基于REITs的長租公寓融資困境破解

鄭景露 賈麗娟 申清輝

摘 要：長租公寓服務(wù)便捷、價格較低、環(huán)境舒適等特點，使其迅速打開國內(nèi)市場。對長租公寓現(xiàn)有融資方式以及弊端進(jìn)行梳理，探討長租公寓融資面臨的現(xiàn)實困境?；趪釸EITs融資模式的經(jīng)驗借鑒，提出應(yīng)用REITs投入市場可通過降低融資成本，將有助于長租公寓市場形成穩(wěn)定租金等現(xiàn)金流作為融資擔(dān)保、實現(xiàn)資產(chǎn)盤活、擴大融資途徑并有助于破解其初期投資過大、收益回報期長、難以規(guī)?；l(fā)展等困境。

關(guān)鍵詞：REITs；長租公寓；融資困境；破解

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）34-0096-03

一、研究背景

黨的十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”這不僅彰顯了央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，明確了住房制度的改革目標(biāo)，更成為促進(jìn)租賃住房市場發(fā)展新的增長點。相較于城市高昂的房價，多數(shù)職場人士或主動或被動式選擇租賃住房，年輕一代追求生活情調(diào)與品質(zhì)，普通的租賃住房已經(jīng)難以滿足其居住需求，而長租公寓具備服務(wù)便捷、價格較低、環(huán)境舒適等特點，使其在國內(nèi)市場迅速打開，并在我國許多較發(fā)達(dá)城市取得良好發(fā)展勢頭。但由于長租公寓獲取房源以及裝修改造的資金成本較高，對于企業(yè)來說回收成本高企、盈利難度增加等一系列資金問題，成為制約我國長租公寓進(jìn)一步發(fā)展的重要約束。因此，構(gòu)建完善長租公寓金融體系是租購并舉住房制度實施的重要支撐，也是破解長租公寓資金困境的重要途徑。REITs通過投入市場后形成的穩(wěn)定租金等現(xiàn)金流作為融資擔(dān)保，能夠?qū)崿F(xiàn)盤活資產(chǎn)，解決長租公寓行業(yè)的初期投資過大、收益回報期長、難以規(guī)?；l(fā)展的難題，而將REITs項目引入長租公寓市場，在國外早已形成一套較為成熟的理論與實踐體系。本文主要探討我國近年來出現(xiàn)的長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及面臨困境，并分析REITs對解決長租公寓融資難、保障難等現(xiàn)實問題的重要作用。

二、相關(guān)概念及分類

（一）長租公寓的概念與分類

2018年3月發(fā)布的《租賃式長租公寓經(jīng)營服務(wù)規(guī)范》將我國的長租公寓企業(yè)分為長租公寓企業(yè)和短租公寓企業(yè)。該模式主要指租賃業(yè)主房屋，通過統(tǒng)一裝修改造、提供配套物業(yè)等方式面向市場進(jìn)行出租。按照物業(yè)位置是否集中劃分，長租公寓可以分為集中式和分散式。按照運營商資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，可以分為重資產(chǎn)運營模式和輕資產(chǎn)運營模式。

（二）REITs的概念與分類

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金的信托工具之一，投資組合形式多樣、可充分分散風(fēng)險、專業(yè)化經(jīng)營管理、稅收優(yōu)惠等優(yōu)點。具體而言，REITs是一種可以在證券交易市場上自由流通，通過公開市場募集資金，以資產(chǎn)管理計劃或設(shè)立私募基金的方式匯集投資人的資金，由專門投資機構(gòu)投資于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，通過收購并持有收益類房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)項目進(jìn)行融資，將投資綜合收益按比例分配給投資人，使投資人分享房地產(chǎn)收益并享受稅收優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有良好的收益性和相對低的風(fēng)險和穩(wěn)定的預(yù)期收益。按照資金募集方式的不同，REITs可以分為公司型與契約型；按盈利模式不同，REITs可區(qū)分為權(quán)益型、抵押型與混合型。

三、長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的困境

（一）我國長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀

我國是人口大國，流動人口眾多，年輕一代中部分無力購買住房又有住房需求的人群紛紛走向租房市場，盡管我國租房市場租金水平較國外低，但從市民日常生活需要來看，對租賃市場的需求仍然較大。與個人租房相比，由專業(yè)化租賃企業(yè)運營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓正快速崛起，發(fā)展迅猛。隨著大量的新生代生產(chǎn)力向一二線城市流動，這些城市的流動人口對高品質(zhì)租住房的需求愈來愈熱。新生代生產(chǎn)力更傾向于距離公司較近、提供高品質(zhì)物業(yè)配套服務(wù)、購物娛樂方便、周邊環(huán)境優(yōu)越的房源，長租公寓恰好滿足該人群居住需求。因此，長租公寓在一二線城市迅速發(fā)展，頗受年輕白領(lǐng)人群青睞。

