2023年地產(chǎn)政策力度將遠(yuǎn)超今年產(chǎn)業(yè)鏈有望迎需求大放量

熊穎

近期房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)和政策發(fā)力依然存在明顯的割裂現(xiàn)象。一方面，伴隨11月以來(lái)“三支箭”等政策持續(xù)發(fā)力明顯；另一方面，政策發(fā)力至今，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、拿地、開(kāi)工、投資等各項(xiàng)數(shù)據(jù)依然未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》指出，房地產(chǎn)信心提振還未達(dá)到預(yù)期，從政策端向市場(chǎng)端的傳導(dǎo)仍然需要一定時(shí)間，需要“讓子彈再飛一會(huì)兒”。

不過(guò)值得注意的是，臨近年尾，房地產(chǎn)政策再度加碼，近期，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”“要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)重要性，住房消費(fèi)潛力要予以釋放”等官方聲音持續(xù)落地，再度提振了房地產(chǎn)信心。

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1～11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。今年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下跌22.3%；而從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月單月商品房銷(xiāo)售面積10071萬(wàn)平方米，同比下滑33.3%，降幅較10月擴(kuò)大10%，需求端持續(xù)疲軟。

此外，同期開(kāi)工和拿地降幅擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資受到拖累。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前11月，房屋新開(kāi)工面積111632萬(wàn)平方米，同比下降38.9%，降幅較1～10月累計(jì)同比擴(kuò)大1.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8455萬(wàn)平方米，同比下滑53.8%，同比跌幅也較上月擴(kuò)大0.73%；而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額123863億元，同比下滑9.8%，同比跌幅較1～10月擴(kuò)大1.0%。

多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，即便是在12月份，上述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也并不會(huì)特別好看。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《紅周刊》，盡管政策利好不斷傳遞，但我們可以看到，既有的政策現(xiàn)在仍堅(jiān)持著；需求端的調(diào)控政策并沒(méi)有推出；“三支箭”發(fā)出之后，對(duì)供給端風(fēng)險(xiǎn)沖擊的緩解，目前也沒(méi)有看到效果，可能確實(shí)存在一個(gè)時(shí)間的滯后。而更加關(guān)鍵的在于，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，供需兩端的情緒還是比較悲觀，對(duì)后市仍然處于觀望狀態(tài)。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦也向《紅周刊》表示，市場(chǎng)的信心回歸速度比我們預(yù)想的要慢，多種因素牽制著預(yù)期的回歸。不妨給這些政策利好“讓子彈再飛一會(huì)兒”，這是一個(gè)慢慢傳導(dǎo)的過(guò)程。我覺(jué)得需要等待市場(chǎng)有一些轉(zhuǎn)好的信號(hào)，比如說(shuō)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的見(jiàn)底。而伴隨市場(chǎng)信心的修復(fù)回歸，人們的購(gòu)買(mǎi)意愿才會(huì)增加，后面的數(shù)據(jù)才會(huì)慢慢變好。

李宇嘉則指出，后續(xù)是否迎來(lái)好轉(zhuǎn)，需要重點(diǎn)關(guān)注明年一季度，在疫情生活能夠回歸常態(tài)的情況下，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策是否放開(kāi)；限購(gòu)、限貸、限售、稅費(fèi)、普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等是否放開(kāi)，這將是一個(gè)標(biāo)志，如若上述政策開(kāi)放后，基本上熱點(diǎn)城市樓市將在未來(lái)兩三個(gè)月左右實(shí)現(xiàn)緩慢回升，即，預(yù)計(jì)在2023年6月份前后，實(shí)現(xiàn)熱點(diǎn)城市二手房、新房數(shù)據(jù)的止跌，與此同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)其他城市的回升。后續(xù)率先企穩(wěn)的是銷(xiāo)售和價(jià)格，而開(kāi)工、土地和投資也將滯后止跌企穩(wěn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《紅周刊》表示，傳導(dǎo)周期取決于政策到底什么時(shí)候能夠真實(shí)的對(duì)市場(chǎng)形成一個(gè)有效的帶動(dòng)。如果沒(méi)有對(duì)應(yīng)的政策，還是維持現(xiàn)在的狀況，只能依托經(jīng)濟(jì)自我實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)之后，來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)的話，我覺(jué)得周期會(huì)比較長(zhǎng)了。

臨近年尾，房地產(chǎn)行業(yè)再迎多顆“定心丸”。

12月14日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》在住房方面提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

12月15日，國(guó)務(wù)院副總理表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

12月19日，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，中央財(cái)辦也指出，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。住房消費(fèi)潛力要予以釋放。

