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      新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式探究

      2023-04-29 08:35:00郭昌竹
      中國科技投資 2023年20期
      關(guān)鍵詞:商品房新形勢

      郭昌竹

      摘要:在我國社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)揮著重要作用,既是民生保障的關(guān)鍵,也是社會發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場普遍實行商品房預(yù)售制度,也被稱為期房買賣。通過預(yù)售資金,房地產(chǎn)企業(yè)可以有效彌補自身在發(fā)展和建設(shè)過程中普遍存在的資金缺陷,推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。但對商品房預(yù)售資金實行積極有效的監(jiān)管是十分重要的,可以避免開發(fā)商在盲目擴大規(guī)模之后將預(yù)收房款挪作他用。近年來,我國各地陸續(xù)出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策,形成了多樣化的監(jiān)管模式,但很多地方仍然出現(xiàn)了預(yù)售資金被挪用的問題,導(dǎo)致部分項目陷入了爛尾的困境?;诖?,本文運用文獻分析法、歸納總結(jié)法,探究了新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式,希望能為該領(lǐng)域的工作人員提供參考和借鑒。

      關(guān)鍵詞:新形勢;商品房;預(yù)售資金監(jiān)管

      DOI:10.12433/zgkjtz.20232029

      一、新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管的必要性

      (一)有利于保障購房者的合法權(quán)益

      我國引入商品房預(yù)售制度的初衷是為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道,促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展,同時降低房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻,對廣大居民的購買消費意愿形成刺激,進而激活房地產(chǎn)交易市場,使購房者的壓力得到減輕。在制度實行之后,我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了進一步的發(fā)展,社會閑散資金被盤活,房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力也得到了增強。對于開發(fā)商來說,預(yù)售資金的使用降低了投資成本,縮短了建設(shè)周期;對于購房者來說,可以以更為低廉的價格獲得新房。商品房預(yù)售雖然擁有很多優(yōu)勢,但也伴隨著很多風(fēng)險。這些風(fēng)險的本質(zhì)來源就是期房在預(yù)售的過程中不存在標(biāo)的物,在合同簽訂的時候房屋也處于建造的狀態(tài),雙方只能約定在未來確定的日期交付房屋。對于購房者來說,這并非實質(zhì)物權(quán)而是一種期待權(quán),最終需要雙方的誠信來實現(xiàn)合同。而實際上,我國社會誠信體系目前仍不夠健全,在商品房預(yù)售的過程中會因為誠信問題而出現(xiàn)風(fēng)險。同時,房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大、建設(shè)周期長,本身就屬于高風(fēng)險的行業(yè)。而商品房交易的過程中包含了購房人、開發(fā)商、銀行等多方利益主體,如果出現(xiàn)風(fēng)險和問題將帶來較大影響。通過預(yù)售資金監(jiān)管的形式可以有效降低這種風(fēng)險,確保購房者預(yù)付的這部分資金能夠按照監(jiān)管制度及合同約定被投入到項目建設(shè)工作當(dāng)中去,為項目順利施工和交付提供保障,真正做到??顚S?,有利于購房者合法權(quán)益保護。

      (二)有利于打擊捂盤,保持房價穩(wěn)定

      近年來,我國房價節(jié)節(jié)高升,國家陸續(xù)出臺多項調(diào)控措施,但受到市場等多種因素的影響,房價仍然居高不下。在一線城市,人口眾多,土地資源緊張,受到國家宏觀調(diào)控的影響,盡管房價的增長速度在一定程度上有所放緩,但價格仍居高位。而在二三線城市,這些政策并沒有達到預(yù)期的成效。在這樣的背景下,對商品房預(yù)售資金進行有效監(jiān)管,確保??顚S?,可以防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險,保障購房人權(quán)益,合理引導(dǎo)住房消費,樹立企業(yè)投資信心。開發(fā)商也會對房地產(chǎn)項目進行快建快銷,并采取有效的手段來使運營周期縮短,以最快的速度、在最大的限度內(nèi)完成資金的回籠。由此可見,商品房預(yù)售資金監(jiān)管可以打擊捂盤的行為,減少因囤地延緩建設(shè)進程而對購房者利益帶來的損害。除此之外,在對預(yù)售資金進行有效監(jiān)管的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)通過資金拆借來對市場進行投機的難度也進一步增加,企業(yè)只有在完成現(xiàn)有項目、確保資金回籠的情況下才能繼續(xù)競拍新的土地和規(guī)劃新的項目,為了實現(xiàn)這個目標(biāo),很多開發(fā)商會加快周轉(zhuǎn)速度,不再選擇捂盤,使房價趨于穩(wěn)定。

