人之間可以協(xié)商約定解除條件，當(dāng)條件發(fā)生時按照約定解除。三是權(quán)利人濫用權(quán)利。如果居住權(quán)人未在規(guī)定權(quán)利范圍之內(nèi)合法行使其權(quán)利，就會導(dǎo)致其權(quán)利消滅。四是權(quán)利人自動放棄居住權(quán)。居住權(quán)人在民事法律關(guān)系中主動想要放棄權(quán)利，就會導(dǎo)致權(quán)利消滅。

（七）居住權(quán)的限制

《民法典》第三百六十九條作出規(guī)定，對居住權(quán)進(jìn)行了相關(guān)限制，之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)橐Ｗo(hù)弱勢群體的合法權(quán)益，維護(hù)基本的住房需要。如果法律對居住權(quán)不做限制，否則很容易出現(xiàn)一些弱勢群體沒有房屋居住，從而影響社會的穩(wěn)定和發(fā)展。與此同時，法條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上是不得出租的，但是當(dāng)事人另有約定的除外。很明顯透露出關(guān)于居住權(quán)的出租，《民法典》并沒有完全禁止，因?yàn)槌鲎馀c轉(zhuǎn)讓、繼承相比較來說，出租沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租人僅僅有使用權(quán)，而轉(zhuǎn)讓和繼承二者均發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。法條中的例外規(guī)定，鼓勵當(dāng)事人和承租人之間可以自由交易，尊重當(dāng)事人的意思自治。所以說，《民法典》這樣規(guī)定是符合社會實(shí)際發(fā)展需要的。

二、居住權(quán)制度存在的問題

（一）只規(guī)定有一種意定的居住權(quán)，缺乏法定的居住權(quán)

目前，《民法典》的條款中僅僅涉及以合同和遺囑兩種方式為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)。但是，僅僅規(guī)定這兩種設(shè)立方式，就無法充分保護(hù)特殊群體的基本住房需求。例如，離婚的雙方難以以心平氣和的方式去討論是否給予另一方居住權(quán)。所以，應(yīng)當(dāng)有居住權(quán)由法律規(guī)定的情況，即法定的居住權(quán)，可以讓特殊群體直接依法取得居住權(quán)，保障他們的基本生活需要。在法國，居住權(quán)的確立也是基于當(dāng)事人個人意向的形式，突破了居住權(quán)的局限性。同時，在法典中進(jìn)一步加強(qiáng)了對程序的規(guī)定，對內(nèi)容有著更為具體的規(guī)定。居住權(quán)人在對設(shè)立居住權(quán)的不動產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)以后，并準(zhǔn)備好居住權(quán)的情況說明后，直至居住權(quán)所有人到場后，才能開始享有居住權(quán)。但是，《法國民法典》對居住權(quán)的設(shè)立方式與用益物權(quán)的規(guī)定存在著相似之處，用益物權(quán)是由法律或當(dāng)事人的意思自治確定的。因此，法國居住權(quán)也有依法設(shè)立的方式。除法國外，《意大利民法典》中對居住權(quán)的確立也有相似之處，均對法定的居住權(quán)做出了規(guī)定。意定的居住權(quán)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間可以自由行使權(quán)利，而法定的居住權(quán)則體現(xiàn)了根據(jù)合法產(chǎn)權(quán)原則從而更好地控制房屋，兩者都不可或缺?，F(xiàn)在我國的居住權(quán)制度中只規(guī)定有一種意定的居住權(quán)，缺乏法定的居住權(quán)。

（二）居住權(quán)的主體范圍過于簡單

在《民法典》中居住權(quán)的主體是居住權(quán)人。根據(jù)外國的民法記載，居住權(quán)人的范圍其實(shí)很寬泛，一些必要的家庭成員也是居住權(quán)主體的范圍之內(nèi)的。這充分說明了法國和德國對于居住權(quán)人做出了擴(kuò)大解釋。相對比來說，我國《民法典》沒有做出細(xì)致的規(guī)定，沒有將必要的成員包括在內(nèi)?，F(xiàn)實(shí)的實(shí)際情況是十分復(fù)雜的，如果不對居住權(quán)人的概念進(jìn)行完善，就很容易在具體案例中出現(xiàn)爭議，導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)在處理時無法公正地裁決。

從《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定來看，設(shè)立居住權(quán)的初衷是為了維護(hù)特殊群體的基本權(quán)益，保障他們基本的住房需要。隨著實(shí)踐中居住權(quán)不斷提出新問題，充分說明了僅僅有社會保障性居住權(quán)是不能迎合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，投資性居住權(quán)對于我國的社會發(fā)展和公眾的實(shí)際需要有著重要作用。與國外的居住權(quán)規(guī)定對比來看，我國《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定過于單一，為了以后的發(fā)展需要，投資性居住權(quán)必不可少。

