文/李冬霖（中電建五興物業(yè)管理有限公司）

隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)化改革，推動了各行各業(yè)的全面發(fā)展，在當(dāng)前的物業(yè)管理公司發(fā)展中，對企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理提出了全新的要求，為了保障物業(yè)管理公司全面預(yù)算管理工作的有效落實(shí)，制定一套健全的全面預(yù)算管理體系，必須了解物業(yè)管理工作的開展模式，明確預(yù)算管理工作在物業(yè)管理公司發(fā)展中的地位，為物業(yè)管理公司量身定做一套科學(xué)的全面預(yù)算管理模式，確保各環(huán)節(jié)的預(yù)算工作都能夠準(zhǔn)確落實(shí)，保證全面預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)高度統(tǒng)一，以全面預(yù)算成果作為物業(yè)管理公司發(fā)展的指導(dǎo)方向，促進(jìn)物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)收益穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)新時代環(huán)境下物業(yè)管理公司可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)管理公司實(shí)施全面預(yù)算管理模式的重要意義

物業(yè)管理公司實(shí)施全面預(yù)算管理工作應(yīng)當(dāng)依靠行業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施，通過科學(xué)預(yù)測分析，對預(yù)算年度內(nèi)物業(yè)管理公司的資源和運(yùn)行成本做出合理規(guī)劃，從而最大程度發(fā)揮物業(yè)管理公司的資源價值。在物業(yè)管理公司實(shí)施全面預(yù)算管理中，主要包括了多項(xiàng)預(yù)算內(nèi)容。通過對我國物業(yè)管理公司各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的合理預(yù)算編制，開展財(cái)務(wù)報告分析，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司全面預(yù)算管理優(yōu)勢，對物業(yè)管理公司的健康發(fā)展具有重要意義。

（一）保障公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面預(yù)算管理體系構(gòu)建要以物業(yè)管理公司發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，構(gòu)建全新的管理體系，在準(zhǔn)確落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，可以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)的高度統(tǒng)一，對物業(yè)管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行量化分析，并準(zhǔn)確地落實(shí)到預(yù)算執(zhí)行工作中，為物業(yè)管理公司戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，強(qiáng)化物業(yè)管理公司戰(zhàn)略發(fā)展水平，為物業(yè)管理公司長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）實(shí)現(xiàn)公司資源的合理分配

當(dāng)物業(yè)管理公司構(gòu)建與實(shí)施全面預(yù)算管理模式時，可對物業(yè)管理公司從上至下的業(yè)績指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管，確保所有績效管理制度準(zhǔn)確落實(shí)，物業(yè)管理公司也將全面預(yù)算執(zhí)行的成果運(yùn)用到企業(yè)各部門業(yè)績考核中，以此作為考核依據(jù)，體現(xiàn)出考核的公平性與準(zhǔn)確性，也有利于提高物業(yè)管理公司績效管理水平，使物業(yè)管理公司經(jīng)營效益提升。

（三）提高公司績效管理水平

當(dāng)運(yùn)用全面預(yù)算管理模式時，物業(yè)管理公司也要針對自身實(shí)際發(fā)展需求，對當(dāng)前具備的資源進(jìn)行合理化配置，同時對物業(yè)管理公司的人力資源、信息資源、業(yè)務(wù)資源、資金流進(jìn)行合理分配，構(gòu)建一套完善的管理流程，強(qiáng)化物業(yè)管理公司內(nèi)部資源的利用率，避免出現(xiàn)資源配置不合理引發(fā)資源浪費(fèi)等現(xiàn)象，充分發(fā)揮企業(yè)資源最大化價值，為物業(yè)管理公司創(chuàng)造更高經(jīng)濟(jì)效益。

（四）強(qiáng)化公司成本控制

全面預(yù)算管理在物業(yè)管理公司運(yùn)用時，也要對物業(yè)管理公司外部環(huán)境變化情況做好深切分析，結(jié)合分析結(jié)果來優(yōu)化成本和收入的平衡，對物業(yè)管理公司經(jīng)營發(fā)展中的各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，嚴(yán)密監(jiān)控成本與收入在全面預(yù)算編制與執(zhí)行中的變化情況，做好定期的預(yù)算執(zhí)行效果評估，幫助物業(yè)管理公司提高成本預(yù)算支出管控水平，發(fā)揮物業(yè)管理公司資金價值。

二、物業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)全面預(yù)算管理中的成本費(fèi)用組成

