王春芳

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，如何在新的經(jīng)濟環(huán)境和社會背景下進行有效調(diào)整？文章從相關概念入手，分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素和存在的問題，并結合研究提出了對策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉型，是當前部分房地產(chǎn)企業(yè)正在探索的一條發(fā)展路徑。

關鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)經(jīng)濟；趨勢；數(shù)字化轉型

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟狹義上是指圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費產(chǎn)生的人與人之間的關系，廣義上指與房地產(chǎn)相關的各種經(jīng)濟活動和經(jīng)濟關系的總和。房地產(chǎn)經(jīng)濟分為微觀、中觀和宏觀三個層面，微觀層面主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞項目開發(fā)和建設所產(chǎn)生的經(jīng)濟行為；在房地產(chǎn)企業(yè)的基礎上產(chǎn)生的房地產(chǎn)部門和區(qū)域經(jīng)濟就是中觀層面；而宏觀上，房地產(chǎn)經(jīng)濟指整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這主要是放在國家層面加以考察。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資超過五萬億元，住宅投資近四萬億元，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，尤其是住宅投資，住房是居民衣食住行的基本條件之一，規(guī)模大、影響范圍廣。

住房改革以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響。在我國，與房地產(chǎn)行業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)多、范圍廣，首先，房地產(chǎn)行業(yè)上游需要大量的供應商，如鋼材、水泥等，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展促進了工業(yè)發(fā)展；其次，房地產(chǎn)建設需要大量的勞動力，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮帶來大量工作崗位。近些年，隨著低碳經(jīng)濟的繁榮，帶動了國家和地方相關行業(yè)發(fā)展，正常健康的房地產(chǎn)市場能夠促進城鎮(zhèn)化轉型，引領城市發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展主要受政策、經(jīng)濟發(fā)展水平、市場和社會因素的影響，不同的社會發(fā)展階段，每個因素的影響程度不一樣。結合當前經(jīng)濟發(fā)展狀況和社會環(huán)境，分析如下：

（一）政策因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟體量大、影響范圍廣，政策不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟本身產(chǎn)生重大影響，同時也對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生作用，因此，不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策對經(jīng)濟產(chǎn)生不同的作用，合理有序的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策，能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，避免產(chǎn)生經(jīng)濟風險。新中國成立以后，政府和大型國有企業(yè)是住房投資、建設和分配的主體，分配方式是福利分房；1998年住房商品化，后來保障房出現(xiàn)，再到現(xiàn)在的“租購并舉”制度落地，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了四個不同的階段。

“房住不炒”的住房保障制度是為了使房地產(chǎn)資源得到充分利用，避免過度炒作房價，這一政策的實行，遏制住了房價過快上漲，避免了對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。同時，建設節(jié)約型社會，轉變發(fā)展理念，提倡低碳經(jīng)濟發(fā)展，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的高耗能、高污染。

不同階段的政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，一方面促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，帶動了相關行業(yè)繁榮。另外一方面，快速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟，帶動房價上漲，部分地區(qū)的房價增長太快，不利于經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

（二）市場因素

房地產(chǎn)市場化以后，市場制度是否健全、公平公正影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。首先，土地供應影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，為了遏制房價和地價過快上漲，國家先后出臺過政策。2010 年 1 月國家出臺相關政策，要求增加保障性住房和普通商品房，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；同年底，國土資源部出臺控制住房用地供應總量的政策；2012 年 2 月，國土資源部繼續(xù)保持住房用地供應工作，加強地價動態(tài)監(jiān)測；7月份，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)文，加大住房用地供應力度，增加住房供給；2018 年 5 月，住建部要求提高中低價位商品住房的比例，并規(guī)定了具體的比例，目的是增加土地供給，抑制房價上漲。由此可以看出，土地供應直接影響了市場供給，影響了房地產(chǎn)價格。其次，既然是市場，就有供需關系，供不應求時，市場繁榮，房價上漲，供過于求時，庫存增多，房價下跌。近些年，隨著房地產(chǎn)市場房產(chǎn)庫存持續(xù)增加，供過于求，房地產(chǎn)價格下降。另外，房地產(chǎn)市場中，為了保障低收入群體和新就業(yè)群體，每年會建設部分保障性住房，這一類市場與常規(guī)的房地產(chǎn)市場是不一樣的，因此也有所區(qū)別。

