吳思弦

（南京工業(yè)大學(xué)國有資產(chǎn)管理處，南京 211899）

自1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)出以來，我國住房制度發(fā)生重大變革，從過去的福利性住房實(shí)物分配，過渡到住房分配貨幣化，逐步建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制。然而在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我國都較為重視住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能，忽視政府保障的作用，其結(jié)果是市場(chǎng)商品房出售和租賃價(jià)格不斷攀升。為妥善解決民眾基礎(chǔ)住房保障問題，國家早在2005 年和2007 年就明確要建立和完善周轉(zhuǎn)住房、保障性住房制度，解決社會(huì)中低收入家庭住房困難的問題。國家“十四五”規(guī)劃綱要中也提出要完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，加強(qiáng)高校周轉(zhuǎn)住房管理研究順應(yīng)了當(dāng)前國家保障性住房政策趨勢(shì)的要求[1]。

一、加強(qiáng)高校周轉(zhuǎn)住房管理的意義

隨著我國高等教育事業(yè)的飛速發(fā)展，高校的招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，隨之而來的就是每年大批量的新進(jìn)青年教職工與引進(jìn)的高層次人才，單位間的專業(yè)學(xué)術(shù)交流也愈加頻繁。這些變化都繞不開住房配置的問題。然而，不斷增長(zhǎng)的商品房?jī)r(jià)格與大部分新進(jìn)教職工的收入水平相差較大，引進(jìn)人才在流動(dòng)到新城市后立即就能找到合適商品房也不太現(xiàn)實(shí)，能否及時(shí)提供穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)住房保障成為廣大教職工在擇校工作時(shí)最為關(guān)心的問題之一，高校因無法妥善解決教職工住房問題而錯(cuò)過優(yōu)秀人才的問題屢有發(fā)生。因此，為保障廣大教職工的基本生活需求，解決阻礙學(xué)校發(fā)展的突出民生矛盾，提高學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)力，高校周轉(zhuǎn)住房作為過渡性住房解決方案應(yīng)運(yùn)而生，成為留住人才、穩(wěn)定隊(duì)伍、提升新進(jìn)教職工等群體的歸屬感和獲得感、實(shí)現(xiàn)人才強(qiáng)校戰(zhàn)略的重要保障。

二、高校周轉(zhuǎn)住房管理工作現(xiàn)狀和分析

（一）房源日益緊缺，缺少必要的調(diào)配空間

一方面，可供教職工臨時(shí)居住的校內(nèi)住房房源有限，且因資金、土地等資源的限制，新增住房較為困難；另一方面，隨著國家高校擴(kuò)招政策的實(shí)行，各大高校的辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，帶來教職工人數(shù)的激增，且新進(jìn)教職工多為剛畢業(yè)的青年，缺少購房財(cái)力又逢適婚年齡，急需解決住房問題[2]。因此，高校周轉(zhuǎn)住房的供需壓力持續(xù)增大，基本處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門也缺少后續(xù)調(diào)整優(yōu)化的空間，住房緊張問題勢(shì)必影響教師隊(duì)伍的穩(wěn)定及學(xué)校今后的整體發(fā)展。

（二）租金脫離市場(chǎng)，加劇“周而不轉(zhuǎn)”現(xiàn)象

因?yàn)楦咝Ｖ苻D(zhuǎn)住房帶有一定的教職工福利屬性，大部分高校的租金只是按照運(yùn)營(yíng)成本收費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周圍市場(chǎng)，且租金一旦設(shè)定就很少會(huì)再次進(jìn)行調(diào)整。高校周轉(zhuǎn)住房多數(shù)設(shè)立在校園內(nèi)部或周邊，在地理位置、管理服務(wù)等方面比市場(chǎng)化住房具有一定的優(yōu)勢(shì)，再加之低廉的價(jià)格，致使部分教職工在租賃契約到期后仍不退房，造成有限的住房不能周轉(zhuǎn)，阻礙了新進(jìn)教職工周轉(zhuǎn)過度，降低了使用效益[3]。同時(shí)，低廉的租金也給轉(zhuǎn)租者較大的利潤(rùn)空間，部分取得周轉(zhuǎn)住房的教職工在沒有居住需求后選擇轉(zhuǎn)租他人從中獲利，也造成了國有資產(chǎn)的流失。這些現(xiàn)象都導(dǎo)致周轉(zhuǎn)住房無法實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，堵塞現(xiàn)象加劇。