2016年，國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行證券產(chǎn)品。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，再次提出加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度。2021年，北京銀保監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，旨在圍堵個人經(jīng)營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為，堅決落實和維護中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。近年居民收入增長水平與房價增長速度失衡、城市流動人口增多住房需求增加，以及“租購并舉”等一系列政策的倡導(dǎo)下，我國長租公寓發(fā)展勢頭較可觀。長租公寓的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展不僅需要國家“房住不炒”“租購并舉”等宏觀政策的大力支持，更加需要多路徑融資渠道解決資金難題。

目前長租公寓行業(yè)的融資路徑主要有四種：銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化，這四種方式又具有一定的局限性。銀行貸款模式風(fēng)控嚴(yán)格，企業(yè)拿到租賃用地或者是商業(yè)改成公寓擁有產(chǎn)權(quán)，銀行予以投放貸款。銀行方響應(yīng)政策號召積極推出多項住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品。建設(shè)銀行的安居貸、中信銀行與碧桂園探索長租公寓的合作、商業(yè)銀行與中介的租金貸等金融產(chǎn)品，根據(jù)國家政策以一定利率將資金貸放給公寓方并約定還款期限，主要針對重資產(chǎn)運營模式的長租公寓運營商。輕資產(chǎn)運營的長租公寓運營商則無法進(jìn)行資產(chǎn)抵押，獲取銀行貸款難度較大，此類運營商通過銀行融資，主要選擇為股權(quán)融資，公寓運營方通過釋放一定比例股份的方式獲得大量的投資資金，用于公寓的開發(fā)建設(shè)、日常運轉(zhuǎn)和后期維護，一定程度上為運營商解決了資金缺口，但對于運營商方面來說可能存在股權(quán)稀釋過大喪失控股權(quán)的弊端。資產(chǎn)證券化也是長租公寓融資的熱門，據(jù)上海證券交易所公開數(shù)據(jù)，恒大集團發(fā)布首單住房租賃資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。通過資產(chǎn)證券化，將目前流動性不足但未來有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)在資本實倉上發(fā)行可流通有價證券，根據(jù)公寓的應(yīng)收租金，利用未來收益權(quán)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但此類融資方式對長租公寓運營商而言具有較高的門檻，例如運營商應(yīng)具備公寓的物業(yè)為出讓用地、房東及租客簽約必須是同一主體、合同簽約租賃期限要長等硬性條件。伴隨市場需求擴大，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長租公寓，而由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。以萬科為例，2007年就已經(jīng)憑借該公司“萬匯樓”項目涉足公寓租賃，形成了長租公寓雛形，2016年萬科“泊寓”系列的推出，標(biāo)志該企業(yè)形成正式的產(chǎn)品投入線，進(jìn)入長租公寓市場，其租賃業(yè)務(wù)涉及城市30多個，平均出租率較高。雖然就目前來看我國長租公寓發(fā)展前景較好，市場內(nèi)有幾大房地產(chǎn)巨頭牽頭，獲得良好政策背景、市場環(huán)境支持，但身為一個新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展中出現(xiàn)的問題尚待解決。

（二）當(dāng)前融資模式與長租公寓面臨的困境

1.高成本運營成為增加運營風(fēng)險的導(dǎo)火索。長租公寓具有投資期長、初期投資大、回收資金慢的特點，對于習(xí)慣于掙快錢的企業(yè)，高成本運營帶來很大壓力。長租公寓市場內(nèi)發(fā)展較好，盈利能力較強的則只有碧桂園，萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)。在萬科開發(fā)長租公寓項目時曾明確表態(tài)，該企業(yè)長租公寓項目三年內(nèi)無盈利打算。對于萬科這樣的大企業(yè)來說，三年內(nèi)不盈利或許是長遠(yuǎn)發(fā)展的必要犧牲，但對于普通房地產(chǎn)企業(yè)，三年不盈利則可能成為扼殺該企業(yè)的關(guān)鍵原因。

2.高投資特點抑制投資主體多樣化。我國長租公寓大多選擇重資產(chǎn)運營模式，需要的前期投入資金和后期維護資金量大，企業(yè)需投入較多資金，而長租公寓企業(yè)的融資渠道較狹窄，銀行風(fēng)投門檻高，貸款往往只投放給幾家大型房地產(chǎn)，中小型企業(yè)得不到銀行的支持。且由于一二線城市獲取土地、房源以及對房源進(jìn)行裝修改造等費用成本相對高，導(dǎo)致長租公寓在短期內(nèi)難以實現(xiàn)盈利，成為抑制中小型企業(yè)進(jìn)入市場熱情的直接原因。

3.針對性法律法規(guī)缺失，法律保障力度較弱。受我國客觀環(huán)境影響，我國長租公寓整體受到政策調(diào)控影響大。目前，法律沒有明確的條款對資金的用途進(jìn)行約束。我國長租公寓市場的融資路徑受法律約束弱，相關(guān)制度政策不完善成為長租公寓市場健康發(fā)展的不利因素，容易引發(fā)市場亂象。