上述定調(diào)言論為房地產(chǎn)行業(yè)的2023年發(fā)展指明了方向。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，伴隨上述官方聲音的持續(xù)落地，可以預(yù)計(jì)2023年的政策力度將遠(yuǎn)超2022年。

李宇嘉分析表示，我們講支柱產(chǎn)業(yè)，其實(shí)主要是從住房消費(fèi)潛力和城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看，因?yàn)檫€有3億新市民沒(méi)有房子，我們的第七次人口普查數(shù)據(jù)也反映，大家房子很老舊，配套設(shè)施較差，更新?lián)Q代都比較差。這也意味著物業(yè)管理社區(qū)的建設(shè)、“15分鐘生活圈”、室內(nèi)的二次裝修、改善設(shè)施設(shè)備的更新?lián)Q代等等都有很大的發(fā)展空間。雖然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響不是很大，但一方面，對(duì)房企而言，指明了后續(xù)的發(fā)展方向，應(yīng)該順應(yīng)這種趨勢(shì)，轉(zhuǎn)型新模式；另一方面，也意味著巨大的消費(fèi)需求，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)裝飾裝修、物業(yè)管理、家居家電等地產(chǎn)鏈需求都會(huì)有一個(gè)比較大的提升。

以地產(chǎn)鏈中的家電行業(yè)為例，渤海證券研報(bào)指出，隨著地產(chǎn)政策的回暖以及擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃的貫徹落實(shí)，有望改善家電行業(yè)終端需求，提振市場(chǎng)信心。目前，家電行業(yè)已經(jīng)位于歷史估值底部區(qū)間，配置價(jià)值凸顯，建議把握行業(yè)優(yōu)質(zhì)龍頭標(biāo)的。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速度的信號(hào)已經(jīng)愈加明顯。12月21日，據(jù)證監(jiān)會(huì)消息，日前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿(mǎn)主持召開(kāi)黨委會(huì)議，提及將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。其中要求，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

李宇嘉向《紅周刊》分析指出，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，在商品房市場(chǎng)表現(xiàn)為存量房的盤(pán)活和再利用，在行業(yè)就表現(xiàn)為兼并重組、收并購(gòu)，而在資本市場(chǎng)則表現(xiàn)為存量殼資源的盤(pán)活利用。過(guò)去十幾年，很多房企想上市，但沒(méi)有上成，其中包括一些穩(wěn)健企業(yè)?，F(xiàn)在開(kāi)了這個(gè)口子，未上市、想上市的，又達(dá)到A股上市條件、資質(zhì)較好的企業(yè)，可以通過(guò)“借殼”上市，不僅實(shí)現(xiàn)了其上市夢(mèng)想，還可以把一些差的、拖累行業(yè)、拖累大盤(pán)的房企盤(pán)活。

盧文曦指出，明年房地產(chǎn)將迎來(lái)大洗牌，小企業(yè)“死”一批，資金主要集中于大企業(yè)。

郭毅也向《紅周刊》表示，以往“小而美”的地產(chǎn)公司還有生存空間，但是伴隨越來(lái)越明顯的房企洗牌，近兩年，“小而美”房企的生存空間越來(lái)越小，尤其在“三支箭”射出之后，可以看到資源明顯向國(guó)央企以及領(lǐng)軍民營(yíng)企業(yè)傾斜，因?yàn)榉科笾挥性谧陨磉\(yùn)營(yíng)狀況相對(duì)健康和穩(wěn)健的狀態(tài)下，才能獲得較好的融資支持。在這一大背景下，市場(chǎng)集中度也會(huì)越來(lái)越高。

除此之外，利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)還在《紅周刊》重磅企劃的“前瞻2023優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)牛途再現(xiàn)”線上投資策略會(huì)上表示，之前的（地產(chǎn)）行情主要是情緒驅(qū)動(dòng)的左側(cè)交易行情，而基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀判斷，我們相信現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)底部反轉(zhuǎn)的右側(cè)周期，接下來(lái)我們將進(jìn)入一個(gè)基本面驅(qū)動(dòng)。

陳昊揚(yáng)提醒，房地產(chǎn)行業(yè)還將出現(xiàn)極大的分化，很多財(cái)務(wù)不健康、杠桿加太猛的房地產(chǎn)企業(yè)將很難有大的發(fā)展，因而我們?cè)谧鲇覀?cè)投資的時(shí)候，需要更加深入了解行業(yè)，追蹤關(guān)注企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、成本控制、各方面效率等是否優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。