      二、 新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式

      (一)政府監(jiān)管模式

      在政府監(jiān)管模式當(dāng)中,行政約束力處于比較強的狀態(tài)。在以政府的名義來對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可以借助于政府公信力來打消購房者的顧慮,同時也可以降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險,確保資金監(jiān)管工作順利開展下去。同時,在政府監(jiān)管模式下,商業(yè)銀行不具備撥付審批權(quán),這解決了監(jiān)管銀行在項目建設(shè)管理經(jīng)驗方面的不足。在開展監(jiān)管工作的時候,政府部門可以促進金融、擔(dān)保機構(gòu)以及開發(fā)商之間的充分溝通,對資金監(jiān)管過程中遇到的問題進行協(xié)調(diào),并通過行政約束力來對各方行為進行規(guī)范。除此之外,政府監(jiān)管模式還可以解決我國市場信用體系不完善的問題,在增強購房者安全感的同時降低經(jīng)營風(fēng)險。政府作為公共管理部門,在面對商品房預(yù)售資金的時候可以利用現(xiàn)有的社會資源發(fā)揮監(jiān)管作用。

      (二)商業(yè)銀行監(jiān)管模式

      在商業(yè)銀行監(jiān)管模式下,銀行對監(jiān)管資金的存入和撥付享有控制權(quán)。在此模式下,實時監(jiān)控資金流向,保障資金安全。同時,保持商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的業(yè)務(wù)合作關(guān)系,降低開發(fā)企業(yè)委托第三方中介機構(gòu)來對預(yù)售資金進行監(jiān)管的費用。

      (三)第三方托管監(jiān)管模式

      除了將政府或者將商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體之外,還有很多城市委托專門的第三方機構(gòu)來對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管,其中比較常見的就是工程監(jiān)理機構(gòu)監(jiān)管。在該監(jiān)管模式下,預(yù)售資金需要全部被存入第三方托管機構(gòu)所設(shè)立的賬戶當(dāng)中,監(jiān)管資金的使用嚴(yán)格按照監(jiān)管制度要求??顚S糜诠こ探ㄔO(shè),確保項目順利交付,當(dāng)項目達到預(yù)售資金監(jiān)管解除條件時,第三方托管機構(gòu)的監(jiān)管服務(wù)職能同時結(jié)束。與其他兩種監(jiān)管模式相比,該模式可以更多地將預(yù)售資金監(jiān)管與項目現(xiàn)場管理相結(jié)合,更加科學(xué)合理地保證資金使用效率,有效杜絕工程建設(shè)過程中因資金挪用問題導(dǎo)致的項目爛尾。同時,第三方托管監(jiān)管模式在實際應(yīng)用的過程中還表現(xiàn)出了較強的獨立性特點,可以避免政府機構(gòu)過度監(jiān)管的現(xiàn)象,表現(xiàn)出了較強的專業(yè)性和有效性。

      三、新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的完善策略

      (一)完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管管理制度

      要想使商品房預(yù)售資金監(jiān)管的作用更好地發(fā)揮出來,要采取規(guī)制的手段來對市場失靈的問題進行糾正。這其中規(guī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括準(zhǔn)入規(guī)制和對不充分信息進行補償?shù)?。作為?guī)制者,可以運用價格和數(shù)量限制、制定標(biāo)準(zhǔn)以及提供信息等多樣化的手段。新形勢下,商品房預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)形成了多規(guī)制機構(gòu)的模式,為了增強監(jiān)管的有效性,要運用信息化技術(shù)手段降低成本,同時要使各監(jiān)督主體之間實現(xiàn)信息共享和做到相互監(jiān)督,在這個基礎(chǔ)上還要使商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系變得更為完善,構(gòu)建起完善的法律體系。首先,對于違法使用預(yù)售資金的行為要進行查處,除了要對企業(yè)限期整改和暫停網(wǎng)簽之外,還可以通過暫停預(yù)售許可、限制后期開發(fā)規(guī)模等方式加大監(jiān)管力度。其次,對于監(jiān)管活動當(dāng)中涉及到的工作人員,要做好相應(yīng)的管理,如果出現(xiàn)失職瀆職行為要依法依規(guī)追究責(zé)任。最后,要加強政府部門的宏觀管理和動態(tài)管理能力,同時銀行和第三方機構(gòu)等監(jiān)管主體要做好配合,確保監(jiān)管信息的及時共享,同時還要在各個監(jiān)管機構(gòu)之間形成信息溝通與信息反饋機制。

