賀克芬

（新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司深圳分公司，廣東 深圳 518118）

一、引言

物業(yè)管理涉及室內(nèi)外安全保障、環(huán)境維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等工作，內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，因此物業(yè)管理成本的產(chǎn)生來(lái)源具有點(diǎn)多面廣的特征，給物業(yè)管理成本控制工作帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要想推動(dòng)自身可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)樹(shù)立成本節(jié)約意識(shí)，通過(guò)降本增效提升自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，必須重視物業(yè)管理成本控制工作，針對(duì)當(dāng)前管理難點(diǎn)探索科學(xué)合理的成本控制途徑。

二、物業(yè)管理成本控制原則

為保障物業(yè)管理成本控制工作有序開(kāi)展，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理特征確定成本控制原則，以原則為導(dǎo)向開(kāi)展物業(yè)管理成本控制工作。

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)原則

與其他企業(yè)相同，物業(yè)管理企業(yè)所有管理活動(dòng)均須以自身戰(zhàn)略規(guī)劃為核心，實(shí)施物業(yè)管理成本控制的過(guò)程中，應(yīng)緊扣企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)自身戰(zhàn)略目標(biāo)的具體要求制訂成本控制方案，以此避免成本控制措施脫離實(shí)際。成本控制并非簡(jiǎn)單縮減開(kāi)支、壓縮成本，而是須立足全局，站在戰(zhàn)略角度明確成本控制目標(biāo)與方向，使物業(yè)管理成本控制工作能夠?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到促進(jìn)作用［1］。

（二）價(jià)值鏈原則

成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，應(yīng)將其貫穿物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，從不同角度、不同層次開(kāi)展物業(yè)管理工作，推動(dòng)物業(yè)管理成本控制工作良好開(kāi)展。

（三）聚焦重點(diǎn)原則

物業(yè)管理的工作內(nèi)容寬泛復(fù)雜，成本控制期間難以面面俱到，為最大限度增強(qiáng)物業(yè)管理成本控制效果，應(yīng)樹(shù)立差異化管理理念，遵循聚焦重點(diǎn)原則，對(duì)物業(yè)管理中的重大開(kāi)支、重要事項(xiàng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，以提升物業(yè)管理成本控制工作效率和邊際效益。

（四）成本效益原則

物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施成本控制的主要目的在于降低成本支出，提升企業(yè)效益，因此，制訂與實(shí)施物業(yè)管理成本控制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)注意分析成本控制效益，以效益分析結(jié)果為依據(jù)選擇行之有效的成本控制形式，繼而確保控制效益高于控制成本。

三、物業(yè)管理成本控制難點(diǎn)

（一）預(yù)算管理理念滯后

預(yù)算管理可為物業(yè)管理成本控制工作提供指導(dǎo)，是精細(xì)化、規(guī)范化推進(jìn)成本控制工作的基本依據(jù)。但在部分物業(yè)管理企業(yè)中，普遍重視具體成本控制措施的實(shí)行，對(duì)成本控制的前期依據(jù)（預(yù)算方案）有所忽視，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)預(yù)算管理辦法，全過(guò)程預(yù)算管理工作的落實(shí)不到位［2］。

1.事前管理缺陷

預(yù)算編制與物業(yè)管理戰(zhàn)略目標(biāo)有所偏離，導(dǎo)致部分預(yù)算細(xì)節(jié)與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際情況不匹配，預(yù)算方案的指導(dǎo)作用降低，不利于后續(xù)成本控制工作的開(kāi)展。

2.缺乏事中控制

物業(yè)管理成本控制涉及諸多業(yè)務(wù)活動(dòng)，預(yù)算事中控制內(nèi)容廣泛，難以面面俱到，因此部分物業(yè)管理企業(yè)僅看重最終預(yù)算總額，對(duì)預(yù)算實(shí)施細(xì)節(jié)有所忽視，出現(xiàn)“總額控制、各項(xiàng)混用”的情況，繼而引發(fā)預(yù)算外支出、超預(yù)算問(wèn)題的出現(xiàn)，嚴(yán)重阻礙了成本控制工作的順利開(kāi)展。

