酒店裝修工程精細(xì)化造價(jià)管理分析

張繼凱，賈五生

（中交一公局第一工程有限公司，北京 102205）

1 酒店裝修工程特征分析

酒店作為一類功能性較強(qiáng)的建筑物，其在內(nèi)部空間布局和建筑使用功能等方面往往與住宅、辦公樓等其他類型建筑存在較大的差距，由此造成酒店裝修工程也與上述其他類型建筑產(chǎn)生了一定差異。

首先，酒店裝修工程的對(duì)象主要為酒店內(nèi)部的各種功能空間，包括酒店配套服務(wù)用房、客房及辦公用房3大類。其中，配套服務(wù)設(shè)施用房包含了大堂、餐廳、健身房、行李房、過道等一系列為游客提供配套服務(wù)的功能空間。上述3類功能空間的使用功能較為單一，并且各功能空間之間的過渡較為生硬[1]。其次，酒店內(nèi)功能空間的裝修風(fēng)格較為統(tǒng)一，尤其是占到了酒店內(nèi)部空間70%以上的客房空間，其不論是在裝修風(fēng)格、裝修材料，還是在內(nèi)部空間布局上都基本相同。最后，為了營(yíng)造出賓至如歸和富麗堂皇的空間環(huán)境，酒店在裝修工程中所使用的裝飾材料較普通的住宅裝修更加華麗，所使用的材料在品質(zhì)、規(guī)格、用料等方面都存在較大差距。同時(shí)，在酒店裝修時(shí)所安裝的各類電器如中央空調(diào)、24 h熱水、衛(wèi)星電視等，其售價(jià)也會(huì)高于住宅裝修。上述兩項(xiàng)最終導(dǎo)致酒店裝修工程的裝修費(fèi)用單位成本遠(yuǎn)高于其他建筑裝修項(xiàng)目。

通過對(duì)酒店裝修工程的特征分析，可以初步了解到該類型項(xiàng)目造價(jià)管理存在綜合性強(qiáng)、交叉工程較多、監(jiān)管內(nèi)容多種多樣等特點(diǎn)。為了進(jìn)一步完善酒店裝修工程造價(jià)管理工作，可對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，進(jìn)而提高造價(jià)管理的精細(xì)化水平。

2 酒店裝修工程設(shè)計(jì)階段精細(xì)化造價(jià)管理

2.1 與酒店經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行全方位的溝通

酒店裝修工程的作用主要是為顧客營(yíng)造出舒適的入住氛圍，而在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的酒店行業(yè)，酒店經(jīng)營(yíng)者為了提高自身酒店的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，往往會(huì)綜合周邊酒店現(xiàn)狀和自身酒店建筑提出適宜自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。因此，在酒店裝修工程設(shè)計(jì)階段為了減少后期施工過程中的變更行為，設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)充分與酒店經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行溝通，明確今后酒店的定位、裝修風(fēng)格、裝修預(yù)算等關(guān)鍵控制因素。

在明確酒店經(jīng)營(yíng)者實(shí)際需求后，設(shè)計(jì)人員還應(yīng)針對(duì)業(yè)主的部分要求對(duì)酒店現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)踏勘，尤其是部分大型機(jī)電設(shè)備如中央空調(diào)、客貨電梯、給排水設(shè)備等關(guān)鍵配套設(shè)施，結(jié)合業(yè)主提供的設(shè)備清單要求合理布局，對(duì)部分不符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的設(shè)備進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。

2.2 采用限額設(shè)計(jì)策略

設(shè)計(jì)工作作為整個(gè)酒店裝修工程的技術(shù)，其精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)定位和設(shè)計(jì)人員對(duì)于造價(jià)管控的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是影響該階段項(xiàng)目造價(jià)管理工程的關(guān)鍵。通常情況下，為了讓酒店裝修工程符合經(jīng)濟(jì)性和適用性兩大指標(biāo)，可采取限額設(shè)計(jì)策略。

