楊千

11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“《通知》”），圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度共6方面16條具體措施做出要求，呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的16條，當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施，其核心目標(biāo)是為涉房融資托底，完成保交樓任務(wù)?？傮w上看，若措施落地，存量樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執(zhí)行性強(qiáng)，銀行潛在損失敞口預(yù)計(jì)能夠得到控制。

值得注意的是，《通知》對(duì)保交樓配套融資做出了機(jī)制化安排，主要包括以下五個(gè)方面：1.新增配套融資業(yè)務(wù)類型。解決銀行參與保交樓的合規(guī)問(wèn)題，否則在流貸、開(kāi)發(fā)貸、按揭貸的框架下難以合規(guī)提供融資。2.明確主要的融資提供方。鼓勵(lì)按揭主融資銀行或其組建的銀團(tuán)共配套融資，具有優(yōu)先受償權(quán)。解決的是開(kāi)發(fā)貸銀行控制剩余貨值抵押權(quán)的情況下，按揭銀行參與保交樓的角色和收益問(wèn)題。預(yù)計(jì)剩余貨值大于新增融資額項(xiàng)目推進(jìn)速度將加快，不足值的，按揭銀行最多承擔(dān)不超過(guò)按揭余額的損失。3.支持項(xiàng)目與專項(xiàng)借款一致。項(xiàng)目由地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，解決銀行對(duì)項(xiàng)目真實(shí)負(fù)債的疑慮。4.明確存續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)分類安排。半年內(nèi)投放的風(fēng)險(xiǎn)分類在存續(xù)期不下調(diào)。對(duì)于存在凈損失的項(xiàng)目，延緩風(fēng)險(xiǎn)暴露進(jìn)度，給予銀行化解潛在不良的時(shí)間，激勵(lì)銀行盡快進(jìn)行配套融資投放。5.經(jīng)辦機(jī)構(gòu)人員“盡責(zé)免責(zé)”。消除因后續(xù)不良暴露而被問(wèn)責(zé)的后顧之憂，提高銀行提供配套融資的意愿。

資料來(lái)源：人民銀行，光大證券研究所，單位：%

《通知》還明確了涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理政策，主要包括以下兩個(gè)方面：1.對(duì)公方面，開(kāi)發(fā)貸在半年內(nèi)到期的可多展期1年，可不調(diào)整貸款分類。解決的痛點(diǎn)是分類下調(diào)對(duì)保交樓和房企再融資構(gòu)成的障礙；減輕銀行不良生成壓力，以時(shí)間換空間。2.個(gè)貸方面，受疫情影響、購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的按揭，可以協(xié)商延展期等措施。這些安排一方面保障了金融消費(fèi)者的合法權(quán)益；另一方面也保障了銀行的合法權(quán)益，協(xié)商延展期大多數(shù)須以購(gòu)房合同發(fā)生變更為前提。

此外，《通知》還著重加大恢復(fù)地產(chǎn)市場(chǎng)活力政策的力度，如第十三條延長(zhǎng)涉房貸款集中度過(guò)渡期，放松限額上限。第一條強(qiáng)調(diào)對(duì)各類型房企一視同仁，相當(dāng)于鼓勵(lì)對(duì)民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)貸的投放，落地效果取決于市場(chǎng)回暖及信心修復(fù)情況；第二條強(qiáng)調(diào)按揭首付和利率政策的因城施策。11月11日，杭州已率先進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市將出臺(tái)優(yōu)化政策，修復(fù)購(gòu)房需求。第三條強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，政策向產(chǎn)業(yè)鏈延伸。第五、六條則強(qiáng)調(diào)債券和信托對(duì)地產(chǎn)融資的支持。

除了上述內(nèi)容，《通知》其余條款包括對(duì)保交樓專項(xiàng)借款、并購(gòu)金融、司法重整項(xiàng)目、租賃住房金融的支持等安排，主要是前期分散監(jiān)管意見(jiàn)的匯總。

《通知》的出臺(tái)旨在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸投放、支持個(gè)人貸款合理需求、支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資、保持信托等資管產(chǎn)品穩(wěn)定、推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款投放、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理過(guò)渡期等多個(gè)方面，政策承前啟后，同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)供給需求兩側(cè)；相對(duì)而言，增量信息主要體現(xiàn)在房企融資展期安排、保交樓專項(xiàng)借款相關(guān)融資、貸款集中度過(guò)渡期等方面。

