冷敏

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和必然結(jié)果.對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種運營方式具有彌補資金短缺、使資金成本降低、加大杠桿作用等優(yōu)勢，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資的較好選擇。然而，負(fù)債經(jīng)營也有一定的風(fēng)險，特別是企業(yè)在負(fù)債過多的情況下經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他企業(yè)，特點是資金量需求大，由于房屋建造原因，資金回收期過長，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)必須大量舉債才能維持生產(chǎn)經(jīng)營。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況的現(xiàn)狀，提出了相應(yīng)的建議和防范措施，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)能有及時意識到風(fēng)險的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)負(fù)債率；負(fù)債約束機制

在現(xiàn)階段經(jīng)濟新常態(tài)下，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革是我國在現(xiàn)階段必須進(jìn)行的決策和思路，加強實施供給側(cè)改革也是“十三五”的具體任務(wù)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的具體思路是，即去除多余產(chǎn)能、去掉老舊庫存、去除財務(wù)杠桿、降低產(chǎn)品成本、補充經(jīng)營短板。其中降低杠桿可以改善房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，使負(fù)債類項目比重降低，會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)作為需要投入大量資金的密集型企業(yè)，企業(yè)為了能及早收回投資，必須將開發(fā)進(jìn)度加快，這樣就需要大量的資金支持，這也是使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐漸提高的重要原因，進(jìn)而加大了杠桿作用。國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為買房者減負(fù)，通過制定一系列法規(guī)來控制房價，這些舉措對于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展起了很好的作用。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率一般都保持在較高水平，因此，如何降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就很值得探討了。

一、降低資產(chǎn)負(fù)債率的意義

（一）資產(chǎn)負(fù)債率的定義

資產(chǎn)負(fù)債率，在房地產(chǎn)企業(yè)中是表示負(fù)債比例和經(jīng)營活動能力的重要指標(biāo)，，是反映債務(wù)籌資額在企業(yè)總資產(chǎn)中占有多少比例。是用企業(yè)期末負(fù)債總額除以企業(yè)期末資產(chǎn)總額來計算，即資產(chǎn)負(fù)債率=企業(yè)負(fù)債總額與企業(yè)資產(chǎn)總額比值的百分?jǐn)?shù)。當(dāng)超過一定水平時，通常說明房企業(yè)的負(fù)債過大，經(jīng)營有風(fēng)險。行業(yè)的不同對資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)也是不同的。一般的行業(yè)負(fù)債率估計在30%-50%左右，但金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，有的房地產(chǎn)業(yè)高達(dá)78%。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般不能超過70%，超過則顯示資產(chǎn)負(fù)債率過大，需要及時調(diào)整，這樣很容易使企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生不良反映，危及企業(yè)發(fā)展的情況。由于從土地交易到建造房屋時間較長，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇通過借貸來獲取資金。因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均超過了資產(chǎn)負(fù)債率的預(yù)警線，而且相對較高，引發(fā)了一系列的資金問題。

一般來說，關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率高低的有三類人。即企業(yè)債權(quán)人，企業(yè)股東，企業(yè)經(jīng)營者。對于債權(quán)人來說，他們會希望資產(chǎn)負(fù)債率越低越好，這樣，他們就能按時收回投資并獲得一定的利潤，資產(chǎn)負(fù)債率低則表示債權(quán)人投入的資金在企業(yè)總資產(chǎn)中占比較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險也會較小。反之，如果資產(chǎn)負(fù)債率高，則表示債權(quán)人投入的資金在總資產(chǎn)中占比較大，很容易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。對于股東來說，他們考慮的資本利潤率和借款利息率的大小，當(dāng)資本利潤率較高時，資產(chǎn)負(fù)債率越高則股東受益越大，當(dāng)借款利息率較高時，股東就會希望資產(chǎn)負(fù)債率越低越好，因為股東得拿資金來彌補一部分利息，損害了他們的自身利益。對于經(jīng)營而言，若企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，就會使一部分債權(quán)人不再投資，從而造成資金困難的局面，若企業(yè)舉債困難則反映企業(yè)使用債權(quán)人資金謀利的能力較低。因此，對于經(jīng)營者來說，應(yīng)該就自身發(fā)展和能力水平來制定合理的負(fù)債水平。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率的重要性

