房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)策劃

文/王煥（對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)院）

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，投資成為企業(yè)發(fā)展中非常重要的一部分。所謂的投資是指企業(yè)或者個人，為了達(dá)到某個目的，簽訂相關(guān)合同，輸送資金的過程。在這個過程中，特定的經(jīng)濟主體可以在合同約定的時間內(nèi)獲得一定的利益，實現(xiàn)資金的增值。當(dāng)然投資也是存在風(fēng)險的，這種風(fēng)險和利潤是一致的，通常利潤越高，風(fēng)險越大；利潤越小，風(fēng)險越小。對于房地產(chǎn)項目投資而言，其投資的風(fēng)險比較高、回收期也比較長，故必須要做好財務(wù)策劃，以規(guī)避投資方尤其融資不當(dāng)或者是其他問題而導(dǎo)致的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)項目投資財務(wù)策劃的概述

（一）房地產(chǎn)項目投資的概念以及特點

房地產(chǎn)項目投資指的是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動，是國家、企業(yè)或者個人為了能夠?qū)崿F(xiàn)某種目標(biāo)，開發(fā)、經(jīng)營、管理或者是服務(wù)房地產(chǎn)的相關(guān)活動。投資房地產(chǎn)項目無論是對于國家、社會還是投資者而言，均具有一定的作用，比如可以改變一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施，推動城市的發(fā)展，能夠為政府增加一定的財政收入，具備一定保值增值的功能等[1]。常見的關(guān)于房地產(chǎn)項目投資主要包含改造舊城、開發(fā)土地、建設(shè)房屋、經(jīng)營房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)項目投資和其他項目投資存在一些本質(zhì)的差別，比如投資的數(shù)額一般比較龐大、利潤回收期長、投資的風(fēng)險和收益均比較高，但流動性差，總體而言房地產(chǎn)項目資金運作非常困難。

（二）房地產(chǎn)項目投資財務(wù)策劃的概述

財務(wù)策劃指基于豐富的技能或者是知識，通過策劃、咨詢等手段制定一套符合房地產(chǎn)商投資的財務(wù)方案。對于房地產(chǎn)項目投資而言，收益高，同時風(fēng)險也高，必須要做好前期的銷售預(yù)測、成本費用的評估、了解利潤的空間，同時還要了解優(yōu)惠的政策等。只有做好財務(wù)策劃，才能夠降低投資過程中的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項目投資財務(wù)策劃的意義

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中非常重要的一個行業(yè)，其關(guān)乎一個城市的精神面貌，以及一個城市的經(jīng)濟發(fā)展。因此做好房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)策劃意義重大，其有利于降低項目投資過程中存在的風(fēng)險，保證利益的最大化。同時也能夠促進我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩。

（一）有利于降低房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目投資本身就具有高收益、高風(fēng)險的特征。在進行項目投資之前，通過財務(wù)策劃進行銷售的預(yù)測、建筑該項目的開發(fā)成本的分析、利潤的預(yù)測以及資金籌資方案等，可以避免在投資過程中出現(xiàn)盲目性，提前了解在整個項目投資中需要運用的資金、涉及的費用、可能會獲得的利潤，保證整個項目投資的可預(yù)見性，降低由于未提前規(guī)劃而導(dǎo)致的一些投資的風(fēng)險，影響項目的開展以及整體的利潤。

（二）有利于保證投資項目可以獲得預(yù)期的收益

投資項目的目的就是為了獲得一定的收益，擴充自己的產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)項目投資而言，由于其利潤巨大，故競爭非常激烈。加之房地產(chǎn)項目投資涉及的資金是非常龐大的，且分散在項目投資的每一個環(huán)節(jié)。如若有一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，就會導(dǎo)致利潤的降低，甚至全盤皆輸[2]。故想要保證投資項目可以獲得預(yù)期的收益，就必須要做好財務(wù)的規(guī)劃，為投資選擇合適的時間、合理的規(guī)模、最優(yōu)的投資方案，保證整個投資過程都向著預(yù)設(shè)的方向前進，繼而獲得預(yù)期的收益。

（三）有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)投資是在經(jīng)濟發(fā)展的背景之下逐步形成的。投資房地產(chǎn)，無論是對于投資者還是國家、社會而言，均具有一定的意義。比如對于投資者而言，可以實現(xiàn)資金的增值，而對于國家和社會而言可以改變一個城市的精神面貌，可以帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也可以提升政府的財政收入。但是房地產(chǎn)項目投資屬于高危行業(yè)，必須要做好財務(wù)的規(guī)劃，才能夠避免在投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險，減少房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項目投資財務(wù)策劃的策略

