陳慶

摘要：自從物業(yè)行業(yè)引入酬金制，給物業(yè)企業(yè)財稅人員提出了很大的挑戰(zhàn)。本文從理論和實務的雙重角度重新梳理了物業(yè)酬金制計費方式帶來的財稅相關問題，基于會計基礎理論分別從會計確認、計量、列報和涉及不同稅種的層面進行闡述分析，探討綜合會計處理方法；同時，結合對物業(yè)行業(yè)發(fā)展階段的認知，探究造成這些問題的深層原因和未來發(fā)展方向；最后給物業(yè)行業(yè)財稅專業(yè)人員提供建議，鼓勵從業(yè)者不畏艱難繼續(xù)探索。

關鍵詞：物業(yè)行業(yè)；酬金制；會計；稅務

20世紀80年代初，改革開放伊始，現(xiàn)代物業(yè)管理自香港引入我國內地。近四十年來伴隨著內地經濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷適應磨合，逐漸形成了適合國內特色的物業(yè)管理模式。但是仍然有許多棘手的問題有待業(yè)者思考，其中選擇物業(yè)服務的計費方式便是一個不容回避的重要問題。計費方式的不同極大地影響著會計核算和稅款計繳，同時會計核算、稅款計繳又可能反作用影響計費方式的選擇。目前相關的探討在物業(yè)界、財稅界、政府主管部門等均未見定論。本文試圖從近來普遍認為是未來方向的酬金制著手進行探究，為厘清問題提供一些參考。

一、目前物業(yè)企業(yè)計費方式的概述

發(fā)改價格〔2003〕1864號《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

（一）物業(yè)計費方式

現(xiàn)代物業(yè)管理剛進入中國內地時，總體上行業(yè)門檻較低，有時十幾個人七八條槍即可開張。首批商品房業(yè)主對物業(yè)管理更是知之寥寥。包干制在這種情況下成為權宜之選。隨后，事情起了變化，市場各方都日趨成熟，博弈開始深化。酬金制一經提出便大受追捧，現(xiàn)在業(yè)界已經普遍認為是未來發(fā)展的主流方向。但從實踐來看酬金制并不完美，結合本文所述內容看，與之配套的財稅理論、政策法制方面的跟進也未能盡如人意。而且酬金制尚未完全吃透，“信托制”已經在來的路上。未來一定還會有更多的“制”創(chuàng)新出現(xiàn)。本文認為，問題并非在哪種計費方式更好，而在于怎樣的報價雙方達成交易。

《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條規(guī)定，“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用?！边@里并說只有被定義了的包干制和酬金制兩個選項可供選擇。事實上目前很多以酬金制簽訂的合同并非完全符合酬金制的定義。理論上基于業(yè)主和物業(yè)管理者之間風險和收益劃分范圍的不同，在被定義了的包干制和酬金制之間和之外還存在無數(shù)種可能的計費方案選擇。

（二）包干制和酬金制的定義

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

（三）包干制和酬金制的區(qū)別

兩種計費方式各自的優(yōu)缺點本文不再贅述，經過比較本文認為以下三點區(qū)別將有助于我們進一步分析。

首先，包干制盈余或者虧損即經營風險由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔經營；酬金制物業(yè)企業(yè)僅就酬金范圍內承擔經營風險，物業(yè)管理資金由物業(yè)公司代業(yè)主管理，發(fā)生的結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。對物業(yè)公司來說酬金制相比包干制風險降低收益降低沒有問題；

其次，業(yè)主對物業(yè)管理的參與度不同，酬金制要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會具備一定的物業(yè)管理能力并投入較多的時間精力，能夠直接介入物業(yè)管理的全過程。對業(yè)主來說為了節(jié)省開支多投入些時間和精力也沒有問題；

最后，財務透明度不同，包干制下業(yè)主有權主張知情的范圍較小，大多限于公共收益的收支，而酬金制則范圍較大，涵蓋到所有物業(yè)相關的收支。業(yè)主財務知情權限更大的同時當然要求代表業(yè)主的業(yè)主委員會具備相應的財務監(jiān)督能力，具體如選擇審計單位和理解審計報告的能力。