具體而言，《通知》進(jìn)一步明確房企債務(wù)展期安排。事實(shí)上，在此前房企紓困過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已有一定延展期的政策安排，但由于部分金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過(guò)程中難以匹配相應(yīng)政策支持，執(zhí)行層面存在一定程度的阻礙。此次政策明確提出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自《通知》印發(fā)日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。對(duì)于展期做出明確制度安排，有助于房企融資更好做出應(yīng)展盡展、能展盡展的安排。從執(zhí)行層面看，私募融資展期安排或更為順暢，信托等資管產(chǎn)品涉及委托方性質(zhì)不同，集合類產(chǎn)品可能在執(zhí)行層面仍有一定的挑戰(zhàn)。

《通知》強(qiáng)調(diào)為“保交樓”專項(xiàng)借款提供配套融資支持。 9月，2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款推出，鄭州、沈陽(yáng)等地已有資金到位。此次政策進(jìn)一步明確了鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”專項(xiàng)借款提供配套融資支持及相關(guān)政策安排，即商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理，配套融資原則上不應(yīng)超過(guò)對(duì)應(yīng)專項(xiàng)借款的期限。最長(zhǎng)不超過(guò)3年，項(xiàng)目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開(kāi)立的項(xiàng)目專用賬戶，項(xiàng)目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”的原則，項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款。

資料來(lái)源：人民銀行，光大證券研究所，單位：%

《通知》首次提出延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。早在2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立區(qū)域分檔差異化集中度管理要求，在過(guò)渡期安排上，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本《通知》實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本《通知》實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。

不過(guò)，《通知》也留了口子，即對(duì)于業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度延長(zhǎng)過(guò)渡期。此次政策明確提出，對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

除了人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的16條措施外，11月8日，根據(jù)交易商協(xié)會(huì)（NAFMII）網(wǎng)站公布的內(nèi)容，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。由此可見(jiàn)，“第二支箭”旨在提振房企債券融資，緩釋房地產(chǎn)企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)。

目前來(lái)看，“保交樓”工作房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重中之重，當(dāng)然在這一過(guò)程中伴生一定的“去主體化”趨勢(shì)。7月，按揭貸款“停貸風(fēng)波”以來(lái)，居民購(gòu)房觀望情緒加劇，房地產(chǎn)銷售延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，在“保交樓、穩(wěn)民生”的總體框架體系下，需要增量流動(dòng)性的注入；在一期資金已經(jīng)到位的情形下，預(yù)計(jì)二期“保交樓”專項(xiàng)借款年內(nèi)到位，后續(xù)各地針對(duì)停工項(xiàng)目的解決措施亦將進(jìn)一步落實(shí)。專項(xiàng)借款的使用以項(xiàng)目為主體、以城市為單位、強(qiáng)化省級(jí)統(tǒng)籌。因此，在以區(qū)域劃分推動(dòng)“保交樓”的進(jìn)程下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一定的“去主體化”特征。

在這樣的背景下，我們看到以NAFMII支持債券融資，通過(guò)對(duì)中債增信公司擔(dān)保集中度的豁免、可增信品種的擴(kuò)容、擔(dān)保杠桿倍數(shù)的提升等手段，增加民企債券發(fā)行規(guī)模。11月 8 日，NAFMII繼續(xù)推進(jìn)民企債券融資增信，并進(jìn)一步提出以“直接購(gòu)買債券”為房企提供流動(dòng)性支持，有助于緩解民營(yíng)房企信用收縮問(wèn)題，阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染。

資料來(lái)源：人民銀行，光大證券研究所，單位：萬(wàn)億元

實(shí)際上，房地產(chǎn)增量流動(dòng)性注入需供需兩側(cè)齊發(fā)力，銷售恢復(fù)才是最根本的抓手。

從供給側(cè)政策支持看，除2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款外，還有要求國(guó)有大行在9-12月投放6000億元涉房類融資，有報(bào)道稱，部分股份制銀行也將在年內(nèi)提供4000億元房地產(chǎn)領(lǐng)域新增融資。相對(duì)而言，以上更多的是基于項(xiàng)目上的一些融資安排，如果金融機(jī)構(gòu)不對(duì)處于困境中的房企進(jìn)行紓困，這些房企可能難以脫困。以NAFMII為代表的債券融資支持主要針對(duì)房企主體，這種信用流轉(zhuǎn)直接意義在于有助于集團(tuán)層面的穩(wěn)定。

從需求側(cè)的具體情況看，在房地產(chǎn)從高杠桿、資金池模式過(guò)渡到提升自身造血能力、良性循環(huán)的背景下，能夠根治房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的落腳點(diǎn)還是在于需求側(cè)。

