探析新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的影響

文/史麗娟（丹陽(yáng)市曲阿安居工程建設(shè)開發(fā)有限公司）

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了干擾和影響，其使得房地產(chǎn)企業(yè)失去了控制收入確認(rèn)的權(quán)利，交易時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)因此處于相對(duì)比較被動(dòng)的地步，針對(duì)這種新變化就必須要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，否則房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必將受阻。

一、新收入準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則的差別

（一）收入確認(rèn)方式不同

收入確認(rèn)方式不同是新舊收入準(zhǔn)則應(yīng)用的重要特點(diǎn)之一，在傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則下，企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須要在收入確認(rèn)之后進(jìn)行，這樣就容易出現(xiàn)會(huì)計(jì)核算信息滯后的問(wèn)題，財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性可能會(huì)因此而受到影響和干擾。而且在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)所使用到系統(tǒng)、模型不夠統(tǒng)一，這樣在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)就涉及了換算問(wèn)題，無(wú)形中增加了工作人員的工作量。而新收入準(zhǔn)則落實(shí)后，要求企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，必須統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，收入確認(rèn)權(quán)限也需要做好相應(yīng)的規(guī)范，借助這一系列的措施，會(huì)計(jì)核算更加規(guī)范化，工作效率及質(zhì)量得到了大幅度提升，會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化趨勢(shì)日趨明顯。

（二）收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同

新收入準(zhǔn)則推行后，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了明顯變化，在確認(rèn)收入時(shí)，傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則主要是針對(duì)商品、財(cái)產(chǎn)等內(nèi)容對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，新收入準(zhǔn)則主要是從控制權(quán)著手對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。

相較于傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則在收入標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)方面的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：可以對(duì)收入條件進(jìn)行更加理性的判斷，收入確認(rèn)精準(zhǔn)度大幅度提升，外界干擾因素減小，這對(duì)于后期會(huì)計(jì)信息報(bào)告的優(yōu)化也有著重要的幫助。

（三）交易合同處理方式不同

交易合同是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要內(nèi)容之一，合同類型多元。在新收入準(zhǔn)則應(yīng)用之后，合同的交易方式得到了更好的規(guī)劃，合同各個(gè)主體責(zé)任更加清晰明確，這樣可以有效杜絕合同簽訂雙方不積極履責(zé)的問(wèn)題，可以更好地對(duì)合同交易進(jìn)行規(guī)范化管理，這些都為后期成本核算提供了諸多便利，在成本核算中更好地發(fā)揮合同作用價(jià)值。

（四）特定交易的收入確認(rèn)、計(jì)量的不同

新收入準(zhǔn)則針對(duì)特定交易業(yè)務(wù)收入進(jìn)行了科學(xué)合理的規(guī)劃，確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)量原則明確明朗，工作程序得到了更好的規(guī)范，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)制度得以順利實(shí)施，會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性進(jìn)一步提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算對(duì)象和項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要途徑就是房屋開發(fā)、建設(shè)以及銷售等業(yè)務(wù)，當(dāng)前市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的房屋開發(fā)主要有三種類型，即銷售給個(gè)人的商品房；出租給個(gè)人或者集體的出租方；為拆遷或者是具體特殊居民群體所建設(shè)的保障住房。這幾種房屋因?yàn)轭愋痛嬖诓町悾谶M(jìn)行成本核算時(shí)，核算的模式、方法也存在有顯著的差異，但是這些房屋都是以盈利為目的的，均涉及了成本核算方面的問(wèn)題，建筑的用途及性質(zhì)存在有高度相似性，因此在進(jìn)行成本核算時(shí)可以運(yùn)用相同的方式。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了更好地落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)工作，設(shè)置了多個(gè)管理科目，如“開發(fā)成本”“房屋開發(fā)成本”等科目，其主要針對(duì)房屋建筑具體建設(shè)過(guò)程中所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行了劃分，比如說(shuō)，房屋建筑中的基礎(chǔ)設(shè)施、工程、配套設(shè)施品費(fèi)用等。

三、新收入準(zhǔn)則背景下產(chǎn)生的影響

（一）自行開發(fā)房屋的影響

自行開發(fā)房屋是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)務(wù)，其自行開發(fā)房屋主要可以分為現(xiàn)房和期房銷售兩種類型，現(xiàn)房銷售比較符合新收入準(zhǔn)則中的時(shí)間點(diǎn)履約標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上，就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，期房銷售的數(shù)量遠(yuǎn)高于現(xiàn)房銷售數(shù)量，房地產(chǎn)在進(jìn)行期房銷售時(shí)，存在有諸多不可預(yù)知的因素，客戶在等待房屋交付的期間自身利益追求也發(fā)生了諸多新變化，為了使得房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求相匹配，在房屋銷售環(huán)節(jié)，就必須要加強(qiáng)對(duì)銷售合同的管理，明確銷售價(jià)格，銷售過(guò)程中合同雙方所需要承擔(dān)的費(fèi)率等，優(yōu)化成本管理質(zhì)量效果。

