張軍倉

摘要：高校房屋資產(chǎn)是高校財(cái)產(chǎn)中極具價(jià)值的一部分，如何合理分配房屋資產(chǎn)，提高其利用效率，使其得到保護(hù)和增值，是當(dāng)前高校資產(chǎn)運(yùn)營中的重要課題。本文將公共物品理論引入高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置，對(duì)房屋資產(chǎn)管理和分配問題進(jìn)行了詳細(xì)分析，結(jié)合當(dāng)前房屋資產(chǎn)管理模式及問題，就如何優(yōu)化房屋資產(chǎn)分配問題提出了一些看法，僅供參考。

關(guān)鍵詞：高校；資產(chǎn)；房屋；配置

DOI：10.12433/zgkjtz.20232930

房屋資產(chǎn)是學(xué)校的一項(xiàng)基礎(chǔ)資源，也是國有資產(chǎn)的重要組成部分，參照《普通高等學(xué)校建筑規(guī)劃面積指標(biāo)》，每所學(xué)校都必須配備教室、圖書館、實(shí)驗(yàn)室、教工宿舍等13項(xiàng)房屋。高校房屋資產(chǎn)管理成效關(guān)系著學(xué)校的辦學(xué)質(zhì)量與效益。隨著我國高等教育內(nèi)涵式發(fā)展，高校擁有新房屋的可能性日漸減少。這種形勢(shì)下，如何有效地開發(fā)和利用已有房屋資源，優(yōu)化房屋資源配置，以提高其利用效率和質(zhì)量，促進(jìn)高等教育可持續(xù)發(fā)展，已成為眾多高校關(guān)注的焦點(diǎn)。為此，高校在發(fā)展過程中要重視針對(duì)房屋資源優(yōu)化配置現(xiàn)狀進(jìn)行研究，找到暴露的問題，并致力于從根源處提高房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置效果。

一、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的作用

首先，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對(duì)教學(xué)的作用。教育功能是學(xué)校工作的核心內(nèi)容，高等教育應(yīng)充分發(fā)揮其教育功能，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供高素質(zhì)的人才。房屋資產(chǎn)的合理分配，保證了教育教學(xué)工作資產(chǎn)供給，是實(shí)現(xiàn)教育教學(xué)工作的科學(xué)性、有效性的必然要求，也是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。房屋資產(chǎn)最優(yōu)分配要充分體現(xiàn)線性、緊迫性和重要性作用。教學(xué)工作是高校工作的第一要?jiǎng)?wù)，根據(jù)教學(xué)、實(shí)驗(yàn)和實(shí)訓(xùn)的要求，資源配置應(yīng)能保證教學(xué)效果最優(yōu)化。

其次，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對(duì)科學(xué)研究的作用?？蒲惺歉咝Ｔ诮?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要使命。在高校房屋資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)分配也需要考慮科研方面的需求?？茖W(xué)研究、學(xué)術(shù)研究、科技創(chuàng)新，均是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的重要手段，科研工作是高?？萍紕?chuàng)新與學(xué)術(shù)創(chuàng)新的重要載體，其對(duì)房屋資源的需求必不可少。

最后，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對(duì)高校品牌文化的作用。推動(dòng)文化大發(fā)展、大繁榮，是以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)的發(fā)展目標(biāo)。高校作為社會(huì)主義文化的前沿陣地，承擔(dān)著傳統(tǒng)文化的繼承與發(fā)展、新時(shí)代文化的繁榮與創(chuàng)新的歷史重任。在高校房屋資產(chǎn)配置管理工作中，要充分認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)這一任務(wù)目標(biāo)的緊迫性與必要性，保證文化發(fā)展與繁榮所需的房屋資產(chǎn)供給充足。在規(guī)范、科學(xué)及精細(xì)化房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的前提下，保證高校教育、科研、文化三大功能得以充分發(fā)揮，從而達(dá)到科學(xué)管理和資源配置的目標(biāo)，產(chǎn)生較好的社會(huì)效益。

