文／王新梅 東營市不動(dòng)產(chǎn)登記中心河口分中心 山東東營 257200

引言：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國建設(shè)發(fā)展過程中存在的重要到位，也在我國稅收工作中占據(jù)較大比重。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅是房地產(chǎn)發(fā)展情況的映像，同時(shí)也是我國居民生活質(zhì)量能夠得到保障的重要體現(xiàn)，有助于推動(dòng)社會(huì)和諧可持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)管控，我國出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。該制度的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來一系列的影響，受不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要獲得穩(wěn)定發(fā)展，就需要逐步轉(zhuǎn)變自身發(fā)展策略以及發(fā)展方向，這樣才能夠獲得長久的經(jīng)濟(jì)效益。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記制度指的是根據(jù)物權(quán)所有人或者利益關(guān)系人提出的要求，并將其要求全部記錄在登記簿上。登記的內(nèi)容主要包括所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容、所有權(quán)的掌握人以及不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)情況以及其他一些內(nèi)容，上述所有內(nèi)容都需要被全部記錄在登記簿上，這樣才能夠確保明晰物權(quán)的權(quán)屬情況。除此之外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用進(jìn)行全面剖析，即使目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度正處于初步的落實(shí)階段，但是仍然會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來一定的風(fēng)波，我國出臺(tái)相關(guān)政策以后，越來越多的購房者都停留在猶豫階段。我國人口數(shù)量龐大，居民對(duì)于住房的需求較高，因此不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要耗費(fèi)較長的時(shí)間才可以徹底結(jié)束[1]。從政府方面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，需要充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的情況，合理制定相關(guān)的政策，借助現(xiàn)代化的信息登記網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，提升我國政府征收房地產(chǎn)工作的工作效率，保障我國房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得比較穩(wěn)定的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)調(diào)控的過程之中，需要制定相關(guān)的表格信息，這樣政府就可以對(duì)區(qū)域住房的現(xiàn)實(shí)情況以及具體的房?jī)r(jià)和稅收問題進(jìn)行全面的掌握以及了解，推動(dòng)房?jī)r(jià)均衡化發(fā)展，保持我國房地產(chǎn)供求關(guān)系的穩(wěn)定。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有以下三種特點(diǎn)：第一點(diǎn)，清晰明確房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施與發(fā)展的最主要特點(diǎn)，就是其明確了房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。傳統(tǒng)的房屋登記過程中，買房者會(huì)因?yàn)閷?duì)房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)知的不夠明確，因此出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等情況。這種情況的產(chǎn)生，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)形象，限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不利于我國社會(huì)的全面發(fā)展?，F(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的頒布，巧妙的解決房屋產(chǎn)權(quán)不夠明確的問題，加快房屋交易的效率。第二點(diǎn)；提升住房信息的查詢速度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，確立了房地產(chǎn)統(tǒng)一工作的順利展開，并且實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信息的編碼工作。在此過程中，房屋的產(chǎn)權(quán)人得到明確，住房信息的查詢速度也獲得相應(yīng)的提升。在房屋產(chǎn)權(quán)信息的查詢過程中，只需要輸入關(guān)鍵詞就可以獲得有效信息，節(jié)約工作人員工作時(shí)間的同時(shí)，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[2]。第三點(diǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的頒布，能夠讓買房者提高對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知，編碼標(biāo)注的手段也確保了房屋的唯一性。借助對(duì)房屋登記編碼進(jìn)行查詢的辦法，能夠使居民群眾更加明確的掌握城市房屋的供求情況，提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的可知性，讓房屋購買者能夠更加清楚的掌握相關(guān)信息，推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)之間的關(guān)系

