2023年中國(guó)房地產(chǎn)如何走

嚴(yán)躍進(jìn)

2023年中國(guó)房地產(chǎn)如何走？尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)地位明顯提升的情況下，大家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度明顯增加。我們尤其要對(duì)房地產(chǎn)的大環(huán)境、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等核心內(nèi)容做分析和展望。

環(huán)境端：總體利于房地產(chǎn)發(fā)展

要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)的大環(huán)境或總基調(diào)。2022年12月，中央政治局會(huì)議召開。此次會(huì)議分析研究了2023年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議明確，“扎實(shí)推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化”“更好統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展”“大力提振市場(chǎng)信心”。此類表述對(duì)于明確2023年宏觀經(jīng)濟(jì)政策路線精神、理解疫情防控思路等都有積極的作用。我們認(rèn)為，2023年在宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面，目標(biāo)是清晰的，即積極落實(shí)黨的二十大重要精神，提振市場(chǎng)信心、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)質(zhì)與量的提升。尤其是要強(qiáng)化敢想敢拼敢闖的思路，搶回“失去的三年”。

該思路對(duì)于理解2023年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極作用。我們尤其要關(guān)注疫情和人口流動(dòng)等因素的變化。從疫情的影響來看，在2022年底各地其實(shí)迎來了一波感染高峰，但隨后出現(xiàn)了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同樣，社會(huì)秩序也總體穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期和情緒也開始轉(zhuǎn)好。此類狀況下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活恢復(fù)的可能性就更大了。雖然疫情可能還會(huì)產(chǎn)生干擾，但總體上說，由于對(duì)疫情的防控經(jīng)驗(yàn)不斷增加，應(yīng)該說沖擊會(huì)逐漸減少。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的供給、需求兩端的釋放，其面臨的干擾也會(huì)減少。而從人口的流動(dòng)來說，當(dāng)前疫情的各類管控其實(shí)基本被解除，所以人口流動(dòng)確實(shí)有加快的可能，對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常正面的影響。特別是從2023年1月旅游消費(fèi)市場(chǎng)的變化來看，市場(chǎng)很亢奮。這種情緒的提振尤其在三亞和大理等城市更為明顯。從這個(gè)角度看，人口流動(dòng)速度在加快，其勢(shì)必帶來很多新需求和機(jī)會(huì)。比如說房地產(chǎn)方面，房屋開盤的熱度就會(huì)明顯增加。

當(dāng)然有一些不確定性因素，也是我們理解房地產(chǎn)方面所需注意的。應(yīng)該說，目前總的經(jīng)濟(jì)思路是：著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)、發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用、促進(jìn)企業(yè)向好發(fā)展、鞏固和拓展經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)等。但經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的回穩(wěn)和改善，其實(shí)還是有一些不確定性的。居民家庭的儲(chǔ)蓄和消費(fèi)狀況發(fā)生了重要的變化，其對(duì)于購(gòu)房需求的釋放有非常明顯的制約作用。這是我們理解房地產(chǎn)發(fā)展所要關(guān)注的要點(diǎn)。

政策端：防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)需求是重點(diǎn)

關(guān)于2023年的政策走向，我們可以從1月的一次重要會(huì)議開始分析。1月10日，央行和銀保監(jiān)會(huì)召開主要銀行信貸工作座談會(huì)。此次座談會(huì)最大的亮點(diǎn)是提出了資產(chǎn)負(fù)債表改善的四項(xiàng)行動(dòng)。此次會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

此次會(huì)議說明，此前傳言的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化計(jì)劃，其實(shí)確有此事。這說明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議，但是會(huì)議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對(duì)于房地產(chǎn)融資的重視和支持。同時(shí)，此次會(huì)議背后有一層潛在含義，即對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范依然是作為一項(xiàng)重要工作。所以我們認(rèn)為，與其說房地產(chǎn)政策要進(jìn)一步放松，倒不如說2023年首先要做的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作就是要防風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，2023年結(jié)合企業(yè)端的內(nèi)容，防范化解風(fēng)險(xiǎn)的政策依然會(huì)加快推出。