3.事后總結(jié)不當(dāng)

因預(yù)算管理理念滯后，部分物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算工作結(jié)束后通常會(huì)忽略總結(jié)工作，缺乏預(yù)算考核，這就導(dǎo)致企業(yè)難以直觀地了解預(yù)算執(zhí)行情況，也就無(wú)法得知與預(yù)算相關(guān)的成本控制效果。

（二）成本控制參與度低

物業(yè)管理內(nèi)容較多，產(chǎn)生成本支出的事項(xiàng)較多，同時(shí)物業(yè)管理具有較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性、長(zhǎng)期性，各類(lèi)成本產(chǎn)生事項(xiàng)的發(fā)生節(jié)點(diǎn)各有不同，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)難以在特定時(shí)期集中開(kāi)展成本控制工作，須將成本控制行為嵌入物業(yè)管理的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，這就導(dǎo)致物業(yè)管理成本控制戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，僅靠單一團(tuán)隊(duì)推進(jìn)成本控制工作并不現(xiàn)實(shí)，需要企業(yè)全員參與到成本控制工作中，在一定程度上提高了物業(yè)管理成本控制的難度。

除此之外，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理事項(xiàng)的有序開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)通常會(huì)設(shè)置較多的部門(mén)，各部門(mén)運(yùn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生成本支出，而大部分成本均源于物業(yè)管理一線業(yè)務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部并未結(jié)合自身實(shí)際情況營(yíng)造特定的管理氛圍，無(wú)法借助環(huán)境氛圍潛移默化地對(duì)員工工作行為產(chǎn)生影響和指導(dǎo)［3］。

由此可見(jiàn)，物業(yè)管理成本控制工作戰(zhàn)線相對(duì)較長(zhǎng)，難以在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)形成濃厚的成本控制氛圍，不利于全員參與成本控制，且會(huì)增大變量因素的出現(xiàn)概率，進(jìn)一步提升物業(yè)管理成本控制的復(fù)雜性。為改變這一現(xiàn)象，應(yīng)從不同角度入手，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造濃厚的成本控制氛圍。

（三）成本產(chǎn)生點(diǎn)多面廣

隨著新型城鎮(zhèn)建設(shè)、城市化建設(shè)的推進(jìn)，學(xué)校、車(chē)站、政府、醫(yī)院、賓館、居民區(qū)、寫(xiě)字樓、辦公樓等場(chǎng)所不斷增多，由此產(chǎn)生了更多的物業(yè)管理需求，這為物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)造了良好契機(jī)。在此形勢(shì)下，物業(yè)管理工作內(nèi)容要素增加，不僅須負(fù)責(zé)安全保障相關(guān)工作，還須承擔(dān)設(shè)備維護(hù)、結(jié)構(gòu)檢修、衛(wèi)生管理、環(huán)境保護(hù)等工作。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中包含了70%左右的人工成本、15%左右的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)及材料等采購(gòu)成本，因此，在物業(yè)管理成本控制過(guò)程中，應(yīng)從人力成本、采購(gòu)成本兩個(gè)角度全方位、多角度地推進(jìn)物業(yè)管理成本控制工作。

四、基于物業(yè)管理的成本控制途徑

（一）實(shí)施全過(guò)程預(yù)算管理

為實(shí)現(xiàn)全面成本控制，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)革新預(yù)算管理理念，實(shí)施全過(guò)程預(yù)算管理，將成本控制思想融入物業(yè)預(yù)算管理中，從預(yù)算根源處加強(qiáng)成本控制，完善事前預(yù)算，優(yōu)化事中控制，落實(shí)事后考核，全過(guò)程開(kāi)展預(yù)算管理工作，借助預(yù)算控制物業(yè)管理支出，以此實(shí)現(xiàn)全方位的成本控制。