首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)設(shè)計(jì)定額明確酒店裝修所涉及的機(jī)電安裝、土建、室內(nèi)裝飾、家居采購(gòu)等各環(huán)節(jié)的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)在設(shè)計(jì)過程中均不可超出限價(jià)范圍。在進(jìn)行某環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其中重點(diǎn)環(huán)節(jié)，將“好鋼用在刀刃上”。例如，在室內(nèi)裝飾時(shí)所采購(gòu)的衛(wèi)浴設(shè)備，應(yīng)當(dāng)盡量選擇顧客耳熟能詳?shù)拇笃放?，而在選擇墻體或地面鋪裝材料時(shí)則更應(yīng)注重材料的實(shí)際裝飾效果而非其品牌效應(yīng)。酒店衛(wèi)浴區(qū)域裝修效果圖見圖1。

圖1 酒店衛(wèi)浴區(qū)域裝修效果圖

3 酒店裝修工程招標(biāo)階段精細(xì)化造價(jià)管理

3.1 完善招標(biāo)工程量清單

酒店裝修工程在招標(biāo)階段必須對(duì)工程量清單進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，裝修工程量清單主要涉及兩方面內(nèi)容，即工程項(xiàng)目和工程量，如果在招標(biāo)中甲方未能對(duì)上述兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，則會(huì)導(dǎo)致工程在施工或決算節(jié)點(diǎn)處于被動(dòng)位置。

工程項(xiàng)目為裝修工程中施工單位需要完成的各項(xiàng)施工內(nèi)容和需要采購(gòu)的施工材料。目前，部分施工單位為了在招標(biāo)階段獲得勝出，往往會(huì)利用招標(biāo)方在工程量清單中的缺陷而采取不平衡報(bào)價(jià)，最終在項(xiàng)目施工或決算階段利用更換施工內(nèi)容來獲取不當(dāng)?shù)美榱吮苊獯祟悊栴}的發(fā)生，在招標(biāo)時(shí)不僅要對(duì)施工圖紙進(jìn)行仔細(xì)校核，降低工程量清單中的漏項(xiàng)率，而且將部分施工圖紙中未涉及的施工材料納入招標(biāo)文件進(jìn)行預(yù)估價(jià)報(bào)價(jià)，一旦項(xiàng)目施工時(shí)更換了部分施工材料，便可要求施工方按照招標(biāo)文件中約定的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。

工程量對(duì)于酒店裝修工程造價(jià)的影響在于某項(xiàng)施工內(nèi)容的實(shí)際完成量發(fā)生一定幅度的變化，招標(biāo)文件中所規(guī)定的調(diào)價(jià)條款會(huì)允許工程雙方按照條款內(nèi)容對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，部分施工單位在投標(biāo)時(shí)會(huì)對(duì)存在遺漏或統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的清單項(xiàng)進(jìn)行差額報(bào)價(jià)，并以此在決算階段謀求獲利。因此，在招標(biāo)階段應(yīng)當(dāng)對(duì)照施工圖仔細(xì)核對(duì)工程量，以免出現(xiàn)漏項(xiàng)或統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤[2]。

3.2 對(duì)特殊材料開展詢價(jià)

在酒店裝修過程中為了強(qiáng)化空間的裝飾效果，通常會(huì)采用較為豪華的裝飾材料和器具，尤其是部分星級(jí)酒店在裝修中大量應(yīng)用進(jìn)口大理石、潔具、地毯、中央空調(diào)以及各類附屬配套設(shè)施。但是上述裝修材料由于在其他裝修工程中應(yīng)用較少，在行業(yè)部門制定的工程定額中往往會(huì)缺失上述材料的定額指標(biāo)項(xiàng)，故在投標(biāo)階段施工單位會(huì)刻意提高該部分材料的投標(biāo)報(bào)價(jià)，以便從中得利。

