文/劉清華 （北京能源集團有限責任公司）

在目前經(jīng)濟形勢較為嚴峻的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然處于持續(xù)調(diào)整和穩(wěn)步發(fā)展的階段。國家為了有效對房價進行管控，出臺了一系列的政策法規(guī)，外部調(diào)控力度不斷加大，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。為了解決發(fā)展困局，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極從內(nèi)外挖潛增效，通過內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，提高企業(yè)抗風險能力，改善企業(yè)經(jīng)營效益，從而推動企業(yè)的健康良性發(fā)展。基于此，針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有關(guān)的理論和制度進行研究，對行業(yè)發(fā)展環(huán)境進行優(yōu)化，對漏洞進行整理，是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)概述

內(nèi)部控制是單位組織經(jīng)濟活動管理中常見的一項管理手段，它以相互制約的業(yè)務(wù)組織形式與職責分工明確的管理制度為主要內(nèi)容，在經(jīng)營目標導向下，可以確保會計信息資料數(shù)據(jù)真實性、資產(chǎn)完整性、經(jīng)營活動的有效性；同時，內(nèi)部控制具有自我調(diào)整、相互約束、事前規(guī)劃、績效評價等特質(zhì)，有助于規(guī)范經(jīng)營活動、改善管理質(zhì)量。伴隨著商品經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張、經(jīng)營活動日趨復雜，內(nèi)部控制制度體系也需要逐步完善，最終形成滿足現(xiàn)代企業(yè)管理需求的管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到社會穩(wěn)定性與經(jīng)濟發(fā)展程度?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)頭部市場比較集中，大部分企業(yè)通過兼并小型公司實現(xiàn)了規(guī)模橫向擴張；與此同時，為了凸顯企業(yè)競爭優(yōu)勢，很多房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向縱向發(fā)展，即拓寬投資領(lǐng)域，除了房產(chǎn)項目開發(fā)以外，其資金逐漸流向物業(yè)管理、配套教育、健康養(yǎng)老、旅游等產(chǎn)業(yè)。橫向兼并、縱向投資等發(fā)展方針使得房地產(chǎn)企業(yè)的組織規(guī)模越來越大、經(jīng)營環(huán)境也越來越復雜，企業(yè)需要良好的內(nèi)部管理體系貫穿決策、執(zhí)行、考核等環(huán)節(jié)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“COSO 五要素”的基礎(chǔ)上引入內(nèi)部控制工具，可以解決當下企業(yè)內(nèi)部管理中的一些問題，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、整合財務(wù)資源，實現(xiàn)企業(yè)進一步做大做強。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制的積極作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，保證企業(yè)經(jīng)營管理的合規(guī)性。通過內(nèi)部控制，可以使企業(yè)的經(jīng)營行為符合國家制定的政策法規(guī)和規(guī)章制度，這是企業(yè)運行的基礎(chǔ)，也是長遠發(fā)展的保障。第二，保證資產(chǎn)使用的安全性。人力、財力、物力等資源是企業(yè)開展經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)保障，對資源進行科學利用是企業(yè)良性健康發(fā)展的關(guān)鍵，而內(nèi)部控制就是資源合理配置的重要方法，能夠保證資產(chǎn)的安全和完整，從而幫助企業(yè)更好地抓住發(fā)展機遇[1]。第三，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。財務(wù)報告數(shù)據(jù)的真實性和完整性是企業(yè)制定各類決策的重要依據(jù)，是企業(yè)發(fā)展狀況的直接體現(xiàn)，通過內(nèi)部控制體系的優(yōu)化，企業(yè)可以保證各類數(shù)據(jù)的可靠性，避免出現(xiàn)信用風險問題。第四，保證運營管理的高效性。企業(yè)各項管理措施的目標是實現(xiàn)利益的最大化，即企業(yè)資源的利用情況直接決定著運營效果，而對投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系進行梳理和分析，實現(xiàn)產(chǎn)出的最大化，是企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵節(jié)點。第五，保證發(fā)展戰(zhàn)略的可行性。企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的質(zhì)量對于未來的發(fā)展具有直接的影響，通過內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，企業(yè)可以對戰(zhàn)略規(guī)劃的各個流程和實施方法進行全面梳理，從而通過有效的措施推動階段性目標的完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）內(nèi)控環(huán)境薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層缺乏對內(nèi)控體系建設(shè)工作的重視，使得內(nèi)控環(huán)境過于薄弱。很多員工沒有接受系統(tǒng)化的培訓和學習，對于內(nèi)部控制的積極作用缺乏正確的認識，認為內(nèi)控制度只是對企業(yè)整體運行情況進行監(jiān)督，不但會增加人工成本而且限制企業(yè)發(fā)展，所以重視程度較差，影響了各項工作的開展效果。