1.完善事前預(yù)算

遵循戰(zhàn)略目標(biāo)原則，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃情況編制預(yù)算方案，統(tǒng)籌全局，精細(xì)規(guī)劃物業(yè)管理企業(yè)的年度、季度、月度成本費(fèi)用開(kāi)支，從預(yù)算層面科學(xué)配置資金，為后續(xù)成本控制工作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，以全過(guò)程預(yù)算管理為基礎(chǔ)，融入業(yè)財(cái)融合理念，要求財(cái)務(wù)預(yù)算部門(mén)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)溝通交流。編制預(yù)算之前，由物業(yè)管理業(yè)務(wù)人員整理年度、季度、月度項(xiàng)目資金需求細(xì)節(jié)，將其轉(zhuǎn)化為報(bào)表遞交給財(cái)務(wù)預(yù)算部門(mén)，預(yù)算人員綜合考量企業(yè)資金水平、往年預(yù)算經(jīng)驗(yàn)、業(yè)務(wù)部門(mén)報(bào)表，從業(yè)財(cái)融合的角度出發(fā)制訂預(yù)算方案，以此提升預(yù)算方案的可靠性與針對(duì)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)資金的科學(xué)配置，通過(guò)保障資金利用率實(shí)現(xiàn)成本控制。此外，在后續(xù)預(yù)算執(zhí)行與物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)施期間，可將預(yù)算方案作為依據(jù)開(kāi)展成本控制管理工作，最大限度保障成本控制實(shí)效。

2.優(yōu)化事中控制

以成本控制為目的跟蹤預(yù)算方案實(shí)施情況，嚴(yán)格管控物業(yè)管理日常成本。物業(yè)管理期間，若需調(diào)整資金配置，應(yīng)提出預(yù)算更改申請(qǐng)，不可各項(xiàng)資金混用，以此避免資金混用、濫用而引發(fā)的超預(yù)算現(xiàn)象。預(yù)算方案實(shí)施期間，可以成本控制小組為主體監(jiān)督監(jiān)管物業(yè)管理資金的流動(dòng)情況，嚴(yán)格把控物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)施期間所有的資金收支過(guò)程，輔以成本核算，一旦出現(xiàn)資金異常數(shù)據(jù)，要及時(shí)核實(shí)檢查，全方位控制成本支出，以此強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)督，防止預(yù)算超支。

3.落實(shí)事后考核

完成預(yù)算管理工作后，應(yīng)對(duì)近階段預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行計(jì)算考核，了解物業(yè)管理各部門(mén)的預(yù)算完成程度及成本支出情況，將物業(yè)管理成本控制成果以量化形式呈現(xiàn)出來(lái)，如此不僅可及時(shí)發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對(duì)預(yù)算管理與成本控制問(wèn)題，還能夠在一定程度上避免預(yù)算失效，造成成本超支。預(yù)算事后總結(jié)期間，要整理預(yù)算執(zhí)行時(shí)的所有物業(yè)管理成本收支數(shù)據(jù)，總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)和預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，以供后續(xù)參考，防止類(lèi)似問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)而造成額外成本開(kāi)支。

（二）營(yíng)造全員成本控制氛圍

濃厚的成本控制氛圍能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部員工產(chǎn)生潛移默化的引導(dǎo)作用，促進(jìn)全員參與成本控制局面的形成，由此可輕松應(yīng)對(duì)成本控制戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)的難題。

