金華市三大工程助力低效用地再開發(fā)

□ 金華市自然資源和規(guī)劃局 丁建京

近年來，金華市緊扣高質量發(fā)展要求，錨定“最節(jié)約集約用地城市”目標，對標全國一流的節(jié)地水平和產出績效，實施集約節(jié)約用地“筑基、提質、增效”三大工程，著力提升資源統(tǒng)籌能力、配置效力和市場活力，走出了一條“以強度換空間，向存量要增量”的高質量發(fā)展新路。2021 年，金華市低效用地再開發(fā)工作在全省名列前茅。

一、2021 年完成情況

2021 年初，金華市政府確定全市“低效用地再開發(fā)3 萬畝、盤活存量建設用地2 萬畝、消化批而未供3 萬畝”等三項指標任務，并分解下達各縣（市、區(qū)）；同時，金華市委、市政府首次將低效用地再開發(fā)納入縣市綜合考核，額度0.5分。以低效用地再開發(fā)“新四破”專項行動為抓手，全年完成低效用地再開發(fā)33076 畝、盤活存量建設用地24992 畝、消化批而未供39349 畝、處置閑置土地1999 畝。通過創(chuàng)建國土資源節(jié)約集約模范縣、國務院和浙江省政府大督查獎勵、盤活掛鉤、處置存量等方式獲取增存掛新增建設用地獎勵指標13852 畝，占全省17.3%。

二、金華市低效用地再開發(fā)主要舉措

（一）實施集約用地“筑基”工程，增強資源統(tǒng)籌能力

摸清家底才能精準發(fā)力，在工業(yè)用地調查數據積累的基礎上，充分發(fā)揮規(guī)劃在空間治理中的引領作用，擎畫產業(yè)發(fā)展藍圖，謀劃減量增效戰(zhàn)略，為節(jié)約集約用地找準方向。

1.牽頭協(xié)同推進。金華市自然資源和規(guī)劃局認真履行低效用地再開發(fā)牽頭部門職責，每季度組織推進，加強統(tǒng)籌，強化督導，形成合力。金華市政府出臺《金華市低效用地再開發(fā)“新四破”專項行動方案》，成立市級、各縣（市、區(qū)）“新四破”工作專班（破批而未供、破空閑用地、破低效用地、破遺留問題），建立十大問題清單、十大指標清單、十大制度清單和十大工作機制，加強全市統(tǒng)籌，形成工作合力，每季度通報開發(fā)情況，疾蹄步穩(wěn)推進全市低效用地再開發(fā)。

2.巡察整改推動。2021 年以來，金華市政府分管副市長多次專題研究關于低效用地再開發(fā)工作的巡察整改問題，金華市自然資源和規(guī)劃局每月召集各區(qū)會商研判，整改銷號。截至目前，除企業(yè)未供先用違法占地、工業(yè)用地再開發(fā)、司法處置、臨時改變用途等4 個共性問題和個案企業(yè)地塊閑置等3 個問題正在整改中，其余問題均已完成銷號整改。

3.一圖一庫管控。通過市縣聯動，摸清全市存量低效用地和批而未供底數，建立空間分布“一圖”和動態(tài)數據“一庫”，梳理形成全市“一本帳”。圍繞“一本帳”，市縣兩級自然資源主管部門對全市低效用地再開發(fā)的整治規(guī)模、整治時序統(tǒng)籌安排，處置一宗、銷號一宗，動態(tài)管控，確保底數清、情況明、數據實。截至目前，全市共排摸存量低效用地64917 畝、批而未供77695 畝。

（二）實施產業(yè)用地“提質”工程，增強資源配置效力

金華市資源有限，必須精打細算配置新增資源，用好用活每一寸土地。為此，該市樹立“以畝產論英雄”“以效益論英雄”的資源配置模式，深化產業(yè)用地資源配置效率改革，不斷提高產業(yè)用地“含金量”。

1.政策組合支撐。近年來，金華市委、市政府以及相關部門制訂出臺了一系列低效用地整治政策，形成政策“組合拳”。聚焦“工地姓工、工地工用、集約用地”，一年來持續(xù)推出涉工政策舉措10 余項，包括破解“天價違約金”、工業(yè)新業(yè)態(tài)用地（M0）、“新四破”專項行動、工業(yè)控制線、工業(yè)項目審批委托放權等政策?！疤靸r違約金”破解后，2021 年以來金華市區(qū)司法處置工業(yè)用地16 宗，面積878 畝，減除違約金5200 萬元。

2.“真金白銀”激勵。經金華市政府研究同意，從2021 年起市區(qū)按實際到賬土地出讓金收入的0.5%計提，作為市區(qū)低效用地再開發(fā)專項資金，專項用于市區(qū)各主體低效用地再開發(fā)工作及考核獎勵。獎勵標準按完成任務第一名獎勵40%、第二名獎勵33%、第三名獎勵 27%比例執(zhí)行。目前，已會同市財政局，已發(fā)放一二季度工作經費補助和季度曬拼獎勵共7700 萬元。

3.工地總量管控。創(chuàng)新工業(yè)控制線制度，強化“像保護耕地一樣守護工地”理念，建立工業(yè)用地總量動態(tài)平衡機制?；谀壳笆袇^(qū)現狀存量工業(yè)用地有9.62 萬畝，尚有7087 畝批而未供工業(yè)用地，未來幾年市區(qū)還有一定規(guī)模的新增出讓工業(yè)用地，擬確定市區(qū)工業(yè)用地總量不低于10 萬畝，其中婺城區(qū)不低于2.8 萬畝、金義新區(qū)（金東區(qū)）不低于4.1 萬畝、金華開發(fā)區(qū)不低于3.1萬畝。