物業(yè)全面預(yù)算管理中的成本費(fèi)用主要包含物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)中產(chǎn)生的費(fèi)用支出總和。物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用也要結(jié)合各類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行多級別劃分。我國當(dāng)前實(shí)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)收費(fèi)規(guī)范中明確指出，物業(yè)小區(qū)公共服務(wù)所涉及的成本費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)人員薪酬；（2）物業(yè)管理公司服務(wù)人員規(guī)定福利成本；（3）住宅小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)備與設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行以及保養(yǎng)成本；（4）物業(yè)公司管轄內(nèi)小區(qū)綠化費(fèi)用；（5）住宅小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔費(fèi)用成本；（6）住宅小區(qū)門崗保安費(fèi)用；（7）物業(yè)公司辦公室消耗成本；（8）物業(yè)管理公司內(nèi)部固定資產(chǎn)折舊成本；（9）法定稅務(wù)成本等。

物業(yè)管理公司成本費(fèi)用和企業(yè)所管轄的物業(yè)區(qū)域面積有著直接聯(lián)系，通過針對二者的關(guān)聯(lián)性分析，又可以將物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用分為固定成本與變更性成本兩類。固定成本一般不會受到企業(yè)所管轄的物業(yè)面積數(shù)值影響。一般物業(yè)管理公司的固定成本費(fèi)用不會隨著所管轄面積的變化而作出改變，因此將這部分成本劃歸物業(yè)管理公司的固定成本中。變更性成本一般會受到物業(yè)所管轄面積大小數(shù)值所影響，常規(guī)指的是人工所產(chǎn)生的費(fèi)用成本，包括物業(yè)管理公司的服務(wù)人員薪資、福利待遇、辦公成本等等。結(jié)合市場調(diào)研分析成果，明確物業(yè)管理公司在成立之初，都要具備一套完整的管理團(tuán)隊(duì)，因此物業(yè)管理公司服務(wù)人員薪酬與福利成本等一部分可以劃歸到固定成本層，因此計(jì)算過程中需要將這一部分固定成本計(jì)入到固定成本中，當(dāng)物業(yè)管理公司所管轄的面積發(fā)生變更時，需要調(diào)整物業(yè)管理人員數(shù)量，所產(chǎn)生的人員薪酬福利以及辦公費(fèi)用成本變化屬于變動費(fèi)用。物業(yè)從行業(yè)性質(zhì)上劃分屬于服務(wù)類行業(yè)，所以，人工成本也是其成本管理的核心部分，據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示：人工成本在整個物業(yè)管理公司成本中占據(jù)超過60%以上的比例，當(dāng)人數(shù)大幅度下降時，人工成本變化較小，人本成本并未出現(xiàn)同比下降，其主要原因是由于工資附加比例以及社會保險增加造成的人工成本偏高。由此看出，物業(yè)管理公司的人工成本屬于剛性增長，只有嚴(yán)格做好部分成本控制，才能保障物業(yè)管理公司健康發(fā)展，反之物業(yè)管理公司的人工成本便會持續(xù)增加，可以看出物業(yè)管理公司成本管理中人工成本控制占據(jù)重要地位。

作為服務(wù)類產(chǎn)業(yè)的代表，物業(yè)管理公司在經(jīng)營發(fā)展中也會受到物業(yè)服務(wù)范圍影響，物業(yè)開展管理服務(wù)工作涉及多個部門和多個專業(yè)，如果不具備一定規(guī)模，容易導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益下跌，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重虧損等問題。受到地方與區(qū)域本位思考的影響，物業(yè)管理公司管理需要結(jié)合各項(xiàng)條塊進(jìn)行分割，實(shí)現(xiàn)各自堅(jiān)守，所以也導(dǎo)致部分物業(yè)管理公司經(jīng)營物業(yè)無法滿足預(yù)先設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，影響物業(yè)管理公司經(jīng)營效益。為此，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真落實(shí)人工成本的管理與控制，縮減物業(yè)管理公司成本投入，保障物業(yè)管理公司健康發(fā)展。

（二）物業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容

物業(yè)管理公司的全面預(yù)算管理內(nèi)容一般包括營收預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、生產(chǎn)資料采購以及固定資產(chǎn)預(yù)算等幾個重要板塊。其中物業(yè)管理公司最關(guān)注的是營收預(yù)算，也是對物業(yè)預(yù)算管理水平影響最嚴(yán)重的內(nèi)容。營收預(yù)算編制必須根據(jù)物業(yè)管理公司目標(biāo)經(jīng)營收益以及人員勞務(wù)需求價格，對企業(yè)提供各項(xiàng)業(yè)務(wù)量服務(wù)與銷售量預(yù)算。物業(yè)管理公司營收預(yù)算的合理設(shè)計(jì)對預(yù)算程序的落實(shí)具有較大影響。為此，物業(yè)管理公司必須重視經(jīng)營收入的全面預(yù)算管理，成本預(yù)算指的是在預(yù)定期限內(nèi)，為了達(dá)成企業(yè)營業(yè)額目標(biāo)所產(chǎn)生的成本，同時根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鑫飪r水平等外部因素，按照物業(yè)管理公司規(guī)定開展成本預(yù)算工作。對于物業(yè)管理公司發(fā)展來說，成本預(yù)算決定著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，通過成本預(yù)算可以展現(xiàn)出物業(yè)管理公司管理水平。期間產(chǎn)生的費(fèi)用預(yù)算也作為企業(yè)預(yù)算期內(nèi)管理成本、銷售成本以及財(cái)務(wù)成本中的內(nèi)容，必須針對物業(yè)管理公司各項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算編制。物料采購預(yù)算包含了物業(yè)管理公司所需的材料、消耗品以及各類商品。固定資產(chǎn)的全面預(yù)算內(nèi)容要制定專門的計(jì)算項(xiàng)目，以此進(jìn)行細(xì)致劃分。

