城市更新的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)度量*
——基于北京市老舊小區(qū)加裝電梯的實(shí)證研究

馬世昌 李婷婷

一、前言

實(shí)施城市更新行動(dòng)，是適應(yīng)城市發(fā)展新形勢(shì)、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，但缺乏合理的出資機(jī)制是制約城市更新行動(dòng)快速推動(dòng)的重要因素之一。以老舊小區(qū)加裝電梯為例，住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1980～2000年間全國(guó)建成的城鎮(zhèn)住宅房屋面積超過(guò)80億平方米，但超過(guò)70%的老舊樓房尚未安裝電梯，加裝電梯的總需求超過(guò)200萬(wàn)部。加裝電梯作為城市更新中的一項(xiàng)提升類工程，近年來(lái)受到人民群眾的熱切期盼和各級(jí)政府的高度重視，國(guó)務(wù)院分別于2018年、2019年、2020年、2022年將“加裝電梯”納入年度《政府工作報(bào)告》。然而加裝電梯的進(jìn)度卻遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要，2022年9月20日國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)在就黨的十八大以來(lái)老齡工作進(jìn)展與成效舉行新聞發(fā)布會(huì)上指出，全國(guó)2019～2021年老舊小區(qū)改造中加裝5.1萬(wàn)部電梯，加裝電梯供需矛盾突出。制約老舊小區(qū)加裝電梯的因素較多，但費(fèi)用分?jǐn)偤蛽p失補(bǔ)償問(wèn)題是加裝電梯項(xiàng)目利益相關(guān)者沖突的核心(劉曉君和孫勇凱，2019)。

實(shí)際上，黨中央和各級(jí)政府對(duì)老舊小區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目的出資機(jī)制是有明確規(guī)定的，即“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”。例如，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出，在改造資金上，首先應(yīng)按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造；《國(guó)家發(fā)展改革委 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》等政策文件也均有“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的明確規(guī)定。因此，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，構(gòu)建合理的城市更新出資機(jī)制的基礎(chǔ)，是要科學(xué)合理地測(cè)度出城市更新的綜合效益，尤其是經(jīng)濟(jì)效益。Collins和Shester(2011)、施生旭和陳浩(2021)等學(xué)者通過(guò)定性分析認(rèn)為城市更新可以增加小區(qū)出行的便利性、提升小區(qū)的公共服務(wù)質(zhì)量、改善小區(qū)的人居環(huán)境，因此，在一定程度上提升了所在小區(qū)的房?jī)r(jià)。這一觀點(diǎn)已成為學(xué)界基本共識(shí)，但還缺乏定量的檢驗(yàn)研究，更未有研究精準(zhǔn)量化加裝電梯等城市更新項(xiàng)目對(duì)房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)程度。定量研究的匱乏，一方面由于缺乏數(shù)據(jù)支持，無(wú)形中增加了基層工作人員的協(xié)調(diào)溝通難度；(1)筆者項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在對(duì)北京市海淀區(qū)飛達(dá)社區(qū)、石景山區(qū)鑄造村一區(qū)等老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研時(shí)，街道辦、居委會(huì)等基層工作人員表達(dá)了對(duì)老舊小區(qū)改造效應(yīng)量化研究結(jié)果的強(qiáng)烈渴求，其根本訴求在于希冀能夠用數(shù)據(jù)與居民溝通，以協(xié)調(diào)業(yè)主矛盾、緩解居民沖突，盡早達(dá)成相對(duì)一致意見(jiàn)。另一方面更導(dǎo)致難以構(gòu)建合理的老舊小區(qū)改造補(bǔ)償與出資機(jī)制。