鑒于上述情況，在編制投標(biāo)文件時(shí)業(yè)主單位可事先委托第三方對(duì)所需采購(gòu)的特殊材料和設(shè)備進(jìn)行廣泛詢價(jià)，并在招標(biāo)文件中以控制限價(jià)的方式要求投標(biāo)方的報(bào)價(jià)不得高于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)于少數(shù)單價(jià)較高的材料和設(shè)備還可在招標(biāo)時(shí)明確由甲方直接供貨，避免投標(biāo)方賺取中間差價(jià)。

4 酒店裝修工程施工階段精細(xì)化造價(jià)管理

4.1 完善的工程量簽證

工程量簽證工作不但能夠體現(xiàn)酒店裝修工程的實(shí)際完成量，避免后期竣工結(jié)算時(shí)雙方出現(xiàn)工程量上的糾紛，而且在進(jìn)行簽證的過程中還可對(duì)部分工序進(jìn)行驗(yàn)收，尤其是水電、墻面防水等隱蔽工程的工程質(zhì)量。

在進(jìn)行工程量簽證時(shí)必須對(duì)已完成的工序進(jìn)行核對(duì)，驗(yàn)證其是否按照施工圖中要求進(jìn)行施工，驗(yàn)收內(nèi)容包括施工材料、施工工藝等，例如，客房?jī)?nèi)部水電管線走向是否按照?qǐng)D紙中進(jìn)行施工、所使用的管線規(guī)格是否滿足要求、給排水管道是否進(jìn)行了閉水測(cè)試、供電線路是否存在彼此干擾等。簽證時(shí)應(yīng)當(dāng)由施工方與發(fā)包方共同進(jìn)行，如該項(xiàng)目還設(shè)置了第三方監(jiān)理或跟蹤審計(jì)單位，可同時(shí)要求相關(guān)單位參加。

由于酒店裝修過程中經(jīng)營(yíng)者會(huì)經(jīng)常根據(jù)目前酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的變化而提出修改原有的施工圖紙，因而大部分酒店裝修期間會(huì)出現(xiàn)較多的設(shè)計(jì)變更及其引發(fā)的施工工程量變化。因此，在簽證過程中必須對(duì)工程量進(jìn)行仔細(xì)校核，并對(duì)所有的工程量變更進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和登記。

4.2 減少交叉工程互相影響

大部分酒店裝修，為了盡快完成裝修工程以便早日營(yíng)業(yè)，通常會(huì)對(duì)工程工期進(jìn)行壓縮，這便導(dǎo)致了施工單位會(huì)采用交叉施工的作業(yè)模式，加快裝修工程進(jìn)度。但是酒店建筑內(nèi)部空間較為狹窄，尤其是裝修面積最大的客房區(qū)域，而在交叉施工中容易出現(xiàn)不同工種之間的相互干擾，甚至對(duì)已完成的裝修項(xiàng)目造成破壞，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生不利影響。因此，在酒店裝修工程施工階段精細(xì)化造價(jià)管理的重點(diǎn)之一便是降低交叉工程之間的互相影響和破壞。

在安排交叉工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守“自內(nèi)而外、自上而下”的基本原則，即先行安裝水電而后裝飾墻面與地面；先行裝修衛(wèi)浴區(qū)域而后裝修外部休息區(qū)域；先行裝修酒店客房而后裝修過道及其他區(qū)域；先行裝修屋頂和墻面而后裝修地面。同時(shí)，為了加快各區(qū)域施工進(jìn)度，可采用“流水線式”施工工序，即先行讓水電施工隊(duì)進(jìn)入場(chǎng)地進(jìn)行施工，當(dāng)其完成某一空間的施工后便可讓吊頂施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工。另外，為了提高施工人員的熟練度，還可讓同一施工班組來進(jìn)行同一類型空間進(jìn)行裝修。