（一）預(yù)測房地產(chǎn)項目投資的成本

房地產(chǎn)項目投資所耗費的成本是非常高的。為了降低投資的風(fēng)險，在開展項目投資之前，需要做好成本的預(yù)測。通常房地產(chǎn)投資項目的成本包含開發(fā)、攤銷以及稅金等相關(guān)成本，其中開發(fā)成本是非常多的，包含土地征用以及拆遷補償費、前期的工程費用等。（1）在判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行時，要分析土地費用。土地費用的多少關(guān)乎是否會有相應(yīng)的利潤。就目前而言，獲得土地的方式有拍賣土地、征用土地等[3]。除了土地成本之外，其他項目的費用可以按照工程造價開展預(yù)算，可見土地成本的高低會造成整個項目成本的差異。通常不同獲得土地的方式，在測算土地成本時也會存在差異。如若是通過競拍的方式來獲得相應(yīng)的土地，就需要提前進行可行性的研究，比如考察土地、判斷該地的銷售前景、成本費用等。如若是征地拆遷的，則按照政府規(guī)定的拆遷條款去賠償，并測算成本。在測算房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應(yīng)通過換算土地面積和允許容積率換算出項目預(yù)計地價，以此計算出每平方米地價。（2）前期工程費用預(yù)測。在建造房地產(chǎn)項目之前，會出現(xiàn)各種費用，比如設(shè)計的費用、勘察水文地質(zhì)的費用、判斷項目的可實施費用等。在取得土地開發(fā)權(quán)之前，就需要進行相應(yīng)資料的收集、土地的勘測。雖然在整個建造成本中前期費用占據(jù)的比例很少，但是如果前期費用做不好很可能會影響整個項目的進展。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費用的預(yù)測。在建造項目的過程中會出現(xiàn)供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施費用。（4）建筑安裝費用預(yù)測。在建造房地產(chǎn)項目的過程中，會出現(xiàn)各種安裝費用，這類費用在總成本中占據(jù)的比重比較大。（5）基礎(chǔ)配套設(shè)施的費用計入非營業(yè)性公共設(shè)施費用。（6）開發(fā)的間接性費用預(yù)測。第一是在開發(fā)項目時會有直接費用，也會出現(xiàn)間接費用，比如像一些宣傳費、廣告費等，這都是項目在開展時可能會產(chǎn)生的間接性費用，也應(yīng)該納入成本費用中。第二是項目開發(fā)過程中的期間費用，比如銷售、管理以及財務(wù)等相關(guān)費用，如果項目是獨立核算的，那么由該項目承擔(dān)期間費用，如果未能進行單獨核算的，則要根據(jù)實際項目的投入和產(chǎn)出情況，合理地進行分擔(dān)，主要是根據(jù)雙方的合同約定去處理。第三是稅金，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，包含的納稅費用有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等[4]。投資和經(jīng)營方式不同，繳納的稅金也會存在差別。

（二）預(yù)測房地產(chǎn)投資項目未來的銷售額

在投資房地產(chǎn)項目之前，需要做好財務(wù)的策劃，以分析房地產(chǎn)投資項目的可行性，在財務(wù)策劃中，銷售預(yù)測是一項非?；镜膬?nèi)容。通常在進行銷售預(yù)測之后，才能夠開展財務(wù)預(yù)測。銷售預(yù)測的方案主要是通過對投資的房地產(chǎn)項目周邊的房產(chǎn)進行調(diào)查，了解周邊房產(chǎn)近幾年的售價、銷售量，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，預(yù)測投資的樓盤在開售之后可能的狀態(tài)。當(dāng)然，在此過程中，還需要從自身房產(chǎn)、銷售狀況、市場需求量等相關(guān)特點出發(fā)，設(shè)計出銷售的方案，判斷售房價是低開高走還是高開低走？如果出現(xiàn)了銷售不景氣的情況，應(yīng)該如何應(yīng)對?？傊?，在銷售預(yù)測的過程中，要結(jié)合已經(jīng)發(fā)生過的銷售狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的實際現(xiàn)狀，去判斷存在的相關(guān)風(fēng)險以及可能獲得的收益，制定每套房的單價，判斷相應(yīng)的銷售額。

（三）預(yù)測房地產(chǎn)投資項目的利潤

企業(yè)在對項目所需要花費的成本進行預(yù)測之后，就要根據(jù)實際的狀況去確定目標(biāo)利潤以及實現(xiàn)目標(biāo)利潤的相關(guān)途徑。如若在測算的過程中，正常的銷售額和盈虧臨界點的銷售額相比前者較多，則是具有盈利的空間。當(dāng)然，具體還要根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的實際現(xiàn)狀，比如可能會受到工資、水泥、鋼材等變動的影響而產(chǎn)生一些變化，具體的測定需要按照實際的現(xiàn)狀去分析。