以上這些區(qū)別結合業(yè)主委員會大量成立和業(yè)主素質不斷提升的事實，目前業(yè)界普遍認為酬金制是我國內地物業(yè)行業(yè)計費方式發(fā)展的大趨勢。有人認為酬金制會產生一定的節(jié)稅效果，并是現(xiàn)在爭相轉用酬金制的一大動因，本文并不認同，后文稅務分析將有所提及。

二、物業(yè)行業(yè)酬金制下的財稅問題分析

（一）酬金制的會計核算

1.會計主體問題

首先要分清會計核算的空間范圍。包干制下一個物業(yè)項目為一個利潤中心，可視為一個會計主體，項目所有收支在這個主體內核算。而酬金制下則存在兩個會計主體。一個是把物業(yè)公司下屬的項目看作利潤中心，以這個利潤中心為會計主體核算酬金收入和相關開支；另一個會計主體是項目業(yè)主委員會，它自收自支物業(yè)費不以盈利為目的不是利潤中心，但如果存在公共收益則形成利潤中心，該會計主體核算自全體業(yè)主收取的物業(yè)費及其相關開支和公共收益的收支。

僅從會計核算角度不考慮稅務影響的情況下，酬金制下的兩個會計主體開設兩個會計賬套分別核算還是在一個會計賬套內核算均可。但增加會計賬套將增加合并報表復雜度。如果業(yè)主委員會有條件獨立建賬自行核算，便無需在物業(yè)公司會計賬套核算。

2.會計基礎問題

酬金制下物業(yè)公司核算酬金的會計主體是企業(yè)利潤中心，適用企業(yè)會計準則會計基礎，采用權責發(fā)生制。業(yè)主委員會核算收支的會計主體核算內容分為兩類。一是物業(yè)費收支，因為不以盈利為目的，資金結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔，無需關注收支的歸屬跨期問題，類似行政事業(yè)單位，適用收付實現(xiàn)制；二是公共收益類收支，因為屬于經營行為引用企業(yè)會計準則適用權責發(fā)生制。

3.收入確認問題

企業(yè)會計準則定義收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。

包干制下，物業(yè)公司就所有物業(yè)費相關收益承擔風險，所以將已收和應收的物業(yè)費全額確認收入。酬金制下，業(yè)主委員會支付給物業(yè)公司的酬金符合收入定義，物業(yè)公司應當確認為收入，但業(yè)主委員會向全體業(yè)主收取的物業(yè)費本質上是代收代付，不符合收入準則對收入的定義不適用企業(yè)會計準則的收入準則，不能確認為收入。應當計入其他應付款科目貸方。公共收益因為具有盈利目的，屬于經營性質應當按照企業(yè)會計準則相關規(guī)定核算。

4.費用確認問題

與收入確認同理，酬金制下費用發(fā)生應當計入其他應付款科目借方。公共收益按照企業(yè)會計準則相關規(guī)定核算。

5.報表的編制和列報

上文提到會計主體的劃分，應將業(yè)主委員會視為單獨會計主體。那報表就應當以業(yè)委會主體范圍為基礎。資產負債表僅反映歸屬于業(yè)委會主體的資產和負債；物業(yè)費相關收支參考事業(yè)單位會計準則編制收入支出表；公共收益相關收支盈虧編制損益表。

（二）酬金制的稅務影響

1.納稅主體問題

業(yè)主委員會是否民事法律主體依然存在爭議，這不是本文討論的內容。有趣的是，在確定是否納稅主體時一方面稅務機關已經接受業(yè)主委員會代開發(fā)票的要求，另一方面卻不接受業(yè)主委員會的稅務登記。也就是說業(yè)主委員會可以請稅務機關代開發(fā)票但不能自己開具發(fā)票。細分到每家每戶的發(fā)票都要請稅務機關代開是不現(xiàn)實的。再加上公共收益的涉稅處理，就意味著業(yè)主委員會仍然要依靠物業(yè)公司這個平臺滿足開票需求。