三、物業(yè)管理公司全面預(yù)算管理模式的構(gòu)建策略

（一）完善全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)

當(dāng)前大部分物業(yè)管理公司尚未設(shè)立完善的全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，致使全面預(yù)算管理工作無法有序地開展。在此背景下，物業(yè)管理公司必須構(gòu)建專門的全面預(yù)算管理組織架構(gòu)，專項(xiàng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所有服務(wù)和管理活動所涉及的預(yù)算工作，其間物業(yè)管理公司還要遵循以下原則：（1）確保全面預(yù)算管理組織架構(gòu)高效的運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)各類預(yù)算信息及時反饋，全面預(yù)算管理工作的效用也能最大限度地發(fā)揮出來。由此可見，高效運(yùn)行是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理公司管理工作的基本要求。不僅如此，全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著預(yù)算管理職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)能將全面預(yù)算管理的職能有效發(fā)揮，要想實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)也離不開組織機(jī)構(gòu)的高效運(yùn)行；（2）加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)人力資源配置，確保合理規(guī)劃各項(xiàng)職能，強(qiáng)化管理水平；（3）細(xì)化全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)的工作流程，確保每一項(xiàng)工作都能有效落實(shí)，提高全面預(yù)算管理的可行性與規(guī)范性；（4）對全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)的完善并非均衡分配管理權(quán)能，由于預(yù)算管理人員的能力和精力限制，所以在全面預(yù)算管理的過程中必須強(qiáng)調(diào)有力的管理；（5）要想充分展現(xiàn)全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)的作用、價值，物業(yè)管理公司就要保證機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)分明，內(nèi)容清晰，這樣也有利于機(jī)構(gòu)的高效運(yùn)行。而各職能部門也要明確管理責(zé)任，提高全面預(yù)算管理工作的質(zhì)量、效果；（6）全面預(yù)算管理工作的開展是為了提高物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益，在設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的過程中首先要考慮經(jīng)濟(jì)問題，在實(shí)現(xiàn)管理職能的過程中單位還要將管理人員與機(jī)構(gòu)的作用全面發(fā)揮，在非必要時也要盡可能避免增設(shè)機(jī)構(gòu)與人員，這樣全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性能得到保證，而單位也能獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）細(xì)化預(yù)算編制

物業(yè)管理公司在實(shí)施全面預(yù)算編制過程中要全面落實(shí)上下結(jié)合的編制流程，提高預(yù)算可執(zhí)行效率，盡可能地規(guī)避物業(yè)管理公司全面預(yù)算編制與實(shí)際不符的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理公司屬于服務(wù)類型企業(yè)，所以在開展預(yù)算編制工作中，要將編制重點(diǎn)放在企業(yè)成本、企業(yè)費(fèi)用支出、經(jīng)營收入和現(xiàn)金流向等內(nèi)容上。具體編制內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司收入情況預(yù)算編制。具體內(nèi)容包括物業(yè)管理費(fèi)用、補(bǔ)貼費(fèi)用、停車場管理費(fèi)用、籌備費(fèi)用、特約經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目。將物業(yè)管理費(fèi)作為整個收入預(yù)算編制的核心，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和面積，核算經(jīng)營收繳情況，確保物業(yè)管理公司預(yù)算收入合理性；（2）物業(yè)管理公司成本預(yù)算編制。在開展成本投入的預(yù)算編制中，細(xì)化到居民小區(qū)的文化活動、停車場管理成本、綠化成本、資源消耗成本、公共設(shè)施維護(hù)成本以及人工成本。人工成本作為預(yù)算的核心，針對物業(yè)管理公司內(nèi)部人員薪資標(biāo)準(zhǔn)、人員編制以及福利政策進(jìn)行預(yù)算設(shè)計(jì)；（3）物業(yè)管理公司管理費(fèi)用的預(yù)算編制。由于物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售占比較小，管理費(fèi)用則占據(jù)較大比重，因此需要將管理費(fèi)用作為預(yù)算編制核心，細(xì)化到員工培訓(xùn)、會務(wù)、辦公以及固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用預(yù)算中。