從宏觀的層面來看，不動(dòng)產(chǎn)一般包括土地、房屋以及草地等，涵蓋的范圍較為廣泛。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是權(quán)利人與關(guān)系人之間的申請(qǐng)，然后由國家的專職人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事物變動(dòng)的情況，詳細(xì)的記錄在不動(dòng)產(chǎn)薄中，這也是不動(dòng)產(chǎn)登記過程的主要內(nèi)容。但是在居民的日常生活中，一般不動(dòng)產(chǎn)登記多數(shù)指房地產(chǎn)，受一些原因的影響，許多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的就是減少房?jī)r(jià)，但是這種想法缺乏一定的全面性以及權(quán)威性。不動(dòng)產(chǎn)登記是我國明文規(guī)定的一項(xiàng)規(guī)章制度，主要目的是保護(hù)居民群眾的相關(guān)利益，如果一旦面臨權(quán)屬問題，不動(dòng)產(chǎn)登記也可以證明房屋的權(quán)屬問題，有助于解決產(chǎn)權(quán)問題[3]。不動(dòng)產(chǎn)登記制度也是現(xiàn)代化社會(huì)變革以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，產(chǎn)生的一項(xiàng)新型的管理制度，這一制度的出現(xiàn)意味著我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一制度的發(fā)展。在我國未來的發(fā)展過程之中，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著十分重要的促進(jìn)作用。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記制度為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響

3.1 對(duì)二手房的影響

我國出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度是為了保障我國資產(chǎn)所有權(quán)人的合法權(quán)益，并不在于讓房產(chǎn)資源限制。在該項(xiàng)政策出臺(tái)的初始階段，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行帶來一些影響，但并不會(huì)產(chǎn)生決定性的作用，該項(xiàng)政策出臺(tái)落實(shí)的初始階段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著十分重要的影響，但是該項(xiàng)政策落實(shí)的主要目的是將房產(chǎn)行業(yè)的信息進(jìn)行梳理整合，而不是限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。政府部門借助現(xiàn)代信息化的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更加快速的審查并且能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)申請(qǐng)流程的合理控制以及管理發(fā)展。在一般情況之中，人們會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行查詢以及管理。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)之中，有關(guān)于房地產(chǎn)的信息還比較少，因此許多投資者也沒有出現(xiàn)大量買房的情況。想要實(shí)現(xiàn)對(duì)有關(guān)信息的快速以及高質(zhì)量的整理，并在一定程度上將這些信息內(nèi)容的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)化的融合，進(jìn)一步簡(jiǎn)化并且提升信息的檢查以及申請(qǐng)流程[4]。一般來說，人們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息之前，需要進(jìn)行相關(guān)的審查，在這種嚴(yán)格審核的模式下，投資者大部分不會(huì)選擇購買過多的房屋。針對(duì)二手房來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的管理調(diào)理中，二手房市場(chǎng)不會(huì)受到一些自認(rèn)或者人為條件的影響，但是可能會(huì)存在傳統(tǒng)地質(zhì)推測(cè)方式被打破，進(jìn)而導(dǎo)致二手房的需求上升，可以讓二手房市場(chǎng)價(jià)格變得更加合理和穩(wěn)定。值得注意的是，從短期發(fā)展的角度出發(fā)，二手房市場(chǎng)房源會(huì)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)，但是在一、二線城市之中，一手房則不會(huì)受到相應(yīng)的沖擊。從長遠(yuǎn)的角度來看，這些制度的落實(shí)可以在一定程度上提升房產(chǎn)稅收。基于此，二手房房稅征收過程中，有可能會(huì)對(duì)一手房的價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展的過程中，其長期發(fā)展帶來的影響較為深入，在一定程度上提升二手房的房源量，還充分滿足二手房的需求，進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行精準(zhǔn)的控制，這樣才可以保障房地產(chǎn)工作持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束以后，房屋的購買者無法在較短的時(shí)間之中看到較為明顯的利益回報(bào)，這在一定程度上降低買房者購房的欲望，但是這種問題的產(chǎn)生也是缺乏一定全面性的。這是因?yàn)橘彿空咔宄闹?，?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響會(huì)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況的轉(zhuǎn)變，而逐步發(fā)生相關(guān)的變化。不動(dòng)產(chǎn)登記制度頒布三年以后，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)比較明顯的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)[5]。在出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，國家是從房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)的，這一制度的出臺(tái)對(duì)長期經(jīng)濟(jì)影響的發(fā)展還較為有利?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，利用信息技術(shù)的手段能夠?qū)崿F(xiàn)智能化的登記，在一定程度下可以限制信息不對(duì)等情況的產(chǎn)生，可以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供比較重要的空間，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