1.樹(shù)立全員控制理念

將成本控制視為物業(yè)管理企業(yè)重點(diǎn)工程，在總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)的帶領(lǐng)下，以財(cái)務(wù)部門(mén)為主導(dǎo)制訂物業(yè)管理成本控制方案，由審計(jì)部門(mén)對(duì)成本控制實(shí)施細(xì)節(jié)進(jìn)行審計(jì)，以此全面推動(dòng)成本控制工作的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)全員參與，切實(shí)保障物業(yè)管理成本控制的實(shí)施效果。物業(yè)管理成本控制并非僅為財(cái)務(wù)部門(mén)的責(zé)任，需要物業(yè)管理企業(yè)全員勠力同心，通過(guò)分工協(xié)作共同攻克成本控制難關(guān)。例如，將成本控制納入物業(yè)管理企業(yè)文化中，按照物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段的成本控制需要制定針對(duì)性的戰(zhàn)略目標(biāo)，起到警醒作用，提高各部門(mén)、各層級(jí)、各崗位對(duì)成本控制的重視度。還可以成本控制為主題在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)設(shè)置文化墻或標(biāo)語(yǔ)，潛移默化地引導(dǎo)員工重視成本控制工作，通過(guò)樹(shù)立全員成本控制理念實(shí)現(xiàn)全方位的降本增效。除此之外，應(yīng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理成本控制的動(dòng)態(tài)性特征，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化及時(shí)更新成本控制策略［4］。

2.構(gòu)建成本控制小組

成本控制戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)嚴(yán)重影響相關(guān)措施的執(zhí)行，為更好地控制物業(yè)管理成本，物業(yè)管理企業(yè)可基于現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)組建成本控制小組，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)成本控制工作，以此提升各層級(jí)交流效率，避免戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)阻礙成本控制措施的實(shí)行。為保障成本控制小組的嚴(yán)謹(jǐn)性，要求該成本控制小組由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，各部門(mén)選取代表?yè)?dān)任小組成員，在物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際情況制訂成本控制方案后，由該小組成員分別通知各部門(mén)，保障成本控制策略精準(zhǔn)下達(dá)［5］。在成本控制期間，該專(zhuān)項(xiàng)小組負(fù)責(zé)工作追蹤督查及問(wèn)效管理，結(jié)合成本控制實(shí)際情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲，同時(shí)建立追責(zé)機(jī)制，明確劃分成本控制職責(zé)，若物業(yè)管理期間產(chǎn)生資金浪費(fèi)、成本超支問(wèn)題應(yīng)立即追責(zé)問(wèn)責(zé)，以此提高物業(yè)管理人員對(duì)成本控制工作的重視度，在成本控制小組的專(zhuān)項(xiàng)管理下，切實(shí)控制物業(yè)管理中的不合理支出。

3.健全成本控制制度

嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的制度體系是保障物業(yè)管理成本控制工作的前提，是營(yíng)造濃厚的成本控制氛圍的重要舉措。在控制物業(yè)管理成本的過(guò)程中，可借助完善的制度體系使物業(yè)管理成本控制工作變得更加流程化。在實(shí)際的成本控制過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況，從費(fèi)用申報(bào)、預(yù)算管理、考核獎(jiǎng)懲等方面健全成本控制制度，強(qiáng)化物業(yè)管理成本控制工作的剛性約束，使成本控制措施的落實(shí)有章可循。

完善的管理制度可為物業(yè)管理成本控制工作提供指導(dǎo)。為全方位控制物業(yè)管理成本，應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段成本控制制度內(nèi)增設(shè)外包綠化、保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等外包服務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定可能產(chǎn)生的外包服務(wù)行為（如戰(zhàn)略聯(lián)盟、長(zhǎng)期合同等）實(shí)施要求及標(biāo)準(zhǔn)，借助制度管理外包服務(wù)。

除此之外，在新時(shí)期背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)逐漸引進(jìn)先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，如能源管理平臺(tái)、智慧安防系統(tǒng)、行政綜合管控平臺(tái)、無(wú)人駕駛清潔車(chē)等，保障物業(yè)管理實(shí)效。同時(shí)，應(yīng)在制度層面對(duì)上述智能平臺(tái)或設(shè)備系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)及要求作出規(guī)定，以此避免因設(shè)備系統(tǒng)誤操作而產(chǎn)生額外成本。