（三）經(jīng)濟因素和社會因素

經(jīng)濟繁榮時，人們收入增加，購房欲望增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度加快；經(jīng)濟發(fā)展不景氣時，房價下跌，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展減速。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展加快，帶動相關行業(yè)發(fā)展，對整體經(jīng)濟發(fā)展有促進作用，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展有重要影響的根本原因，但房價上漲太快，過度依賴賣地收入的土地財政，對未來經(jīng)濟發(fā)展極為不利。

同時，城市化發(fā)展水平及人口水平、人們的受教育程度等社會因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟也會產(chǎn)生影響，人們都傾向于到城市化水平和居民素質(zhì)高的地方，從而導致需求增加，房價上漲。房價上漲時，選擇的可能性較少，在沒有慎重考慮情況下，居民可能會盲目購買住房。隨著房價趨于平穩(wěn)，人們在購房時會全局考慮，如地段、交通、生活便利度等因素都成為其購房的重要因素，也會對決策產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

近些年，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，但是備受詬病的房價過高、土地財政等給經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的經(jīng)濟安全隱患，大量的庫存依舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的心頭之患，歸納起來，房地產(chǎn)經(jīng)濟主要問題具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)相關法律制度不健全

房地產(chǎn)迅速發(fā)展，主要是通過政府行業(yè)管理規(guī)定來進行管理和調(diào)控，與之相配套的法律法規(guī)相對滯后，這在一定程度上減弱了政策執(zhí)行力度，削弱調(diào)控作用，也沒有完善的管理體系支撐，政策執(zhí)行效果大打折扣。首先，房地產(chǎn)法律體系不完善。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，國家制定了相關的管理政策，但仍然未形成體系，很多法律政策在管理中起到正向作用，但離預期尚有一定的距離。法律框架體系存在很多需要完善的細節(jié)；其次，沒有權威性的住房法律限制。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，一些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理執(zhí)行方面的法律法規(guī)可操作性較弱，缺乏技術性規(guī)定，無法解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有效保證房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的發(fā)展活力與行業(yè)健康；最后，部分法規(guī)政策未能結合當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政策制定時沒有將房地產(chǎn)發(fā)展的長遠未來考慮進去，缺乏前瞻性。

（二）房價和房屋空置率高

房價是房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的外在表現(xiàn)，房價過高是消費者普遍認為存在的問題，尤其是一線城市。這有社會和市場兩個方面的原因，社會原因就國家政策的調(diào)控、土地供應價格等，而市場的原因主要是供求關系的影響，供應量大于需求量，房價停止上漲，而房子供應量不足，房價就會上漲，人們對房價的預期高，房價會上漲，導致產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫。

近幾年，由于房價上漲快，很多企業(yè)蜂擁而入，房子的供給增加，再加上投機炒房的炒房客，產(chǎn)生了大量空置房屋，房價下跌，開發(fā)商為了保住利潤，依舊不愿意賣掉房屋，捂盤惜售。房屋空置是一種資源浪費，對于整個行業(yè)來說，是極為不正常的。

（三）房地產(chǎn)資源配置不科學

首先，早期房地產(chǎn)由于各地環(huán)境、資源和政府管理調(diào)控不到位等因素，發(fā)展上存在一定盲目性，一哄而上，缺少整體規(guī)劃、過度開發(fā)等，導致很多社會問題、環(huán)境問題逐步凸顯，最為嚴重的后果是房價上漲過快，有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟產(chǎn)生破壞性影響；其次，房地產(chǎn)資源分配主要是針對供求雙方，供給方大量的房產(chǎn)未銷售出去，產(chǎn)生庫存，需求方卻是面對高房價望而卻步，買不起房子，這實質(zhì)上是資源分配問題。

（四）管理機制存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)在我國快速城市化進程中發(fā)展很快，成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟發(fā)展起到很大促進作用。為了保障行業(yè)健康發(fā)展制定了一系列的管理制度，這些制度對房地產(chǎn)正常、健康發(fā)展起到了推動和調(diào)控作用。但是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，弊端逐步暴露出來，比如有的政策調(diào)控作用大，但會產(chǎn)生很多負面影響，負面影響小的，調(diào)控作用小。而且執(zhí)行效率也是一個重要方面，職責以及經(jīng)濟責任劃分不明確，導致政策執(zhí)行上有很大差距。還有一個重要因素，就是房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤最大化。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對策與數(shù)字化轉型

