陳鏡安　邱墨山

近日，背靠嘉利國際（01050.HK）的嘉創(chuàng)地產(chǎn)宣布，將以介紹方式正式上市，預(yù)期股份于3月23日上午9時(shí)正開始在港交所買賣，股份代號(hào)為2421。此前，嘉創(chuàng)地產(chǎn)已兩度遞表，均闖關(guān)失敗。

翻閱梳理嘉創(chuàng)地產(chǎn)上市資料，南都·灣財(cái)社記者發(fā)現(xiàn)，該公司的體量較小，不僅體現(xiàn)在區(qū)域布局，還體現(xiàn)于土地儲(chǔ)備方面。不過令人意外的是其財(cái)務(wù)表現(xiàn)，于記錄期間其業(yè)績穩(wěn)中有升，更值一提的是其過往毛利率均超70%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

近兩年來房企上市的消息鮮有聽聞。2021年7月，另一家房企三巽集團(tuán)（6611.HK）赴港上市，是該年首家，也是近兩年來唯一一家。然而兩年不到，三巽集團(tuán)股價(jià)由最初的4.76港元/股，跳水至當(dāng)前的仙股。大環(huán)境不佳，市場對(duì)房企信心不足，資本市場已不再是房企追逐的擂臺(tái)。曾經(jīng)渴求上市的房企紛紛開啟“休眠模式”，暫緩上市進(jìn)程。

直至去年第四季度，證監(jiān)會(huì)等部門出手，打開上市房企融資渠道，才給了市場一針“強(qiáng)心劑”。

此番，嘉創(chuàng)地產(chǎn)成為2023開年首家赴港上市的房企，無疑受到市場的關(guān)注。資料顯示，嘉創(chuàng)地產(chǎn)成立于2020年9月，系嘉利國際的附屬公司，主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而嘉利國際于1980年在香港創(chuàng)立，起初生產(chǎn)錄像帶外殼，后逐步形成五金塑膠、電子制造及房地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊，該公司于1996年上市。

嘉利國際分拆房地產(chǎn)的消息始于2022年2月4日。彼時(shí)公告顯示，嘉利國際認(rèn)為，將嘉創(chuàng)地產(chǎn)分拆后，將有更明確的業(yè)務(wù)重點(diǎn)及有效的資源分配，余下集團(tuán)將專注于五金塑膠業(yè)務(wù)及電子專業(yè)代工業(yè)務(wù)，而分拆集團(tuán)將專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此外，嘉利國際還表示，分拆能通過更好地識(shí)別并確定分拆集團(tuán)的價(jià)值，厘清權(quán)益并為股東創(chuàng)造或釋放價(jià)值，也能增加分拆集團(tuán)打入資本市場的機(jī)會(huì)并提高融資靈活性。

據(jù)了解，分拆及上市完成后，嘉利國際將不會(huì)保留嘉創(chuàng)房地產(chǎn)已發(fā)行股本的任何權(quán)益，而嘉創(chuàng)地產(chǎn)將不再為公司附屬公司。

上述公告后，嘉創(chuàng)地產(chǎn)開始操辦起上市事宜，分別于2022年3月31日與11月25日兩度遞表，其中首次遞表逾期失效，第二次遞表暫未通過聆訊。直到今年3月3日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)突然宣布將以“介紹方式”于聯(lián)交所主板上市，預(yù)期股份于2023年3月23日上午9時(shí)正開始在聯(lián)交所買賣。

南都·灣財(cái)社記者了解到，以介紹方式上市是已發(fā)行證券申請上市的方式之一，最大特征是不涉及新股發(fā)行，不涉及融資，只是將公司股東本身的舊股申請掛牌買賣。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮告訴灣財(cái)社記者，介紹上市可以大幅縮短上市流程，提升上市速度。“介紹上市不能發(fā)行新股，上市之初會(huì)影響融資功能，但未來可以通過再融資渠道獲得資本補(bǔ)充。這種上市方式適合急需掛牌上市、提升影響力的企業(yè)?！?/p>

翻閱上市資料，南都·灣財(cái)社記者發(fā)現(xiàn)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)可謂是一家“螞蟻”房企，其項(xiàng)目呈現(xiàn)出高度集中，且土地儲(chǔ)備規(guī)模較小，總土儲(chǔ)甚至不敵頭部房企一個(gè)項(xiàng)目。

上市資料顯示，定義為“精品住宅物業(yè)發(fā)展商”的嘉創(chuàng)地產(chǎn)主要在東莞、惠州及佛山開發(fā)及銷售住宅物業(yè)，而非一線城市打法。嘉創(chuàng)地產(chǎn)認(rèn)為，由于深圳房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，周邊城市以較低的土地成本提供具吸引力的機(jī)會(huì)，由此，東莞及惠州的房地產(chǎn)物業(yè)具有更大的股本回報(bào)潛力。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，未來還將繼續(xù)于大灣區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張并專注于重建用地，擬探索的大灣區(qū)合適地區(qū)包括以深圳、東莞及惠州為核心的深圳都市圈，以及以廣州、佛山為核心的廣州都市圈。

