梁 慧

（中山華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 廣東中山 528400）

近年來，房價(jià)的增長情況始終是人們重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著我國發(fā)展計(jì)劃與相關(guān)政策的貫徹與落實(shí)，國家特別針對信貸與稅收等持續(xù)頒布了一系列房地產(chǎn)調(diào)控管理政策，通過多年來的實(shí)施，政策所發(fā)揮的調(diào)控管理力度呈明顯的上升趨勢。為此，在相關(guān)政策出臺的背景下，房價(jià)增長幅度被進(jìn)一步抑制。同時(shí)，由于有關(guān)部門嚴(yán)格整頓房地產(chǎn)市場環(huán)境，主要反映在金融政策層面，加之金融市場發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條具備一定的穩(wěn)定性特點(diǎn)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)或多或少帶來影響。如果經(jīng)濟(jì)有所下滑，同時(shí)市場需求存在不足情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會出現(xiàn)較為嚴(yán)重的資金鏈斷裂情況，并且此種情況的發(fā)生概率較高。針對經(jīng)濟(jì)波動幅度較為明顯和資金鏈條不穩(wěn)定的背景，企業(yè)需要主動探索能滿足自身發(fā)展的資金管理模式，從而為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)提供良好的渠道。但就當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資管理過程中還存在一些不足之處，如內(nèi)部資金管理措施不力、管理工作人員個人專業(yè)能力較差、管理政策還不健全等情況，均會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

一、調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的重要原因

近年來，我國通過頒布一系列合理政策（如對信貸利率、公積金貸款利率進(jìn)行控制，適當(dāng)降低稅收等）來控制與干預(yù)房價(jià)的增長速度，通過實(shí)施相關(guān)宏觀或者微觀調(diào)控政策，能夠觀察到房地產(chǎn)行業(yè)已然成為受到政府調(diào)整次數(shù)較多，干預(yù)程度更加嚴(yán)格的一個行業(yè)。分析其原因，是房地產(chǎn)行業(yè)和人民利益存在密切關(guān)聯(lián)性。如果房價(jià)明顯增長，人們會對其“怨聲載道”。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)衍生的行業(yè)數(shù)量較多，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，所衍生的行業(yè)可能會面臨較為明顯的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。為了保障各個行業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展，國家希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，當(dāng)房價(jià)增長幅度較為明顯時(shí)，國家會通過頒布一系列調(diào)整控制政策對該行業(yè)進(jìn)行約束。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)分析

現(xiàn)階段，國民對于房屋需求量較大，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資注入的資金量也比較多，但是在未來房價(jià)的波動幅度不太明顯。當(dāng)前房屋價(jià)格較高已然成為一種普遍情況，針對房地產(chǎn)行業(yè)增加頒布調(diào)控政策，可能會演變?yōu)閲蚁嚓P(guān)政策中的固定內(nèi)容之一。國家對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重點(diǎn)在于資金源頭，我國房地產(chǎn)行業(yè)想要進(jìn)一步發(fā)展壯大，應(yīng)該加大對資金的管理力度與強(qiáng)度，進(jìn)一步拓展資金源頭，切實(shí)提升資金的利用率。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)還過于依賴銀行貸款的方式開展資金活動，國家在管理與干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的過程中往往會立足于銀行信貸，根據(jù)實(shí)際情況降低信貸的發(fā)放量，提高銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請貸款的審核指標(biāo)，增加有關(guān)調(diào)控內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)如果想獲得明顯發(fā)展，首先應(yīng)該確實(shí)保障資金的流通性，避免資金鏈出現(xiàn)斷裂或者崩塌等不良情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬資金獲得渠道過程中，應(yīng)該盡可能采取開放式融資方式。在完善企業(yè)內(nèi)部融資渠道過程中，還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)刎S富與拓展外部融資渠道。

三、投資風(fēng)險(xiǎn)類型及有效識別

第一，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是對市場環(huán)境下全部投資項(xiàng)目均會帶來不同程度的影響，并且投資者不能有效控制的風(fēng)險(xiǎn)。第二，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，可將其稱為購買力風(fēng)險(xiǎn)，通常指的是在投資順利完成后，將實(shí)際收回資金和早期投入資金進(jìn)行對比分析，購買力明顯下降而對投資者造成的風(fēng)險(xiǎn)。第三，周期風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期波動將其劃分為四個不同階段，即復(fù)蘇和發(fā)展、繁榮、危機(jī)和衰退、蕭條。如果房地產(chǎn)市場由繁榮—危機(jī)和衰退—蕭條，在此發(fā)展階段房地產(chǎn)價(jià)格會明顯下降，且市場成交量呈明顯萎縮趨勢，通常會造成部分抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的投資者，可能由于金融債務(wù)因素而發(fā)生破產(chǎn)情況。第四，政策風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)政府部門在房地產(chǎn)投資階段的土地資源供應(yīng)、稅費(fèi)及金融等方面政策對投資者所造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具備不可移動性特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者或多或少會承擔(dān)一定程度的政策風(fēng)險(xiǎn)。第五，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值兩者之間存在明顯差異而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其中資本價(jià)值對于預(yù)期收益現(xiàn)金流、后期經(jīng)營費(fèi)用水平等方面均會產(chǎn)生直接的影響。并且，資本價(jià)值會伴隨著收益率的改變而隨之改變。此外，如果物業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)用的支出水平高于預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用水平，可能會導(dǎo)致未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)情況的出現(xiàn)。