（二）風險評價機制有待優(yōu)化

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，缺乏對市場可行性和波動性的考量，未能對項目的實際情況進行準確評估，增加了風險問題出現(xiàn)的概率。其次，企業(yè)管理措施的科學性和規(guī)范性對于項目管理的實際效果具有直接的影響，所以，管理人員要對政策風險、自然風險、項目進度風險等進行全面梳理，從而保證各項工作的順利開展。但是很多企業(yè)缺乏對風險管理工作的重視，風險防范和評價機制不夠完善，容易給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。最后，許多企業(yè)經(jīng)營管理過程中更加重視項目管理工作，缺乏對風險的關(guān)注，質(zhì)量風險、規(guī)劃風險等問題頻發(fā)，容易給企業(yè)的信任力造成嚴重的不利影響。

（三）控制活動執(zhí)行不到位

1.內(nèi)控執(zhí)行不嚴格

當前多數(shù)單位都建立了內(nèi)控制度，但是在具體執(zhí)行中存在著許多不完善的地方，管理者在進行制度落實的過程中過于主觀，未能嚴格遵照有關(guān)制度進行落實，影響了控制活動的規(guī)范性，使得控制體系過于重視人際關(guān)系的主導作用，嚴重影響了員工參與內(nèi)控活動的積極性。

2.預算管理存在問題

生：我覺得“（ ）”里的文字，寫的是人物說話的語氣和神態(tài)，而“ ［”后的文字，我覺得好像是人物的活動。

房地產(chǎn)企業(yè)預算管理體系存在著各種問題，主要表現(xiàn)在預算編制和執(zhí)行流于形式，預算管理工作的負責部門是財務(wù)部，其他部門員工缺乏參與，財務(wù)人員多數(shù)根據(jù)往年預算執(zhí)行情況進行修改，未能對企業(yè)資金狀況和市場發(fā)展趨勢進行預測，編制出的指標缺乏指導作用，無法對風險進行有效控制，嚴重影響了資源的有效利用。同時，在具體執(zhí)行中，企業(yè)缺乏對各個流程的有效監(jiān)督，未能對實際執(zhí)行效果進行分析，影響了預算的剛性。

（四）信息溝通機制不完善

企業(yè)各個部門之間缺乏順暢的信息溝通渠道，使得業(yè)務(wù)執(zhí)行效率較低。同時，管理層和基層員工之間存在隔閡，有關(guān)數(shù)據(jù)信息的傳遞不夠及時和可靠，使得許多細節(jié)無法精準傳遞。同時，企業(yè)對于信息溝通流程缺乏監(jiān)督，使得原始信息和最終數(shù)據(jù)之間存在較大的偏差，不利于數(shù)據(jù)資料的有效利用。

（五）內(nèi)部監(jiān)管嚴格性不足

一些企業(yè)未能對審計監(jiān)督崗位的職責進行明確，內(nèi)部審計部門缺乏獨立性和權(quán)威性，未能將內(nèi)部控制和外部監(jiān)管進行有效結(jié)合，缺乏對財務(wù)部門各項工作的有效監(jiān)督，影響了制衡和協(xié)同機制的構(gòu)建，無法為企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)提供保障。同時，許多企業(yè)依然采用一言堂的管理模式，存在一人兼任數(shù)職的情況，存在較強的主觀性，未能形成有效的監(jiān)督和職能機制，很多崗位權(quán)力重疊，人事管理混亂，內(nèi)部控制各項制度的落實不夠規(guī)范，管理人員存在缺位和瀆職問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制改進對策

（一）完善內(nèi)控環(huán)境

1.加大制度建設(shè)力度

房地產(chǎn)公司可以邀請專業(yè)的管理團隊和管理咨詢公司對企業(yè)管理制度進行完善，主要從以下幾個方面入手：首先，要對公司管理制度進行全面梳理，對不同層級的職責和權(quán)力進行科學劃分，并根據(jù)層級的不同建立規(guī)范化的流程簽批管理流程。企業(yè)要按照PDCA 循環(huán)模式，積極利用軟件系統(tǒng)進行記錄和追溯，從而配合審計部門對記錄中的問題進行整改。其次，企業(yè)要對制度體系進行測試，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行優(yōu)化，改變制度建設(shè)中存在的泛化和概念化的問題，保證制度的規(guī)范性和嚴肅性，從而使制度體系與企業(yè)發(fā)展需求相匹配。再次，制度體系建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是落地執(zhí)行和調(diào)整修正[2]。所以，企業(yè)要積極利用PDCA循環(huán)中的A 進行總結(jié)和處理，對制度運行中發(fā)現(xiàn)的問題進行整改和處理，從而滿足各項業(yè)務(wù)開展的實際要求。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要將制度修訂以后的條款引入到公司管理章程當中，對制度修訂條款具體的標準、依據(jù)和時限等進行規(guī)范，在對管理層進行考核的過程中，也要將修訂條款引入到指標體系當中。