不過，南都·灣財(cái)社記者留意到，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的競爭對(duì)手包括戰(zhàn)略與集團(tuán)類似的國內(nèi)全國發(fā)展商、區(qū)域發(fā)展商及其他發(fā)展商，而按合約銷售金額及銷售范圍計(jì)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)于2021年在東莞及惠州的市場占有率不足1%。

談及如何脫穎而出，嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，要借助其于城市更新項(xiàng)目的專業(yè)知識(shí)，及對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘懈抡叩睦斫?。?duì)此，嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，“我們累積了豐富的當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)知識(shí)，并贏得當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)的信任，促進(jìn)了我們的城市更新進(jìn)程，并使本集團(tuán)能夠在整個(gè)過程中作出明智的業(yè)務(wù)決策?！?/p>

另一方面，土地儲(chǔ)備是一家房企未來發(fā)展的底氣。然而上市資料顯示，于估值日期，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備僅為25.96萬㎡，包括已竣工物業(yè)的可銷售整體樓面總面積約12.82萬㎡，及持作未來發(fā)展的整體樓面總面積13.15萬㎡。

目前，嘉創(chuàng)地產(chǎn)有兩個(gè)主要產(chǎn)品系列，分別為面向中等收入及遷居置業(yè)人士的“豪庭”，及針對(duì)首次置業(yè)人士及退休人士的“公館”。于估值日期，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的項(xiàng)目數(shù)量僅有7個(gè)，包括東莞嘉輝豪庭、東莞鳳崗鎮(zhèn)工業(yè)園、惠州羅浮公館，以及預(yù)留作未來發(fā)展的一塊土地。

相較之下，頭部房企之一的萬科（000002.SZ），其單個(gè)項(xiàng)目的總建面就可超過30萬㎡，2022上半年新增項(xiàng)目數(shù)近20個(gè)。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，未來項(xiàng)目獲取資源時(shí)會(huì)避免價(jià)格過高的土地，但會(huì)把握機(jī)會(huì)并適時(shí)地進(jìn)行投資。在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備時(shí)，公司目標(biāo)主要為其屬性及配套設(shè)施可配合公司在住宅物業(yè)市場的定位，并滿足客戶的需求及要求的地塊。同時(shí)，繼續(xù)在可能以低成本獲取高回報(bào)的地點(diǎn)，物色擬作城市更新的用地。

體量不大，嘉創(chuàng)地產(chǎn)走的是穩(wěn)扎穩(wěn)打的路線，其過往業(yè)績穩(wěn)中有升，且毛利率達(dá)到同行難以企及的水平。

上市資料顯示，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個(gè)年度及截至2022年9月30日止六個(gè)月，嘉創(chuàng)地產(chǎn)分別錄得收益4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。同期，純利分別為人民幣1.29億元、1.61億元、2.44億元及1.43億元。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)表示，公司預(yù)計(jì)將繼續(xù)自東莞、惠州及佛山產(chǎn)生大部分收入，不過因此，其較業(yè)務(wù)地域更分散的部分競爭對(duì)手所面臨的“地域集中風(fēng)險(xiǎn)”更高。只要其大部分業(yè)務(wù)仍集中在該三個(gè)地區(qū)，如果由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不平衡等其他原因，或地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況出現(xiàn)下滑，公司業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)受到重大不利影響。

另從資料獲悉，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的毛利率遠(yuǎn)高于平均水平。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，從利潤率指標(biāo)來看，2022年上半年，行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%，其中，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）最高，為63.9%；而頭部央企毛利率均在20%左右，保利發(fā)展（600048.SH）為25.55%，華潤置地（01109.HK）為26.9%，中國海外發(fā)展（00688.HK）為23.5%。

截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個(gè)年度及截至2022年9月30日止六個(gè)月，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的毛利分別約為人民幣3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

對(duì)于毛利率普遍高于其他行業(yè)參與者，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的解釋是，“主要由于絕大部分于往績記錄期間交付的總樓面面積為土地收購成本相對(duì)較低的城市更新項(xiàng)目?！?/p>

此外，關(guān)于負(fù)債情況，嘉創(chuàng)地產(chǎn)“三道紅線”兩道達(dá)標(biāo)，呈現(xiàn)出較為健康的流動(dòng)性。于2022年9月30日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率為45.6%，非受限制現(xiàn)金短債比率為2.7，凈資產(chǎn)負(fù)債比率并不適用，因?yàn)槠涑钟袃衄F(xiàn)金。