本文將老舊小區(qū)加裝電梯視為一項(xiàng)準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)，以北京市加裝電梯的部分老舊小區(qū)為樣本，構(gòu)建多期雙重差分模型，分別研究加裝電梯對(duì)住宅價(jià)格的升值效應(yīng)與異質(zhì)性效應(yīng)，并探究其作用機(jī)制。量化加裝電梯所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲幅度，有兩個(gè)層面的現(xiàn)實(shí)意義：微觀層面上，定量化的結(jié)果能夠?yàn)槔吓f小區(qū)改造中基層工作人員協(xié)調(diào)推動(dòng)工作、化解社區(qū)矛盾提供直觀的、有力的數(shù)據(jù)支持；宏觀層面上，包括加裝電梯在內(nèi)的城市更新項(xiàng)目普遍面臨著融資困境，定量化收益度量的匱乏導(dǎo)致“誰(shuí)收益、誰(shuí)出資”原則下出資機(jī)制的缺失。本文對(duì)加裝電梯的房?jī)r(jià)溢出的研究，能夠?yàn)闃?gòu)建合理的費(fèi)用分?jǐn)偱c損失補(bǔ)償機(jī)制提供合適的研究切入點(diǎn)，針對(duì)不同類型改造項(xiàng)目的橫向復(fù)制研究，能夠完整度量城市更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)外部性，進(jìn)而使科學(xué)設(shè)計(jì)出城市更新項(xiàng)目的合理出資機(jī)制成為可能。

二、研究假設(shè)

(一)加裝電梯的房?jī)r(jià)升值效應(yīng)與動(dòng)態(tài)效應(yīng)

當(dāng)前，已有部分學(xué)者關(guān)注到住宅本身或周邊環(huán)境提升會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到正向的影響作用。例如，Zhang等(2016)研究證明城中村改造項(xiàng)目可使1000米以內(nèi)的住房升值3%～4%；高新南等(2020)研究發(fā)現(xiàn)軌道交通站點(diǎn)周邊的房?jī)r(jià)會(huì)因地鐵的開(kāi)通而顯著升值；王洪亮和常哲仁(2020)針對(duì)高鐵開(kāi)通的研究也得出了相似的結(jié)論；王優(yōu)容等(2020)檢驗(yàn)了棚戶區(qū)改造對(duì)周邊住房?jī)r(jià)格帶來(lái)的溢出效應(yīng)；劉彩霞和陳安平(2021)檢驗(yàn)了城中村改造對(duì)商品房市場(chǎng)的外部溢出效應(yīng)?；贠lson(2005)的觀點(diǎn)，社區(qū)居民彼此之間擁有廣泛的共有產(chǎn)權(quán)，對(duì)于社區(qū)公共物品升級(jí)和改善有普遍共容利益。筆者認(rèn)為，居民通過(guò)使用電梯這一社區(qū)公共物品而獲益，老舊小區(qū)加裝電梯符合大多數(shù)人的利益，出行的便利性會(huì)被資本化到住房?jī)r(jià)格。因此，理論分析表明，加裝電梯會(huì)導(dǎo)致住房整體上價(jià)格上漲。基于此，本文提出第一個(gè)研究假設(shè)。

H1：加裝電梯會(huì)整體上導(dǎo)致房?jī)r(jià)升值。

(二)不同樓層住宅的房?jī)r(jià)升值異質(zhì)性效應(yīng)

老舊小區(qū)中老齡居民下樓難問(wèn)題突出，尤其是住在6樓的老年人居多，不同樓層居民對(duì)電梯的需求是存在差異的(王彬武，2016)。寧超喬等(2014)的研究表明加裝的電梯對(duì)于低層住戶使用價(jià)值較小，而對(duì)于高層住戶使用價(jià)值較高；并且樓層越低，危害及受損的可能性就越大，而樓層越高，利益及獲利的可能性越大。劉曉君和孫勇凱(2019)通過(guò)建立費(fèi)用分?jǐn)偰Ｐ秃蛽p失補(bǔ)償模型進(jìn)行研究，結(jié)果表明在投票權(quán)數(shù)一定的情況下，樓層越高的業(yè)主，費(fèi)用分?jǐn)偟谋壤蕉?。白芙蓉?2020)基于全壽命周期費(fèi)用理論和資金時(shí)間價(jià)值理論建立了費(fèi)用分?jǐn)傃a(bǔ)償模型，得出底層住戶應(yīng)得到補(bǔ)償，其余樓層住戶支付費(fèi)用，樓層越高支付費(fèi)用越多的結(jié)論。理論分析表明，中高層業(yè)主對(duì)電梯的需求最為強(qiáng)烈，加裝電梯為居民出行帶來(lái)極大的便利性，從而間接提升了高層住房的價(jià)格；而低樓層業(yè)主尤其是底層業(yè)主幾乎沒(méi)有乘坐電梯的需求，并且加裝電梯會(huì)影響房體質(zhì)量、采光與通風(fēng)、隱私與安全、帶來(lái)?yè)頂D等，反而降低了房屋的品質(zhì)?；谝陨戏治?，本文提出第二個(gè)研究假設(shè)。

