保利發(fā)展：聚焦住宅開發(fā) 毛利率仍承壓

楊現(xiàn)華

在2022年業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事長郁亮表示，公司多元化的經(jīng)營服務業(yè)務“學費交完了”，多元化業(yè)務開始貢獻正向利潤。另一邊保利發(fā)展（600048.SH）的年報顯示，公司集中力量聚焦核心城市和住宅項目。在房地產(chǎn)發(fā)展的新階段，萬科向左，保利向右。

在房地產(chǎn)最艱難的2022年，與其他規(guī)模房企相比，保利發(fā)展的選擇略有不同，一言以蔽之就是聚焦。公司的拿地力度并未有明顯的減弱，拿地方向上公司聚焦38個核心城市的住宅項目。或者說，公司基本將全部資源都投入了38城的住宅項目上。

在聚焦核心城市的背景下，保利發(fā)展拿地均價不可避免的出現(xiàn)了明顯的增長，后續(xù)銷售均價如不能隨之增長，那么公司的毛利率將承受進一步的下行壓力。此外，與其他大型房企相比，保利發(fā)展的有息負債偏高。

資源聚焦

保利發(fā)展2022年實現(xiàn)營收2810.17億元，同比微降1.37%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。年報中，公司給出了每10股派4.5元（含稅）的現(xiàn)金分紅方案，連續(xù)現(xiàn)金分紅仍在繼續(xù)。

疫情影響下的2022年被稱為房地產(chǎn)最艱難的一年，2021年逾18萬億的銷售額被認為是行業(yè)銷售的天花板，房企紛紛謀求進入發(fā)展新階段的多元化方向。

萬科是其中的典型代表，其經(jīng)營服務類業(yè)務開始貢獻正增長。萬科多元化業(yè)務布局早，方向選擇也比較多。2021年公司首次正式明確將經(jīng)營和服務類業(yè)務的主要方向定為物業(yè)服務、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)。

2022年，萬科經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入為512.6億元，首次突破500億元，占比超過10%。郁亮表示，2023年上述業(yè)務收入還會有兩位數(shù)增長，利潤會增長，以后一定是正向貢獻。

其他大型央企如華潤聚焦商業(yè)物業(yè)開發(fā)，中海地產(chǎn)的寫字樓業(yè)務獨樹一幟。保利發(fā)展在多元化業(yè)務上也早有布局，公司在物業(yè)、商旅上形成了與地產(chǎn)業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。

不過，在疫情持續(xù)影響的2022年，保利發(fā)展選擇的是更為聚焦。首先從拿地上看，2022年保利發(fā)展全年新拓展項目91個、總地價為1613億元。在拿地投向上，公司布局的38個城市拿地金額占比高達98%，即保利發(fā)展將這逾1600億元基本全部投入了核心城市。

在疫情爆發(fā)的2020年，保利發(fā)展在38個核心城市拓展金額占比就已經(jīng)達到83%，同比提升4個百分點。其次是在土地類型上聚焦住宅開發(fā)，2022年保利發(fā)展新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點。也就是說，2022年保利發(fā)展拿地聚焦在38個城市的住宅項目上。

2019-2021年，保利發(fā)展新增貨量中住宅類占比在85%左右，拿地不斷向核心城市聚焦，簽約收入中38個城市的占比必然提升。

2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約銷售4573.01億元，同比下降14.51%，同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、百強房企12個和28個百分點，市場排名升至行業(yè)第二。公司重點布局的38個城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。

相對應，2020年和2021年保利發(fā)展在38個核心城市銷售貢獻分別為75%和78%，疫情前的2019年為77%，2022年核心城市占比大幅提升。

資源聚焦的一個結(jié)果是，2019年保利發(fā)展在全國11個城市中銷售金額排名當?shù)氐谝唬?022年翻番至26個城市。2020年保利發(fā)展在手資源為1.71億平方米，其中 38個核心城市占比65%。2022年雖未披露，但拿地基本在核心城市，占比只會進一步提高。

在土地儲備端，保利發(fā)展集中資源發(fā)展核心城市住宅開發(fā)。在建設階段，公司也一改之前的“粗放式”發(fā)展，將精力更多放在保交樓上。

減少開工促竣工

2022年，全國房地產(chǎn)新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%；竣工面積8.6億平方米，同比下降15%。保利發(fā)展在減少開工的同時，竣工力度并未放松。

年報顯示，2022年保利發(fā)展新開工面積2375萬平米，同比減少超過一半；竣工3975萬平米，同比微幅下跌約5%；全年交付房屋25.9萬套，同比是增長了26%。

實際上，與之前相比，在疫情影響的2020-2022年，保利發(fā)展的竣工并未減少反而是增加的。2020-2022年，保利發(fā)展竣工面積分別為3986萬平方米、4193萬平方米和3975萬平方米，2019年公司竣工面積為2973萬平方米。