（三）僅針對社會保障設(shè)立的居住權(quán)過于單一

從《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定來看，我國最初設(shè)立居住權(quán)是為了維護(hù)特殊群體的基本權(quán)益，保障他們基本的住房需要。這也符合設(shè)立居住權(quán)的初衷。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性居住權(quán)發(fā)展空間也是很大的。這就充分說明了僅僅有社會保障性居住權(quán)是不能迎合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，投資性居住權(quán)對于我國的社會發(fā)展和公眾的實(shí)際需要有著重要作用。

（四）居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)不明晰

《民法典》對居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)沒有進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。這就會造成權(quán)利和義務(wù)的法律空白，居住權(quán)人不知道自己應(yīng)該履行什么義務(wù)，又該怎樣行使屬于自己的合法權(quán)利。這樣規(guī)定的原因是可以引導(dǎo)居住權(quán)人行使權(quán)利和履行義務(wù)。參照《法國民法典》和《德國民法典》，二者關(guān)于居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了明確的規(guī)定。我國《民法典》需要在這個方面進(jìn)行完善和補(bǔ)充。

三、完善居住權(quán)制度的建議

（一）設(shè)立法定居住權(quán)

依照法律的直接規(guī)定，不需要再經(jīng)過當(dāng)事人的協(xié)商或者同意而直接產(chǎn)生的居住權(quán)，稱為法定的居住權(quán)。主要設(shè)立在必要家庭成員之間，目的是有效地保障家庭成員中弱勢群體權(quán)利。家庭成員之間能夠依法行使居住權(quán)，以便能夠維護(hù)當(dāng)事人的基本權(quán)益。維護(hù)弱勢群體的居住權(quán)即我國設(shè)立居住權(quán)的初衷，那么未成年人、老年人等特殊群體應(yīng)當(dāng)能夠依法直接獲得居住權(quán)，并且這種權(quán)利不應(yīng)被輕易地剝奪。當(dāng)然，法定居住權(quán)與婚姻、家庭、繼承也有著密切的聯(lián)系。因此，本文建議僅在《民法典》中的居住權(quán)增加“依照法律規(guī)定可以設(shè)立居住權(quán)”的條款，就可以起到重要的作用。

（二）擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍

權(quán)利人有要求其家屬與自己同住的權(quán)利。例如有特殊困難需要照看的權(quán)利人，但是這些家庭成員或者其他必要成員，是不同于居住權(quán)的持有人的，他們并非居住權(quán)的主體。為了擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍，權(quán)利人有權(quán)在其有居住權(quán)的住所內(nèi)安置符合特定群體居住需要的家庭成員或者提供醫(yī)療服務(wù)的人。國外關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，都在不同程度上對居住權(quán)主體的范圍做出了擴(kuò)大解釋，我國的《民法典》也應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大主體的范圍。

（三）給投資性居住權(quán)充分的發(fā)展空間

從保障社會住房權(quán)的角度，原則上規(guī)定居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和繼承是合理的。但從投資性住房權(quán)的角度出發(fā)，會阻礙其更好地發(fā)展。此舉的實(shí)施影響了資產(chǎn)的收益和資產(chǎn)的處置。《德國民法典》為阻止居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性阻礙資本進(jìn)步，因此設(shè)立了長期性的居住權(quán)，從而讓居住權(quán)得以流通。因此，我國居住權(quán)的建立應(yīng)當(dāng)在借鑒他國經(jīng)驗(yàn)以后，通過不斷的發(fā)展和完善，制定符合我國現(xiàn)實(shí)情況的制度。直接放寬居住權(quán)流轉(zhuǎn)限制，賦予居住權(quán)更好的發(fā)展機(jī)會。且居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響原則上發(fā)生在當(dāng)事人之間。因此，在民法中規(guī)定居住權(quán)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者繼承，[6]既維護(hù)了特殊群體的基本權(quán)益，同時使得投資性居住權(quán)獲得了充分的發(fā)展機(jī)會。

（四）規(guī)定權(quán)利人的權(quán)利和義務(wù)

在居住權(quán)中需要明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利和義務(wù)可以引導(dǎo)公眾應(yīng)該做什么和可以做什么，從而更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

在居住權(quán)的法律關(guān)系中，作為一個用益物權(quán)，居住權(quán)人的權(quán)利包括占有和使用房屋，有權(quán)對抗他人的不法侵害。居住權(quán)人的義務(wù)包括合理使用房屋和承擔(dān)必要的日常費(fèi)用。因?yàn)樵诰幼?quán)中，居住權(quán)人一般并非是房屋的權(quán)利人或者所有權(quán)人，那么居住權(quán)人應(yīng)該要盡到合理的管理和注意義務(wù)，不能惡意損害房屋。同時，居住權(quán)人應(yīng)該對必要的費(fèi)用主動承擔(dān)或者進(jìn)行相應(yīng)的分擔(dān)，例如水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

四、結(jié)語

雖然現(xiàn)在居住權(quán)制度還存在著不足，關(guān)于許多細(xì)節(jié)問題沒有進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定，但是隨著法律體系的不斷完善，居住權(quán)制度也會進(jìn)一步完善，同時會發(fā)揮該項(xiàng)制度應(yīng)有的作用，會為居住權(quán)方面的糾紛提供法律依據(jù)，維護(hù)社會的公平與正義。