H2：樓層越高房?jī)r(jià)升值幅度越大，低層住房會(huì)因加裝電梯而減值。

(三)加裝電梯影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)制

老舊小區(qū)的業(yè)主多為老年人，出行的便利是其考慮的首要因素。老樓加裝電梯能夠使得一些常年無(wú)法自由出行的老年人有了下樓的條件，居住環(huán)境得到極大改善，人們的幸福感得到提升。同樣，老樓加裝電梯也為其他人出行帶來(lái)方便。Lee等(2017)研究認(rèn)為城市更新項(xiàng)目能夠提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，改善人居環(huán)境，因而會(huì)對(duì)住房產(chǎn)生正向的溢出效應(yīng)。但老舊小區(qū)加裝電梯的確存在一些問(wèn)題，如加裝電梯之后出現(xiàn)雨水內(nèi)滲等情況。周亞越和唐朝(2019)研究表明，加裝電梯除了影響低層住戶的采光和通風(fēng)之外，安全和隱私也會(huì)因此受到侵害。白芙蓉等(2020)認(rèn)為，老舊小區(qū)加裝電梯對(duì)低層居民具有明顯的負(fù)外部性，居民因通風(fēng)采光隔音變差、噪聲污染、樓體安全性下降而受到嚴(yán)重困擾。李東泉和王瑛(2021)研究表明，加裝電梯帶來(lái)的通風(fēng)采光噪音等系列問(wèn)題會(huì)給低層住戶帶來(lái)負(fù)的溢出效應(yīng)?；诖?，本文提出以下兩個(gè)研究假設(shè)。

H3：加裝電梯通過(guò)改善人居環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極作用。

H4：加裝電梯因產(chǎn)生噪聲、影響采光、使樓體質(zhì)量變差等原因?qū)Ψ績(jī)r(jià)產(chǎn)生消極作用。

(四)加裝電梯對(duì)于不同價(jià)值住宅的升值效應(yīng)

城市更新項(xiàng)目的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)還取決于住房類型，即改造項(xiàng)目給高價(jià)房和低價(jià)房帶來(lái)的溢出效應(yīng)存在差異，對(duì)此學(xué)者們的研究結(jié)論并未達(dá)成一致。劉貴文等(2021)運(yùn)用分位數(shù)回歸分析認(rèn)為，改造項(xiàng)目對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用隨房?jī)r(jià)的升高而降低，這是因?yàn)橄啾扔诟邇r(jià)房，低價(jià)房的公共配套設(shè)施和人居環(huán)境更為落后，因而對(duì)城市更新帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益更為敏感，從而帶來(lái)更大程度的房?jī)r(jià)提升。而劉彩霞和陳安平(2021)則認(rèn)為城中村改造對(duì)交通、商業(yè)服務(wù)等區(qū)位條件好的周邊住房?jī)r(jià)格影響更明顯。對(duì)于北京市的老舊小區(qū)而言，價(jià)值高的老舊樓房通常坐落于北京市的核心區(qū)域，一方面核心區(qū)域的房?jī)r(jià)分化更嚴(yán)重；另一方面，核心區(qū)域的業(yè)主具備更為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此對(duì)加裝電梯的需求更加強(qiáng)烈，這種需求資本化到房?jī)r(jià)中，將帶來(lái)房?jī)r(jià)更大幅度的升值。基于此，本文提出第五個(gè)研究假設(shè)。

