地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及布局思考

常利

摘要：隨著我國現(xiàn)代化城市的快速發(fā)展和建設，我國愈發(fā)重視地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和布局。城市地鐵建設規(guī)模的不斷擴大，在帶動地鐵商業(yè)空間開發(fā)的同時，還為我國地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的配置和選擇奠定了良好基礎，甚至直接影響著地鐵商業(yè)的未來發(fā)展前景?；诖?，本文從地鐵商業(yè)發(fā)展概述著手，分析了地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)布局，還提出了未來的地鐵商業(yè)發(fā)展策略，旨在為我國地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供理論方面的參考。

關鍵詞：地鐵商業(yè)；業(yè)態(tài)選擇；布局

引言

在地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置過程中，地鐵集團應結合各站點及其分區(qū)的特點，針對各商業(yè)業(yè)態(tài)的不同分區(qū)制定相應的營銷策略，如確定業(yè)態(tài)種類、規(guī)模大小及營銷策略等內(nèi)容。近年來我國地鐵商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃仍停留在探索階段，尚未針對地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及布局形成可供參考的理論基礎，地鐵客流也無法有效轉化為商流，長此以往很可能限制地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此必須結合地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置中存在的問題，有針對性地確定地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方法和布局策略。

1.地鐵商業(yè)發(fā)展概述

盡管地鐵商業(yè)在現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展中占據(jù)主體地位，但我國大部分地區(qū)的地鐵站點功能單一，在便民服務設施建設上也有所欠缺，無法充分滿足廣大乘客的日常出行需求。與此同時，部分地區(qū)的多線換乘站點還伴隨著一定的空間資源浪費問題。在地鐵商業(yè)的未來發(fā)展中，最大限度地開發(fā)地鐵空間資源，提升地鐵商業(yè)的服務效果，充分滿足乘客出行的綜合性服務需求，已成為推動地鐵建設運營的重要選擇[1]。但在地鐵商業(yè)發(fā)展中必須注重商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及其布局和規(guī)模，結合發(fā)達地區(qū)的地鐵商業(yè)策劃實踐經(jīng)驗，積極借鑒國外成功的地鐵商業(yè)案例，進一步確定地鐵商業(yè)生態(tài)選擇及其布局，以此為地鐵商業(yè)發(fā)展提供科學可靠的參考依據(jù)。

2.地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇

2.1地鐵商業(yè)發(fā)展目標

在地鐵商業(yè)綜合服務平臺建設過程中，地鐵商業(yè)開發(fā)運營應盡可能為當?shù)乜腿汉脱鼐€居民提供多元化的商業(yè)服務體驗，最大限度地提高業(yè)主、投資者、經(jīng)營者可獲得的商業(yè)價值，同時充分調動沿線經(jīng)濟集聚效應和商業(yè)活力，為城市樹立全新的商業(yè)面貌和形象。站在政府需求的角度分析，地鐵商業(yè)開發(fā)應積極構建全新的城市商業(yè)發(fā)展動線以及地鐵商業(yè)網(wǎng)絡布局，真正為地鐵商業(yè)發(fā)展注入全新的生命力?；谄髽I(yè)需求，商業(yè)物業(yè)應將重心放在地鐵站內(nèi)、站外資源的開發(fā)上，結合商業(yè)定位、功能構成、商業(yè)布局深入挖掘商業(yè)開發(fā)運營的綜合價值。最后，為地鐵客群及周邊居民打造方便快捷的地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)，盡可能為其提供多元化的地鐵商業(yè)服務體驗。

2.2地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇方法

地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)具體可分為便民服務、購物、餐飲、休閑娛樂四種類型。針對不同地區(qū)地鐵站點業(yè)態(tài)的選擇，應充分考慮各站點的區(qū)域特征及其商業(yè)供需，結合地鐵商業(yè)案例的發(fā)展經(jīng)驗及地鐵站點的空間條件，選擇適合的地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)[2]。首先，對地鐵沿線站點所屬區(qū)域的經(jīng)濟、社會、交通情況進行深入研究，將地鐵站點分為商務、商貿(mào)、住宅社區(qū)、交通樞紐、教育科研等多種類型，并在此基礎上確定不同類型站點的目標客群和消費需求，最終確定不同地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)類型的布局。其次，科學劃分站點類型后，還需要結合城市商業(yè)發(fā)展動態(tài)、商業(yè)消費環(huán)境及其整體特征，結合站點區(qū)域特征分析地鐵商業(yè)消費需求，圍繞著城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、市場供應、站點條件等多種要素確定供應空間，科學規(guī)劃地鐵商業(yè)的市場空間。最后，結合站點分類、商業(yè)供需分析以及成功的實踐案例，綜合考慮地鐵商業(yè)發(fā)展的整體定位，同時選擇適合的業(yè)態(tài)、業(yè)種等商業(yè)業(yè)態(tài)組合。