二、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置中存在的問題

（一）難以協(xié)調(diào)各部門，資產(chǎn)分配成效較低

高校房屋資產(chǎn)管理涉及多部門，存在眾多復(fù)雜的工作環(huán)節(jié)，沒有統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)，很容易造成部門之間的矛盾和推諉現(xiàn)象。各職能部門間協(xié)調(diào)工作存在較大難度，導(dǎo)致房屋資產(chǎn)配置效率下降。例如：在第一類公共物品類中，二級(jí)學(xué)院為了便于利用，將會(huì)議室等設(shè)在內(nèi)部，而不與其他學(xué)院共用，占用了大量空間，造成資源浪費(fèi)。此外，第二類教學(xué)科研用地，由于長期無償占用，二級(jí)學(xué)院將其作為“私有財(cái)產(chǎn)”，希望能得到更多房屋資源，院系學(xué)科發(fā)展用房不從內(nèi)部現(xiàn)有資源優(yōu)化調(diào)整預(yù)留，而向?qū)W校申請(qǐng)“新房”，造成高校房屋資產(chǎn)分配困難，難以實(shí)現(xiàn)合理的流轉(zhuǎn)。

（二）房屋利用效率低下，資源分配不當(dāng)

高校在針對(duì)房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置時(shí)，受客觀條件影響，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)有房屋資產(chǎn)配置與資產(chǎn)分布情況間存在矛盾的情況。在二類教學(xué)科研用房屋資產(chǎn)配置時(shí)，房屋用量和房屋應(yīng)用量極不平衡，個(gè)別團(tuán)隊(duì)教學(xué)任務(wù)、科研方面的工作較少，但占有房屋資源較多；有些團(tuán)隊(duì)教學(xué)任務(wù)繁重，存在眾多科研項(xiàng)目，但卻欠缺可支配的房屋資產(chǎn)，影響了日?？蒲许?xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。教師在退休離校后，仍占有高校的實(shí)驗(yàn)室、辦公室房屋資源，而新入職的年輕教師從事研究工作，卻沒有實(shí)驗(yàn)場(chǎng)地。如：大型儀器設(shè)備閑置很久，已經(jīng)超過報(bào)廢期限，卻一直沒有得到處理，占用著實(shí)驗(yàn)室空間；實(shí)驗(yàn)室的空間被占、變成倉庫，使用者肆意對(duì)校舍空間進(jìn)行改造。此外，教師公寓和人才公寓在地理位置、租金、管理服務(wù)等方面都優(yōu)于市場(chǎng)型住宅，但在合同期滿后，由于缺少有效的約束與退出機(jī)制，導(dǎo)致有限房屋無法流轉(zhuǎn)，影響了使用率。

（三）缺乏日常監(jiān)管和業(yè)績?cè)u(píng)估機(jī)制

高校房屋管理本身是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長期性的工作，當(dāng)前，高校第二類教學(xué)科研用房管理中存在日常監(jiān)管不力、缺少過程監(jiān)控等問題，無法及時(shí)掌握房產(chǎn)資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化，未形成動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。同時(shí)，缺乏績效評(píng)估機(jī)制，導(dǎo)致二級(jí)房屋使用單位對(duì)房產(chǎn)資產(chǎn)的管理不夠重視，學(xué)校制度執(zhí)行不力，資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。此外，由于缺少監(jiān)管和績效評(píng)估機(jī)制，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，使國有資產(chǎn)無法有效增值。