H5：加裝電梯對(duì)二手住宅價(jià)格的升值效應(yīng)隨住房?jī)r(jià)值的上升而上升。

三、研究設(shè)計(jì)

以往關(guān)于房?jī)r(jià)影響因素的研究大多采用特征價(jià)格模型，然而該模型只能識(shí)別住房周邊已有特征對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)，而不能反映特定因素給房?jī)r(jià)帶來(lái)的前后變化差異(曾迎香等，2021)?？紤]到特征價(jià)格模型研究此類問(wèn)題的固有缺陷，本文將加裝電梯這一事件視為一項(xiàng)準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)，采用雙重差分模型來(lái)檢驗(yàn)和測(cè)度加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

(一)變量選取

1.被解釋變量

選擇二手住宅單位售價(jià)price作為被解釋變量，其原因在于北京市的二手住宅交易市場(chǎng)較為成熟，同時(shí)為了使數(shù)據(jù)更加平穩(wěn)，本文對(duì)交易的二手住宅單位售價(jià)進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理。

2.核心解釋變量

核心解釋變量為分組虛擬變量和時(shí)間虛擬變量的交乘項(xiàng)，代表加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)提升的平均效應(yīng)。

3.控制變量

參考沈體雁等(2020)、李然好等(2021)的研究，本文將控制變量劃分為宏觀、中觀、微觀三個(gè)維度。在宏觀變量方面，GDP反映了本地區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，二手住宅價(jià)格指數(shù)INDEX反映了本地區(qū)二手房市場(chǎng)的總體價(jià)格情況，CPI反映了本地區(qū)的總體物價(jià)情況，以上變量都是影響一個(gè)地區(qū)或城市房地產(chǎn)總體價(jià)格的宏觀因素，因此選擇其作為宏觀維度控制變量；在中觀變量方面，到最近地鐵站、最近公交站的距離反映了本小區(qū)的交通便利性，到三甲醫(yī)院、公園、商場(chǎng)、超市反映了本小區(qū)的生活便利性，到天安門(mén)、市政府、CBD的距離反映了本小區(qū)的區(qū)位核心程度，行政區(qū)內(nèi)一流小學(xué)的數(shù)量反映了本小區(qū)的教育資源程度，樓齡反映了本小區(qū)的新舊程度，物業(yè)費(fèi)用、容積率、綠化率、車(chē)位配比反映了本小區(qū)的品質(zhì)，以上變量都是影響一個(gè)小區(qū)住房整體價(jià)格的關(guān)鍵因素，因此選擇其作為中觀維度控制變量，具體如表1所示；在微觀變量方面，臥室數(shù)、裝修程度反映了住房的面積和品質(zhì)，住宅所在樓層關(guān)系到居住的光線、噪聲、上下樓便利性等，房屋朝向關(guān)系到住房的光線情況，進(jìn)而影響到住房的居住品質(zhì)，以上變量都是影響一套住房具體價(jià)格的核心因素，因此選擇其作為微觀維度控制變量，具體如表2所示。

表1 中觀維度控制變量及其量化

續(xù)表

表2 微觀維度控制變量及其量化

4.中介變量

參考朱金鶴和王軍香(2018)的研究，選用小區(qū)居民幸福指數(shù)(happiness)作為中介變量人居環(huán)境改善的衡量指標(biāo)；根據(jù)調(diào)研結(jié)果，選用街道辦接到的相關(guān)投訴電話次數(shù)(complaint)來(lái)衡量中介變量噪音、采光度變小、樓體質(zhì)量變差等。