（三）制定全面預(yù)算目標(biāo)

物業(yè)管理公司要全面分析市場大環(huán)境發(fā)展趨勢，了解物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動向，同時熟知自身發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及國家對行業(yè)內(nèi)的相關(guān)法律規(guī)范，針對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，設(shè)定物業(yè)管理公司短期預(yù)算目標(biāo)與長遠(yuǎn)預(yù)算規(guī)劃，保證長遠(yuǎn)預(yù)算規(guī)劃工作與發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)高度統(tǒng)一，體現(xiàn)出全面預(yù)算管理的可行性與可靠性。物業(yè)管理公司短期預(yù)算目標(biāo)設(shè)定中，也要對本年度預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行拆解分析，細(xì)化物業(yè)管理公司收入、經(jīng)營利潤、成本等預(yù)算結(jié)果，并分解各部門經(jīng)營目標(biāo)，確保各部門能夠結(jié)合細(xì)化的預(yù)算編制制定預(yù)算工作內(nèi)容和方案，確保預(yù)算目標(biāo)滿足各部門的實(shí)際發(fā)展情況。

（四）強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行控制

物業(yè)管理公司也要重視預(yù)算執(zhí)行控制力度提升，積極做好費(fèi)用管理工作，保障預(yù)算目標(biāo)有效達(dá)成。因此，在預(yù)算執(zhí)行過程中，物業(yè)管理公司要結(jié)合預(yù)算控制費(fèi)用支出情況，對超出預(yù)算或者額外的費(fèi)用拒絕支付，物業(yè)管理公司要針對內(nèi)外環(huán)境變化情況，對預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行合理優(yōu)化，但要嚴(yán)格遵循相關(guān)程序，對調(diào)整后的預(yù)算方案進(jìn)行審批報備，預(yù)算執(zhí)行方案經(jīng)審批后才允許執(zhí)行。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門要定期開展預(yù)算分析，對物業(yè)管理公司的各項(xiàng)支出和預(yù)算結(jié)果進(jìn)行對比，合理分析預(yù)算和實(shí)際之間的偏差情況，并制定科學(xué)的預(yù)算執(zhí)行控制對策，保障所有支出都符合全面預(yù)算執(zhí)行要求。

（五）落實(shí)預(yù)算考核

物業(yè)管理公司每年都要開展預(yù)算分析與考核工作，在預(yù)算分析的環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理公司必須建立一套完善的考核體系，同時也可以作為績效預(yù)算體系運(yùn)用，通過這一體系的建立，將其融入整個物業(yè)管理公司預(yù)算管理的全過程。

在開展預(yù)算編制工作環(huán)節(jié)中，通過對物業(yè)管理公司預(yù)算體系可行性的評價分析，在預(yù)算執(zhí)行過程中也能夠結(jié)合各項(xiàng)績效考核指標(biāo)對執(zhí)行結(jié)進(jìn)行預(yù)算分析，檢查物業(yè)管理公司項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的支出情況，同時也要對項(xiàng)目完成度進(jìn)行評價，明確項(xiàng)目是否存在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對物業(yè)管理公司戰(zhàn)略目標(biāo)完成度進(jìn)行考核，明確投入產(chǎn)出比。因此，績效考核體系又是一面“照妖鏡”，能夠通過績效考核管理，展現(xiàn)出物業(yè)管理公司各項(xiàng)活動的實(shí)際情況，最后也可以結(jié)合績效考核結(jié)果設(shè)計(jì)獎懲機(jī)制，糾正存在的偏差，有序完成項(xiàng)目工作。

四、結(jié)語

綜上所述，全面預(yù)算管理是基于新時期市場環(huán)境影響，對企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算管理作出的調(diào)整與完善，作為全新的預(yù)算管理模式，能夠確保企業(yè)財(cái)務(wù)工作精準(zhǔn)性，發(fā)揮全面預(yù)算管理優(yōu)勢，為企業(yè)健康發(fā)展和準(zhǔn)確決策提供可靠支持。為此，本文從物業(yè)管理公司角度討論了全面預(yù)算管理模式構(gòu)建和運(yùn)用優(yōu)勢，明確物業(yè)管理公司開展全面預(yù)算管理工作的有效性，滿足物業(yè)管理公司長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，確保物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

相關(guān)鏈接

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、園林綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。

居住物業(yè)：是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等； 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場地。商業(yè)物業(yè)：有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。

商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員（白領(lǐng)）辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等；按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。