2.3地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的配置原則

首先，滿足消費者需求。不同消費者的消費偏好、收入、年齡結構不同，其本身的消費需求也存在明顯差異。隨著城市化發(fā)展進程的不斷加快，消費質量也得到顯著提高，因此在地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置過程中，必須以不同階段的消費者需求為參考，有效劃分地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和規(guī)模。其次，注重政府需求。地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置的關鍵在于滿足政府需求，積極拓展地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的資金籌集渠道，結合地鐵集團的融資需求大幅度提高地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟效益，真正為地鐵商業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定堅實的物質基礎。

2.4地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)的配置手段

在城市綜合一體化發(fā)展背景下，對地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)加強個性化配置，將地鐵站客流視為主要服務對象，科學分析、采集、整理地鐵站點的客流、交通等資源，并根據(jù)市場發(fā)展動態(tài)及客流特點制定具有針對性的經(jīng)營策略，著重強調地鐵商業(yè)以人為本的經(jīng)營理念，切實提高地鐵商業(yè)整體的經(jīng)營水平和市場競爭力。在推動地面商業(yè)與地鐵商業(yè)的協(xié)同發(fā)展時，應確?？土髻Y源、交通資源、商業(yè)業(yè)態(tài)等地面商業(yè)與地鐵商業(yè)資源的協(xié)調性，打造地面商業(yè)與地鐵商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新局面，同時充分發(fā)揮各種資源互補的優(yōu)勢，利用各種經(jīng)濟資源帶動地區(qū)商業(yè)發(fā)展的同時，大幅度提高地鐵商業(yè)的規(guī)模效益，進一步優(yōu)化地面商業(yè)與地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)結構，以此保證地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置的有效性[3]。

3.地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)布局

3.1地鐵商業(yè)規(guī)模

地鐵商業(yè)規(guī)模應以站廳層、物業(yè)層及相關服務設施的占地空間、高峰時段客流量等因素為基礎，嚴格把控交通空間、公共設施空間、商業(yè)空間之間的關系，全面反饋客流量因素的動態(tài)變化，實時調整地鐵商業(yè)規(guī)模，確保地鐵商業(yè)規(guī)模與客流量處于動態(tài)平衡的狀態(tài)。首先，根據(jù)站體結構確定各站廳層、物業(yè)層的總體空間規(guī)模。其次，對站點周邊潛在客群的數(shù)量進行調查分析，結合站廳各出入口高峰時段的客流量確定交通空間規(guī)模的占用面積。再次，結合站點實際情況確定閘機、安檢、樓梯、服務臺等公共設施的空間規(guī)模。最后，在地鐵客流和地鐵商業(yè)發(fā)展過程中，還需要根據(jù)客流量變化動態(tài)化調整地鐵商業(yè)面積，以此有效維持地鐵商業(yè)規(guī)模與客流量之間的均衡狀態(tài)。

