郭曉亮

安陽潤緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為推動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)，在經(jīng)濟上行階段起到至關(guān)重要作用。但隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的壓力與日俱增，無論是地價提升、市場存量過多，還是管控力度逐年上升、市場競爭激烈等，都會對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的特性，相關(guān)企業(yè)發(fā)展過程中都存在財務(wù)風險問題，因此要重視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的構(gòu)建，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈連接順暢，財務(wù)資金優(yōu)質(zhì)，最大限度降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，避免影響企業(yè)發(fā)展趨勢。

二、企業(yè)財務(wù)風險管理相關(guān)理論概述

（一）財務(wù)風險概述

常規(guī)意義上的財務(wù)風險是指企業(yè)在進行財務(wù)活動中可能面臨的問題，是脫離于企業(yè)實際掌控體系的風險內(nèi)容，會導(dǎo)致企業(yè)在一定時間內(nèi)遭受財產(chǎn)損失。具體分析財務(wù)風險問題可以從廣義和狹義兩方面入手，在廣義層面的財務(wù)風險是指企業(yè)在發(fā)展時存在經(jīng)營不確定性和盈利不確定性，這都會為企業(yè)財產(chǎn)帶來一定威脅；而狹義層面的財務(wù)風險就是指企業(yè)財產(chǎn)損失不確定性。在《企業(yè)財務(wù)通則》中明確指出，財務(wù)風險是企業(yè)基于業(yè)務(wù)內(nèi)容進行財務(wù)活動時，由企業(yè)自身和外部環(huán)境影響所帶來的差異性，使得企業(yè)財務(wù)預(yù)期目標與實際結(jié)果不能對接。外部環(huán)境就是宏觀經(jīng)濟政策和行業(yè)背景，財務(wù)風險始終伴隨著企業(yè)發(fā)展而存在，其基本特征可以分為四種，即客觀性、全面性、不確定性和損失與收益共存性。

（二）風險管理概述

風險管理理論起源于20世紀90年代，其本質(zhì)內(nèi)容是降低企業(yè)財務(wù)運作風險的一種手段，注重收益與成本之間的平衡與調(diào)整，保證企業(yè)財務(wù)狀況良好。在進行風險管理過程中，主要以三步走原理進行相關(guān)理論應(yīng)用，即風險識別、風險預(yù)測和風險處理。通過這三步能夠有效降低企業(yè)財務(wù)投入成本，保障企業(yè)財務(wù)風險降低。風險識別是風險管理體系運轉(zhuǎn)的前提，傳統(tǒng)風險識別方法有兩種，一種是生產(chǎn)流程分析法；另一種是財務(wù)表格分析法。風險預(yù)測是以風險識別為基礎(chǔ)發(fā)展出的延伸方法，對識別到的風險進行科學(xué)判斷，以掌握的信息數(shù)據(jù)為關(guān)鍵因素推動結(jié)果產(chǎn)生，風險預(yù)測的主要判斷方式為概率預(yù)測和強度預(yù)測。風險處理就是對識別和預(yù)測的風險進行解決，保證企業(yè)財務(wù)狀況良好的手段。風險處理的主要方法可以分為三種：第一種為規(guī)避風險，以風險預(yù)測為基礎(chǔ)進行提前規(guī)避；第二種為預(yù)防風險，以企業(yè)發(fā)展脈絡(luò)為基礎(chǔ)，對可能發(fā)生的財務(wù)風險進行預(yù)防，降低風險影響力；第三種為自保風險，即企業(yè)自行承擔財務(wù)風險。

（三）財務(wù)風險管理理論

財務(wù)風險管理理論是基于企業(yè)風險管理所衍生的管理內(nèi)容，與現(xiàn)代信息技術(shù)結(jié)合所誕生的管理學(xué)科。企業(yè)財務(wù)風險管理本質(zhì)就是對企業(yè)財務(wù)活動進行系統(tǒng)性管理，以此降低企業(yè)可能面臨的財務(wù)風險。企業(yè)財務(wù)風險管理主要有四項內(nèi)容：由籌資發(fā)起的財務(wù)活動、由投資帶來的財務(wù)活動、由經(jīng)營管理衍生的財務(wù)活動和內(nèi)部分配產(chǎn)生的財務(wù)活動。在應(yīng)用財務(wù)風險管理理論過程中，主要對企業(yè)財務(wù)風險進行判斷、度量和分析，以此來進行財務(wù)風險的管控和防范，最后通過科學(xué)方法降低財務(wù)風險。風險判斷、風險度量和風險管控是線性管理方法，是保證企業(yè)財務(wù)運作良好的重要手段。財務(wù)風險管理基于理論知識，具備兩種管理特點，即經(jīng)營風險和財務(wù)風險，經(jīng)營風險可以劃分為外部環(huán)境影響，主要集中在產(chǎn)品開發(fā)和行業(yè)競爭內(nèi)，而財務(wù)風險就是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)體系運作狀況，二者存在一定聯(lián)系性，是企業(yè)管理制度內(nèi)的動態(tài)發(fā)展過程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險類型