3.3 對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房子價(jià)格的角度新型分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響吸引人們重視的地方不是在其受影響的過程中，也不在其內(nèi)容之中。新的房產(chǎn)制度發(fā)布以后，在調(diào)整房產(chǎn)的過程當(dāng)中，人口、收入以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一系列的影響。除此之外，現(xiàn)階段房產(chǎn)稅也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響，房產(chǎn)稅主要是對(duì)長期購房的制度設(shè)計(jì)以及考核。利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)規(guī)劃工作的推動(dòng)以及促進(jìn)作用，進(jìn)一步對(duì)購房者在未來房?jī)r(jià)預(yù)估的過程中，產(chǎn)生一定的波動(dòng)[6]。正是這種情況造成房?jī)r(jià)的下降，基于此，房地產(chǎn)商需要及時(shí)對(duì)市場(chǎng)二手房開展科學(xué)的調(diào)整，以此解決舊的房產(chǎn)面臨的產(chǎn)權(quán)問題。因?yàn)槔吓f房子存在的時(shí)間較長，再加上市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)也受到例如人口、土地以及金融等問題的影響。

4、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不動(dòng)產(chǎn)的策略

4.1 引入不動(dòng)產(chǎn)單元的新概念

不動(dòng)產(chǎn)單元概念在房地產(chǎn)之中的應(yīng)用，在一定程度上能夠提升居民對(duì)于土地概念的認(rèn)知以及理解。但是值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)的單元概念并不單單指某個(gè)登記機(jī)構(gòu)，而是借助登記在一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)建設(shè)一定范圍的登記制度。自從我國實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度以來，登記制度已經(jīng)被重新的建設(shè)和完善，新的登記制度變得比較簡(jiǎn)單，提升登記工作的效率，并且有效節(jié)省人力資源消耗的工作成本，在一定程度上保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性以及可靠性，這樣可以方便后期進(jìn)行查詢和管理工作[7]。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，由于缺乏相關(guān)的登記制度，因此在登記過程中，各部門之間缺乏統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)手段。因此，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記手段，很容易產(chǎn)生部門與部門之間的矛盾。不同不動(dòng)產(chǎn)之間對(duì)登記制度缺乏一定明確的標(biāo)準(zhǔn)，因此容易加劇登記過程中各部門之間的矛盾，并且有效保障登記的準(zhǔn)確性以及有效性，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營核心

開發(fā)商想要開展產(chǎn)品設(shè)計(jì)的活動(dòng)，就需要先獲得土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)登記制度的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商要充分結(jié)合客戶需要，注重對(duì)客戶的運(yùn)營以及維護(hù)，建造符合市場(chǎng)審美的品牌。

4.3 推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

現(xiàn)實(shí)生活中，每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)政策都獨(dú)具特色。因此，想要更加合理的推動(dòng)房地產(chǎn)登記制度實(shí)施，尋找創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)操作的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)廠商需要以客戶的需求作為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的實(shí)際，利用融資的手段創(chuàng)新自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)發(fā)展過程中存在的債務(wù)問題以及融資渠道不夠多元化的問題，節(jié)約融資成本。

4.4 建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登錄平臺(tái)

現(xiàn)代信息發(fā)展背景下，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)信息登記的弊端逐步顯示出來，政府部門可以借助信息數(shù)據(jù)的手段，建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)，該平臺(tái)可以推動(dòng)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的實(shí)施，也可以更加科學(xué)以及程序化的推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展，各個(gè)部門建立資源貢獻(xiàn)的新局面，這樣才能夠?yàn)樯鐣?huì)提供一定的法律咨詢服務(wù)。

4.5 適當(dāng)削弱產(chǎn)權(quán)交易與登記的行政色彩

我國現(xiàn)代發(fā)展過程中，政府對(duì)登記制度也提出了比較高的要求，特別是注冊(cè)部門的工作，必須要注重登記信息的實(shí)質(zhì)性，這種審查的操作過程十分復(fù)雜，并且很容易產(chǎn)生錯(cuò)誤，這種問題一旦發(fā)生，那么政府就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為了能夠更好、更加積極的引進(jìn)一些先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，掌握一些相關(guān)的實(shí)踐知識(shí)[8]?，F(xiàn)階段我國公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)合同簽署的有效性才能在房地產(chǎn)交易過程中顯現(xiàn)出來，政府在房地產(chǎn)登記注冊(cè)過程中，需要對(duì)其權(quán)利進(jìn)行公證，這也是該項(xiàng)工作能夠有效展開的基礎(chǔ)。