7月按揭貸款“停貸風(fēng)波”以來(lái)，居民購(gòu)房觀望情緒加劇，房地產(chǎn)銷售延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)。7.28 政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善型住房需求。此后，國(guó)常會(huì)多次提及支持合理住房需求，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等部門相繼出臺(tái)支持政策，多地相繼頒布定向刺激政策。特別是9月29-30日，中央部委層面連出三項(xiàng)政策， 政策放松從“因城施策”走向“全局調(diào)整”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-10月，銷售額TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，其中，10 月單月同比下降26.5%?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)銷售下滑速度有所收窄，但整體恢復(fù)不及預(yù)期。由于銷售端政策刺激具有確定性和持續(xù)性，決定了需求刺激政策將是漸進(jìn)的。理論上，只要地產(chǎn)銷售量沒(méi)有恢復(fù)以及資產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲，需求側(cè)就需要持續(xù)刺激。后續(xù)來(lái)看，涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)，以日前北京通州兩地取消“雙限”為代表，不排除一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策也有放松空間。

資料來(lái)源：人民銀行，光大證券研究所，單位：萬(wàn)億元

總之，以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展16條舉措、NAFMII“第二支箭”支持房企發(fā)債融資等為代表的維穩(wěn)政策進(jìn)一步出臺(tái)，有助于緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量壓力；疊加11月11日，衛(wèi)健委發(fā)布優(yōu)化疫情防控的20條舉措，有助于更好地兼顧疫情防控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而提振銀行順周期表現(xiàn)，銀行板塊后半周快速走強(qiáng)，前期受到市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)悲觀預(yù)期、居民零售信貸需求不足等因素拖累的優(yōu)質(zhì)上市銀行股價(jià)表現(xiàn)更優(yōu)。

后續(xù)來(lái)看，房地產(chǎn)的增量流動(dòng)性注入需供需兩側(cè)齊發(fā)力，房地產(chǎn)銷售恢復(fù)才是最根本抓手。9月末以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端政策進(jìn)一步加碼，有助于逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心，提振居民按揭貸款需求。與此同時(shí)，從銀行基本面角度來(lái)看，存款掛牌利率調(diào)整的紅利持續(xù)釋放，有助于緩釋息差壓力；隨著疫情防控措施的優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)景氣度及市場(chǎng)化融資需求有望隨之修復(fù)，有助于微觀資產(chǎn)負(fù)債表改善、提振有效信貸需求。三季度，上市銀行基本面總體穩(wěn)健，在各項(xiàng)“穩(wěn)增長(zhǎng)”舉措持續(xù)發(fā)力的背景下，全年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有穩(wěn)定基礎(chǔ)。

不過(guò)，結(jié)合10月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，居民中長(zhǎng)期貸款新增僅為332億元，同比少增3889 億元，10月份按揭貸款或出現(xiàn)-1500億元以上的深度負(fù)增長(zhǎng)。與住房銷售降幅對(duì)比，按揭貸款早償力度或較前期加大，按揭貸款定價(jià)水平可能仍有較大幅度的下行空間，并對(duì)銀行息差和營(yíng)收增速形成一定的拖累。

中國(guó)銀河認(rèn)為，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，針對(duì)銀行業(yè)的影響，有以下三個(gè)方面值得關(guān)注：

第一，政策支持房地產(chǎn)融資助力信貸投放，關(guān)鍵制約仍在需求端?！锻ㄖ诽岢鲆€(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放以及支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，從對(duì)公房地產(chǎn)、住房按揭以及相關(guān)行業(yè)等多領(lǐng)域發(fā)力加大支持力度，有助于改善年初以來(lái)地產(chǎn)領(lǐng)域信貸增長(zhǎng)較弱甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面，利好銀行擴(kuò)表。

截至2022年三季度末，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和按揭貸款同比僅增長(zhǎng)3.2%和4.1%，9月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的貸款和個(gè)人按揭貸款同比分別下降27.2%和23.7%。此外，需要關(guān)注的是信貸投放的制約更多是來(lái)自需求端而非供給端，地產(chǎn)銷售和融資需求回暖是核心關(guān)鍵。截至2022年9月末，商品房銷售面積同比下降22.2%，房地產(chǎn)貸款需求指數(shù)為40.6%， 創(chuàng)2022年以來(lái)新低，仍待修復(fù)。

第二，房企風(fēng)險(xiǎn)化解力度不減、保交樓措施加碼，利好銀行資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在風(fēng)險(xiǎn)化解層面，除了繼續(xù)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持外，還鼓勵(lì)A(yù)MC參與化險(xiǎn)，同時(shí)積極探索市場(chǎng)化支持方式。保交樓方面則采取支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予配套融資的方式，解決項(xiàng)目資金來(lái)源，加快項(xiàng)目交付。與此同時(shí)，鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息，打擊惡意逃廢金融債務(wù)的行為并切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益，有利于避免受疫情影響或者樓盤(pán)爛尾事件影響違約風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。上述措施配合房企融資渠道改善方面的支持，有助于降低銀行在地產(chǎn)領(lǐng)域的存量和增量不良風(fēng)險(xiǎn)，防止資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步惡化。