4.長租公寓市場行業(yè)亂象凸顯，擾亂市場秩序。一些渴望進(jìn)入長租公寓的中小型企業(yè)開始“另辟蹊徑”。近年來多家長租公寓破產(chǎn)引發(fā)社會對長租公寓的批判與不信任，鼎家網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)，該公司通過用戶綁定貸款A(yù)PP一次性獲得租金，而在其宣布破產(chǎn)后，租戶仍要每月按時在APP還錢，房東也沒收到鼎家公司應(yīng)付的租金。而鼎家并非唯一使用這種方法的公司，長租公寓市場內(nèi)許多中介機構(gòu)也用這種方式，不利于市場秩序的穩(wěn)定。

四、應(yīng)用REITs破解長租公寓資金困境

（一）國外相關(guān)經(jīng)驗借鑒

不同于我國，一套成熟的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式率先形成于國外，目前已趨向穩(wěn)定。國外REITs發(fā)展較為成熟，相關(guān)的制度政策也更加完備，并采取多種優(yōu)惠政策激勵REITs市場發(fā)展，例如適當(dāng)豁免稅收繳納義務(wù)，引起銀行對發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的熱情，由于采取進(jìn)一步對REITs免稅的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)投資信托基金作為銀行的主要理財產(chǎn)品又一次受到投資者的追捧。近年來，美國政府為避免房地產(chǎn)信貸金融泡沫現(xiàn)象，收緊REITs相關(guān)政策，開展相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行需按季度向銀行監(jiān)管部分報送業(yè)務(wù)相關(guān)信息材料。國外的房地產(chǎn)投資信托基金具有投資主體多元化、投資資金投向多元化的特點，投資主體多元化在分散化投資的同時有效分散了風(fēng)險，投資主體多元則形成穩(wěn)定可預(yù)期資金。

（二）破解長租公寓融資難題的有效方案——REITs模式

1.我國長租公寓可適當(dāng)降低投資門檻，利用REITs投資主體多元化的特點為我國長租公寓發(fā)展助力。擴大參與主體利用REITs參與投資主體多元化的特點，形成穩(wěn)定預(yù)期資金，為我國長租公寓企業(yè)解決融資困難的問題，助力發(fā)展長租公寓品牌企業(yè)。

2.發(fā)展多種資產(chǎn)運營模式。我國長租公寓市場多采取重資產(chǎn)運營模式，對于財力雄厚的企業(yè)來說當(dāng)然無可厚非，但是對于數(shù)量龐大的中小型企業(yè)來說則成為攔路虎。依托多種資產(chǎn)運營模式，進(jìn)行重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運營模式相結(jié)合的辦法，考慮企業(yè)的運營能力，結(jié)合REITs底層資產(chǎn)的特點，發(fā)行REITs產(chǎn)品，擴大中小型企業(yè)的融資路徑。

3.完善相關(guān)法律制度。堅持房主不炒基調(diào)，堅持租購并舉鼓勵租房市場發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。通過放開稅收優(yōu)惠，激勵REITs融資，可以借鑒國外REITs的稅收優(yōu)惠政策，為我國長租公寓市場適當(dāng)降低營業(yè)稅等，進(jìn)一步鼓勵REITs長租公寓融資模式發(fā)展。

4.加強行業(yè)監(jiān)管，警惕套路貸款。首先，應(yīng)設(shè)立第三方監(jiān)管部門對長租公寓運營商進(jìn)行信用評級，租戶可根據(jù)官方信用評級選擇可靠運營商，以此保護租住者利益。其次，在長租公寓市場進(jìn)入門檻上設(shè)置一定的約束，通過資產(chǎn)信用評估等方式，警惕長租公寓市場再次出現(xiàn)類似“套路貸”事件，從而避免長租公寓運營商跑路，出現(xiàn)損害租戶利益、毒害長租公寓市場健康發(fā)展等現(xiàn)象，樹立起長租公寓租住有保障的品牌形象。

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Solving the Financing Dilemma of Long-term Rental Apartments Based on REITs

ZHENG Jing-lu，JIA Li-juan，SHEN Qing-hui

（Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China）

Abstract：Long-term rental apartments have the advantages of convenient services，low prices，and comfortable environment，which enable them to quickly open the domestic market.To sort out the existing financing methods and disadvantages of long-term rental apartments，discuss the practical difficulties faced by long-term apartment financing.Based on the experience of foreign REITs financing models，it is proposed that the introduction of REITs into the market can reduce financing costs and will help The formation of stable rents and other cash flows in the long-term rental apartment market serves as financing guarantee，realizing asset revitalization，expanding financing channels，and helping to solve the dilemma of excessive initial investment，long return period of income，and difficulty in large-scale development.

Key words：REITs；long-term rental apartments；financing difficulties；crack