伍素文

今年年初，尤其是二三月，疫情防控政策優(yōu)化疊加入學(xué)需求等因素，廣州樓市經(jīng)歷一波小陽春。不過，市場很快又冷下來了。“現(xiàn)在已經(jīng)是冰點(diǎn)了，真的是太艱難了，你看其他門店的中介都在打游戲，沒客帶。”廣州黃埔區(qū)一位中介說道。

當(dāng)下廣州二手房難賣似乎已經(jīng)成為業(yè)界共識。截至6月20日，鏈家網(wǎng)站顯示的廣州二手房掛牌量達(dá)到13.39萬套。一批二手房業(yè)主，尤其是外圍區(qū)域的業(yè)主，正著急置換，出現(xiàn)明顯的低買低賣心理。

市場人士認(rèn)為，目前剛性需求難以促使市場持續(xù)恢復(fù)，而改善性置換類需求入市門檻依舊較高，難以形成對市場恢復(fù)的接力。在沒有核心政策刺激的情況下，預(yù)計(jì)下半年廣州二手房市場在一些核心節(jié)點(diǎn)可能有市場機(jī)會，但難以形成持續(xù)性恢復(fù)，整體市場好于去年，震蕩波動前行。

置換、降價潮涌現(xiàn)

李莉的家在廣州海珠區(qū)中大地鐵站附近。去年8月開始，她通過房地產(chǎn)中介、社交媒體等各種渠道出售房源。大三房、低于市場價的價格、好出租的地段，連風(fēng)水也成為房子的營銷賣點(diǎn)?！皬V東人講風(fēng)水，這里四通八達(dá)、熱鬧，就是旺的象征。前業(yè)主和我們總體上都挺順的?！?/p>

不過一年快過去了，李莉的房子還沒遇到確定要下手的買家。“一方面是市場冷， 另一方面也有來看的，但價格不大合適，都在觀望。我現(xiàn)在急著要入手另一套房子，想騰名額出來，如果遇上有合適的買家，我們還是挺有誠意的?！?她對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

廣州天河區(qū)近來也出現(xiàn)多個“筍盤”。比如，天河—華景新城板塊有兩居室半年內(nèi)降價5次累計(jì)降近60萬，單價達(dá)到3.57萬元/平方米，小區(qū)均價為4.15萬元/平方米。主打改善大戶型的珠江俊園，三居室降價兩周降超130萬元，單價達(dá)到7.98萬元/平方米，低于小區(qū)的成交均價。

該區(qū)的一名中介人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這幾個月行情一般，業(yè)主心態(tài)普遍較弱，多以低于今年2月之前的成交價出售。有房子的出價在過去5年都沒這么低過，接近成交邊緣，不過目前不少買方出價低于業(yè)主心理底價，后者寧愿下架出租。

如果說中心區(qū)業(yè)主的心態(tài)和房價還算堅(jiān)挺，那么黃埔、番禺、南沙等幾個相對外圍的區(qū)，新房入市多且部分價格倒掛，二手房的置換與降價潮更甚。

以位于黃埔區(qū)蘿崗板塊的一個“網(wǎng)紅盤”為例。最高的時候該樓盤房價超過4萬元/平方米，目前其在鏈家網(wǎng)站上的均價顯示為3.2萬元/平方米，而近來許多業(yè)主降價操作頻繁，2萬多元單價的房源頻現(xiàn)。

該樓盤附近的中介張成告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2020、2021年是市場最好的時候。這個小區(qū)有77平方米的戶型賣到310多萬元，現(xiàn)在同戶型的剛賣出一套210多萬，相比兩年前降了100萬元。有的同行2020年以300萬元的價格入手，現(xiàn)在同戶型便宜了30萬元，“就算是做了十幾年地產(chǎn)中介，在買房這事上也和其他人一樣，還是會虧”。

市場不好的時候，業(yè)主傾向于低買低賣。賣得便宜，買得也便宜，成本相對較低。買賣雙方博弈加劇，一邊是買家試圖撿漏、砍價，觀望情緒較濃，擔(dān)心買了之后還會跌；另一邊，越來越多的業(yè)主從心態(tài)自信到急需降價求置換，不得不“低下頭顱”。

據(jù)了解，有業(yè)主在今年年初時掛牌價為210萬元，被買家還價到200萬元不愿意賣，目前由于急著置換，把掛牌價調(diào)整到195萬元，最終180萬元成交。同樓盤的另一名業(yè)主在近半年進(jìn)行了12次調(diào)價，其中從3月開始連續(xù)調(diào)低了10次，累計(jì)降超20萬元。

盡管業(yè)主紛紛降價，但仍難掩市場冷意。據(jù)介紹，該樓盤在2月底3月初時日均一天賣出一套，如今成交周期拉長到平均5天到一周才賣出一套。周邊的樓盤成交周期也有所拉長，甚至整個5月都沒有成交一套。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)6月成交量難有回升

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，2023年5月（統(tǒng)計(jì)周期為2023年4月26日至2023年5月25日），廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）共網(wǎng)簽8771宗和88.06萬平方米，環(huán)比下降12.65%和11.93%，其中中介促成宗數(shù)和面積分別為1262宗和11.98萬平方米，環(huán)比下降14.03%和11.75%。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前市場上的業(yè)主放盤積極性高，二手房源掛牌總量處于歷史高位，買方選擇空間較大，決策周期長，市場成交相比去年同期雖有好轉(zhuǎn)，但前期所積壓的購房需求釋放力度減弱，市場仍處于快速降溫階段，導(dǎo)致當(dāng)下買家觀望情緒濃厚，入市意愿相對較弱，咨詢量、帶看量等市場活動量低迷，預(yù)計(jì)6月成交量難有回升。

“一二手市場在中心區(qū)和外圍區(qū)都表現(xiàn)出一定的分化，外圍區(qū)域主要受競爭壓力和前期剛性需求釋放后呈現(xiàn)出需求不足的情況的影響，從而出現(xiàn)價格下滑?！币晃皇袌鋈耸繉Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱。

上述人士認(rèn)為，當(dāng)下市場最主要的問題是剛性需求難以促使市場持續(xù)恢復(fù)，而改善性置換類需求入市門檻依舊較高，難以形成對市場恢復(fù)的接力。目前廣州依舊認(rèn)房認(rèn)貸，二套房首付比例又相對較高，很多置換需求難以入市。

市場總體趨冷，這兩年離職的房地產(chǎn)中介很多。張成做了6年房地產(chǎn)中介，兩三年前市場最好的時候，他們店里有50多人，如今包括他在內(nèi)，只剩6個人了。

“做生意自然有淡季有旺季，不能說淡季就一下放棄，不然等旺季來的時候再反應(yīng)過來就太慢了?！彼麑κ袌鲞€抱有信心。

6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，較上月下降10BP，自去年8月以來首次下降。

貝殼研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，對于樓市，5年以上LPR下降帶來房貸利率的普降。房貸降息結(jié)合降低首付，將有助于降低購房成本，促進(jìn)住房需求釋放，為市場修復(fù)注入動力。同時存量房貸利率也將同步下降，減輕存量貸款客戶的月供壓力。

（應(yīng)采訪對象要求，張成、李莉?yàn)榛?/p>

責(zé)編：郭霽瑤? guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