(二)模型設(shè)定

由于各個(gè)小區(qū)加裝電梯的時(shí)間不同，因此本文構(gòu)建的是區(qū)位時(shí)點(diǎn)雙固定效應(yīng)多期雙重差分模型。雙重差分模型需構(gòu)建兩個(gè)虛擬變量：分組虛擬變量treat和時(shí)間虛擬變量post。如果交易的二手住宅加裝了電梯，則treat=1；否則treat=0。二手住宅加裝電梯的年份及以后年份，post=1；加裝電梯以前的年份，post=0。模型的設(shè)定如下：

lnYit=α0+θdidit+βXit+ui+λt+εit,i=1,2,…,n;t=1,2,…,T

(1)

其中，i表示交易的二手住宅，t表示時(shí)間。Yit為被解釋變量，交易的二手住宅單位售價(jià)。didit為核心解釋變量，是treat與post的乘積。Xit是所有控制變量的合集，λt是時(shí)間固定效應(yīng)，ui是區(qū)位固定效應(yīng)，即樣本小區(qū)所屬的行政區(qū)。εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。θ是最主要的系數(shù)，它表示加裝電梯對(duì)于房?jī)r(jià)提升的平均效應(yīng)。當(dāng)θ顯著為正數(shù)時(shí)，表示加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)提升有正向作用，否則加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有起到提升作用。

(三)數(shù)據(jù)來(lái)源與預(yù)處理

本文選擇北京市2016～2021年加裝電梯的老舊小區(qū)作為數(shù)據(jù)樣本集合，為了在同小區(qū)內(nèi)形成實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組，只有部分樓棟已加裝電梯、部分樓棟尚未加裝電梯的小區(qū)才能進(jìn)入樣本集，符合此條件的北京市老舊小區(qū)共34個(gè)。

進(jìn)一步地，從該34個(gè)小區(qū)中選擇已經(jīng)加裝了電梯、尚未加裝電梯的交易房產(chǎn)為數(shù)據(jù)樣本，為了保證研究的準(zhǔn)確性，本文只保留了總樓層數(shù)為6層的數(shù)據(jù)，并剔除地下室的交易數(shù)據(jù)，一共得到2875個(gè)樣本。

2.多吃易消化的、含有纖維素多的新鮮蔬菜和水果，避免辛辣刺激食物；適當(dāng)攝入富含油脂的食物，例如每日清晨可吃1～2個(gè)生核桃或者少許芝麻醬，可起到潤(rùn)腸通便的療效。

在數(shù)據(jù)來(lái)源方面，加裝電梯的老舊小區(qū)集合數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市住建委和加梯公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；二手住宅售價(jià)和微觀維度控制變量來(lái)源于鏈家等網(wǎng)站；宏觀維度控制變量來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站；中觀維度控制變量中的“一流小學(xué)”來(lái)自網(wǎng)絡(luò)定義，“樓齡”、“物業(yè)費(fèi)用”、“容積率”、“綠化率”、“車(chē)位配比”來(lái)源于鏈家等網(wǎng)站，其余中觀維度控制變量來(lái)源于高德地圖。

在開(kāi)展實(shí)證研究之前，首先對(duì)數(shù)據(jù)做預(yù)處理，主要包括：對(duì)于缺失值的處理，本文用插值法補(bǔ)齊，個(gè)別無(wú)法采用插值法補(bǔ)齊的數(shù)據(jù)，用相鄰年份數(shù)據(jù)補(bǔ)齊；將北京市二手住宅價(jià)格指數(shù)等所有指數(shù)類數(shù)據(jù)都統(tǒng)一折算為以2016年1月為基準(zhǔn)；借鑒李伊祺等(2021)的做法，初步回歸剔除不顯著的控制變量再進(jìn)行實(shí)證分析。

四、實(shí)證分析

(一)加裝電梯的升值效應(yīng)檢驗(yàn)

經(jīng)初步回歸，固定區(qū)位和時(shí)間效應(yīng)暫且不加入控制變量，核心解釋變量did系數(shù)為12.5%，在1%水平上顯著，表明加裝電梯導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的提升。固定區(qū)位和時(shí)間效應(yīng)且加入控制變量進(jìn)行回歸，部分控制變量不顯著。剔除不顯著和經(jīng)濟(jì)意義不強(qiáng)的變量，回歸結(jié)果如表3所示。