保持竣工增長趨勢時，新開工面積大幅縮水。2018-2021年保利發(fā)展新開工面積都大幅超過了4000萬平方米，2022年的新開工面積跌回到了公司2016年水平，但竣工面積是2016年的二倍不止。

房企預售的先決條件之一是需要項目開工建設。在此之前，保利發(fā)展簽約收入低于萬科但新開工和在建面積卻高于后者，效率不及萬科。以2021年為例，當年萬科新開工計容面積約3265萬平方米，在建總計容建筑面積約1.04億平方米，全年簽約收入6277.8億元；保利發(fā)展新開工面積5155萬平米，期末在建面積1.64億平方米，簽約收入為5349.29億元。萬科新開工和在建面積都只是保利發(fā)展的60%左右，簽約收入比對方多出了近兩成，去化率顯然更高。

2022年，萬科的新開工面積仍然不到保利發(fā)展的七成，在建面積降至保利發(fā)展的不到60%，但此時保利發(fā)展4573.01億元的簽約收入已經(jīng)超過萬科的4169.7億元。萬科新開工減少逾一半，簽約收入下降超過30%，保利發(fā)展新開工同樣減少過半，簽約收入降幅不到其15%，是萬科降幅的一半左右，這意味著保利發(fā)展預收款“蓄水池”更為充盈。2022年年末，保利發(fā)展的合同負債為4120.19億元，同比幾無下降，而萬科合同負債減少超過了1700億元至4655.81億元，兩家公司的合同負債已經(jīng)相差不大，2021年保利發(fā)展的合同負債還較萬科相差了逾2200億元。

在展望下一年經(jīng)營計劃時，保利發(fā)展表示，公司計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，竣工面積4450萬平方米。這就是說，在進一步減少新開工的同時繼續(xù)加大竣工，增強保交樓力度。

毛利率隱憂

毛利率下降、投資收益減少和資產(chǎn)減值損失的增加等因素是造成保利發(fā)展凈利潤下降逾三成的主要原因。這其中，毛利率的下降又是最大因素。2022年，保利發(fā)展的毛利率為21.99%，同比減少了近5個百分點，刷新了公司毛利率的新低。

在收入沒有增長的情況下，成本中土地成本顯著增長是保利發(fā)展營業(yè)成本增長的主要原因。根據(jù)年報，2022年公司土地成本為1014.63億元，同比增長了21.26%；另一項主要成本-開發(fā)建設及其他成本為992.02億元，其不但沒有增長反而是小幅下降的。

近幾年來，保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務成本中的“開發(fā)建設及其他成本”漲跌互現(xiàn)，2019-2022年都在900億-1000億元波動。同期土地成本兩年大漲，金額已經(jīng)基本翻倍，2019年公司土地成本為538.71億元，2022年超過千億，復合增長率達到約25%。

與之對應的是，2019年保利發(fā)展房地產(chǎn)收入為2237.31億元，2022年也僅僅增長至2565.78億元，復合增長不到5%。與土地成本的漲幅相比，房地產(chǎn)收入的增長基本可以忽略了。

土地成本連年大幅增長，簽約均價和結(jié)算單價增長卻不明顯，兩者之間不斷縮小的“剪刀差”使得保利發(fā)展毛利率承受越來越大的壓力。2018年之前，公司簽約均價尚不到1.4萬元，2018-2020年基本在1.47萬元/平米上下，2022年主要結(jié)算的就是這一時期簽約的項目。

從結(jié)算上看，2019-2022年保利發(fā)展每平米的結(jié)算價分別約為1.27萬元、1.09萬元、1.4萬元和1.26萬元，2022年僅好于2020年。

簽約價格是后續(xù)結(jié)算均價的基礎，從2020年后保利發(fā)展簽約單價有了明顯增長，2021年和2022年分別約為1.6萬和1.66萬元/平方米，這意味著后續(xù)結(jié)算均價有了上漲的基礎。

但正如前述，保利發(fā)展土地成本每年都保持了明顯的增長。隨著公司在核心城市加大拿地力度，土地成本快速增長。2020-2022年公司新增土儲的樓面價約為7388元、6821元和1.53萬元，之前的2017-2019年基本在6000元上下。

在土地成本翻倍跳漲之后，保利發(fā)展的簽約均價有了再次上漲。2023年1-3月公司實現(xiàn)簽約面積630.84萬平方米，簽約金額1141.3億元，即簽約均價約為1.81萬元，其中3月份的簽約均價超過了2萬元。

在土地成本翻倍增長后，保利發(fā)展后續(xù)簽約均價能否覆蓋土地成本的上漲，從而緩解毛利率下行的壓力呢？