在每一道工序結(jié)束之后應(yīng)當(dāng)對(duì)已完成的工序進(jìn)行驗(yàn)收，以免最后驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)線路短路、管道滲漏等施工質(zhì)量問題，從而避免因后期維修而造成其他裝修項(xiàng)目的損壞。所有工序驗(yàn)收合格后立即對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，如鋪設(shè)塑料泡沫墊層、膠合板等[3]。酒店裝修工程施工現(xiàn)場(chǎng)見圖2。

圖2 酒店裝修工程施工現(xiàn)場(chǎng)

5 酒店裝修工程驗(yàn)收階段精細(xì)化造價(jià)管理

5.1 清查決算資料中定額套用的規(guī)范性

在酒店裝修工程決算文件中不僅涉及大量工程量的統(tǒng)計(jì)和匯總，而且還需按照裝修工程實(shí)施定額一一確定工程決算金額。由于裝修工程涉及施工項(xiàng)目較為繁雜，其中部分施工內(nèi)容還十分相似，而所對(duì)應(yīng)的定額標(biāo)準(zhǔn)卻存在較大差異。例如，同樣是C20混凝土澆筑這一項(xiàng)目，其在墻體砌筑中每立方米混凝土的單價(jià)比現(xiàn)澆門框窗框的混凝土單價(jià)低1/3以上，如在決算審計(jì)時(shí)未能發(fā)現(xiàn)其中的錯(cuò)誤，則將造成工程造價(jià)的虛高。

在決算審計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)逐一查看項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的定額指標(biāo)，并將每種定額所涉及的工程量總額與招標(biāo)文件中工程量清單相比對(duì)，如發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)差異性較大則核對(duì)竣工圖和施工變更簽證等佐證材料，確保實(shí)際工程量與決算量相對(duì)應(yīng)。

近年來，隨著BIM技術(shù)在建筑行業(yè)的應(yīng)用與推廣，其可視化、高集成的特性越來越受行業(yè)從業(yè)人員的喜愛。通過將施工圖紙導(dǎo)入BIM系統(tǒng)，其將自動(dòng)計(jì)算和提取不同部位和區(qū)域中相同的工序，從而得出該類型工序的實(shí)際工程量，在計(jì)算過程中只需確保導(dǎo)入的圖紙正確便可獲得最終準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

5.2 會(huì)同參加單位開展施工現(xiàn)場(chǎng)簽證審計(jì)

上文中已經(jīng)提及了由于酒店裝修工程的復(fù)雜性，其在施工過程中容易產(chǎn)生各種類型的變更，雖然在施工時(shí)已經(jīng)就各種變更進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，但考慮到造成施工變更的原因多種多樣，如甲方因裝飾效果未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)造成后期更改施工內(nèi)容；設(shè)計(jì)單位未考慮部分設(shè)備的兼容性而造成設(shè)備安裝不便；施工單位因施工質(zhì)量問題而對(duì)已完工工序進(jìn)行返工。

通過參加各方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)變更梳理和協(xié)商后，能夠較為客觀地對(duì)簽證的內(nèi)容和原因進(jìn)行分析，進(jìn)而為后期是否將其納入工程量計(jì)算范圍而達(dá)成統(tǒng)一的意見，避免在工程決算階段參加各方對(duì)工程量的組成產(chǎn)生較大爭(zhēng)議，最終導(dǎo)致項(xiàng)目決算審計(jì)受阻。

6 結(jié)語(yǔ)

酒店裝修工程作為綜合性較高、施工工序繁雜的工程項(xiàng)目，其造價(jià)管理工作勢(shì)必做到事無巨細(xì)。為了提高酒店裝修工程造價(jià)的精細(xì)化程度，必須對(duì)其進(jìn)行全過程管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目各階段中存在的各類問題，并依據(jù)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行處置。在項(xiàng)目造價(jià)管理過程中，勘察設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、跟蹤審計(jì)等各參建單位也應(yīng)當(dāng)從自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的角度出發(fā)，完善造價(jià)管理職責(zé)。