（三）多角度實(shí)行控制措施

1.人效提升，降低人工成本

人力是開(kāi)展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，也是最重要的成本支出項(xiàng)目，在控制物業(yè)管理成本時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)控制人力成本，而人力成本控制不是簡(jiǎn)單粗暴地減編減員、減少員工福利，而是應(yīng)從人效提升、可持續(xù)發(fā)展的角度入手，做到客戶、企業(yè)、員工三方受益。具體可從優(yōu)化考核機(jī)制、調(diào)整崗位設(shè)置、科學(xué)配置人力、優(yōu)化工作方式四個(gè)角度開(kāi)展。

（1）革新薪酬體系，優(yōu)化考核制度。按照各崗位標(biāo)準(zhǔn)操作流程設(shè)置考核標(biāo)準(zhǔn)，要求考核指標(biāo)切實(shí)反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與業(yè)績(jī)水平，同時(shí)，可將考核結(jié)果作為員工薪資水平、績(jī)效獎(jiǎng)金的依據(jù)，借助考核制度與薪酬體系形成激勵(lì)機(jī)制，防止出現(xiàn)人員冗余、消極怠工等現(xiàn)象，杜絕不必要的人力成本支出。

（2）調(diào)整崗位設(shè)置，整合重復(fù)職能。在遵循不相容崗位分離原則的基礎(chǔ)上調(diào)整崗位設(shè)置，合理整合具有重復(fù)性職能的崗位，以此減少整體人力資源配置規(guī)模，從人力角度實(shí)現(xiàn)成本控制。

（3）梳理崗位價(jià)值，科學(xué)配置人力。量化物業(yè)管理工時(shí)，合理選擇人力配置形式，對(duì)于保安等物業(yè)崗位，可采用“以崗定人”的形式配置人力?！耙詬彾ㄈ恕庇?jì)算公式為“該崗位一個(gè)月總工時(shí)/該崗位員工每月工作時(shí)間數(shù)=單個(gè)崗位編制數(shù)”。除“以崗定人”外，保潔等物業(yè)崗位則適宜采用“以工作量定人”的形式配置人力。為確保所梳理的崗位價(jià)值具備合理性，應(yīng)核定項(xiàng)目編制概數(shù)，梳理影響的相關(guān)因素，對(duì)人力配置情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，分析其合理性，同時(shí)梳理可兼職作業(yè)的內(nèi)容清單，通過(guò)周期性復(fù)盤(pán)進(jìn)行固化或者調(diào)整，以此確保各崗位人力配置規(guī)模始終處于最佳狀態(tài)，避免產(chǎn)生額外的人力成本。

（4）專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，優(yōu)化工作方式。針對(duì)要求較高的物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定專(zhuān)業(yè)工作組，如設(shè)置保潔、工程、保安、綠化、會(huì)服專(zhuān)業(yè)小分隊(duì)等，通過(guò)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)小組提升物業(yè)管理效率，專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，以此可減少因人員不專(zhuān)業(yè)而產(chǎn)生的額外成本支出。此外，可結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃情況積極引進(jìn)先進(jìn)的工具，采用人機(jī)結(jié)合形式提升物業(yè)管理效率，間接起到縮減物業(yè)管理人力成本的作用。

在信息化時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)還可積極推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作，以科技賦能物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型提高自身的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。從物業(yè)管理角度來(lái)看，現(xiàn)已推出能源管理平臺(tái)、智慧安防系統(tǒng)、行政綜合管控平臺(tái)、無(wú)人駕駛清潔車(chē)等，將其應(yīng)用到物業(yè)管理工作中不僅可提升服務(wù)質(zhì)量，還可在一定程度上控制物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)降本增效。

