韓森

房地產(chǎn)市場2023年回暖跡象明顯，但縱覽整個2022年，房地產(chǎn)市場下行壓力貫穿全年。面對行業(yè)寒冬，招商蛇口（001979.SZ）深度聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)資源布局和高效的推盤去化，憑借自身資金、布局和運營優(yōu)勢，強化產(chǎn)品力和保交付，在行業(yè)回暖前已先聲奪人，表現(xiàn)出強勁經(jīng)營韌性。

2023年1月6日，招商蛇口正式對外發(fā)布2022年12月銷售月報與全年業(yè)績預(yù)告顯示：2022年12月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積235.16萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額426.04億元；2022年1-12月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積1193.65萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤區(qū)間為38-46億元。雖然受市場下行壓力、疫情對資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)沖擊等因素影響，公司利潤水平受到一定影響，但公司積極處置去化困難的項目，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負債表，在銷售、拿地、核心城市布局、結(jié)構(gòu)性融資等方面表現(xiàn)亮眼。

多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。而近年來，招商蛇口持續(xù)錨定“區(qū)域聚焦、城市深耕”發(fā)展策略，銷售端表現(xiàn)亮眼。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP200排行榜》顯示，招商蛇口全口徑銷售金額全行業(yè)排名第6，相較2021年再進一位。同時在《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》中，公司有9個項目入榜，分別位于深圳、上海、北京、蘇州和西安，其中位于深圳的招商璽家園，以117.7億單盤銷售金額列第9位。細化來看，截至2022年11月，公司位列全國10城當?shù)劁N售金額的前五位，其中上海、蘇州、南通更勇奪當?shù)豑OP1，深圳、合肥、徐州則進入TOP3，南京、溫州、西安、金華排入當?shù)豑OP5。

此外，據(jù)了解，招商蛇口2022年全年還精細化鋪排了開發(fā)業(yè)務(wù)和非開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入沖刺目標，重點推進大單整售、全民營銷升級、已竣工存貨考核機制優(yōu)化等。同時，公司2022年更啟動了“拾焰計劃”，深度聚焦公建、已竣未售、難點紅貨項目，且全員參與挖潛。線上營銷方面，公司通過全景獲客有效打通各平臺流量，持續(xù)對線上活動進行牽引，應(yīng)用活躍度同比提升20倍，顯著提升成交，取得了銷售逆市佳績。

綜上可見，招商蛇口的城市聚焦戰(zhàn)略所帶來的收益已逐步在產(chǎn)品管理、客戶共享等業(yè)務(wù)前端領(lǐng)域獲得體現(xiàn)，隨著核心競爭力的持續(xù)夯實，招商蛇口也快速進入了深耕戰(zhàn)略的業(yè)績收獲期。

2022年，在房企整體收縮投資下，拿地金額亦出現(xiàn)縮減，與2020年高峰相比已出現(xiàn)大幅下降。然而，依托強大造血能力，招商蛇口依然延續(xù)強勁拿地勢頭。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《新增土地TOP100排行榜》顯示，招商蛇口新增土地價值與新增土地建面分別達759.4億元和421.4萬平方米，位居榜單第6和第7。另據(jù)CRIC檢測數(shù)據(jù)顯示，2022年百強投資形成了以“22城+長三角”為主的固定格局。而招商蛇口憑借獲取核心城市優(yōu)質(zhì)資源，以及多年來在長三角重點城市的深耕，未來其競爭優(yōu)勢有望繼續(xù)凸顯。

不僅如此，同樣基于收縮投資預(yù)算的大背景，也致使很多房企出現(xiàn)了對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊“心有余而力不足”的情況。因此，市場優(yōu)質(zhì)土儲資源將高度向頭部房企集中，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，超半數(shù)貨值集中在10強房企，強者恒強格局愈演愈烈。而克而瑞發(fā)布的《新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年招商蛇口新增土地貨值為1466.8億元，位列第6，公司2023年可售貨值充足，也為后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有力保障。

此外，值得一提的是，招商蛇口REITs平臺擴募工作正在有條不紊推進中。站在經(jīng)營發(fā)展角度而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將在短期內(nèi)盤活其現(xiàn)有自持物業(yè)，中長期則可提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)周轉(zhuǎn)速度，并進一步構(gòu)建其園區(qū)循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的新模式。后續(xù)伴隨公募REITs擴募規(guī)則推出，也將加速推進自身向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進程，而隨著公募REITs試點業(yè)態(tài)類型的不斷放開，招商蛇口豐富的持有型資源也面臨更多機會。

眼下，2023年房地產(chǎn)行業(yè)看點在于高能級城市的復(fù)蘇。招商蛇口作為頭部房企在銷售、拿地、高能級核心城市布局、融資端等方面均具備顯著優(yōu)勢，穿越行業(yè)周期實力強勁。此外，公司有息負債持續(xù)把控良好，穩(wěn)健的財務(wù)體系將使公司整盤運營優(yōu)勢更為突出。未來，在中央政策定調(diào)繼續(xù)托底，以及房地產(chǎn)行業(yè)逐步回暖下，招商蛇口勢必將獲得更多發(fā)展主動權(quán)，并有望持續(xù)推動自身高質(zhì)量發(fā)展。