當(dāng)然最核心的工作其實(shí)還是住房需求提振的工作。2023年是提振樓市尤其是消費(fèi)需求、確保樓市走出低谷的最關(guān)鍵一年。關(guān)于住房消費(fèi)需求的提振，有幾個(gè)要點(diǎn)：第一，對(duì)于各類限制性的購(gòu)房政策，后續(xù)依然要進(jìn)行調(diào)整或取消，如各地認(rèn)房又認(rèn)貸等政策，取消的可能性非常大。第二，對(duì)于特定群體，也要繼續(xù)給予購(gòu)房政策支持。這一點(diǎn)此前住建部有過明確的表述。今年1月5日，住建部部長(zhǎng)明確，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。相關(guān)需求政策也會(huì)與此高度吻合。

市場(chǎng)端：預(yù)計(jì)呈現(xiàn)鉤形走勢(shì)

我們認(rèn)為，對(duì)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，尤其是從交易行情的判斷來看，依然需要保持謹(jǐn)慎心態(tài)。換而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)改善的可能和機(jī)會(huì)較大。但是在這樣的機(jī)會(huì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)一帆風(fēng)順。最主要的原因是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨比較大的沖擊和問題，基礎(chǔ)其實(shí)非常虛弱。在這種虛弱的狀態(tài)下，房地產(chǎn)交易行情要一下子提振，其實(shí)沒有這個(gè)條件和基礎(chǔ)。而且從實(shí)際感受看，房?jī)r(jià)總體還處于下跌的狀態(tài)，這也就會(huì)使得市場(chǎng)數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，購(gòu)房者的預(yù)期也不會(huì)快速改變。這方面就需要我們理性去看待市場(chǎng)走勢(shì)。

來看具體的行情走勢(shì)。應(yīng)該說，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)鉤形走勢(shì)。這種走勢(shì)同時(shí)也說明，短期內(nèi)或還是有降溫的可能?；蛘哒f在2023年第一季度還不能過分地樂觀。雖然目前包括文旅等市場(chǎng)開始提振，以及粵港澳大灣區(qū)通關(guān)后區(qū)域市場(chǎng)樓市也略有提振，但總體上沒有非常明顯反饋到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。最重要的原因是，購(gòu)房者確實(shí)購(gòu)買力或支付能力受嚴(yán)重影響。這是需要注意的地方。當(dāng)然隨著購(gòu)房政策的繼續(xù)寬松以及壓抑的購(gòu)房需求釋放，預(yù)計(jì)5月后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一波明顯的交易高峰。當(dāng)然能真正讓房企感受到市場(chǎng)狀況已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性或比較明顯的改善，或是2023年9月這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這中間尤其是一些二手房交易較好的城市，會(huì)逐漸傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)，帶來一波繁榮。

房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，從業(yè)態(tài)和城市等角度，也有一個(gè)先后的復(fù)蘇順序。第一，從物業(yè)來說，鑒于當(dāng)前文旅市場(chǎng)的復(fù)蘇，所以酒店、民宿、商業(yè)零售等市場(chǎng)會(huì)開始逐漸活躍，尤其是一些文旅資源豐富的城市。第二，從城市能級(jí)看，大城市預(yù)計(jì)依然會(huì)有一波較好的行情，即先于中小城市。至少大城市在購(gòu)房政策紅利上比較多，潛在的購(gòu)房需求明顯要強(qiáng)勁得多，其依然可以成為樓市復(fù)蘇的先行者。相關(guān)城市的房企和購(gòu)房者等都需要密切注意這一點(diǎn)，在項(xiàng)目營(yíng)銷和房屋選購(gòu)方面要適當(dāng)注意這些新特征。