（三）管理手段落后，無法精準(zhǔn)掌握情況

周轉(zhuǎn)住房管理很大一部分工作是在對(duì)房源信息、租住信息等數(shù)據(jù)進(jìn)行更新與校準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)對(duì)住房的現(xiàn)場(chǎng)使用情況進(jìn)行核對(duì)檢查。當(dāng)前仍有部分高校尚未建立或有效用好房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)平臺(tái)，對(duì)數(shù)據(jù)的管理靠人工操作excel 等傳統(tǒng)文檔工具，管理人員需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力，嚴(yán)重影響周轉(zhuǎn)住房的監(jiān)管水平和流轉(zhuǎn)效率，各職能部門之間的信息也無法及時(shí)共享。同時(shí)，周轉(zhuǎn)住房的日常管理工作一般都缺乏先進(jìn)的技術(shù)和手段支持，依賴于管理人員上門巡查，工作量大、周期長(zhǎng)，效率和頻率都無法適應(yīng)工作需求，也不能有效判別轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借現(xiàn)象[4]。

三、促進(jìn)高校周轉(zhuǎn)住房流轉(zhuǎn)措施探討

面對(duì)當(dāng)前周轉(zhuǎn)住房管理工作中存在的問題，學(xué)校及管理部門要用好行政和經(jīng)濟(jì)兩種手段，提高周轉(zhuǎn)住房的使用和管理效率，從而促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房高效、順暢的流轉(zhuǎn)運(yùn)行。

（一）合理設(shè)置租賃期限

隨著高校人員引進(jìn)程度的加快和深入，對(duì)周轉(zhuǎn)住房的需求勢(shì)必加劇，倘若租期過長(zhǎng)，會(huì)使周轉(zhuǎn)住房的周轉(zhuǎn)期拉長(zhǎng)，使得本就緊缺的周轉(zhuǎn)住房資源進(jìn)一步縮減，不利于高校持續(xù)性發(fā)展。為提高周轉(zhuǎn)住房的使用效率，緩解供需矛盾，管理部門必須對(duì)租期做出限制，而科學(xué)、合理地設(shè)置租住期限是其中的關(guān)鍵。但若租期過短，大部分新進(jìn)青年教職工由于缺少原始資金不具備購房能力，引進(jìn)高層次人才也需要一定的時(shí)間適應(yīng)新工作環(huán)境，難以在短時(shí)間內(nèi)購置到滿意的商品房，使得周轉(zhuǎn)住房無法真正完成作為臨時(shí)過渡保障住房應(yīng)有的作用，極易影響教職工工作與生活的穩(wěn)定性。因此，周轉(zhuǎn)住房租期應(yīng)在本著“宜短不宜長(zhǎng)”的原則下，綜合考慮教職工崗位適應(yīng)、財(cái)富積累，以及子女上學(xué)等現(xiàn)實(shí)因素，一般在3 ～6 年較為合適[5]。租賃期限滿后，管理部門可依據(jù)閑置房源數(shù)量、人員引進(jìn)規(guī)劃等實(shí)際情況為有特殊需求的教職工辦理續(xù)租，續(xù)租租期一般不宜超過2年，有意促使周轉(zhuǎn)住房的使用人盡早退出周轉(zhuǎn)住房，走向市場(chǎng)，加快校內(nèi)周轉(zhuǎn)住房的流動(dòng)。

（二）建立動(dòng)態(tài)調(diào)整的階梯式租金體系

首先要明確一個(gè)原則，高校周轉(zhuǎn)住房費(fèi)用的收取，目的不在于收錢，而是利用經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，在保障新進(jìn)教職工住宿需求的基礎(chǔ)上，促使入住人員能夠在一定的期限內(nèi)主動(dòng)退房，從而達(dá)到促進(jìn)周轉(zhuǎn)流動(dòng)的目的。

1.建立與市場(chǎng)行情相接軌的定價(jià)機(jī)制

根據(jù)周邊市場(chǎng)租金、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本及房屋設(shè)施條件等因素，對(duì)周轉(zhuǎn)住房租金進(jìn)行分析、評(píng)估并定價(jià)。租金跟隨市場(chǎng)變化的動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，可以有效避免因高校周轉(zhuǎn)住房的租金與周邊市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)。在高額的市場(chǎng)商品房購買和租賃價(jià)格面前，較低的校內(nèi)租金價(jià)格會(huì)加深教職工對(duì)學(xué)校周轉(zhuǎn)住房的依賴程度，對(duì)周轉(zhuǎn)住房的需求將大大提升，長(zhǎng)期違規(guī)占房使用的情況也會(huì)增加。另外，緊貼市場(chǎng)的租金價(jià)格也會(huì)大幅度縮減違規(guī)轉(zhuǎn)租等行為的獲利空間，減少此類現(xiàn)象的產(chǎn)生，有助于周轉(zhuǎn)住房的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為確保周轉(zhuǎn)住房租金始終保持在合理的范圍內(nèi)，可以2 ～3 年為一個(gè)周期，依據(jù)市場(chǎng)商品房房?jī)r(jià)變化情況對(duì)租金定期進(jìn)行調(diào)整。