（二）代建房屋的影響

代建房屋一般是由政府或者是企業(yè)委托房地產(chǎn)企業(yè)代為建設(shè)，房屋開發(fā)建設(shè)所需要花費(fèi)的時(shí)間周期比較長(zhǎng)，短則數(shù)月長(zhǎng)則數(shù)年，在此過(guò)程中，房屋建筑委托方的經(jīng)濟(jì)狀況和利益可能會(huì)發(fā)生明顯變化，如委托企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資不抵債，這樣如果委托企業(yè)沒(méi)有將所有款項(xiàng)付給房地產(chǎn)企業(yè)，就將會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生干擾和影響，不利于成本核算工作的有序?qū)嵤?/p>

（三）出租房的影響

出租房是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一個(gè)相對(duì)比較特殊的業(yè)務(wù)，當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)出租房的經(jīng)營(yíng)時(shí)間通常不會(huì)超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)商處理，并且按照相關(guān)原則對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)按照時(shí)間內(nèi)履行并進(jìn)行收入確認(rèn)。

四、在新收入準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)策

新收入準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算方面發(fā)生了明顯的變化，其對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響。新收入準(zhǔn)則實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中滿足時(shí)間內(nèi)履行的業(yè)務(wù)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到了有效保證，但是在實(shí)施了新收入準(zhǔn)則之后，其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)提出了諸多新標(biāo)準(zhǔn)及要求，房地產(chǎn)企業(yè)所需要面對(duì)的問(wèn)題更多，如果不能及時(shí)采取措施解決相關(guān)問(wèn)題，那么勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)產(chǎn)生不利影響，其解決對(duì)策主要可以從以下方面著手：

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

新收入準(zhǔn)則實(shí)施時(shí)間并不是很長(zhǎng)，從2018年出臺(tái)執(zhí)行至今不過(guò)4年的時(shí)間，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下，要想更好地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，優(yōu)化核算質(zhì)量效果，那么就必須要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍，需要積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本核算理念，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，借助專業(yè)化的培訓(xùn)，保證財(cái)務(wù)人員能夠準(zhǔn)確解讀新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)條款內(nèi)容，并且能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算環(huán)節(jié)靈活地加以應(yīng)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，其也應(yīng)當(dāng)正視當(dāng)前社會(huì)環(huán)境下，國(guó)家政策所做出的一系列調(diào)整，對(duì)于自身成本核算工作有著哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在未來(lái)的工作中應(yīng)當(dāng)如何科學(xué)應(yīng)對(duì)，保證可以抓住機(jī)遇，化解挑戰(zhàn)和危機(jī)，最大限度地保證成本核算信息準(zhǔn)確度，為企業(yè)的發(fā)展打好基礎(chǔ)，如在招聘會(huì)計(jì)工作人員時(shí)，要提高招聘標(biāo)準(zhǔn)，既要關(guān)注會(huì)計(jì)人員的理論知識(shí)掌握度，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注會(huì)計(jì)人員的實(shí)踐操作能力，保證所有會(huì)計(jì)人員對(duì)于新收入準(zhǔn)則以及成本核算方式，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類型有充分了解和認(rèn)識(shí)，保證企業(yè)擁有充足的復(fù)合型會(huì)計(jì)人才，能夠滿足企業(yè)的成本核算工作需要。

（二）優(yōu)化合同條款

隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生了巨大的變化，為了使新收入準(zhǔn)則更好地發(fā)揮作用，優(yōu)化成本核算效果，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極對(duì)合同條款予以優(yōu)化和調(diào)整，加強(qiáng)管理，保證合同中的各項(xiàng)條款與相關(guān)規(guī)定要求高度匹配。與此同時(shí)，還需要保證合同條款能夠被雙方所接受和認(rèn)可，企業(yè)對(duì)于合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有深入的了解和認(rèn)識(shí)，深入分析合同履行過(guò)程中雙方所需要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)等。在對(duì)合同條款進(jìn)行優(yōu)化管理過(guò)程中，針對(duì)交易價(jià)格、交易時(shí)間等也應(yīng)當(dāng)提高重視度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相較于其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有著明顯的差異，業(yè)務(wù)交易所花費(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)，諸多業(yè)務(wù)交易時(shí)間通常會(huì)超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有著諸多挑戰(zhàn)和問(wèn)題，這些都可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益、成本支出等發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)擬定合同時(shí)就必須要慎重，不能過(guò)于草率，需要充分考慮多方面的因素，明確其可能會(huì)對(duì)成本核算產(chǎn)生的影響，然后對(duì)合同的價(jià)格條款進(jìn)行更加科學(xué)合理的設(shè)定，為收入確認(rèn)提供更加充足的依據(jù)。