2.流轉稅問題

包干制下物業(yè)公司就全部物業(yè)費收入繳納增值稅。酬金制下物業(yè)公司的實際收入為酬金部分，應當就酬金收入繳納增值稅，這個沒有爭議。代業(yè)主委員會向全體業(yè)主預收的物業(yè)費是否應當繳納增值稅是問題所在。對此近年來各地討論比較激烈，一些地方稅務部門比如北京、浙江等在營業(yè)稅取消以前做了一些免營業(yè)稅的嘗試，但國家層面還沒有給出明確的結論。本文觀點是不應當征收增值稅，而非免稅。

如果業(yè)主委員會自己管理物業(yè)費資金收支，因為不以盈利為目的，根據(jù)實際收支情況多退少補，向全體業(yè)主預收實質上具有代收代付性質。類似聚會就餐AA制，大家把錢交給一個人再由其支付就餐費用。首先，大家湊錢的動作并沒有產生經營增值?；蛘哒f，最終消費環(huán)節(jié)增值鏈已經結束，消費者在支付給商品服務的最后供應商的價款中已經包含了所有之前各環(huán)節(jié)的增值。

營業(yè)稅時代因為營業(yè)稅價內稅的性質，每個交易環(huán)節(jié)都要對交易全額計征，沒有抵扣，不征對稅源影響比較大?，F(xiàn)在征收增值稅不征對稅源的影響理論上是沒有的。首先，物業(yè)公司經營增值的部分是正常征稅，并不影響；然后，集中的物業(yè)費如果計銷項那實際支出時就有進項可以抵扣，不計銷項則進項不得抵扣，酬金制下物業(yè)費收支是趨向平衡，進項銷項相抵也沒有增值。

在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來增值稅的節(jié)稅效果。

境外有些國家業(yè)主委員會擁有納稅主體資格可以獨立報稅，還可以對收取物業(yè)費環(huán)節(jié)征收消費稅。希望國家在稅收立法和稅收政策調整過程中加以考慮。

此外，由于業(yè)主委員會的涉稅處理需要在物業(yè)公司主體中實現(xiàn)，增值稅的計繳是混同的。為正確計算業(yè)主委員會物業(yè)費和公共收益的收支盈余，賬務處理時需要考慮拆分問題，建議就應交稅金核算明細到項目和性質歸類。

3.所得稅問題

在業(yè)主委員會不具有納稅主體資格的背景下，現(xiàn)在業(yè)主委員會和物業(yè)公司就所得稅的計征也混同在了一起。

首先物業(yè)公司的所得稅應納稅所得額包含了業(yè)主委員會的物業(yè)費余缺和公共收益的盈虧。這一包含如果是正值則虛增物業(yè)公司利潤，可能影響物業(yè)企業(yè)享受某些所得稅優(yōu)惠政策，如果這一包含是負值，則會降低物業(yè)企業(yè)當期所得稅負擔。

其次，我國企業(yè)所得稅納稅義務人為企業(yè)和其他取得收入的組織，業(yè)主委員會是否屬于其他取得收入的組織未見明確，企業(yè)所得稅對征稅對象包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得，業(yè)主委員會的物業(yè)費收支凈額是否歸為其他所得也未見明確。

第三，業(yè)主委員會的物業(yè)費收支凈額理論上是趨于零的，如果余年收取缺年就應當退還。但企業(yè)所得稅只有五年內稅前彌補虧損的規(guī)定。

最后，公共收益盈余分配給業(yè)主，業(yè)主個人應當計繳個人所得稅。如果作為業(yè)主經營所得或者財產租賃所得計征就不應在物業(yè)公司多征一次企業(yè)所得稅；如果視為物業(yè)公司的應納稅所得，盈余分配給業(yè)主時便匹配不到個稅征稅對象，因為業(yè)主并未向物業(yè)公司投資，作為利息、股息、紅利所得顯然也不適合。

