李雙維

（北京國際信托有限公司，北京 100012）

信托指的是委托人在信任受托人的前提下，把其財產權讓受托人進行委托管理，受托人以自己的名義，根據(jù)委托人的意愿對財產進行處分或者管理。信托的基本功能是對資產進行管理。作為房地產金融的一個重要的組成部分，房地產信托可以為開發(fā)商籌措開發(fā)資金，對投資的資金進行有效的配置和使用，同時還能有效利用不動產，發(fā)揮出其使用價值，增強對房地產的開發(fā)和利用，從而使房地產業(yè)的發(fā)展更加的繁榮[1]。

一、房地產信托的內涵

房地產信托顧名思義，指的是相關的信托公司根據(jù)自己的專業(yè)投資優(yōu)勢，發(fā)行信托計劃向社會合格投資人募集資金，用于地產開發(fā)項目，主要目的是讓其客戶從中獲得一定的收益。

房地產信托在國外主要包括兩種類型，即傳統(tǒng)信托和開發(fā)性信托。傳統(tǒng)信托包括管理信托以及處分信托，前者指的是通過代收房租或者地租的信托，這種方式大都是小額的生意，一般收費不是很高，現(xiàn)在一些信托公司并不愿意受理此種類型的業(yè)務，慢慢轉向對居民樓、寫字樓、辦公設施等進行管理、收租、納稅、修繕等業(yè)務；后者指對建筑物或者土地等不動產進行出賣的信托，土地出賣需要相關的專業(yè)知識，通過信托公司既能很快找到買主，同時又能使價格更公平。

當前，一些發(fā)達國家房地產信托出現(xiàn)了投資信托、房產信托、土地信托等新的形式，也就是開發(fā)性信托。比如有的建筑從業(yè)者把承包建造的相關房產托付給信托公司，房產的相關使用者繳納租賃費。這種形式主要是一些生產廠家為了擴大生產經營的范圍，但是建設資金又比較欠缺或者覺得自己投資建設風險較大的情況下采用這種形式，通過分期付款或者一次付清的方式來進行。土地信托在日本非常受歡迎，土地所有者想取得比較高額的收益，把土地托付給信托銀行，而被托付的信托銀行依照契約，進行房屋建設、租賃、維修或者管理等工作，它是進行土地保有、避免繼承稅負增加或者地價不斷上漲的一種有效的對策，在大城市也可以滿足辦公設施租賃的需要。

二、房地產信托主要職能

（一）資金融通

房地產信托是進行房地產開發(fā)的一個重要的資金來源，房地產相關的信托機構充當著信用中介的角色，為其生產、流通以及消費來籌措相應的資金，對資金進行調劑和融通。融資信托包括融通貨幣資金和融通物資，信托機構進行融通資金時適應性比較強，方式靈活多樣。通過這種融通，不僅可以實現(xiàn)對實付財富余缺進行調劑，促進房地產業(yè)進一步發(fā)展；同時它還具有社會投資的職能，參與到社會投資的相關行為中，比如投資房地產證券等。

（二）財務管理

信托機構對于信托所投資的房地產有專業(yè)化管理和處分的職能。一般來說，房地產相關的信托機構有很多種信托業(yè)務，它可以為房地產的生產者或者經營者提供廣泛靈活的經營、處分、運用和管理的服務，這也是其最基本的職能。信托機構要為委托人謀取利益，而不是為自己謀取利益，它還根據(jù)目的進行運用，但不能夠自行對委托的房地產進行支配和使用；它獲得的利益要給受益人，自己只能收取管理費或者手續(xù)費。如果在管理或者處分時產生了損失，但是如果和信托的協(xié)議相符合，那么受托人不需要承擔相應的責任；但如果這種損失由受托人過失引起，那么受托人就要對委托人進行賠償。