2.采購(gòu)成本控制

首先要轉(zhuǎn)變思維方式，將傳統(tǒng)的采購(gòu)作為成本中心調(diào)整為利潤(rùn)中心，即采購(gòu)可直接創(chuàng)造效益，以采購(gòu)降本為基礎(chǔ)，在執(zhí)行采購(gòu)過(guò)程中對(duì)采購(gòu)各環(huán)節(jié)進(jìn)行精準(zhǔn)把控及閉環(huán)管理，提升采購(gòu)的效益。

（1）關(guān)鍵采購(gòu)節(jié)點(diǎn)控制。采購(gòu)成本控制是指在滿足業(yè)務(wù)需求的前提下，根據(jù)采購(gòu)成本預(yù)算方案對(duì)采購(gòu)全流程的把控。通過(guò)這種方式將采購(gòu)成本控制在預(yù)算成本范圍內(nèi)，同時(shí)引入全流程管控思想，從采購(gòu)需求審核、動(dòng)態(tài)調(diào)整、供應(yīng)商談判、合同簽訂等全流程進(jìn)行系統(tǒng)管控。在流程管控各環(huán)節(jié)一定要牢記采購(gòu)管理的實(shí)質(zhì)是要降低采購(gòu)成本，而不是簡(jiǎn)單做到形式和流程上的合規(guī)?？偨Y(jié)采購(gòu)成本關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)要點(diǎn)，具體如下。

第一，采購(gòu)需求審核，將采購(gòu)工作由被動(dòng)執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)把控。通過(guò)對(duì)采購(gòu)內(nèi)容和采購(gòu)預(yù)算金額的前置審核強(qiáng)化采購(gòu)源頭管理［6］。在進(jìn)行采購(gòu)內(nèi)容前置審核時(shí)，應(yīng)核查物業(yè)主合同、報(bào)價(jià)文件或招標(biāo)文件，分析采購(gòu)內(nèi)容是否符合上述文件要求，若采購(gòu)要求超出文件標(biāo)準(zhǔn)，則須相應(yīng)調(diào)整采購(gòu)內(nèi)容。為嚴(yán)格控制采購(gòu)成本，在審核采購(gòu)內(nèi)容時(shí)應(yīng)杜絕主觀判斷，必須以書(shū)面文件核查為準(zhǔn)，同時(shí)提出專(zhuān)業(yè)性的采購(gòu)指導(dǎo)意見(jiàn)。在進(jìn)行采購(gòu)預(yù)算金額前置審核時(shí)，應(yīng)對(duì)采購(gòu)預(yù)算金額與項(xiàng)目編制的預(yù)算金額進(jìn)行核對(duì)，確保采購(gòu)預(yù)算金額準(zhǔn)確；若緊急進(jìn)場(chǎng)的新采購(gòu)項(xiàng)目尚未完成預(yù)算編制，則須將投標(biāo)報(bào)價(jià)對(duì)應(yīng)金額扣減預(yù)期毛利作為采購(gòu)預(yù)算金額的上限參考。

第二，采購(gòu)需求動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保將采購(gòu)成本控制在采購(gòu)預(yù)算范圍內(nèi)。根據(jù)采購(gòu)過(guò)程推進(jìn)情況，同需求部門(mén)密切配合形成合力，動(dòng)態(tài)調(diào)整采購(gòu)需求，確保將采購(gòu)成本控制在合理預(yù)算范圍內(nèi)。

第三，充分的談判前準(zhǔn)備工作，是成功談判的基礎(chǔ)，亦適用80/20法則。談判前的準(zhǔn)備工作主要包含確定談判小組成員、角色分工、召開(kāi)談判碰頭會(huì)、確定談判策略等。談判小組成員一般由采購(gòu)負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及采購(gòu)需求部門(mén)負(fù)責(zé)人或代表參加。其中，采購(gòu)負(fù)責(zé)人須把控采購(gòu)談判的總體進(jìn)度及結(jié)果，運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人須從物業(yè)管理品質(zhì)角度出發(fā)提出具體要求，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人則主要負(fù)責(zé)供應(yīng)商報(bào)價(jià)分析等。在正式采購(gòu)談判之前應(yīng)召開(kāi)碰頭會(huì)議，統(tǒng)一談判目標(biāo)、談判策略、話術(shù)口徑及談判流程。