表3 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

回歸結(jié)果表明，did系數(shù)為0.057，與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，表示老舊小區(qū)加裝電梯整體上可以給房?jī)r(jià)(對(duì)數(shù))帶來(lái)5.7%的升值，第一個(gè)研究假設(shè)得到驗(yàn)證。

(二)加裝電梯對(duì)不同樓層住宅的升值效應(yīng)異質(zhì)性檢驗(yàn)

加裝電梯可能對(duì)不同樓層的房?jī)r(jià)產(chǎn)生不同的影響。為了證實(shí)本文第二個(gè)研究假設(shè)，本文采用基準(zhǔn)回歸模型對(duì)高層、中層、低層的二手住宅分別進(jìn)行回歸，回歸結(jié)果如表4所示。

表4 不同樓層住宅異質(zhì)性分析結(jié)果

回歸結(jié)果表明，加裝電梯給高層住戶帶來(lái)10.7%的房?jī)r(jià)提升，給中層住戶帶來(lái)9.4%的房?jī)r(jià)提升，但會(huì)導(dǎo)致低層住戶的房?jī)r(jià)下降6.8%，表明加裝電梯對(duì)不同樓層的影響是存在異質(zhì)性的，本文第二個(gè)研究假設(shè)得以驗(yàn)證。該研究結(jié)果可以為有關(guān)部門(mén)在確定費(fèi)用分?jǐn)偤蛽p失補(bǔ)償機(jī)制時(shí)提供定量的參考：相較于中層業(yè)主，高層業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偢嗟馁M(fèi)用；低層業(yè)主不僅不需要分?jǐn)傎M(fèi)用，而且應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)減值補(bǔ)償。

(三)加裝電梯影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)制分析

參照武永超(2021)的做法，本文的作用機(jī)制分析分為以下兩步：先做中介變量對(duì)did的回歸，如表5中第(1)、第(3)列所示；然后再做被解釋變量對(duì)did和單個(gè)中介變量的回歸，如表5中第(2)、第(4)列所示，作用機(jī)制分析結(jié)果如下。

表5 作用機(jī)制分析結(jié)果

根據(jù)回歸結(jié)果可以看出，第(1)列中did在10%的水平上顯著，說(shuō)明加裝電梯可以改善人居環(huán)境；第(2)列中did系數(shù)從基準(zhǔn)回歸模型的5.7%降為5.6%，說(shuō)明“人居環(huán)境改善”是中介變量，并且happiness的系數(shù)顯著為正，說(shuō)明改善人居環(huán)境可以對(duì)房?jī)r(jià)起到促進(jìn)作用；第(3)列中did在5%的水平上顯著，說(shuō)明加裝電梯的確帶來(lái)了噪聲、采光弱、樓體質(zhì)量變差等問(wèn)題；第(4)列中did系數(shù)從基準(zhǔn)回歸模型的5.7%降為5.6%，說(shuō)明“噪聲、采光度變小、樓體質(zhì)量變差等”是中介變量，并且complaint的系數(shù)顯著為負(fù)，說(shuō)明采光變?nèi)醯葐?wèn)題對(duì)房?jī)r(jià)造成了負(fù)面影響。因此，第三個(gè)和第四個(gè)研究假設(shè)均得到了驗(yàn)證。

(四)加裝電梯對(duì)不同價(jià)值住宅的升值效應(yīng)分位數(shù)回歸分析

用于測(cè)度加裝電梯的房?jī)r(jià)升值效應(yīng)的基準(zhǔn)回歸，是一種均值回歸，得到的是加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)升值的條件期望影響。基準(zhǔn)回歸模型并沒(méi)有考慮到在房?jī)r(jià)的不同值域上，加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能存在顯著差異，降低了模型估計(jì)的準(zhǔn)確性以及解釋變量對(duì)被解釋變量的解釋力。另外，基準(zhǔn)回歸結(jié)果不可避免地受到極端值和殘差平方和的影響。