（三）制定健全企業(yè)制度

企業(yè)制度不健全的情況下，成本核算可能會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)各個(gè)部門工作內(nèi)容、重心等存在差異，導(dǎo)致成本核算的各項(xiàng)工作難以順利實(shí)施，新收入準(zhǔn)則的作用可能無(wú)法有效發(fā)揮出來(lái)。所以，為了更好地優(yōu)化成本核算質(zhì)量效果，解決好成本核算環(huán)節(jié)存在的各種問(wèn)題，更好地發(fā)揮新收入準(zhǔn)則效用，就需要對(duì)企業(yè)制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，以便更好地對(duì)收入確認(rèn)予以管控，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在對(duì)企業(yè)內(nèi)部制度完善的過(guò)程中，需要從長(zhǎng)計(jì)議，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況針對(duì)性地優(yōu)化，企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)交流和溝通，積極開展合作，使得企業(yè)內(nèi)部工作人員認(rèn)識(shí)到成本核算并非是某一個(gè)部門的責(zé)任，其與企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展息息相關(guān)，只有企業(yè)各個(gè)部門彼此之間高度配合、協(xié)調(diào)合作，才能使得財(cái)務(wù)管理工作的效用最優(yōu)化，提高成本核算的有效性與精準(zhǔn)性。在對(duì)企業(yè)內(nèi)部制度予以完善和優(yōu)化的過(guò)程中，要保證立足實(shí)際，不能操之過(guò)急，要對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行準(zhǔn)確解讀，否則相關(guān)工作實(shí)施效果不理想，也會(huì)影響成本核算質(zhì)量效果。此外，在內(nèi)部控制制度完善的過(guò)程中，對(duì)于會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督也不能有所忽視，要安排專業(yè)人員對(duì)成本核算的內(nèi)容和細(xì)則等進(jìn)行監(jiān)督和管控，保證核算的質(zhì)量效果。

（四）完善評(píng)估考核標(biāo)準(zhǔn)

在新收入準(zhǔn)則實(shí)施背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生了明顯變化，為了使企業(yè)在未來(lái)獲得更好的發(fā)展，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)在按照新收入準(zhǔn)則開展成本核算工作時(shí)，就應(yīng)當(dāng)立足于自身發(fā)展的實(shí)際，對(duì)評(píng)估考核制度予以優(yōu)化和完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行階段性的評(píng)估和分析，明確成本核算是否有缺陷或者有不足存在，然后在未來(lái)積極對(duì)現(xiàn)有缺陷與不足進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，保證考核標(biāo)準(zhǔn)得以不斷優(yōu)化和調(diào)整，以便更好地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的需要。

（五）積極構(gòu)建成本信息核算系統(tǒng)

當(dāng)前是信息化時(shí)代，信息技術(shù)在人們的日常生活中應(yīng)用是越來(lái)越頻繁，在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算以及各項(xiàng)會(huì)計(jì)工作執(zhí)行過(guò)程中，信息技術(shù)的應(yīng)用范圍也在不斷擴(kuò)大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則對(duì)成本核算工作進(jìn)行規(guī)范化處理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)積極地與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、成本核算工作實(shí)施現(xiàn)狀，構(gòu)建新的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)。當(dāng)然成本信息核算系統(tǒng)成功構(gòu)建之后，還需要關(guān)注企業(yè)員工的能力水平，要保證會(huì)計(jì)工作人員能夠流暢地操作各類系統(tǒng)，減少系統(tǒng)應(yīng)用存在的問(wèn)題和不足，保證系統(tǒng)應(yīng)用質(zhì)量效果，要落實(shí)好財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行成本核算的注意事項(xiàng)

新收入準(zhǔn)則應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)雖然有著諸多優(yōu)勢(shì)，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作朝著更好的方向發(fā)展，但是在具體應(yīng)用過(guò)程中也有諸多需要注意的事項(xiàng)，如果新收入準(zhǔn)則應(yīng)用不當(dāng)，將會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果，其需要注意的事項(xiàng)主要集中在以下兩方面：一是要注意識(shí)別合同。合同的類型多種多樣，不同合同對(duì)于成本核算的營(yíng)銷差異明顯，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其需要加強(qiáng)對(duì)合同的核對(duì)，明確合同是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，否則的話就難以結(jié)合合同確認(rèn)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的合同屬于多項(xiàng)合同的范圍，為了簡(jiǎn)化合同，可以嘗試對(duì)合同進(jìn)行合并，在合并合同的基礎(chǔ)之上對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。二是注意識(shí)別履行義務(wù)。由于各個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)差異明顯，合同也不盡相同，因此新收入準(zhǔn)則對(duì)于履約義務(wù)的識(shí)別并沒(méi)有給出具體統(tǒng)一的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其所簽訂的諸多合同除了規(guī)定交商品房的履約義務(wù)之外，可能還存在有諸多隱性條款，針對(duì)隱性條款的相關(guān)內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)也不能有所忽視，要保證履約義務(wù)順利高效落實(shí)，否則的話也會(huì)影響成本核算效果。

六、結(jié)語(yǔ)

總之，在新收入準(zhǔn)則落實(shí)后，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)工作將會(huì)面臨諸多新的變化，針對(duì)這些新變化，房地產(chǎn)企業(yè)不能坐視不管，而是要積極采取措施予以應(yīng)對(duì)，明確新收入準(zhǔn)則的優(yōu)缺點(diǎn)，科學(xué)合理應(yīng)用新收入準(zhǔn)則優(yōu)勢(shì)作用，做好企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本控制工作，提升自我經(jīng)濟(jì)效益，促使企業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。