第四，堅(jiān)定談判目標(biāo)不動(dòng)搖是成功談判的關(guān)鍵。采購(gòu)談判的核心是采購(gòu)價(jià)格的談判，一般按第一輪報(bào)價(jià)排名情況排序，談判順序一般采取按價(jià)格排名第三、第二、第一倒排的順序談判，通過(guò)第二、第三議價(jià)基本可以探出底價(jià)，最終確定排名第一議價(jià)，進(jìn)而選擇最合適的供應(yīng)商。

（2）物業(yè)管理企業(yè)采購(gòu)成本控制實(shí)操。第一，集中采購(gòu)，規(guī)模效應(yīng)降本。針對(duì)服務(wù)類(lèi)或者物資類(lèi)，可采取全國(guó)或者區(qū)域集采的方式，通過(guò)打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低采購(gòu)成本。以物業(yè)管理企業(yè)保潔物料采購(gòu)為例，各物業(yè)項(xiàng)目需要的保潔物料種類(lèi)基本一致，只是由于客戶需求和項(xiàng)目定位不一致，物料的品牌型號(hào)、規(guī)格要求略有差異，因此采取集采的方式具有非常強(qiáng)的可操作性。具體操作為收集各項(xiàng)目具體需求，包括品牌、型號(hào)、采購(gòu)量、配送時(shí)間等需求，匯總梳理出共性需求和個(gè)性需求。針對(duì)共性需求尋找滿足條件的供應(yīng)商，經(jīng)過(guò)招標(biāo)或比價(jià)的形式選擇一家戰(zhàn)略合作供應(yīng)商，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益降本；而針對(duì)個(gè)性需求，則進(jìn)一步選擇相匹配的供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)。集中集采期間應(yīng)注意，不可執(zhí)著追求一個(gè)供應(yīng)商能夠滿足所有項(xiàng)目的需求，只要能夠滿足絕大多數(shù)項(xiàng)目需求時(shí)即可統(tǒng)一集采，借助規(guī)模效應(yīng)縮減采購(gòu)成本。

第二，精準(zhǔn)采購(gòu)，降低采購(gòu)成本。根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目具體運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行精準(zhǔn)采購(gòu)，以此降低采購(gòu)成本。例如，四害消殺是物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)采購(gòu)成本支出之一，消殺頻次直接影響相關(guān)用品消耗量，間接決定成本支出金額。而四害的活躍程度與季節(jié)相關(guān)，此時(shí)可采用精準(zhǔn)采購(gòu)的模式，根據(jù)季節(jié)特征差異確定消殺頻次，將消殺頻次從每月相同次數(shù)調(diào)整為按季節(jié)不同匹配消殺頻次。

第三，改變運(yùn)營(yíng)模式，降低采購(gòu)成本。針對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中使用的駕駛式清潔車(chē)、洗地車(chē)、多功能打印機(jī)等設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行購(gòu)租成本對(duì)比分析，選擇成本最優(yōu)的模式，以此有效壓縮成本。

五、結(jié)語(yǔ)

成本控制能夠推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須予以足夠重視，實(shí)施物業(yè)管理成本控制過(guò)程中，應(yīng)遵循戰(zhàn)略目標(biāo)原則、價(jià)值鏈原則、聚焦重點(diǎn)原則、成本效益原則，并從樹(shù)立理念、專(zhuān)項(xiàng)小組、制度體系三個(gè)方面在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)營(yíng)造濃厚的成本控制氛圍，將成本控制嵌入物業(yè)管理工作的各個(gè)方面，如采購(gòu)管理、人力管理等，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化預(yù)算管理，以此促進(jìn)物業(yè)管理成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。