三、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的具體方式

（一）明確高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的目的

高校房屋資產(chǎn)是高校重要資產(chǎn)的組成內(nèi)容，各二級(jí)單位應(yīng)用房屋資產(chǎn)，可結(jié)合教學(xué)、學(xué)科、科研服務(wù)、管理實(shí)際需求、人員結(jié)構(gòu)等資源，針對(duì)定額標(biāo)準(zhǔn)面積加以測(cè)算，為行政辦公設(shè)備提供專業(yè)保障。高校在開展房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置工作時(shí)，需要意識(shí)到合理配置房屋資產(chǎn)對(duì)高校未來發(fā)展的重要性，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置工作對(duì)高校教學(xué)事業(yè)發(fā)展、科研事業(yè)發(fā)展及文化事業(yè)發(fā)展的重大意義，從而保證高?？蒲薪虒W(xué)設(shè)備及場(chǎng)地充足、教學(xué)工作及文化發(fā)展工作的順利進(jìn)行。

（二）建立科學(xué)的高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置體系

首先，注重頂層配置設(shè)計(jì)及整體規(guī)劃。高校房屋資產(chǎn)的分配是一個(gè)系統(tǒng)性工程，要建立專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，從整體上進(jìn)行整體規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化前瞻性及系統(tǒng)性設(shè)計(jì)。資產(chǎn)管理部門要綜合考慮學(xué)校發(fā)展戰(zhàn)略、校園分布格局、房屋資源狀況等，處理好短期發(fā)展和長遠(yuǎn)發(fā)展之間關(guān)系，優(yōu)化短期和長期利益間的關(guān)系。同時(shí)，二級(jí)單位要充分考慮房產(chǎn)分配方案、部門實(shí)際情況以及學(xué)科發(fā)展的方向，為人才隊(duì)伍的引進(jìn)預(yù)留空間，以達(dá)到合理配置房屋資產(chǎn)目標(biāo)，盤活現(xiàn)有房屋資源。

其次，重視整合各種共享資源，并注重科學(xué)調(diào)配。在針對(duì)高校房屋資產(chǎn)要做到合理分配，不僅要保障數(shù)量及房屋結(jié)構(gòu)匹配，還要針對(duì)改造方案進(jìn)行全面研究，考慮各項(xiàng)硬性指標(biāo)，并將相關(guān)院校的教學(xué)計(jì)劃、科研計(jì)劃、人員調(diào)整、搬遷周期等指標(biāo)考慮在內(nèi)，制定詳細(xì)計(jì)劃，確保工作順利進(jìn)行。眾所周知，在高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的過程中，需要堅(jiān)持綜合共享原則，分析空間布局及學(xué)校特色，把相似學(xué)院安排在相鄰位置，有利于學(xué)科發(fā)展、學(xué)術(shù)交流、儀器共享。同時(shí)，從房屋功能的角度出發(fā)，減少不必要的重復(fù)建設(shè)，加強(qiáng)會(huì)議室、活動(dòng)室等功能房屋資源共享。

最后，重視強(qiáng)化常規(guī)化監(jiān)督及績效評(píng)價(jià)工作。在監(jiān)督及檢查高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置情況時(shí)，要全面了解各項(xiàng)房屋資產(chǎn)的具體應(yīng)用情況，并進(jìn)行常規(guī)化使用效率測(cè)評(píng)管理，為后期優(yōu)化配置各種房屋資產(chǎn)做好鋪墊。建立房屋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，極有利于使用人員建立行之有效的自律制度，從而更好地調(diào)節(jié)高校房屋資產(chǎn)，增強(qiáng)房屋資產(chǎn)的應(yīng)用效益。針對(duì)不同特征的房屋資產(chǎn)，需要采用差異化評(píng)估方式。比如：針對(duì)黨政機(jī)關(guān)辦公房屋資產(chǎn)，遵守業(yè)績表現(xiàn)、房屋共享等指標(biāo)考核原則；對(duì)于教學(xué)科研房屋資產(chǎn)，則要考慮師生人均面積、科研用房成本效益、科研績效等。關(guān)于人才公寓和教師公寓，則不可忽略租金收入成本比、使用者滿意程度等因素。而面對(duì)經(jīng)營性商業(yè)房屋資產(chǎn)的優(yōu)化配置，則著重考慮收益增長率、資產(chǎn)收益率等各項(xiàng)指標(biāo)。在健全高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置體系時(shí)，做好評(píng)估工作非常關(guān)鍵，評(píng)估結(jié)果可為日后房屋資產(chǎn)的分配提供重要參考。