（一）合理控制房價，制定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標

房價過高短期內(nèi)會帶來經(jīng)濟繁榮，但長期下去，會增加經(jīng)濟發(fā)展風險，尤其是通過炒作形成的高房價，有嚴重的負面影響，甚至造成社會不穩(wěn)定。因此，政府通過宏觀調(diào)控，使用金融和行政手段，降低房價增速，限制高房價，使房價處于一個合理的范圍內(nèi)。

房價是房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎，穩(wěn)定房價也是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標的內(nèi)容之一。行業(yè)的發(fā)展離不開確定的經(jīng)濟管理目標，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)在此前提下制定發(fā)展戰(zhàn)略，指導企業(yè)發(fā)展。

（二）強化金融監(jiān)管，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與金融市場息息相關，要對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行有效管理，就必須密切關注金融行業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的信貸規(guī)模、政策等。通過對金融市場的監(jiān)管調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、結構等。另一方面，通過了解金融業(yè)發(fā)展狀況，掌握房地產(chǎn)金融機構的經(jīng)營情況，規(guī)避影響房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的不良因素，使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

當然，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只是一個方面，還有管理機制的調(diào)整，從機制進行調(diào)整，才能理順發(fā)展關系，明確權責，增強房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力，如地方和中央的管理權限和責任劃分，房地產(chǎn)經(jīng)濟的收入劃分等等。在此基礎上，制定相應的財稅政策，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，進行調(diào)控，穩(wěn)定市場發(fā)展速度和規(guī)模。

（三）加強隊伍建設，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟快速轉型

任何行業(yè)要發(fā)展，人才是重要因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟也不例外，人才隊伍是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的重要條件，一流的管理隊伍和運營團隊是房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的保證。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引進、培訓等方式形成企業(yè)的高素質(zhì)管理和經(jīng)營隊伍，讓具有較高經(jīng)營水平的人才在崗位上發(fā)揮作用，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟和國家房住不炒的理念，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有之前的高速增長，也無法為經(jīng)營企業(yè)帶來高利潤，市場逐步趨于平緩。房地產(chǎn)企業(yè)轉型成為部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要方向。要轉型，人才是一個重要方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要擯棄過去粗放式的發(fā)展方式，開始注重環(huán)保、舒適度等等，環(huán)保節(jié)能式發(fā)展；其次，企業(yè)的經(jīng)營上，拓展多元化增長方式。

（四）積極擁抱變化，探索房地產(chǎn)經(jīng)營數(shù)字化轉型

當前，隨著社會環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展變化，拿地困難、融資困難，房地產(chǎn)行業(yè)不可同日而語，部分房地產(chǎn)企業(yè)債臺高筑，很多開發(fā)商因為資金短缺，樓盤停工、爛尾時有發(fā)生。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商品房銷售十八萬億元，相對于上一年，增速減少至4.8%，而且，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也大幅下滑，這足以說明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和增長方式發(fā)生了變化，從單純的拿地建房就能享有高利潤到市場環(huán)境改變、風險激增。很多房地產(chǎn)企業(yè)在這種變化下，積極謀求轉型。房地產(chǎn)企業(yè)管理者也逐步認識到必須尋找其他的發(fā)展路徑，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求轉型，數(shù)字化轉型成為房地產(chǎn)企業(yè)轉型的重要方向之一。

通過數(shù)字化讓房地產(chǎn)企業(yè)由過去的粗放式運營模式轉化到精細化運營模式，在業(yè)務開展方式和營銷方式上，通過數(shù)字化手段，拓展更多元的業(yè)務，借力大數(shù)據(jù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值。

總而言之，隨著我國城市化速度的減緩和人口結構的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)走過了高利潤的“黃金時代”，房地產(chǎn)企業(yè)只有由內(nèi)而外開展自我變革，積極擁抱變化，才能在激烈的市場競爭中贏得主動地位。

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（作者單位：武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司）