2.重視人才培養(yǎng)

一方面，內(nèi)部人才的培養(yǎng)。1）企業(yè)要定期組織各個部門的員工進行針對性培訓，結(jié)合員工的實際情況制定出針對性的培訓計劃，安排人力資源部門具體負責執(zhí)行，從而提高員工的專項能力。同時，要組織所有員工開展主體活動，提高員工的團隊協(xié)作水平和綜合職業(yè)素養(yǎng)，加強不同部門員工之間的協(xié)作和交流。2）企業(yè)要結(jié)合員工實際情況和公司發(fā)展方向，幫助員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃的設(shè)計，從而更好地留住人才。3）公司要全面梳理內(nèi)部員工的崗位、年齡等具體情況，合理調(diào)整員工構(gòu)成，從而做好人才儲備。另一方面，人才的引入。1）企業(yè)要對人才需求進行科學分析，在人才引入方面進行提前規(guī)劃。2）通過科學手段對人才進行考核，拓展高級人才和技術(shù)骨干的引進途徑，加強與地方高校、招聘網(wǎng)站、人事部門等的合作，積極利用優(yōu)惠政策和人才信息進行優(yōu)秀人才的引入。3）企業(yè)要利用自身優(yōu)勢，為達到條件的專家和高管提供福利住房，從而更好地留住人才[3]。

（二）細化風險評價機制

1.加強風險日常監(jiān)管

2.優(yōu)化風險評估預警體系

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、準備、施工、驗收等階段都存在著各種風險問題，需要引起管理人員的高度重視。首先，目標的確定。立項階段的主要風險包括土地征用風險、項目開發(fā)風險、拆遷安置風險等；準備階段的風險包括實地調(diào)研風險、招投標風險等；施工階段風險包括造價風險、施工進度風險等；驗收階段風險主要是質(zhì)量風險。其次，風險的識別。系統(tǒng)性風險指的是非人為因素能夠控制的風險類型，包括政策風險、市場風險、融資風險等，非系統(tǒng)風險包括管理風險、設(shè)計風險、拆遷風險等。企業(yè)要對風險進行全面識別，減少人為因素引起風險出現(xiàn)的概率[4]。再次，風險評估。房地產(chǎn)企業(yè)要對各個階段的風險進行全面的評估，對風險可能出現(xiàn)的概率以及嚴重程度進行判斷。最后，風險處理。企業(yè)要結(jié)合工程項目建設(shè)的不同環(huán)節(jié)，對風險項目進行全面的羅列，從企業(yè)實際情況出發(fā)，對不同風險制定出針對性的應(yīng)對措施，從而對風險進行防范和應(yīng)對。

（三）從嚴控制內(nèi)控活動

1.預算管控

房地產(chǎn)公司要成立專門的預算管理部門，直接向總經(jīng)理負責，主要的職責是進行預算管理制度的制定和完善，對預算管理各項工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃和組織協(xié)調(diào)。管理人員要對預算落實過程進行全面監(jiān)管和科學反饋，結(jié)合實際情況進行科學調(diào)整，通過對各個部門和崗位預算管理工作的考核評估，實現(xiàn)對預算的有效控制。企業(yè)要加強對預算管理的重視，建立科學規(guī)范的流程，由財務(wù)部門負責預算的編制、跟蹤、調(diào)節(jié)，每年進行年度報告的編制，每個月進行月度報告的編制，審計部門負責對預算執(zhí)行中的反常情況進行審計和監(jiān)督，如果出現(xiàn)不可控因素，要及時對方案進行規(guī)范化調(diào)整。

2.授權(quán)審批管控

科學完善的授權(quán)審批制度是防范欺詐風險問題的有效手段，是保證企業(yè)各項管理工作規(guī)范性的重要路徑。企業(yè)在進行權(quán)力授予和審批規(guī)范的過程中，要對各個崗位的職責進行明確，規(guī)范地執(zhí)行責任追究制度，避免出現(xiàn)工作敷衍的問題。企業(yè)各個部門員工要明確自己的審批職責，假如發(fā)生欺詐問題給企業(yè)造成損失，要對其進行嚴厲的處罰。