（三）創(chuàng)新高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置模式

根據(jù)高校房屋資產(chǎn)用途和特征進(jìn)行分析，其經(jīng)營方式也不盡相同。本文對(duì)高?，F(xiàn)有各類房屋資產(chǎn)提出了基于統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理的分配模式，具體做法如下：

首先，教學(xué)、研究場(chǎng)所等準(zhǔn)公共物品的房屋資產(chǎn)管理模式。建立定額分配指標(biāo)，實(shí)行定額分配，并有償使用。根據(jù)具體情況，各地高校使用不同指標(biāo)計(jì)算定額面積。例如：一些高校以實(shí)驗(yàn)時(shí)間為計(jì)量基礎(chǔ)，而有些高校則以學(xué)生人數(shù)為計(jì)算基礎(chǔ)。參照高校二級(jí)教學(xué)科研機(jī)構(gòu)公用房核算辦法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)二級(jí)單位定額面積進(jìn)行核定，對(duì)超出面積進(jìn)行征收。其中，定額建筑面積的計(jì)算方法包括基礎(chǔ)設(shè)施用地定額和科研開發(fā)用地指標(biāo)，基本教學(xué)用房的定額使用，包括三項(xiàng)指標(biāo)，即教學(xué)科研基本用房、實(shí)踐教學(xué)用房和單位綜合用房?？蒲邪l(fā)展用房的定額使用，包括科研業(yè)務(wù)用房和重點(diǎn)科研基地補(bǔ)助用房。學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施由學(xué)校補(bǔ)助，科研發(fā)展用地由學(xué)校調(diào)整，在一定范圍內(nèi)免費(fèi)，超出部分繳納使用費(fèi)。

其次，教師公寓、人才公寓等準(zhǔn)公共物品類房屋資產(chǎn)配置模式。當(dāng)前，高校普遍采用的一種辦法是宿舍用地用于解決教師短期居住問題、保證安全、有償使用等，這種物業(yè)經(jīng)營模式通常按公開、公平的方式分配，設(shè)置階梯租金，保證房屋良性運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)各高校周轉(zhuǎn)房管理辦法，從組織保障、配置方案、管理制度、租金制度、保障機(jī)制等多方面建立辦公用房管理體系極具必要性。一是建立一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)“短期周轉(zhuǎn)公寓”規(guī)劃和管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)物業(yè)管理和調(diào)撥工作發(fā)揮良好的作用。二是針對(duì)不同類型入住教師需求，營造更加和諧、優(yōu)美的工作與居住環(huán)境。三是明確教師公寓入住、退房等制度，嚴(yán)格管理騙租、轉(zhuǎn)租、逾期不退、強(qiáng)占房屋等行為，與人事手續(xù)辦理、聘期考核結(jié)果掛鉤。對(duì)自愿離開的教職工給予一定激勵(lì)，以促進(jìn)教師公寓健康流轉(zhuǎn)。四是構(gòu)建與市場(chǎng)同步的階梯租金制度。租賃期間，租賃價(jià)格為市價(jià)的80%，租賃期結(jié)束后，租金將按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金上漲10%，以激勵(lì)租戶在指定時(shí)間內(nèi)自愿退出，一般以新入職兩年額定期限。五是強(qiáng)化管理信息化，建立定期審核和人員進(jìn)入與退出審查相結(jié)合的長效機(jī)制。