2.建立階梯式的租金收費(fèi)模式

區(qū)分正常租期內(nèi)、續(xù)租期內(nèi)及超出租賃期三種情形，逐次增加租金收取的費(fèi)用，用好經(jīng)濟(jì)手段。

在正常租期內(nèi)，租金的定價(jià)既要緊貼市場(chǎng)行情，也要適當(dāng)讓利于教職工，定價(jià)過高則會(huì)增加教職工負(fù)擔(dān)，定價(jià)過低又不利于正常周轉(zhuǎn)。2021 年，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》一文中明確提出，保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房評(píng)估租金。因此，在充分遵循國家及市政府最新規(guī)定要求的基礎(chǔ)上，參考社會(huì)保障性租賃住房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)為教職工提供一定的福利與實(shí)惠，高校周轉(zhuǎn)住房租金可定為同地段市場(chǎng)租金的70%～90%。

在租金緊跟市場(chǎng)，又有契約約束的情況下，教職工租賃期滿卻仍不愿意退出學(xué)校周轉(zhuǎn)住房的主要原因大致有兩個(gè)：一是部分高校身處一線城市，商品房房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于教職工的收入水平，需要更多的時(shí)間積攢財(cái)力；二是舍不得周轉(zhuǎn)住房的相關(guān)福利，如居住環(huán)境好、離工作地點(diǎn)近等。若租金依舊維持一個(gè)低于市場(chǎng)的價(jià)格，必然會(huì)持續(xù)降低這些教職工購買或租賃校外商品房的內(nèi)在動(dòng)力。必須運(yùn)用好經(jīng)濟(jì)手段發(fā)揮管理作用，通過提升租金的方式，促使周轉(zhuǎn)住房持續(xù)良性流轉(zhuǎn)。正常辦理續(xù)租的，租金在續(xù)租期內(nèi)可與市場(chǎng)價(jià)持平；超出租賃期的，應(yīng)當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)杠桿作用，租金對(duì)比市場(chǎng)價(jià)要明顯上浮，且定期加碼，如每年增加一倍的租金，直至退房。

（三）行政手段干預(yù)

1.建立周轉(zhuǎn)住房管理監(jiān)督機(jī)制

成立由學(xué)校主管職能部門、紀(jì)檢部門及教職工群體代表組成的周轉(zhuǎn)住房管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)周轉(zhuǎn)住房日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督。

一是對(duì)管理部門工作的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)周轉(zhuǎn)住房管理各工作環(huán)節(jié)，特別是在廣大教職工都較為關(guān)注的敏感問題，如閑置房源公布、申請(qǐng)人員審核、租賃信息公示等事務(wù)的監(jiān)督力度，確保公平、公正、公開，杜絕徇私舞弊等行為發(fā)生，保障教職工的合法利益[5]。

二是對(duì)租賃人違約行為的監(jiān)督。廣泛發(fā)動(dòng)群眾力量，對(duì)租賃周轉(zhuǎn)住房的教職工進(jìn)行監(jiān)督，減少轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為的發(fā)生，有利于建立良好的管理秩序，促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房管理體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.壓實(shí)二級(jí)單位責(zé)任

構(gòu)建學(xué)校管總、單位抓細(xì)的精細(xì)化分級(jí)管理模式，學(xué)校管理部門對(duì)周轉(zhuǎn)住房的總體使用情況進(jìn)行調(diào)配管控，當(dāng)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、超期占房等違規(guī)行為出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間與相關(guān)租賃人進(jìn)行積極溝通與協(xié)調(diào)，并向其所在單位進(jìn)行通報(bào)。二級(jí)單位作為租賃人的履約擔(dān)保方，在租賃人發(fā)生違反周轉(zhuǎn)住房管理相關(guān)規(guī)定的行為且不配合管理部門工作時(shí)，有協(xié)助學(xué)校做好相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)所在單位教職工周轉(zhuǎn)房入住違約行為超過全校平均水平的，其后續(xù)教職工周轉(zhuǎn)住房申請(qǐng)暫停，直至相關(guān)問題得到妥善處理。采用層級(jí)傳遞手段，充分調(diào)動(dòng)各單位主動(dòng)管理的意識(shí)，提高周轉(zhuǎn)住房精細(xì)化管理水平。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)