（四）確定投資項目需要的資金以及籌資的方案

房地產(chǎn)投資需要耗費的資金是非常大的，僅依靠企業(yè)內(nèi)部是不可行的，這就需要進行一定的融資計劃，而在開展融資計劃之前，應(yīng)預(yù)測資金的需要量。故提前編制現(xiàn)金預(yù)算預(yù)測需求量就顯得尤其重要，通過分析不同時間段現(xiàn)金流入以及支出揭示時間表、現(xiàn)金流入以及流出量。在預(yù)算的過程中，要根據(jù)支出以及各個業(yè)務(wù)預(yù)算編制明細(xì)、期間費用等編制預(yù)算的目的，就是盤活資金，防止資金不足時出現(xiàn)的風(fēng)險。當(dāng)然在確定企業(yè)的現(xiàn)金凈流量時，要注重相關(guān)增量的現(xiàn)金流量，比如企業(yè)在確定了相關(guān)投資方案之后，當(dāng)總的現(xiàn)金流量發(fā)生變動之后，其才是和項目相關(guān)的現(xiàn)金流量。在預(yù)測投資方案中，投資決策分析的首要環(huán)節(jié)就是預(yù)期現(xiàn)金流量。在分析各種投資方案時，必須要以所估算出的預(yù)期的現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)。其次是做好融資籌劃。（1）公司以及項目融資是房地產(chǎn)融資的兩種主要形式。融資形式不同，最終所形成的項目、投資者的關(guān)系、信貸和投資決策等方面都會存在顯著的差別。（2）就我國的房地產(chǎn)企業(yè)或者是項目投資而言，外部融資的渠道有很多，如債券、銀行、股票上市以及民間融資等，不同的融資渠道其優(yōu)缺點均不同，在開展項目投資的財務(wù)策劃時就需要選擇合適的融資渠道。在選擇融資渠道時，要盡可能地避免融資渠道的單一性，比如過于依賴銀行貸款等，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也會給整個金融行業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。（3）在確定了融資的相關(guān)渠道之后，項目投資方就需要根據(jù)融資的方案分析；融資的結(jié)構(gòu)、融資的風(fēng)險，選擇最優(yōu)的融資方案。總之，企業(yè)在融資時所獲得的資金通常會分為債務(wù)以及權(quán)益的資金，而不同方式所獲得的資金其成本不同，后期所需要給予投資者的回報也是存在差異的，企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實際狀況去計算出不同方案所耗費的資金成本，選擇最優(yōu)的融資方案。

（五）科學(xué)進行項目投資決策

在進行了項目投資的財務(wù)分析之后，就需要根據(jù)這些分析作出科學(xué)的投資決策。（1）隨著市場競爭日趨激烈，各個部門的投資利潤率開始向平均化傾斜。無論是哪一個企業(yè)，投資何種項目，都希望投資所獲得的利潤能夠超過社會的平均利潤率，房地產(chǎn)行業(yè)的投資也不例外。因此就需要運用投資決策分析法去判斷投資項目決策的利潤率[5]。常見的方法有現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期等。（2）所謂的機會成本指的是當(dāng)企業(yè)選擇了某一個投資方案時，就需要放棄其他途徑的投資機會，這一種考慮機會成本往往不屬于費用和支出，是一種可能會失去的收益。在決策的過程中，應(yīng)權(quán)衡考慮各種因素，確定最有利的投資途徑。其次則是投資風(fēng)險的考量。就房地產(chǎn)這個行業(yè)而言，其投資的金額較大，且投資的周期比較長，雖然收益比較高，但風(fēng)險也是不可忽視的。企業(yè)在進行投資策劃時，應(yīng)正確地評估自身的風(fēng)險承受能力，選擇能夠承受的投資項目。項目風(fēng)險的分析主要包含識別、估計、評價和應(yīng)對等相關(guān)步驟。通過全面考察項目，找到項目在開展過程中可能會存在的潛在影響因素。比如建設(shè)、收益、融資等方面存在的風(fēng)險。接著就要做好風(fēng)險估計，所謂的風(fēng)險估計就是對風(fēng)險因素進行計算，了解概率的分布、標(biāo)準(zhǔn)差、期望值。在做好風(fēng)險估計之后，就要評價風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)去判斷可能會導(dǎo)致項目成功和失敗的風(fēng)險因素，根據(jù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性來判斷風(fēng)險可能會造成的損失。最后就是要根據(jù)整個風(fēng)險評價分析的結(jié)果，制定防范、控制風(fēng)險的相關(guān)措施，比如可以通過多方案對比選擇最優(yōu)，或者是在評估財務(wù)或者是投資時留有一定的余地。（3）在進行項目投資決策時，必須要考慮到政策相關(guān)因素的影響，因為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎城市的建設(shè)和發(fā)展，政府針對這部分發(fā)展，在不同的時期和地區(qū)，會有一定的政策傾斜或者是優(yōu)惠，這就需要投資者在進行財務(wù)規(guī)劃時，分析各個地區(qū)地價、稅金等政策上的優(yōu)惠策略。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)也在日益推進著改革。市場環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的要求。在新的時期下，疫情影響經(jīng)濟衰退，國家通過政策規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在進行房地產(chǎn)項目投資時，必須要做好財務(wù)的規(guī)劃，提前預(yù)測投資項目未來的銷售額、投資的成本、可能會獲得的利潤等，確定項目投資需要的資金、融資的方案，降低在新時期下項目投資的風(fēng)險，保證投資利潤。