◎文 楊宏生 王彤旭 馬文博

最近舉辦的中央金融工作會議（以下簡稱會議）提出，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，會議釋放出一系列重大信號，為房地產(chǎn)業(yè)指明了新模式的發(fā)展方向。

民營房企壓力有望緩解

“會議對于房地產(chǎn)的相關表態(tài)仍較為積極，延續(xù)了一年多以來房地產(chǎn)政策不斷放松的路線?！蔽宓V證券宏觀首席分析師尤春野表示，近兩年，一些民營房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大。房地產(chǎn)是重資產(chǎn)、高杠桿行業(yè)，融資持續(xù)受限，相應的風險也自然難以化解。預計未來自上而下的政策推動將有助于緩解民營房企的壓力。

今年以來，新房銷售整體偏弱，1—9月全國商品房銷售金額同比下降4.6%，對房企現(xiàn)金流形成持續(xù)壓力，民企銷售表現(xiàn)明顯弱于央企和國企。中國國際金融股份有限公司研究部（以下簡稱中金公司研究部）發(fā)布的報告顯示，會議提出的“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”對于穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、緩釋房企信用風險尤為關鍵。

建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、總經(jīng)理苑承建對記者表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整之中，在支持房企融資方面，會議特別強調(diào)“不同所有制”的企業(yè)要一視同仁，在年底償債、貸款還款和交房多個高峰期疊加的時期，有利于房企恢復或者保持正常運營，穩(wěn)定社會預期，促進房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)健康發(fā)展。

加快“三大工程”建設

此前，住建部部長倪虹表示，保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎設施建設是新時代建設領域的“三大工程”。

會議指出：“加快保障性住房等‘三大工程’建設”。尤春野表示，近期，國務院通過了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，此次會議再次提及保障性住房，反映出“三大工程”是對沖當前房地產(chǎn)行業(yè)下行的重要手段。在一些房企深陷債務危機、居民購房意愿不高的背景下，“三大工程”是支撐房地產(chǎn)投資的重要力量，有助于緩解房地產(chǎn)投資過快下行的壓力。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，此輪房地產(chǎn)下行周期從2021年7月開始，房地產(chǎn)投資與銷售均表現(xiàn)低迷，對產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來較大沖擊，個別房企現(xiàn)金流風險逐步顯現(xiàn)。會議提出“構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，未來部分城市需求端政策有望進一步放松，土地供應也有望進一步增加，從而帶動市場預期改善。

中金公司研究部報告顯示，各地住房需求支持政策或仍需繼續(xù)發(fā)力，“三大工程”建設將是工作重點。一方面，今年9月各地出臺的需求支持政策的頻率和力度均達到本輪周期以來的峰值，但仍有一些地方留有不同程度的限購要求，政策或仍存在調(diào)整空間；另一方面，此次會議提出要加快“三大工程”建設，可能成為明年拉動投資、改善銷售的有力舉措。

加強監(jiān)管化解風險

此次會議提出，要構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。首創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李梟洋表示，推動構建發(fā)展新模式，能夠讓商品住房回歸商品屬性，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，最終推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

為何要構建新模式？粵開證券研報顯示，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，近幾年房地產(chǎn)領域逐步暴露出一些風險，房企通過“高周轉、高杠桿、高債務”實現(xiàn)野蠻生長，部分地方監(jiān)管部門未嚴格執(zhí)行預售資金監(jiān)管制度，房地產(chǎn)市場存在部分投機炒作行為等，因此要構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

那么，如何化解風險、構建新模式？粵開證券研報認為，一是要做好“保交樓”工作，加強對房企的預售資金監(jiān)管，防止期房爛尾，保障購房者的合法權益；二是要防止健康房企出現(xiàn)流動性緊張，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求；三是要提振居民購房信心和需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求；四是要加快“三大工程”建設，既能對沖房地產(chǎn)投資下滑，又能改善居民居住條件。

值得注意的是，在此次會議對房地產(chǎn)金融的表述中，特別提及“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”。在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，這句表述是首次出現(xiàn)，所以信號意義非常強?！按舜翁峒暗慕鹑诒O(jiān)管也涉及資金監(jiān)管，說明此類制度必須健全和牢固，以確保房企經(jīng)營穩(wěn)定。”嚴躍進說。