1.建立周轉(zhuǎn)住房信息化管理平臺(tái)

運(yùn)用高效、科學(xué)、系統(tǒng)的現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)對(duì)周轉(zhuǎn)房進(jìn)行管理，相比于原有人工操作的管理模式，其優(yōu)勢(shì)在于可以更加精準(zhǔn)地對(duì)全校房源使用狀況、入住人員檔案等信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)梳理，更加精細(xì)地對(duì)租賃合同、維修情況等歷史痕跡進(jìn)行記錄，更加精確地對(duì)租賃房源的租期和租金進(jìn)行定期更新和測(cè)算調(diào)整，可以大幅度減輕管理人員的基礎(chǔ)性工作負(fù)擔(dān)，減少人工操作失誤，做到關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息的隨需隨查，提高辦公質(zhì)量和效率。同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以將部分工作流程轉(zhuǎn)移至線上操作，如在入住申請(qǐng)、維修申報(bào)等方面，讓數(shù)據(jù)多跑路，讓教職工少跑腿，在簡(jiǎn)化工作流程、便利教職工的同時(shí)，也大大提高了信息的可視度。通過信息化管理平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)周轉(zhuǎn)住房信息資源的內(nèi)部共享，有效減少因可能存在的信息壟斷所帶來的查詢困難，提供及時(shí)、高效的監(jiān)控和反饋，有效推動(dòng)周轉(zhuǎn)住房管理工作的運(yùn)作，提高工作效率。

2.在用好信息化管理平臺(tái)的基礎(chǔ)上，配套使用智慧化房屋管理設(shè)備，提高周轉(zhuǎn)住房的管理水平

如在周轉(zhuǎn)住房公寓樓棟大門設(shè)置門禁系統(tǒng)，通過面部識(shí)別、校園卡信息讀取等手段，查驗(yàn)通行人員是否為管理部門認(rèn)可的居住者，可有效緩解轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等現(xiàn)象；將房屋門鎖替換為電子門鎖，管理人員可通系統(tǒng)設(shè)定強(qiáng)制鎖定房屋使用期限，可有效避免私自占房、超期不退等現(xiàn)象；利用智能水電表遠(yuǎn)程讀表的功能，上門巡查水電表度數(shù)常年遠(yuǎn)低于平均值的房屋，確定房屋使用效率，在學(xué)校周轉(zhuǎn)住房房源緊張的時(shí)候可收回空置、閑置、使用率低下的房源給真正有迫切需要的教職工，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。充分發(fā)揮智能化設(shè)備的優(yōu)勢(shì)，不但能節(jié)省大量的人力和時(shí)間成本，且能有效降低違規(guī)違約的使用行為，達(dá)到事半功倍的效果，同時(shí)可以使周轉(zhuǎn)住房居住環(huán)境的安全性得到提高[5]。

（五）建立獎(jiǎng)懲機(jī)制

鼓勵(lì)教職工購買校外商品房或租賃住房，學(xué)?？蔀橘徺I首套房的教職工提供小額短期無息或微額貸款，為校外租房的教職工提供額外的住房補(bǔ)貼。對(duì)租期未滿提前退回周轉(zhuǎn)住房的教職工，學(xué)?？梢苑颠€部分租金的方式予以獎(jiǎng)勵(lì)。

對(duì)存在違反學(xué)校周轉(zhuǎn)住房使用相關(guān)規(guī)定及契約內(nèi)容的行為，學(xué)?？稍谛?nèi)進(jìn)行通報(bào)，按照師德等相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理，也可與租賃人其他方面的權(quán)益掛鉤，如納入教職工年底工作考評(píng)內(nèi)容等，從而降低高校自身管理周轉(zhuǎn)住房的成本。

結(jié) 語

高校周轉(zhuǎn)住房是穩(wěn)定教職工隊(duì)伍、保障高校高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)之一，周轉(zhuǎn)住房管理工作更是一項(xiàng)重要的“民生工程”。解決周轉(zhuǎn)住房管理問題的關(guān)鍵在于建立健全、科學(xué)、合理的租賃體系，搭建信息化管理平臺(tái)，并運(yùn)用智慧技術(shù)手段，以此提高周轉(zhuǎn)住房管理水平。高校要充分發(fā)揮周轉(zhuǎn)住房的作用，為教職工提供好住房保障，并要堅(jiān)持以人為本的原則，不斷解決周轉(zhuǎn)住房管理工作中出現(xiàn)的新的問題，與時(shí)俱進(jìn)，不斷提高管理水平，促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房的良性流轉(zhuǎn)，從而為教育事業(yè)蓬勃發(fā)展打好基礎(chǔ)，做好保障。