3.2地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)布局

在地鐵業(yè)態(tài)布局構建過程中必須充分考慮各業(yè)態(tài)的特點，在考慮地鐵交通功能的基礎上科學打造空間布局，充分滿足商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)面積提出的空間需求。當單塊商業(yè)面積相對較小時，可以選擇小型便利店、書報亭等小型商業(yè)，而單塊商業(yè)面積獨立且相對較大時，可以發(fā)展品牌零售、大型便利店、書店等業(yè)態(tài)。對于無法鋪設商業(yè)店鋪的區(qū)域，可以選擇自助類業(yè)態(tài)[4]。實際上不同業(yè)態(tài)對空間位置有著不同的要求，如便民服務類業(yè)態(tài)、自助類業(yè)態(tài)應盡可能選擇出入口和通道等便利的位置，而客流量大的位置可以設置多組便民服務業(yè)態(tài)，并將自助類業(yè)態(tài)設置在客流量小的位置，其中零售品牌、食品店、便利店等業(yè)態(tài)布局應以客流量相對較大的路側為主。最后，地鐵物業(yè)層商業(yè)需要結合站點規(guī)模和空間情況進行布局，如選擇兩邊或單邊布置的形式，參考地鐵物業(yè)層的空間規(guī)模，在步行通道中間設置店鋪，通過打造雙排走廊式布局提高客流量，同時創(chuàng)造更多的購買機會，提高商業(yè)人氣，有效減少客流交織帶來的負面影響。

4.未來的地鐵商業(yè)發(fā)展策略

4.1注重導流

地鐵商業(yè)環(huán)境與在地面上生活的消費者形成的消費習慣、消費心理不符，因此在當前發(fā)展階段既需要打造良好的地鐵商業(yè)環(huán)境，又需要營造與地面生活習慣相似的環(huán)境，確保空氣清潔度、采光條件、視聽環(huán)境與地面生活環(huán)境相符，從而充分滿足消費者的生理需求。在地鐵商業(yè)環(huán)境經(jīng)營管理環(huán)節(jié)中，還需要大力開發(fā)全新的經(jīng)營管理方式和商品，引導消費者樹立正確的消費觀念，吸引更多消費者投入到地鐵消費中。

地鐵商業(yè)出入口應設置在公交車站、地面廣場、地面商業(yè)、其他城市公共空間等客流量大的區(qū)域。對于車站附近的大型商業(yè)，可以將地鐵商業(yè)出入口與地面商業(yè)進行統(tǒng)籌規(guī)劃。面對開闊平坦的地面建筑基地，可以結合下沉廣場設計設置地鐵商業(yè)出入口，為廣大乘客及周邊居民塑造良好的地鐵商業(yè)形象[5]。在地鐵商業(yè)出入口設置過程中，還需要考慮其他多種出行方式，構建完善的換乘、停車、步行體系，并將各類交通換乘設施進行有效銜接，全面保障地鐵交通的便利性以及地鐵商業(yè)發(fā)展的普及性。

4.2開發(fā)運營

站廳層的商業(yè)體量相對較小，因此在地鐵運營的初期階段應盡可能與知名管理運營商尋求合作，嚴格把控地鐵商業(yè)開發(fā)的投資風險，采取“自主招商+自行管理”的新模式，綜合提高地鐵開發(fā)運營的收益。而地鐵物業(yè)層商業(yè)面積相對較大，因此需要選擇總包或合作管理等方式，同時科學銜接地上空間、地下空間、軌道站點以及周邊用地，構建多元化、立體化的地鐵物業(yè)層商業(yè)布局。地鐵商業(yè)本身具有一定的特殊性，各站點及其所處區(qū)域的商業(yè)環(huán)境不同，因此需要著重強調地鐵客流的特點及地鐵商業(yè)的個性化特征。在地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)配置過程中充分考慮不同空間的特點，通過引進多種商業(yè)業(yè)態(tài)滿足消費者提出的多元化需求。由于地鐵站臺容納乘客的功能性要求具有一定的限制，因此無需設置地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)，而地鐵站廳可以設置零星商業(yè)網(wǎng)點，并為消費者提供即時性消費品。在人流密集的地鐵通道處，可以打造一條特色化商業(yè)街。地鐵上層構建商業(yè)功能豐富、業(yè)態(tài)組合多元化的大型購物中心，利用形式多樣的主題特色吸引周邊的消費者。