（一）存在投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟主體，在進行財務(wù)活動時其主要目的是保證企業(yè)經(jīng)濟狀況良好，同時提高企業(yè)自身財務(wù)儲備。但在實際財務(wù)活動時，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很大財務(wù)風險，為企業(yè)財務(wù)體系帶來一定挑戰(zhàn)。投資風險是企業(yè)面臨的財務(wù)風險中的重要類型，主要是指由于市場環(huán)境變化所帶來的負面財務(wù)情況，導(dǎo)致企業(yè)運行狀況和財務(wù)收益與預(yù)期目標產(chǎn)生差異性。這會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大影響，進而使企業(yè)運營能力和償債能力降低，從而延緩企業(yè)發(fā)展速度。投資風險主要有三種類型：第一，投資項目流程完整，不存在虧損情況，但實際盈利點較低，投資回報沒有達到預(yù)期目標，導(dǎo)致收益率遠低于無風險投資利率；第二，投資項目流程完整，無虧損情況，收益率也高于銀行存款利率，但不能達到企業(yè)資金利潤率標準，低于預(yù)期利潤標準線；第三，投資項目流程不健全，無法利用投資進行獲利，已投產(chǎn)的項目完全無法盈利，使得企業(yè)產(chǎn)生虧損。

（二）存在籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)基于其發(fā)展特性和財務(wù)運作形式，在進行業(yè)務(wù)發(fā)展和房產(chǎn)開發(fā)時需要用到大量籌措資金，以此來提高自身資金投入體量。在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要面對相關(guān)籌資風險，籌資風險主要基于企業(yè)籌資活動而誕生，是資本市場、宏觀環(huán)境和籌資結(jié)構(gòu)等內(nèi)容結(jié)合所產(chǎn)生的風險產(chǎn)物。通過籌資進行業(yè)務(wù)發(fā)展，會為企業(yè)帶來金額與成本的不穩(wěn)定狀況，影響企業(yè)整體運轉(zhuǎn)效率。隨著金融市場深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道不斷拓展，這導(dǎo)致籌資風險也在不斷加大?；I資風險包括利率風險、匯率風險和購買力風險等，利率風險就是金融市場由于政策環(huán)境產(chǎn)生的利率變動帶來的風險；匯率風險是指因匯率變動所產(chǎn)生的外匯業(yè)務(wù)風險；購買力風險是指貨幣價值對企業(yè)融資所產(chǎn)生的影響，影響范圍大小與時間價值有直接聯(lián)系?；I資風險是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險中的重要內(nèi)容，可能對企業(yè)發(fā)展后續(xù)產(chǎn)生深遠影響。

（三）存在流動性風險

房地產(chǎn)企業(yè)由于屬性特殊，對現(xiàn)金需求較大，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)活動時存在經(jīng)營流動性風險。在財務(wù)體系中，存在現(xiàn)金為王的說法，充足的現(xiàn)金流能夠保證企業(yè)良好運轉(zhuǎn)和財務(wù)狀況優(yōu)質(zhì)性。但在實際應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)存在資金回收困難的情況。在進行現(xiàn)金回收時通常存在兩個步驟：第一是將資金成本轉(zhuǎn)變?yōu)闋I收利潤；第二是將營收利潤轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿刨Y金。資金轉(zhuǎn)換過程中很多企業(yè)都只實現(xiàn)營業(yè)收入，沒有盡快將其轉(zhuǎn)換為貨幣資金，使得財務(wù)狀況以應(yīng)收賬款為主要記錄對象，這也是流動性風險的本質(zhì)，不能確定先進轉(zhuǎn)換，就會產(chǎn)生權(quán)責不明狀況，從而影響企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。所以面對企業(yè)流動性風險，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是從變現(xiàn)能力和償付能力兩方面進行優(yōu)化，以全面加強變現(xiàn)能力和償付能力為目標導(dǎo)向進行流動性風險抵抗，確保企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題

（一）投資項目分析不足

投資項目分析是房地產(chǎn)企業(yè)開展新項目的前提條件，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目良性運轉(zhuǎn)。但在實際開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視投資項目分析，過分追求企業(yè)利潤，對開發(fā)項目當?shù)氐那闆r不夠了解，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)項目時陷入財務(wù)風險中。同時對開發(fā)資金預(yù)算不夠嚴格，無法形成系統(tǒng)性項目分析資料，相關(guān)項目利潤計算公式不科學(xué)，無法有效保障企業(yè)財務(wù)運行狀況。