3.績效考評管控

房地產(chǎn)企業(yè)要將堅持以人為本的理念對績效管理體系進行優(yōu)化，激發(fā)員工參與各項工作的積極性。企業(yè)要結(jié)合工作、崗位、效率的差異進行績效考評體系的完善，將員工在內(nèi)控活動中的工作成效與考核體系進行有效對接，建立崗位獎懲制度并進行保密協(xié)議的簽訂。比如，市場部門要將調(diào)研報告納入績效評價體系當中，提高市場數(shù)據(jù)資料收集和分析的效率，從而保證管理者做出準確的決策。再比如，項目建設(shè)初期，要將設(shè)計單位的更改次數(shù)引入績效體系當中，提高設(shè)計單位選擇流程的規(guī)范性和科學性，從而避免出現(xiàn)設(shè)計變更風險問題。

（四）健全信息溝通機制

1.優(yōu)化縱向溝通方法

房地產(chǎn)公司領(lǐng)導層要改變過去縱向強溝通以及無序自由溝通的模式，對內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進行全面梳理，對溝通方法進行更新，使更多的管理人員能夠參與到?jīng)Q策和溝通工作當中，從而在各個部門員工之間形成統(tǒng)一的目標，提高企業(yè)運行的安全性和穩(wěn)定性。同時，領(lǐng)導層在進行信息傳遞時，要注重語言的簡潔性和易懂性，堅持互相尊重和相互理解的原則，對內(nèi)部控制體系和交流溝通方式進行完善。

2.高效處理網(wǎng)絡(luò)信息

在信息時代背景下，越來越多的客戶選擇利用網(wǎng)絡(luò)進行看房和預定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用互聯(lián)網(wǎng)進行數(shù)據(jù)的收集和信息的保存，加強對網(wǎng)絡(luò)信息安全的重視，設(shè)置單獨的信息安全管理部門，引入和培養(yǎng)安全方面的專業(yè)人才，對企業(yè)可能出現(xiàn)數(shù)據(jù)泄露的風險隱患進行識別和處理，及時修復信息安全漏洞，從而使數(shù)據(jù)信息的價值得到充分利用，幫助企業(yè)更好地應(yīng)對內(nèi)外部環(huán)境變化[5]。

3.規(guī)范披露內(nèi)控信息

企業(yè)要根據(jù)外部環(huán)境的變化對戰(zhàn)略規(guī)劃進行重新調(diào)整，使業(yè)務(wù)開展和數(shù)據(jù)信息之間保持一致，建立科學完善的信息管理系統(tǒng)，對業(yè)務(wù)和財務(wù)部門的數(shù)據(jù)進行全面整合。信息化系統(tǒng)的應(yīng)用可以有效縮短數(shù)據(jù)傳遞的時間，推動業(yè)務(wù)流程的網(wǎng)絡(luò)化和規(guī)范化，使數(shù)據(jù)資料可以在各個部門之間分享和調(diào)用，建立協(xié)調(diào)統(tǒng)一、高效配合的良好局面，有效降低項目開展過程中的各類風險問題，為企業(yè)良性健康發(fā)展提供保障。

（四）規(guī)范內(nèi)部監(jiān)管

一方面，企業(yè)要加強內(nèi)部審計部門所具有的監(jiān)督作用。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立單獨的審計部門，對現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)進行有序調(diào)整，在開展審計工作時至少安排兩名員工負責，從而起到互相監(jiān)管的作用，有效防范監(jiān)督風險問題，使得內(nèi)部審計工作的效用得到充分發(fā)揮。企業(yè)在開展內(nèi)控體系建設(shè)的過程中，審計部門要接納分析不同單位和部門反饋的建議，使審計部門充分發(fā)揮監(jiān)督和優(yōu)化作用，推動內(nèi)控體系的完善。另一方面，企業(yè)要積極建設(shè)內(nèi)控自我評價體系，使所有員工參與到內(nèi)控評價當中，提高員工的責任感和歸屬感，強化管理層的管理效果和內(nèi)控制度的遵循性，使員工更好地履行和遵守內(nèi)控制度，推動企業(yè)管理水平的提高。

四、結(jié)語

內(nèi)部控制體系的構(gòu)建是一個長期系統(tǒng)化的項目，是房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈市場競爭環(huán)境做出的積極選擇，是企業(yè)對管理現(xiàn)狀進行持續(xù)優(yōu)化的重要路徑。實踐中，企業(yè)管理人員要樹立正確的內(nèi)控理念，通過管理制度的完善、優(yōu)秀人才的培養(yǎng)、內(nèi)控活動的規(guī)范、內(nèi)部監(jiān)管的強化、溝通機制的健全等措施，建立起科學完善的內(nèi)控管理體系，為企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供助力。