一是影響企業(yè)信用評級。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，舉債融資并不是唯一途徑，還有很多其他方法來融資，比如發(fā)債、信托。境內(nèi)或境外發(fā)債，需要聘請信用評級機構(gòu)進(jìn)行評估，若房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，則可能導(dǎo)致信用評級分?jǐn)?shù)下降。如果企業(yè)的信用評級持續(xù)下降或惡化，融資平臺將會受限或融資成本大幅提高，最后導(dǎo)致資金安全發(fā)生問題。二是觸發(fā)還款紅線。房在產(chǎn)企業(yè)在簽訂的借款合同中可能存在關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的還款指標(biāo)要求，如果房地上企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于合同規(guī)定的條款，則需要提高歸還貸款。如果存在連帶反應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很可能斷裂，嚴(yán)重時可能會破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的現(xiàn)狀

通過查看近兩年的財務(wù)報表，資產(chǎn)負(fù)債率長期處于警戒線之上是非常不利于維持企業(yè)日常運營的。2020年二季度以來，房地產(chǎn)市場熱度恢復(fù)，許多優(yōu)質(zhì)的地塊進(jìn)入市場使企業(yè)熱情高漲，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升。2020年中期，上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均值為71.42%，對比2019年，2020年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升2.19%，這說明現(xiàn)階段的關(guān)鍵仍是降負(fù)債。在第一陣營房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國等企業(yè)降杠桿效果明顯。其中融創(chuàng)中國資產(chǎn)負(fù)債率為86.6%，對比2019年下降了1.6%。2020年中期，第一陣營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為86.66%，較去年同期上升0.05%，還處于較高水平，仍需降負(fù)債。第二陣營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為75.89%，較去年同期下降1.26%，第三陣營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為81.17%，較去年同期下降1.03%。2020年以來，受大環(huán)境影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)為了維持生存，不得不通過杠桿效應(yīng)運營，希望能渡過危機。

2021年，全國辦公樓投資額為5974億元，同比下降8%，新開工面積5224萬平方米，同比下降20.9%。商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額12445億元，同比下降4.8%。新開工面積14106萬玉米，同比下降21.7%。這說明房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整階段，由以前以增加產(chǎn)量為主轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾赢a(chǎn)量和去庫存量并重階段。房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率模式已不再適應(yīng)現(xiàn)階段發(fā)展環(huán)境，以開發(fā)為主必然會轉(zhuǎn)為以服務(wù)為主這一趨勢。但國內(nèi)購買市場仍然有較大空間，將運營為核心、能夠無障礙提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為少部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新方向。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因

（一）國家宏觀調(diào)控的原因

我國從計劃經(jīng)濟時代進(jìn)入到如今市場經(jīng)濟時代，相比而言，市場經(jīng)濟時代的競爭更加激烈，企業(yè)為了發(fā)展壯大想方設(shè)法尋找融資渠道，舊債未清，又增新債，資金無法及時回籠，使得資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高。隨著國家稅收制度的不斷推進(jìn)，國家對企業(yè)所收的稅種和稅率也在不斷調(diào)整增加，大致來說，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)比其他企業(yè)要高，這也存在一定的不平衡性。企業(yè)尋求發(fā)展的最快捷途徑只有向銀行借貸融資，這也就使得房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率長期都保持在較高水平。