（三）經濟咨詢

信托機構要為委托人進行各種咨詢服務，比如資信咨詢、財務咨詢、開發(fā)咨詢、情報咨詢、經濟信息、金融咨詢或者其他咨詢等等，通過信托機構提供的這些咨詢業(yè)務，可以使橫向經濟聯(lián)系更加緊密，同時加強協(xié)調與溝通，讓委托人更好地處理自己的資產。

三、資金信托的模式

在房地產信托中，資金信托是一種主要的模式。它是指信托公司在進行募集資金時，主要是通過用自己的名義發(fā)行資金信托的方式，把募集到的資金用于企業(yè)發(fā)展或者地產項目上，它又包括權益型、債務型與混合型三種模式。

（一）權益型

這種模式指相關的房地產企業(yè)通過向信托公司直接出售項目產權來進行融資或者信托公司通過對企業(yè)增資擴股的方式來進行融資，從而使信托公司成為項目所有者或者企業(yè)的股東。按照信托公司有沒有直接參與到經營中，又可以為分經營性和非經營性兩種模式。

1.經營性權益模式

這種模式的程序一般包括如下幾個步驟：首先，信托公司根據(jù)資金信托的方式來募集資金；其次信托公司通過權益的形式把募集到的資金投資到地產項目或者房地產企業(yè)中，然后成為項目的所有者或者企業(yè)的股東；再次信托公司通過投資人的身份對地產項目或者企業(yè)進行直接的經營和管理，并按照所有權或者股權比例來獲得經營的所得；最后，按照合同的相關約定，信托公司向信托受益人支付信托收益。這種融資的方式和當前國際上比較流行的投資信托方式比較接近。

2.非經營性權益模式

這種模式和經營性權益模式主要差別在第三步，也就是信托公司在成為項目所有者或者企業(yè)股東后，不直接對項目或者企業(yè)進行經營，而是通過與當事人簽訂協(xié)議，雙方根據(jù)約定價格，在一定時間來購買信托公司所持有的項目所有權或者企業(yè)股權。

房地產企業(yè)在非經營性權益模式下除了達到融資的目的，還能提高融資的能力。根據(jù)規(guī)定，在項目的總投資中，企業(yè)自有資金不能少于25%，這屬于所有者的權益。但一般所有者權益比較小，而通過信托公司擴投增資，可以達到25%要求。此外，如果開發(fā)商不通過信托公司而通過向其他的企業(yè)來進行融資，那么其原有的股東就需要拿出一部分的收益給新股東，如果項目收益比較高那么就不太合算。

（二）債務型

房地產企業(yè)實現(xiàn)融資的方式是直接從信托公司貸款或者是通過購房人從信托公司進行貸款來買房子實現(xiàn)間接融資的都屬于債務型模式。按照不同的貸款主體，又可以分為直接債務與間接債務兩種模式。

1.直接債務

這種模式指貸款的主體是房地產企業(yè)，它們直接從信托公司進行貸款來融資，這也是當前房地產企業(yè)最為容易的一種信托融資方式[2]。這種方式需要項目達到一定的融資條件，如自有投資達到25%，項目取得四證，開發(fā)企業(yè)具有房地產開發(fā)二級資質等，方能取得直接貸款。

2.間接債務

貸款主體是購房者，他們通過從信托公司進行貸款來買房，讓房地產企業(yè)實現(xiàn)間接融資的方式屬于間接債務。

（三）混合型

混合型是指既有權益型又有債務型，綜合使用這兩種融資方式?；旌闲偷姆绞奖容^靈活，它根據(jù)實際情況，通過調整風險和收益率來調整資金投向比例。

四、房地產信托發(fā)展的現(xiàn)狀

我國的房地產業(yè)及信托業(yè)對于經濟的發(fā)展和資源的配置及優(yōu)化都有一定的作用，但在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。這些問題主要存在于部分房地產信托行業(yè)的規(guī)模較小，治理結構不完善，融資途徑單一，金融風險較大，還有行業(yè)的監(jiān)管趨于嚴格，直接限制了信托業(yè)務規(guī)模的擴大。因為這一系列的問題，造成了房地產信托的發(fā)展遇到一些困境，也無法實現(xiàn)可持續(xù)進步。