4.3確定招商實施步驟

只有保證地鐵商業(yè)營銷策略制定的合理性，才能提高消費者對地鐵商業(yè)的認同感，并將地鐵客流轉化為商流。在廣告宣傳過程中，地鐵商業(yè)經(jīng)營者可以選擇車站、通道、出入口等空間，同時大膽創(chuàng)新廣告內(nèi)容和形式，針對產(chǎn)品定位和消費群體設定不同的特色主題，在廣播、電視、傳媒等載體的支持下包裝產(chǎn)品，綜合提高產(chǎn)品整體的外觀形象，切實提高消費者對商品的滿意度。不同站點業(yè)種類型的商戶準入標準不同，其中主要涉及商戶注冊資金規(guī)模、商業(yè)場所、經(jīng)營規(guī)范等內(nèi)容。在此基礎上還需要做好商家調研工作，結合區(qū)域情況、項目定位挖掘各商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種的品牌資源，同時重點關注潛在商家的承租能力、經(jīng)營方式、進駐意愿等，并對現(xiàn)有商家資源進行有效整合，有針對性地制定招商實施步驟及策略。

4.4加強經(jīng)營管理

在地鐵商業(yè)運營管理過程中必須重點關注經(jīng)營監(jiān)控、評效管理工作，全方位監(jiān)督與管控商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，構建動態(tài)化的預警管控機制，客觀分析預警商家的經(jīng)營行為，采用多元化的方式和手段管控商家的內(nèi)在管理及銷售行為。最后，結合商家的經(jīng)營管理情況不斷完善招商調整體系，全面推動地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.5打造特色地鐵商業(yè)品牌

目前大部分商業(yè)形態(tài)和商品不適用于地鐵商業(yè)發(fā)展，相比一般性商業(yè)項目，地鐵商業(yè)特色的塑造難度更高。在地鐵商業(yè)發(fā)展過程中，可以結合實際發(fā)展需求構建特色地鐵商業(yè)品牌，在品牌效應的帶動下提高商品的知名度。積極打造特色品牌既有助于吸引消費者群體進入地鐵商業(yè)環(huán)境消費，又能在地鐵商業(yè)環(huán)境集聚大量客流，因此地鐵商業(yè)可以積極與連鎖品牌商家尋求合作，共同提高地鐵商業(yè)環(huán)境的服務水平與服務附加值，通過潛移默化的方式提高乘客對地鐵商業(yè)品牌的忠誠度[6]。基于地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃原則構建特色化商業(yè)群時，既需要充分考慮各城市的商業(yè)發(fā)展特點，又需要結合地鐵沿線站點的商業(yè)特色，科學劃分每個站點的特色，在站點與站點之間構建專業(yè)性較強的商業(yè)區(qū)。例如，市中心站點可以打造大型高端的商業(yè)集群[HJ2.85mm]或特色服裝商業(yè)群，同時結合沿線居民的生活習慣建立食品商業(yè)街，在辦公樓站點附近同樣可以開發(fā)食品商業(yè)、休閑商業(yè)、數(shù)碼電子設備等業(yè)態(tài)。最后，根據(jù)地鐵地面商業(yè)群具有的特點，將地鐵商業(yè)作為后備資源，進一步明確地鐵商業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。

5.結束語

地鐵站點主要用于連接地上空間和地下空間，其中樞紐型或換乘地點作為交通客流聚集的重要節(jié)點，極大地拓展了地鐵商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，而地鐵商業(yè)及其服務設施也愈發(fā)趨于完善。地鐵商業(yè)發(fā)展在反哺地鐵投資的同時，還能有效地推動各大城市的地鐵商業(yè)發(fā)展，因此必須結合城市商業(yè)發(fā)展特征選擇適合的地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)和布局。

參考文獻

[1]曾慶誼.城市軌道交通站點商業(yè)開發(fā)模式的分析與探討[J].中華建設，2020（09）.132-133.

[2]湯夢捷.結合消防需求及商業(yè)價值探討地下商業(yè)下沉廣場的設計[J].建筑與文化，2020（06）.215-216.

[3]張晉，李炎鋒，代寶乾，李俊梅.某連通型地下空間商業(yè)開發(fā)對既有地鐵車站疏散能力影響[J].中國安全生產(chǎn)科學技術，2019（07）.124-129.

[4]宋紅召.地鐵區(qū)間預留商業(yè)開發(fā)的地下空間結構特點分析[J].建筑技術開發(fā)，2019（13）.15-18.

[5]費璇.城市地鐵商業(yè)開發(fā)模式研究及借鑒[J].時代經(jīng)貿(mào)，2019（12）.9-10.

[6]莫琳玉.地鐵站點地下商業(yè)開發(fā)思路分析[J].城市建設理論研究（電子版），2019（03）.17.