      (二)建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息公開制度

      在開展預(yù)售資金監(jiān)管工作的過程中,要加強政府規(guī)制制度的建設(shè),同時關(guān)注規(guī)制機構(gòu)與企業(yè)因為規(guī)制分權(quán)而出現(xiàn)的信息不對稱行為,并通過對預(yù)售監(jiān)管賬戶信息進行公開的形式來增強公眾參與的廣泛性,在其中促進各方利益的協(xié)調(diào)。通過這種方式,可以構(gòu)建起行業(yè)自律機制,同時也可為各項規(guī)制政策的執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。在商品房交易的過程中,公眾作為預(yù)購人,需要預(yù)先支付房款,但他們對商品房的實際建造情況和資金監(jiān)管情況并不了解,或者在信息掌握方面表現(xiàn)出滯后性。為了避免這一問題,需要對預(yù)售資金監(jiān)管過程中的相關(guān)信息進行公開,這不僅可以保障預(yù)購人的權(quán)益,也可以給監(jiān)管主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施加壓力,使企業(yè)更為自覺地將預(yù)售資金存入到監(jiān)管賬戶當(dāng)中去,并自覺接受社會監(jiān)督,確保監(jiān)管權(quán)力運行的公開性和透明性。

      (三)完善房地產(chǎn)開發(fā)市場融資體系

      當(dāng)前,我國商品房的融資渠道主要包括預(yù)售資金與銀行貸款這兩種形式。如果市場融資環(huán)境不理想,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會通過民間借貸等形式進行融資,這導(dǎo)致開發(fā)成本增加。而預(yù)售資金作為開發(fā)建設(shè)資金的重要部分,可有效緩解企業(yè)資金壓力。但為了減輕預(yù)售資金監(jiān)管的風(fēng)險,還要對房地產(chǎn)開發(fā)市場的融資體系進行完善。除了自籌資金、預(yù)售資金以及銀行貸款等常規(guī)融資途徑之外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過境外融資、信托、投資基金等多樣化的形式來完成融資,為后續(xù)的發(fā)展帶來新的活力和生命力。在這個基礎(chǔ)上,還要促進房地產(chǎn)市場當(dāng)中金融工具創(chuàng)新,比如,通過債券化的方式來實現(xiàn)上市融資。為了實現(xiàn)這個目標(biāo),就要發(fā)展房地產(chǎn)市場外部金融市場,增強資金的流動性,以此來為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,減少民間借貸等融資方式的使用,這可以降低開發(fā)風(fēng)險,同時也可以使商品房預(yù)售資金得到更好的監(jiān)管。

      (四)基于大數(shù)據(jù)設(shè)計商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息共享平臺

      在新形勢下,大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)在各個領(lǐng)域當(dāng)中得到了廣泛應(yīng)用,并為商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供了新的思路。當(dāng)前,很多地方已經(jīng)構(gòu)建起了商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、網(wǎng)上備案系統(tǒng)以及開發(fā)商預(yù)售資金出入監(jiān)控系統(tǒng)等多樣化的信息系統(tǒng),這為商品房預(yù)售資金的信息化監(jiān)管創(chuàng)造了條件。在這個基礎(chǔ)上,還要解決系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)相互獨立問題,促進信息共享,避免出現(xiàn)“信息孤島”。為了實現(xiàn)這個目標(biāo),要構(gòu)建完善的平臺機構(gòu),基于適配器服務(wù)來實現(xiàn)底層的適配,并對現(xiàn)有的應(yīng)用系統(tǒng)進行封裝,形成可復(fù)用的服務(wù),以此來使組織中的資產(chǎn)得到充分應(yīng)用。作為系統(tǒng)管理員,要根據(jù)實際監(jiān)管需要對服務(wù)項目進行整合和重用,增強架構(gòu)的延展性、提高服務(wù)的彈性。在安全認(rèn)證平臺,可以運用WS-Security 規(guī)范來實現(xiàn)信息加密和數(shù)字簽名。在這個基礎(chǔ)上還要對監(jiān)管信息共享流程進行設(shè)計,關(guān)注不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享問題,并運用XML語言的數(shù)據(jù)格式來實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換,并對標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一。

      四、結(jié)語

      綜上所述,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),需要借助商品房預(yù)售資金來完成項目開發(fā),為更有效、規(guī)范、合理地使用預(yù)售金,則需構(gòu)建起完善的監(jiān)管模式,適當(dāng)加大監(jiān)管力度,并通過多樣化的監(jiān)管渠道來確保資金的定向使用,以此來確保房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

      參考文獻:

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      [5]吳翔華,於建清,劉聰.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管制度完善路徑研究——基于開拓預(yù)售險的構(gòu)想[J].建筑經(jīng)濟,2016(37):70-73.

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