（一）企業(yè)規(guī)模較小，治理結構不夠完善

對于房地產業(yè)來說，想要形成規(guī)模經濟，資金是必要的血液。我國當前的房地產雖然總資產非常高，但是如果進行平均那么規(guī)模就非常小，并且很多房地產企業(yè)的治理結構也不夠完善，資金實力不是很強，不能形成規(guī)模經濟，制約其規(guī)模的進一步擴大，同時也對其競爭力的發(fā)展有一定的抑制作用，這就會使這些房地產企業(yè)融資能力相對較差，抗風險的能力相對較弱，在市場競爭中很難經受住考驗。

（二）融資途徑單一，金融風險壓力較大

大部分房地產企業(yè)在房地產開發(fā)上主要靠的是銀行的信貸，融資途徑相對比較單一和集中，當發(fā)生房地產風險時，銀行成了最大的承擔者，金融風險的壓力比較大。特別是當商品房出現(xiàn)長時間大量、持續(xù)的積壓情況時，企業(yè)沒有能力再為建筑商和銀行貸款進行支付時，只能把商品房抵押給建筑商或者銀行；但是很多建筑商也是從銀行貸款來周轉資金的，他們把房地產企業(yè)抵押的房子再進行二次抵押給銀行。這種情況的出現(xiàn)也是房地產相關的金融體系不夠健全以及其融資渠道相對比較狹窄的必然結果。

（三）行業(yè)監(jiān)管趨嚴，限制信托業(yè)務規(guī)模

近段時間，房地產信托遭遇急剎車，集合信托產品發(fā)行和成立募集規(guī)模都出現(xiàn)了明顯下滑趨勢。監(jiān)管部門多次下發(fā)文件規(guī)范房地產信托業(yè)務，同時擴大對違規(guī)信托公司的處罰力度。近年來的信托風險項目和個數(shù)呈現(xiàn)著增長態(tài)勢，信托貸款的下降主要是因為監(jiān)管嚴格導致。通道業(yè)務房地產業(yè)務壓縮，國家減少了間接融資，將重點放在直接融資業(yè)務上，符合防風險穩(wěn)地產政策走向。在房地產信托收縮已經成型的模式下，信托公司被迫告別傳統(tǒng)路徑，尋找新的發(fā)展方向進行轉型。另外一個方面，房地產信托的監(jiān)管態(tài)勢趨嚴格。信托行業(yè)有待轉型，正在尋找能夠代替房地產信托業(yè)務的下一個收入支柱。信托公司要防范風險，信托公司在平衡兩者關系的過程中就顯得重要，曾經火熱的房地產信托正在走向降溫。房企普遍面臨著融資收緊，部分房企現(xiàn)金流緊張，無法償還之前信托貸款，有些甚至瀕臨破產的情況。

五、房地產信托發(fā)展前景

根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢來看，房地產金融作為一種金融產品在社會消費中占比比較大，其發(fā)展的前景也比較廣闊，應該加快政策和法律制定的步伐，為房地產信托發(fā)展提供優(yōu)良的環(huán)境。

（一）創(chuàng)新發(fā)展新的業(yè)務模式

近幾年來房地產信托飛速發(fā)展，現(xiàn)有的規(guī)定不能適應當前發(fā)展的需要，有的法律限制其業(yè)務發(fā)展，比如有的規(guī)定信托產品每份合同需要100萬元金額，這對于個人投資者來說門檻過高；還有的對宣傳方式進行了規(guī)定，讓信托產品受眾面和認知程度都比較低，不能滿足投資者的需要。法律對投資者的保護力度欠缺，讓受益人和委托人非常被動，使信息披露可能出現(xiàn)不及時的情況。另外“過橋貸款”問題普遍存在，風險最終還在銀行身上等等。所以，我國房地產信托要健康發(fā)展，需要不斷優(yōu)化政策和法律環(huán)境，借鑒國際上先進經驗，制定專項法律，解決好如何運作信托資金、如何進行變更登記及轉移登記等問題，為房地產信托創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和法律環(huán)境，不斷地提高創(chuàng)新能力，發(fā)揮出其變通性、靈活性等優(yōu)點，不斷地推出新的業(yè)務模式來適應市場變化。