最后，完善經(jīng)營性商業(yè)房屋類財(cái)產(chǎn)配置模式。當(dāng)前，高校在保證教學(xué)科研發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以效益優(yōu)先原則，使國有資產(chǎn)得到保值和增值。在選擇經(jīng)營服務(wù)用房時(shí)，根據(jù)學(xué)校的總體規(guī)劃，在保證運(yùn)營服務(wù)用房的使用不會(huì)對(duì)校園秩序、環(huán)境和師生員工的生活產(chǎn)生不利影響的前提下，按照不同的使用功能，確定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營項(xiàng)目。在價(jià)格機(jī)制方面，采取公開招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、評(píng)審、資產(chǎn)評(píng)估等方法。將租金收入列入學(xué)校預(yù)算外收入，實(shí)行“收支兩條線”管理。同時(shí)，強(qiáng)化物業(yè)管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退及室內(nèi)設(shè)備設(shè)施監(jiān)督。閑置辦公用房應(yīng)及時(shí)交還給學(xué)校，并由資產(chǎn)部門負(fù)責(zé)管理。

（四）加強(qiáng)高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置監(jiān)督管理力度

首先，實(shí)現(xiàn)高校房屋資產(chǎn)規(guī)范化管理，必須實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上、信息化監(jiān)督管理方法。運(yùn)用信息化管理系統(tǒng)，全面及多視角地對(duì)房屋資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理，運(yùn)用動(dòng)態(tài)和靜態(tài)方式，掌握各環(huán)節(jié)的具體情況，分析相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為房屋資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息監(jiān)督平臺(tái)。

其次，有償使用房屋資產(chǎn)，是確保資產(chǎn)規(guī)范化管理和有效監(jiān)管的一種長效機(jī)制。制定適用于各高等學(xué)校房屋資產(chǎn)有償使用費(fèi)的規(guī)則，對(duì)各種類型的固定資產(chǎn)予以有償使用。固定資產(chǎn)占有費(fèi)是以量化標(biāo)準(zhǔn)、采用經(jīng)濟(jì)手段推動(dòng)資產(chǎn)規(guī)范化建設(shè)的一種方法，固定資產(chǎn)占用費(fèi)按照不同資產(chǎn)的原價(jià)或單數(shù)計(jì)算，按照已使用年限的不同檔次，對(duì)不同檔次收取不同的費(fèi)用，并對(duì)其進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。例如：對(duì)評(píng)價(jià)的使用效率給予不同評(píng)分，對(duì)所收取的資金重新分配統(tǒng)籌，并將其列入資產(chǎn)預(yù)算，以最大限度地發(fā)揮潛能。

最后，加強(qiáng)對(duì)高校房屋資產(chǎn)的監(jiān)管，必須建立完善的內(nèi)部監(jiān)管體系。完善資產(chǎn)申報(bào)、監(jiān)督、評(píng)估等相關(guān)制度，明確資產(chǎn)管理責(zé)任，確保各項(xiàng)資產(chǎn)的安全運(yùn)行。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)二級(jí)院系、實(shí)驗(yàn)室及各級(jí)管理者全過程、全方位的監(jiān)督，進(jìn)一步明確監(jiān)督、論證、決策等方面的內(nèi)部控制方法，從而為改善高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置現(xiàn)狀奠基。

四、結(jié)束語

綜上所述，房屋資產(chǎn)是高校重要的資產(chǎn)，對(duì)高校的教育、科研等事業(yè)發(fā)展提供有效保障。面對(duì)當(dāng)前房屋資產(chǎn)流轉(zhuǎn)不暢、應(yīng)用效率不高等問題，高校需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)各方需求，合理調(diào)配整體資源，通過系統(tǒng)性設(shè)計(jì)，針對(duì)不同類型的房屋資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的配置和管理，從而增強(qiáng)房屋資產(chǎn)配置的有效性。同時(shí)，在完成房屋資產(chǎn)配置工作后，要做好后續(xù)核查，配合相應(yīng)的績效管理制度，確保房屋資產(chǎn)的有效配置。高校只有在具體實(shí)踐過程中不斷強(qiáng)化房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的研究與管理，才能保障國有資產(chǎn)保值增值，為高校發(fā)展積蓄更多的基礎(chǔ)資源。

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