第三，集中度管理過(guò)渡期延長(zhǎng)，房貸占比高的國(guó)有大行和部分股份制銀行有望受益。《通知》指出，對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。集中度管理政策邊際放寬好于預(yù)期，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)貸款占比較高的國(guó)有大行以及部分超過(guò)監(jiān)管上限的股份制銀行在業(yè)務(wù)整改方面的壓力，預(yù)留更多的時(shí)間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資支持。

依據(jù)上市銀行2022年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)測(cè)算，7家銀行的房地產(chǎn)貸款占比或者個(gè)人住房貸款占比超過(guò)集中度管理上限，其中，股份制銀行3家，城商行、農(nóng)商行4家，國(guó)有大行相關(guān)指標(biāo)均未超過(guò)上限但數(shù)值領(lǐng)先。

從銀行的角度來(lái)看，金融支持地產(chǎn)政策邊際放寬超預(yù)期，有利于疏通房企融資渠道、助力風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)步化解，利好銀行信貸增長(zhǎng)和資產(chǎn)質(zhì)量改善，疊加基建、小微、制造業(yè)等領(lǐng)域信貸支持力度不減，銀行板塊估值低位配置價(jià)值值得重視。加上穩(wěn)地產(chǎn)和防疫政策轉(zhuǎn)變超預(yù)期，修正過(guò)度悲觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)政策持續(xù)強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)修復(fù)亦可期待。尤其是在16條舉措出臺(tái)后，銀行保函可置換出部分預(yù)售資金的規(guī)定隨即公布，穩(wěn)地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變?cè)俅蝹鬟f明確的信號(hào)，多重政策利好疊加下銀行行情空間未來(lái)可期。

資料來(lái)源：人民銀行，光大證券研究所，時(shí)間：2016/3/31-2022/9/30

11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱“《保函通知》”），本次《保函通知》優(yōu)化預(yù)售資金制度，明確“優(yōu)質(zhì)房企”可通過(guò)“銀行保函”置換預(yù)售資金中“竣工所需資金30%”，政策態(tài)度轉(zhuǎn)變?cè)俅蚊鞔_，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力得以緩解，穩(wěn)地產(chǎn)后續(xù)政策仍可期待。

表面上看，《保函通知》是為盤(pán)活預(yù)售存量資金，改善優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性，深層次分析卻是穩(wěn)地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向的再次明確，未來(lái)或許仍有寬松政策出臺(tái)，穩(wěn)定并改善市場(chǎng)預(yù)期。

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布動(dòng)態(tài)，表示將“擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具”，明確對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)支持強(qiáng)化；11月14日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知在強(qiáng)調(diào)民企與國(guó)企一視同仁、支持貸款合理展期等內(nèi)容中明確表示，政策將全面轉(zhuǎn)向支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)；11月14日下午，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，盤(pán)活存量資金，明確商業(yè)銀行保函可置換預(yù)售資金中竣工所需資金30%，資金量或不大，但穩(wěn)地產(chǎn)政策態(tài)度轉(zhuǎn)變?cè)俅潍@得明確，緩解優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性態(tài)度明確，穩(wěn)地產(chǎn)后續(xù)政策仍可期待。

“優(yōu)質(zhì)房企”通過(guò)商業(yè)銀行保函可置換資金不超過(guò)竣工所需資金30%，既是對(duì)此前預(yù)售資金監(jiān)管政策的糾偏，也是對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金傾斜的重大支持，主要包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容：

第一，本次《保函通知》明確商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，或不包含此前已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題的房企；第二，《保函通知》要求監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部規(guī)定的額度后，房企可向銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工所需的資金的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于確保項(xiàng)目竣工所需的資金的70%，并且資金管理要求是動(dòng)態(tài)的；第三，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，如僅考慮資產(chǎn)規(guī)模，國(guó)有大行、股份制銀行、大型城商行、農(nóng)商行均可以參與此類保函業(yè)務(wù)，從數(shù)量上看可參與銀行較多。

另一方面，盤(pán)活存量資金，緩解優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力，也能進(jìn)一步促進(jìn)施工和保交房工作的順利進(jìn)行。

2022年下半年以來(lái)，政策性銀行保交樓貸款、國(guó)有大行房地產(chǎn)行業(yè)融資支持、民企債券支持（第二支箭）等政策措施，持續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企特別是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資和流動(dòng)支持強(qiáng)化。本次《保函通知》進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金制度，亦是在房地產(chǎn)項(xiàng)目中調(diào)劑余缺，盤(pán)活存量資金，緩解優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流壓力，促進(jìn)施工和保交房政策能落在實(shí)處。