基于此，這里采用Koenker的分位數(shù)回歸模型，該模型刻畫(huà)了不同分位點(diǎn)加裝電梯對(duì)房?jī)r(jià)升值的影響，可以提升結(jié)果的穩(wěn)健性和數(shù)據(jù)刻畫(huà)的準(zhǔn)確性。本文采用bootstrap密集算法技術(shù)來(lái)估計(jì)分位數(shù)回歸系數(shù)，通過(guò)有放回抽樣確定置信區(qū)間。房?jī)r(jià)在0.25、0.5、0.75和0.9分位點(diǎn)處的did系數(shù)分別為0.081、0.108、0.090、0.120，且均在1%的水平上顯著，說(shuō)明不同價(jià)值的住房對(duì)加裝電梯的反映不同。加裝電梯影響房?jī)r(jià)升值效應(yīng)的分位數(shù)回歸變化趨勢(shì)如圖1所示，可以看出房?jī)r(jià)的升值效應(yīng)大體上隨房?jī)r(jià)逐漸增大，第五個(gè)假設(shè)得以驗(yàn)證。對(duì)于價(jià)值低的住宅加裝電梯，歸屬于業(yè)主的房?jī)r(jià)的升值利益相對(duì)較小，因此相比于擁有高價(jià)值住宅的業(yè)主，政府應(yīng)給予其更大力度的補(bǔ)貼。

(五)穩(wěn)健性檢驗(yàn)

1.平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

使用雙重差分法識(shí)別加裝電梯房?jī)r(jià)升值效應(yīng)的前提是通過(guò)平行趨勢(shì)檢驗(yàn)，即若不存在加裝電梯這一沖擊事件，加裝電梯住宅和未加裝電梯住宅的價(jià)格應(yīng)當(dāng)具有相同的時(shí)間趨勢(shì)，否則可能會(huì)使得樣本組存在系統(tǒng)性差異，引發(fā)內(nèi)生性問(wèn)題。為此，本文將加裝電梯前后的時(shí)間虛擬變量和分組虛擬變量交叉項(xiàng)作為解釋變量進(jìn)行回歸。平行趨勢(shì)檢驗(yàn)效果如圖2所示。加裝電梯之前的交互項(xiàng)回歸系數(shù)近似為0，表明加裝電梯前實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組的房?jī)r(jià)升值效應(yīng)變動(dòng)趨勢(shì)相似；而加裝電梯之后的交互項(xiàng)系數(shù)均顯著為正，表明實(shí)驗(yàn)組在加裝電梯前后的房?jī)r(jià)變化不是純粹的時(shí)間效應(yīng)，而是由加裝電梯這一沖擊事件引起的。

圖2 平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

2.處理組處理期固定效應(yīng)模型

本文基準(zhǔn)模型采用了區(qū)位時(shí)點(diǎn)雙固定效應(yīng)模型，現(xiàn)采用處理組處理期固定效應(yīng)多期雙重差分模型，若二者結(jié)論一致，證明基準(zhǔn)回歸模型得出的結(jié)論可靠。處理組處理期固定效應(yīng)模型如下：

lnYit=γ0+φtreati×postt+δXit+φ1treati+φ2postt+νiti=1,2,…,n;t=1,2,…,T

(2)

回歸結(jié)果顯示，did的回歸系數(shù)為 0.008，在5%水平上顯著，說(shuō)明加裝電梯可以給房?jī)r(jià)(對(duì)數(shù))帶來(lái)0.8%的升值。使用不同的計(jì)量模型必然得到不同的加裝電梯升值效果，但兩個(gè)模型得出的“加裝電梯帶來(lái)房?jī)r(jià)升值”的結(jié)論是完全一致的，假設(shè)一得到再次印證。