（二）企業(yè)自身的經(jīng)營管理問題

企業(yè)為了發(fā)展投入大量資金，如果盈利較差或者經(jīng)營不善，以及風(fēng)險因素等，導(dǎo)致虧損，為維持生存需要借貸融資，并且利息較高，致使資產(chǎn)負(fù)債擴大。首先房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高會給企業(yè)帶來不良的杠桿效應(yīng)，可以將借入資金來調(diào)節(jié)企業(yè)本身自有資金的獲得能力，企業(yè)在借入資金的過程中所負(fù)擔(dān)的利息是比較穩(wěn)定和可以預(yù)計的，當(dāng)負(fù)債利息率低于投資利潤率的時候，會大幅度改變權(quán)益收益率，這樣會使企業(yè)產(chǎn)生額外的資金收益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)通過借入資金來經(jīng)營可以彌補企業(yè)經(jīng)營過程以及擴張過程中所急需的資金。最后，在良好的宏觀經(jīng)濟形勢情況下，資產(chǎn)負(fù)債率過高可以讓企業(yè)擴張加劇，發(fā)展迅速。

（三）缺乏科學(xué)的負(fù)債約束機制

一方面表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債比較隨意，主要是因為企業(yè)的一些短期行為而導(dǎo)致企業(yè)缺乏相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中只注重速度而不注重長期效益，舉債過度則會導(dǎo)致企業(yè)增高籌資成本，經(jīng)濟效益日益下滑，長期以往企業(yè)將難以承受。另一方面表現(xiàn)為企業(yè)因?qū)哟尾煌纬傻臋?quán)益差別，使得企業(yè)的決策者經(jīng)營者之間存在互相比較的內(nèi)在動力。企業(yè)決策者為了獲得更高層次的企業(yè)權(quán)益，包括職位提升、工資增長、享受特殊權(quán)益等，無形中助長了企業(yè)增長負(fù)債值。企業(yè)為了加大規(guī)模不惜大量舉債以實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)，這些都是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷增長的主要原因。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)拿地價格過高

無論規(guī)模大小如何，大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率都會過高。因為現(xiàn)在的地價正在持續(xù)走高，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會降低，只有企業(yè)擴大規(guī)模，才會獲得比較充足的資金，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，儲備土地就非常重要的。儲備土地就意味著有銷量，意味著可以持續(xù)發(fā)展。但是過多的土地儲備就意味著需要大量資金，從而導(dǎo)致負(fù)債過高，畢竟企業(yè)自有資金有限，為了購買土地，必須大量貸款。這些外借成本越高，也造成房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐漸增高。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋回款

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高也在于企業(yè)預(yù)售房回款，因為很多樓盤特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤通過預(yù)售時可以賣掉大部分房產(chǎn)，加大了回款，但是購房者支付給房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款雖然是屬于企業(yè)的收入，但是在會計處理業(yè)務(wù)上來說只能計入預(yù)收賬款，這個科目也是負(fù)債類科目的主要科目之一，這也就增加了負(fù)債。這是因為，預(yù)售樓房時并未真正交房，預(yù)收的房款也是用于樓盤建造，只有等真正交房時才能轉(zhuǎn)為收入。

四、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的具體措施

（一）確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，合理使用資金

一個企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是它的靈魂，它指引著企業(yè)發(fā)展方向。作為房地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略定位的不同，企業(yè)的經(jīng)營政策和財務(wù)政策也會發(fā)生不同的變化。房地產(chǎn)企業(yè)只有確定了明確的經(jīng)營方向的才能避免投資風(fēng)險，合理使用資金，才能有效提高資金的使用性，按照企業(yè)發(fā)展規(guī)模適時借入資金或歸還資金，進(jìn)一步控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)確定使用債務(wù)資金的時間，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理范圍之內(nèi)。

（二）加大直接投資，增加權(quán)益融資

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率的計算公式可以看出，資產(chǎn)和所有者權(quán)益有所增加，而在負(fù)債沒有改變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率也會下降。因此，增加注冊資金后，會增加公司資產(chǎn)類科目，也會增加所有者權(quán)益類科目，如實收資本、資本公積等。在負(fù)債不改變的情況下，資產(chǎn)類或所有者權(quán)益類科目增加，從而可以使資產(chǎn)負(fù)債率降低。在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中，增加資產(chǎn)、所有者權(quán)益，降低負(fù)債，加強權(quán)益融資對于改變資金結(jié)構(gòu)也是非常必要的。雖然在負(fù)債融資中可以抵銷部分成本費用，但不能通過加大負(fù)債比例來實現(xiàn)發(fā)展經(jīng)營，這樣必然會影響企業(yè)的健康發(fā)展。募集資金的渠道很多，比如收到個人投資款或外企業(yè)的投資來募集資金，發(fā)行普通股，發(fā)行債券，可以獲得大量的經(jīng)營資金，不但能滿足公司的經(jīng)營資金，也可以防止利率變動所帶來的風(fēng)險。

