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      22家房企開啟再融資 市場底近了?

      2023-05-30 10:48:04顧天嬌
      英才 2023年1期
      關鍵詞:再融資股權上市

      顧天嬌

      在12月15至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議中,對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持信號明顯釋放。

      會議提到擴大內(nèi)需,并將“支持住房改善”擺在“新能源汽車、養(yǎng)老服務”消費之前;同時提出“滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險,改善資產(chǎn)負債狀況”等。

      11月以來,房地產(chǎn)政策從“第一支箭”銀行信貸融資打開,到“第二支箭”債券融資支持,再到“第三支箭”股權融資重啟,三支箭連續(xù)落地對房企融資提供多維支撐。

      可以說,當前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)明確,行業(yè)最危險的時刻已經(jīng)過去,在政策底到來后,市場底也將漸進,房地產(chǎn)行業(yè)的回暖值得期待。

      市場繼續(xù)探底

      現(xiàn)在這個階段,還有充足現(xiàn)金流的房企著實是鳳毛麟角了。

      近日,成都的商業(yè)地標遠洋太古里股權被轉(zhuǎn)讓,其持股50%的股東遠洋集團(03377.HK)將持有的全部項目股權轉(zhuǎn)讓給另一大股東太古地產(chǎn)(01972.HK),以此換取54.65億的資金用于償還債務。

      11月初,旭輝控股集團(00884.HK)公告稱,因公司流動性惡化,且無法與境外債權人達成延遲還款協(xié)議,公司暫停支付所有境外應付的本金和利息。

      在更早之前,恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂集團等企業(yè)的債務問題已經(jīng)顯露于人前。

      這背后是自2021年起就逐步下滑的供需端數(shù)據(jù)。

      國家統(tǒng)計局的開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示,1-11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.39萬億元,同比下降9.8%;商品房銷售面積12.13億平方米,同比下降23.3%;商品房銷售額12.86萬億元,下降26.6%。

      據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù),2022年前11個月,全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%,絕對規(guī)模均處于近十年同期的最低水平。其中一線城市的成交面積降幅近兩成,土地出讓金降幅近一成;二、三、四線城市的成交面積和土地出讓金降幅均在三成以上。

      中游房企回款壓力大、資金鏈緊張、拿地意愿不足,進而傳導至上游對土地成交出讓和財政造成壓力。

      因此最近的一系列政策,都劍指房企的融資問題。

      股權融資環(huán)境大幅改善

      從支持債權融資,再到股權融資放松,這次的力度可謂空前。

      尤其從2010年開始收緊上市房企股權融資已有12年了,2018年10月起,為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務,證監(jiān)會更是不再對涉房企業(yè)再融資推進審核,涉房企業(yè)的再融資通道被徹底關閉。

      所以這些年可以看到有很多涉房企業(yè)在剝離房地產(chǎn)業(yè)務,除了最基本的回籠資金需求以外,就是為了“恢復”上市公司的融資功能。另外,因再融資受阻,房企還掀起一波物業(yè)分拆潮,通過分拆物業(yè)板塊在港股上市的方式繞道補充流動性,但是對于房企來說這種方式能募集的資金也很有限。

      11月28日,證監(jiān)會決定在房企股權融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施,宣布停擺多年的股權融資重新開閘。

      一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市,重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn);發(fā)行股份購買資產(chǎn)時,可以募集配套資金;募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

      二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資,引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務,包括與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目,經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設。允許其他涉房上市公司再融資,要求再融資募集資金投向主業(yè)。

      三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致,恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資;恢復主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

      四是進一步發(fā)揮不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關方面加大工作力度,推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs,或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產(chǎn)。

      五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點,允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金,引入機構資金,投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施,促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

      隨著股權融資政策開閘,截至12月18日,已有包括萬科A、碧桂園、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等22家房企披露再融資計劃,融資方式包含配股和定向增發(fā)。

      在當前背景下,房企間的并購重組可能會逐漸活躍,一些前期被剝離的房產(chǎn)項目或資產(chǎn)可能再次上市;房企與房企間的資產(chǎn)收購可能增加,優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目將向現(xiàn)金流更好的企業(yè)轉(zhuǎn)移;另外,資金雄厚的國企、央企等或?qū)⒏鄥⑴c到房企并購重組、融資及私募基金中,成為市場中的重要力量。

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