在現(xiàn)有稅制下，從納稅人的角度講酬金制沒有帶來所得稅的節(jié)稅效果。

（三）資金賬戶問題

酬金制下物業(yè)費資金的所有權歸業(yè)主委員會，而銀行賬戶是物業(yè)公司名義開設的，需要解決業(yè)主委員會對資金狀況知情和安全的訴求。建議物業(yè)公司開設專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會雙方聯(lián)名共管。

三、物業(yè)行業(yè)酬金制下財稅問題的會計處理建議

文章前一部分分別從會計、稅務和資金賬戶三個角度闡述分析了物業(yè)行業(yè)酬金制面臨的問題。由于這三者的影響最終都會落實在會計賬務處理上，因此綜合考慮三方面影響后提出以下總體會計處理建議。

建議在物業(yè)公司一個會計賬套內核算，并設置明細項或輔助項與其他項目區(qū)分，物業(yè)費收支和公共收益收支也要用明細項或輔助項區(qū)分。需要時以明細項或輔助項為條件調取收支數(shù)據(jù)較為方便。同時物業(yè)公司開設專用銀行賬戶，與業(yè)主委員會雙方聯(lián)名共管，雙方印鑒同時使用有效，網(wǎng)銀盾制單和審核雙方分別掌握其一。相關支出授權審批至業(yè)主委員會。

物業(yè)公司代收業(yè)主物業(yè)費時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外計入其他應付款科目。物業(yè)公司支付物業(yè)管理費用時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外借記其他應付款科目。物業(yè)公司收取業(yè)主委員會酬金時，確認主營業(yè)務收入，沖減物業(yè)費的其他應付款，此時不再計繳增值稅，同時將資金從項目專戶轉入物業(yè)公司自有賬戶。

收取公共收益收入時，資金存入項目專戶，除銷項稅額外記其他業(yè)務收入增加。發(fā)生公共收益支出時，資金從項目專戶支付，除進項稅額外記其他業(yè)務成本增加。物業(yè)公司如收取管理公共收益酬金則不再確認收入，資金從專戶轉入物業(yè)公司自有賬戶。業(yè)主分配公共收益盈余時，資金從項目專戶支付并借記其他業(yè)務成本科目，此時物業(yè)企業(yè)應代扣代繳業(yè)主個人所得稅或者由業(yè)主提供稅務局代開的發(fā)票。

因為物業(yè)公司在計繳增值稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和個人所得稅等稅費時包含了屬于業(yè)主委員會主體的部分，在單獨察看兩個主體財務狀況和經（運）營成果時需要清楚區(qū)分，所以不能遺漏相關的處理。建議分別稅種計算出金額后從項目專戶劃轉至物業(yè)公司自有賬戶，稅費涉及損益的如稅金及附加和企業(yè)所得稅還要轉入下設的項目明細項或輔助項。

四、結束語

綜上所述，物業(yè)行業(yè)計費方式進入酬金制時代，在財務會計和稅務方面諸多問題留待我們解決。不同計費方式下分清會計主體和納稅主體是解決相關財稅問題的前提。本文認為業(yè)委會是一個獨立的會計主體，但目前無法成為獨立的納稅主體。由此設計了物業(yè)企業(yè)相關的核算方法供參考和探討。

物業(yè)行業(yè)業(yè)務創(chuàng)新給財務專業(yè)人員提出了不小的挑戰(zhàn)，以下幾點建議供大家參考：第一，充分透徹地了解業(yè)務，深入研究遇到的每一種計費方式；第二，從會計基礎理論出發(fā)分析業(yè)務，設計核算方案；第三，密切關注相關財稅制度的發(fā)展變化；第四，從自己的專業(yè)分析出發(fā)，結合稅會整體考慮，參與商務談判，提前干預報價選擇，避免對后續(xù)稅會處理的不利影響。

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