（三）實施存量資源“增效”工程，增強市場參與活力

目前，金華城市發(fā)展已從增量時代轉入存量時代。因此，金華市自然資源和規(guī)劃局要以土地要素市場化配置改革為契機，通過構建存量系統(tǒng)、強化激勵機制、拓展盤活路徑，強化存量盤活舉措，推動資源利用更加高效。

1.平臺破散促聚。目前金華市區(qū)共有各類產業(yè)平臺27 個，其中省級以上產業(yè)平臺10 個，市級產業(yè)平臺4 個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級產業(yè)平臺13 個。金華市政府高度重視產業(yè)平臺破散促聚、集約高效工作，市區(qū)擬謀劃“6+6”共12 個產業(yè)主平臺，即6 個萬畝工業(yè)平臺和6 個轉型升級平臺。6 個萬畝工業(yè)平臺分別為金義新區(qū)信息技術創(chuàng)新產業(yè)平臺、江嶺高新智造產業(yè)平臺、金華健康生物產業(yè)平臺、新能源高端裝備制造產業(yè)平臺、飛揚智能制造產業(yè)平臺、臨江智能裝備產業(yè)平臺。六大平臺拓展后，規(guī)劃總面積87135 畝，拓展率 47%。

2.規(guī)劃指標優(yōu)化。為提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，尤其是支持低效企業(yè)“退二優(yōu)二”和內部挖潛，2021 年上半年，已對工業(yè)用地規(guī)劃管控指標進行調整。其中建筑密度上限從60%提高到65%，容積率下限不低于1.0，綠地率控制在15%以內、生產性用房和配套用房建筑限高從24米提高到40米至60米。目前，已對零跑汽車、金字火腿、派尼爾等一批工業(yè)項目的建筑高度和容積率等提升擴容。

3.典型示范引領。2020 年，該市編印《金華市低效用地再開發(fā)典型案例》《金華市“工改工”典型案例》，梳理九種路徑模式。2021 年，編印《2021 年全市低效用地再開發(fā)典型案例》，梳理匯編一批新典型。金華開發(fā)區(qū)石城街片區(qū)案例，具有代表性，該片區(qū)之前為工業(yè)項目集中區(qū)，工業(yè)用地1008 畝，通過“退二優(yōu)二”改造提升，收回低效企業(yè)3家、自主改造4 家，平均容積率由0.9提高到1.97，達產后該片區(qū)畝均稅收可達30 萬元以上。

三、存在的主要問題

一是低效用地存量規(guī)模大，畝均效益低。截至目前，全市存量低效用地49109 畝（市區(qū)占32.9%）、存量批而未供75371 畝（市區(qū)占30.7%）。全市占地3 畝以上的規(guī)下企業(yè)總用地9.4 萬畝，畝產稅收僅為4.98 萬元/畝。

二是整治方式較為單一，企業(yè)主體動能不足。低效用地再開發(fā)整治方式，目前以政府收回收購類型居多，低效用地企業(yè)自身參與再開發(fā)積極性不高。一些低效用地企業(yè)把工業(yè)用地的價值與商業(yè)用地的價值相等同，期望值過高，企業(yè)退地難度大。

三是再開發(fā)周期較長，項目效益尚待發(fā)揮。一宗低效用地，從協(xié)商收回或司法處置完成，到再次供地、新廠房建設和項目形成生產能力，一般都要三年到五年。因此，雖然前幾年全市低效用地再開發(fā)從數據看規(guī)模不小，但許多低效用地整治后尚待形成有效產出。

四、2022 年工作計劃

2022 年，金華市以推動高質量發(fā)展為目標，以“新四破”專項行動為載體，以“畝均論英雄”改革為導向，以更大決心、更大力度推進低效用地再開發(fā)，爭取繼續(xù)走在全省前列，不斷提升土地綜合效益，構建集約、高效、可持續(xù)利用的資源要素保障體系。

一是科學確定年度目標。擬確定2022 年全市低效用地再開發(fā)任務3 萬畝、盤活存量建設用地任務2 萬畝、消化批而未供任務3 萬畝，并將2022 年目標任務由市政府分解下達到各縣（市、區(qū)）。同時，發(fā)揮市縣兩級“新四破”工作專班統(tǒng)籌作用，圍繞“十大問題清單、十大指標清單、十大制度清單和十大工作機制”，以“新四破”專項行動為牽引，高質量完成年度目標任務。

二是繼續(xù)政策激勵。市區(qū)繼續(xù)落實按實際到賬土地出讓金收入的0.5%計提，作為低效用地再開發(fā)專項資金，專項用于市區(qū)各主體低效用地再開發(fā)工作及考核獎勵。同時，督促指導各縣（市、區(qū)）落實全省“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅會議關于提取0.5%以上的土地出讓收入作為低效用地整治專項經費的精神。

三是提升平臺能級。繼續(xù)深化“畝均論英雄”改革，重點做好市區(qū)六大萬畝工業(yè)平臺的用地資源保障，指導產業(yè)平臺做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定、永農優(yōu)化調整、控規(guī)編制、土地征收、建設用地報批、做地工作、土地供應、消化批而未供、低效用地整治、土地收回等重點工作，推動平臺能級提升。市區(qū)劃定10 萬畝工業(yè)控制線，建立動態(tài)平衡機制。同時，指導各縣（市）上半年全面做好工業(yè)控制線劃定。

四是強化指標管控。對市區(qū)新引進的工業(yè)項目，一般要求容積率2.0以上，投資強度500萬元/畝以上，畝均稅收30 萬元/畝以上。建議單個項目用地低于20 畝或投資總額低于1 億元的工業(yè)項目，原則上不再單獨供地。規(guī)劃綠地率控制在15%以內，生產性用房和配套用房建筑限高從24 米提高到40 米至60 米，提升土地利用效率。