（二）財務(wù)風險控制手段不強

房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風險控制方法研究不深，相關(guān)控制手段無法有效抵御企業(yè)財務(wù)風險，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金使用情況時刻處于危機之中。企業(yè)在進行籌資時還在沿用傳統(tǒng)籌資方法，無法做到提高短期償債能力。同時籌資方法比較單一，資金使用效率不高，影響企業(yè)整體財務(wù)運轉(zhuǎn)。對投資風險防范不深，缺乏完整資金使用控制機制，對項目資金使用情況不能做到實時管控，容錯空間小。

（三）財務(wù)風險控制體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務(wù)風險控制體系時缺少有效方法，相關(guān)財務(wù)管理體系不能滿足企業(yè)發(fā)展需求。傳統(tǒng)財務(wù)管理思維影響較深，對企業(yè)發(fā)展目標和財務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)容不能形成系統(tǒng)性管控體系，影響資金使用效率。同時不重視企業(yè)財務(wù)風險管理文化建設(shè)，管理層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)風險缺少清晰認知，財務(wù)風險控制機制不夠系統(tǒng)，還缺少財務(wù)風險預(yù)警機制，資金安全得不到保證。

（四）融資渠道和方法單一

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)常規(guī)發(fā)展手段，是維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的方式方法。但在實際發(fā)展過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)發(fā)展理念影響，融資渠道和方法相對單一，不具備財務(wù)風險抵抗能力。對企業(yè)利潤增長盲目追求，不重視市場利率變化情況，導(dǎo)致企業(yè)資金使用壓力較大，無法有效維持企業(yè)償債能力，影響財務(wù)管理。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的應(yīng)對措施

（一）加強投資項目可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展量較大，相關(guān)開發(fā)項目較多，這為企業(yè)進行統(tǒng)一管理帶來一定難度。所以房地產(chǎn)企業(yè)進行投資建項之前，要充分進行投資項目可行性分析，以此最大限度避免出現(xiàn)財務(wù)風險問題，以優(yōu)良的管理制度規(guī)避財務(wù)風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行立項時應(yīng)充分地調(diào)查項目當?shù)氐恼紊鷳B(tài)環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況和人文環(huán)境，確保房地產(chǎn)項目能夠順利開展，同時通過政策法律爭取當?shù)卣龀?，以此加強財?wù)風險抵抗能力。比如：要深入挖掘房地產(chǎn)項目周邊的土地政策、限購政策等，以此為基礎(chǔ)進行房產(chǎn)開發(fā)計劃制定，做到因地制宜，深入發(fā)展。其次，在項目開發(fā)初期要嚴格制定資金預(yù)算標準，將投資前期的拿地預(yù)算、材料采買和人員工資等都納入預(yù)算標準體系中，通過翔實的數(shù)據(jù)信息來具體判斷項目開發(fā)盈虧以及可能遭遇的風險。通過相關(guān)數(shù)據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的詳細掌握，依照項目開發(fā)情況進行實時調(diào)整，確保相關(guān)資金使用效率，同時最大限度避免可能發(fā)生的財務(wù)風險。最后，要構(gòu)建科學(xué)合理的利潤計算公式，對項目投產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤進行詳細結(jié)算和記錄，一旦發(fā)展投入和產(chǎn)出不成正比，就要主動尋找問題所在并進行積極解決，以此來保證企業(yè)盈利狀況。以投資項目可行性分析報告為基礎(chǔ)，進行項目投產(chǎn)分析，保證企業(yè)資金使用具備實效性。

（二）提高財務(wù)風險控制手段

財務(wù)風險控制手段是房地產(chǎn)企業(yè)避免財務(wù)風險發(fā)生，維護企業(yè)資金鏈的重要手段。在具體控制時，要通過不同角度進行深度創(chuàng)新，保證將財務(wù)風險降至最低。第一，從籌資風險入手，加強相關(guān)風險控制。當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)固定，很多企業(yè)都具有較高的資產(chǎn)負債率，這使得企業(yè)在進行新項目開發(fā)時存在一定籌資風險。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重籌資形式，組建專業(yè)風險控制小組，將籌資工作納入小組管控之中，防范短期業(yè)務(wù)開展時可能出現(xiàn)的償債風險。主要防范手段有兩種，一種是多元化籌資方法，籌資小組應(yīng)以銀行籌資為主，其他渠道籌資為輔，保證雙向并行的籌資方法；另一種就是根據(jù)項目內(nèi)容進行針對性籌資，以項目具體內(nèi)容為核心，進行相關(guān)資金籌措分配，保證資金高效利用，降低籌資風險。第二，從投資風險入手，建立完整資金使用控制機制，將定量和定性相結(jié)合，最大化激活項目可行性。應(yīng)深入研究評估方法，既保證項目開發(fā)的使用資金范圍，又確保項目利潤符合預(yù)期目標。深入挖掘項目開展可行性概率，降低房產(chǎn)銷售風險，避免房產(chǎn)囤積現(xiàn)象出現(xiàn)，對企業(yè)資金造成太大壓力。同時注重合作開發(fā)方式的應(yīng)用，以此來實現(xiàn)對投資風險的分擔，降低房地產(chǎn)企業(yè)所需面對的投資風險，擴大企業(yè)投資項目的容錯空間。