單一信托是在基本的運作中，為了某種需求或者目的，委托人把自己的財產委托給信托公司，信托公司在一定的時間內，按照法規(guī)和政策的要求，根據(jù)客戶意愿，用自己的名義對委托人的信托財產進行單獨管理和封閉運行。單一信托是和集體信托所比較而言的，它的委托人大部分都是單個的個體，他們的心態(tài)比較成熟，一般也滿足信托投資人資格要求。

（二）成為創(chuàng)新渠道

房地產不只是商品市場，還是和證券市場以及金融市場互為表里、高度融合、相互制衡或者促進的市場，它還和社保、養(yǎng)老等公共福利密切相關。房地產信托為人們投資市場提供工具，可以引導民間投資，使“炒房”等假性住宅需求減少，引導資金用于建設基礎設施、商業(yè)、工業(yè)上，使房地產市場供需更加平衡。

房地產信托將來有可能成為信托公司或者券商進行業(yè)務創(chuàng)新的一種新的渠道。開發(fā)房地產信托市場是證券公司、信托公司不斷地拓寬核心業(yè)務，同時提高企業(yè)的市場競爭力的一個非常好的機遇，讓房地產市場由更加專業(yè)的信托等投資機構參與進來，使投資的理念更加的成熟，還使投資的方式更加的理性，讓市場從過去個人進行直接購買房產到對房地產進行間接的投資，通過專業(yè)管理者、投資商和金融機構的參與，使市場的價格和資金更加的穩(wěn)定，從而可以避免房地產市場出現(xiàn)更多的泡沫，防止大起大落。

（三）租賃住房市場發(fā)展前景看好

近幾年來，我國對房地產進行調控的一個重點是租售并舉，這是基于我國城市化進程的考慮，越來越多的人口流向了重點的城市[3]。在“十四五”期間，租賃市場建設是房地產市場的一項重要的工作。而租賃市場具有現(xiàn)金流量的特征，這也和資產證券化要求一致，截至到2020年年底，我國租賃住房、人才公寓、長租公寓等和底層資產有關的證券化產品有20多個，規(guī)模達到300多億元。當前租賃市場處于起步階段，還沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范或者標準，它也暴露了一些金融風險。在國家有關部門的重點關注下，租賃市場將會更加規(guī)范，慢慢走向成熟。而房地產信托的介入不僅對租賃住房市場發(fā)展有利，對于金融資產管理提升也非常有利，可以促進我國建設住房長效市場機制建設，同時也符合房地產發(fā)展的新方向。要不斷地研究我國的住房政策，特別是要加強對租賃市場的研究，從資產證券化層面來尋找和租賃市場相匹配的業(yè)務形式，從而探索出新的布局。

在房產只住不炒的總基調下，中國有關房企融資政策正在持續(xù)收緊，但是資本趨利和監(jiān)管不成熟，造成了信托產品的發(fā)行有所抬頭，伴隨金融防風險等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。面對這樣的發(fā)展情況，要加快相關政策和法律法規(guī)的制定。房地產投資信托作為一種新的房地產投資工具，是一個需要房地產行業(yè)和金融業(yè)相融合的市場，配置資金、投資產品也需要完善的法律體系和制度來做好全面的保障。另外要加快房地產信托專門人才的培養(yǎng)，這樣才能夠圍繞著相關的內容做好安排。最主要的是防范運營過程中所存在的風險，圍繞現(xiàn)階段房地產投資信托運營經驗來看，它的經營管理受到信托委員會和董事會負責。在這樣的情況下運營過程中會出現(xiàn)各種風險，只有將投資者利益和管理者的利益趨向一致，才能夠有效防范風險。