4.6 建設(shè)資源共享，分工明確的經(jīng)濟(jì)體系

在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，開發(fā)商需要意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生的影響，特別是通過出臺(tái)關(guān)于土地資源為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這樣才能夠促進(jìn)資源的合理配置[9]。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的工作部門，需要準(zhǔn)確弄清楚自身的職責(zé)，提升自身的工作效率，這樣才可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的資源共享。除此之外，還需要對(duì)事物的屬性形成準(zhǔn)確的認(rèn)知，遵循事物客觀發(fā)展的同時(shí)嗎，開展對(duì)土地資源性以及永存性的了解，提前展開對(duì)土地使用權(quán)的調(diào)查以及登記工作。已經(jīng)完成的土地需要為其頒發(fā)證書，這樣才能夠明確土地權(quán)屬的問題。而且，在土地測(cè)量的過程中，也需要開展信息準(zhǔn)確登記的工作。對(duì)于樓房登記來說，不動(dòng)產(chǎn)登記就是需要將房主的個(gè)人住房信息，利用現(xiàn)代化的設(shè)備實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)的連接和登記。不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束以后，就可以從相關(guān)的系統(tǒng)上對(duì)個(gè)人住房信息進(jìn)行查詢，并且實(shí)施精準(zhǔn)化的管理，以此保障房產(chǎn)交易的有效性。

4.7 簡(jiǎn)化登記審核步驟

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的踐行過程中，由于以往登記審核的步驟比較多，因此在登記過程中可能會(huì)產(chǎn)生一系列的問題。受這些問題的影響，后續(xù)信息查詢工作很難貫徹實(shí)施下去，同時(shí)管理部門的工作量也會(huì)變得更加繁忙，使原本就比較復(fù)雜的工作變得更加困難。對(duì)登記審核步驟進(jìn)行簡(jiǎn)化，可以在一定程度上減少登記的內(nèi)容，并且減少管理部門工作的任務(wù)量，提高對(duì)房屋信息的安全保障，并且充分維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)利益。

4.8 改變企業(yè)運(yùn)營方向

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要獲得穩(wěn)定的發(fā)展就要促進(jìn)自身的轉(zhuǎn)變。在提升自身服務(wù)水平的同時(shí)，轉(zhuǎn)變企業(yè)的運(yùn)營方向，提升企業(yè)對(duì)房產(chǎn)信息的掌握能力，這樣才可以充分結(jié)合買房者的需要進(jìn)行房產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)購房者的需要進(jìn)行深入的研究，利用多樣化的融資手段，減小客戶購買房產(chǎn)的壓力。企業(yè)可以借助詢問或者問卷調(diào)查的方式，掌握消費(fèi)者的需求，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。企業(yè)也可以借助互聯(lián)網(wǎng)的信息手段，進(jìn)行自我宣傳，以此提升買房者的購房欲望。

結(jié)束語：

總而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的貫徹落實(shí)，可以幫助群眾更加明確房屋產(chǎn)權(quán)的意義，減少不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)還能夠提升對(duì)城市房屋的供給量，降低房?jī)r(jià)增長的速度，保障我國社會(huì)能夠獲得穩(wěn)定的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要從技術(shù)、流程、制度以及企業(yè)內(nèi)部等多個(gè)角度出發(fā)。在信息技術(shù)快速發(fā)展的背景下，可以借助現(xiàn)代化的設(shè)備構(gòu)建信息共享平臺(tái)。這樣在一定程度上能夠?qū)?fù)雜的房屋登記過程變得更加簡(jiǎn)單，也可以引導(dǎo)登記工作向著更加規(guī)范化的方向發(fā)展。在幫助購房者查詢信息的同時(shí)，還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)產(chǎn)權(quán)人信息的合理保護(hù)。信息平臺(tái)的構(gòu)建，在一定程度上實(shí)現(xiàn)資源共享，使各個(gè)部門的聯(lián)系變得更加緊密，提升部門的水平以及工作人員的工作速度，簡(jiǎn)化登記流程、逐步完善登記體制，可以有效保障房屋登記的準(zhǔn)確性。