（三）構(gòu)建財務(wù)風險管理體系

財務(wù)風險管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要條件，能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理和風險防范。第一，優(yōu)化財務(wù)管理體系，財務(wù)管理作為推動企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵體系，應(yīng)重視企業(yè)財務(wù)管理體系搭建，對傳統(tǒng)財務(wù)管理體系進行優(yōu)化，以此提高其對財務(wù)風險的抵抗能力?？梢愿鶕?jù)企業(yè)發(fā)展情況組建財務(wù)風險管理委員會，將企業(yè)發(fā)展目標和財務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)容納入管理之中，通過企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況制定風險管理架構(gòu)，實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)運行流程地全面監(jiān)管。建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，保證資金使用預(yù)期性與目的相符合，以此來提高資金使用效率，降低資金使用風險。應(yīng)定期對企業(yè)資金使用情況進行檢查，以此來維持企業(yè)良性運營情況，保證相關(guān)款項回收和現(xiàn)金轉(zhuǎn)變速度。第二，重視企業(yè)財務(wù)風險管理文化，應(yīng)加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的危機意識，讓其對財務(wù)風險有著明確認知，以此來保證企業(yè)內(nèi)部管理體系完整性和科學(xué)性。提高企業(yè)管理層專業(yè)程度，加強管理人員對財務(wù)風險的認知底線，以企業(yè)董事的一票否決權(quán)來豐富財務(wù)風險應(yīng)對方式，形成風險控制機制。第三，建立財務(wù)風險預(yù)警機制，從企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力等方面入手，確保企業(yè)運營決策的正確性。同時加強項目信息和企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的收集，讓企業(yè)在推進新項目時能夠得到準確的數(shù)據(jù)支持，以此保證資金安全。

（四）優(yōu)化融資渠道和方法

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和開設(shè)新項目的常規(guī)手段，應(yīng)充分重視不同融資渠道所帶來的不同結(jié)果與風險，避免利用單一融資渠道進行企業(yè)發(fā)展和項目開發(fā)，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險抵抗能力大于風險內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)常規(guī)融資渠道是單一的銀行借款，部分企業(yè)會使用銀行借款和企業(yè)自留收益來進行項目開發(fā)，這大大地提高了企業(yè)財務(wù)風險的發(fā)生概率，一旦出現(xiàn)運營不暢，就會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈條斷裂。因此要全面優(yōu)化融資渠道，創(chuàng)新融資方法。第一，開發(fā)直接融資和間接融資相結(jié)合的方法，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身信譽和經(jīng)營狀況，在除銀行之外的金融機構(gòu)進行融資，在融資前要對金融機構(gòu)進行深入調(diào)查，確保其具備相關(guān)資質(zhì)，保證機構(gòu)信譽良好。應(yīng)積極優(yōu)化間接融資形式，最大限度避免間接融資中的問題和缺點，削減投資者與房地產(chǎn)企業(yè)間的溝通阻礙，保證融資渠道暢通性。將直接融資與間接融資相結(jié)合，既能夠拓展直接融資渠道，還能利用直接融資解決間接融資存在的問題，以此降低財務(wù)風險發(fā)生概率。第二，重點關(guān)注利率變化，對相關(guān)利率發(fā)展情況做出預(yù)判，在利率高點降低融資頻率，減少不必要的融資行為，在利率低點應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況提高融資數(shù)量，以固定利率和長期借款來對沖融資所帶來的財務(wù)風險，以免出現(xiàn)償債壓力大增的情況。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)活動時，存在一定風險性，會對企業(yè)發(fā)展造成影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金使用情況，以降低財務(wù)風險為目標導(dǎo)向構(gòu)建管理體系。應(yīng)從分析投資項目可行性、優(yōu)化融資渠道、構(gòu)建財務(wù)風險管理體系和提高財務(wù)風險控制手段等方面入手，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況良好，資金運轉(zhuǎn)正常，推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。