3.PSM-DID模型

在使用雙重差分模型分析問(wèn)題時(shí)，實(shí)驗(yàn)組與控制組的基本特征難以保持高度相似，進(jìn)而會(huì)影響研究的科學(xué)性。為了降低樣本選擇偏差以及非隨機(jī)選擇造成的誤差，將傾向得分匹配模型與雙重差分結(jié)合，分析加裝電梯的房?jī)r(jià)升值效應(yīng)。主要步驟為：首先根據(jù)基準(zhǔn)回歸結(jié)果選擇控制變量，然后用Logit回歸模型估計(jì)傾向得分，進(jìn)而采用最近鄰匹配法根據(jù)得分對(duì)實(shí)驗(yàn)組進(jìn)行一對(duì)一匹配，最后在匹配完成的基礎(chǔ)上，進(jìn)行DID方法分析。

在進(jìn)行PSM-DID實(shí)證分析之前，本文先驗(yàn)證匹配平衡假設(shè)，PSM匹配有效性檢驗(yàn)的結(jié)果如表6 所示，匹配后標(biāo)準(zhǔn)偏差均小于20%，說(shuō)明實(shí)驗(yàn)組與控制組在匹配之后不存在系統(tǒng)差異，匹配方法可行，滿足了匹配平衡假設(shè)，證明使用PSM-DID進(jìn)行實(shí)證分析具備合理性。PSM-DID回歸結(jié)果顯示，核心解釋變量did的系數(shù)為0.052，在1%的水平上顯著，表明加裝電梯的確對(duì)房?jī)r(jià)升值有顯著促進(jìn)作用。

表6 PSM平衡性檢驗(yàn)

五、結(jié)論與建議

本文以老舊小區(qū)加裝電梯為例，對(duì)城市更新項(xiàng)目對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響展開(kāi)了定量測(cè)度，研究結(jié)果表明：(1)整體而言，加裝電梯能提升房?jī)r(jià)5.7%，這表明老舊小區(qū)加裝電梯不僅改善了民生福祉，還具有顯著的經(jīng)濟(jì)外部性效應(yīng)；(2)高、中、低不同樓層住房房?jī)r(jià)的影響幅度是顯著不同的，分別為提高10.7%、提高9.4%、降低6.8%；(3)加裝電梯對(duì)二手住宅價(jià)格的提振幅度與本身價(jià)值有關(guān)，房?jī)r(jià)越高的住房升值幅度越大。

國(guó)務(wù)院和各地方政策文件中多次呼吁城市更新項(xiàng)目“誰(shuí)收益、誰(shuí)出資”，“建立居民出資、政府支持、社會(huì)資本參與的資金共擔(dān)模式”，本文的研究結(jié)果為城市更新工作的開(kāi)展帶來(lái)了一定的啟發(fā)與支撐。

首先，在開(kāi)展老舊小區(qū)加裝電梯的改造項(xiàng)目中，面對(duì)不同樓層業(yè)主在受損與受益、補(bǔ)償與出資等方面的訴求與矛盾，街道辦、居委會(huì)等基層工作人員可以參考本文的量化結(jié)果，以定量化數(shù)據(jù)作為溝通工作的依據(jù)，以緩解溝通矛盾。

其次，在設(shè)置加裝電梯的出資模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)考慮加裝電梯為不同樓層、不同價(jià)值住房帶來(lái)的價(jià)格升降幅度差異，再綜合納入更多考量因素，合理確定老舊小區(qū)加裝電梯的底層補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和中高層出資標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，湖北省宜昌市、廣東省佛山市等地已經(jīng)率先將其寫(xiě)入了既有住宅加裝電梯管理辦法，值得全國(guó)推廣學(xué)習(xí)。

最后，老舊小區(qū)加裝電梯改造的效益測(cè)度和出資機(jī)制構(gòu)建，為其他完善類、提升類城市更新項(xiàng)目的開(kāi)展提供了參考思路，針對(duì)其他類型的城市更新項(xiàng)目，地方主管部門(mén)亦可首先測(cè)度其經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)項(xiàng)目受益人合理出資，解決城市更新項(xiàng)目融資困難，減輕地方政府的財(cái)政壓力，推動(dòng)城市更新事業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。