（三）尋找企業(yè)合作，增加資金保障

在現(xiàn)階段市場環(huán)境競爭激烈中房地產(chǎn)企業(yè)擁有較強的優(yōu)勢，在與銀行信貸等金融機構(gòu)合作中往往比其他企業(yè)更具有融資優(yōu)勢。一個房地產(chǎn)企業(yè)，自身有大量的資金來源保障日常經(jīng)營，在企業(yè)規(guī)劃的發(fā)展計劃時，才不會考慮是否缺少資金這個問題。房地產(chǎn)企業(yè)要加大與銀行、信托機構(gòu)等金融機構(gòu)的合作，爭取較多的貸款優(yōu)惠政策，通過融資手段來降低融資成本，進(jìn)而降低資產(chǎn)負(fù)債率。如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有良好的信譽，優(yōu)質(zhì)的項目，那么在與銀行談合作時，就會搶占先機，也會獲得比其他小企業(yè)更加優(yōu)惠的貸款政策，這樣也會降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

（四）加快回款速度，加大開發(fā)力度

雖然房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，但是只要資金充足，拿到土地使用權(quán)后加快建設(shè)，取得商品房預(yù)售許可證，在市場發(fā)展良好的情況下，最快可以在半年后實現(xiàn)資金回，在一年內(nèi)可以完成資金平衡。但若遇到市場情況不好或者投資力度太過，則需要考慮能否在預(yù)售環(huán)節(jié)推出優(yōu)惠政策。如果優(yōu)惠力度比融資成本高，則可以執(zhí)行，反之就需要考慮其他途徑了。許多房地產(chǎn)企業(yè)在行情不好的時候，會經(jīng)常采取打折的方式進(jìn)行銷售。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行等其他金融機構(gòu)合作時，應(yīng)該就合同相關(guān)條款進(jìn)行認(rèn)真研究討論，積極爭取政策，簽訂合同后積極與銀行聯(lián)系，盡量縮短時間，這樣就有大量的資金可以充分

利用了。

（五）利用制度管理，加強考核監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將盤活存量房產(chǎn)當(dāng)成企業(yè)目標(biāo)任務(wù)之一，增加資金流入，讓企業(yè)能良性循環(huán)發(fā)展，使資產(chǎn)利用率和變現(xiàn)力有所提高，這樣就可以使企業(yè)的財務(wù)狀況有所改善。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套本企業(yè)適合本企業(yè)發(fā)展的應(yīng)收款項管理制度、資金存貸管理制度、資金使用管理制度、資產(chǎn)清查管理制度等，這樣可以達(dá)到去庫存，改變資金結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，財務(wù)杠桿作用加大，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率的目的。一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)一般會存在很多二級子公司，在年初制度考核目標(biāo)時，應(yīng)把降低資產(chǎn)負(fù)債率也當(dāng)作全年考核重要目標(biāo)，監(jiān)督督促下級公司為實現(xiàn)這個目標(biāo)積極想辦法，采取多樣措施，集團應(yīng)根據(jù)下級公司實際情況，合理制定獎罰措施，為了降低集團的資產(chǎn)負(fù)債率而共

同努力。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高是普遍現(xiàn)象，降低資產(chǎn)負(fù)債率不是一個短期臨時性工作，而是一項長期系統(tǒng)性工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)意識到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，合理制訂一個符合國家政策、合理的資產(chǎn)負(fù)債率區(qū)間，才能降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

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