四、多角度分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身

信貸成本分顯性、隱性成本兩種類型，其中顯性成本包含貸款利息與中介費(fèi)用；隱性成本包括信用成本、尋租成本及體制成本等。由此可見，財(cái)務(wù)成本屬于信貸成本之一。就資金鏈斷裂影響因素而言，通常涉及盲目擴(kuò)大，負(fù)債過度及違反投資成本效益原則。相關(guān)應(yīng)對策略在于有效明確銷售的增長速度、最優(yōu)現(xiàn)金余額及良好的資本框架結(jié)構(gòu)等，有效降低或者控制現(xiàn)金流、投資及債務(wù)等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)，不斷強(qiáng)化企業(yè)盈利能力、管理能力、發(fā)展創(chuàng)新能力，優(yōu)化與提升內(nèi)源融資、權(quán)益融資、合作融資及負(fù)債融資等多方面能力與水平。就資金鏈斷裂相關(guān)識別指標(biāo)而言，貨幣性債務(wù)償還滿足概率、債務(wù)償還保障概率的精確率均處于較高水平之中，長時(shí)間資金需求保障概率、經(jīng)營性負(fù)債償還滿足概率所發(fā)揮的預(yù)警作用，存在一定程度的局限性。對存貨周轉(zhuǎn)頻率、沒有分配利潤所占比例等項(xiàng)指標(biāo)而言，應(yīng)收賬款回收概率對于資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的識別能力較為薄弱。就資金鏈調(diào)查分析結(jié)果可知，通過對部分成長型企業(yè)資金鏈進(jìn)行調(diào)查分析，其結(jié)果顯示，財(cái)務(wù)指標(biāo)和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警之間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，并且償債能力、實(shí)際運(yùn)營水平及收益穩(wěn)定程度在表現(xiàn)資金鏈管理風(fēng)險(xiǎn)情況方面起到積極作用。資金鏈斷裂具體指的是企業(yè)內(nèi)外調(diào)整的重要產(chǎn)物。一般情況下，企業(yè)資金壓力較大，以融資渠道存在局限性、現(xiàn)金流緊張度較高、資金支付能力較為薄弱、債務(wù)償還能力較差等表現(xiàn)，上述表現(xiàn)均會導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率、效能明顯衰退。此外，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，會造成銀行的不良資產(chǎn)數(shù)量明顯增加，可能會導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)，甚至?xí)?dǎo)致金融機(jī)構(gòu)崩潰。相關(guān)政策（如房地產(chǎn)信貸標(biāo)準(zhǔn)收緊或者預(yù)售款監(jiān)管力度加強(qiáng)等）的實(shí)施，均是從資金鏈上對房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行抑制的有效措施，由此可見，為了保障資金鏈的安全性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需合理安排資金，加強(qiáng)資金管理工作，面對銀根緊縮的狀況，需提高對資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與重視。

（二）債務(wù)資金循環(huán)角度

一些不穩(wěn)定性的債務(wù)可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)撤資風(fēng)險(xiǎn)或者流動性風(fēng)險(xiǎn)，而確定性債務(wù)在一定程度上會為企業(yè)帶來流動性沖擊。所以企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對債務(wù)資金所帶來的撤資風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)的重視度與防范，調(diào)整與細(xì)化企業(yè)負(fù)債模式。就債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)來講，主要指的是盈利能力的削弱，企業(yè)對于債務(wù)本息的償還能力較差，所以針對部分確定性債務(wù)資金獲得權(quán)、不確定性企業(yè)實(shí)際經(jīng)營收益兩者之間所存在的矛盾進(jìn)行分析，在不結(jié)合債務(wù)人（即企業(yè)）主觀違約因素影響基礎(chǔ)上，提高企業(yè)經(jīng)營能力、盈利能力，才能有效避免或者控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。針對國有企業(yè)來講，通過國家財(cái)政資金、國有銀行資金保障企業(yè)資金循環(huán)活動、資金周轉(zhuǎn)，此種方式并不是長久的，需不斷貫徹與落實(shí)國有企業(yè)改革創(chuàng)新重新組建等發(fā)展措施。從資金循環(huán)系統(tǒng)動力學(xué)仿真研究結(jié)果可知，通過將利潤核算與現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，能夠切實(shí)了解企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)及利潤總體金額等相關(guān)動態(tài)性變量因素的實(shí)際變化情況，從中可知，企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)一般會遭受企業(yè)信貸資格、生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)特征及所采取的營銷手段等相關(guān)因素的制約影響，并且企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)延緩（例如應(yīng)收款項(xiàng)或者賬單有所延遲）的變化具備較為突出的敏感度。倘若企業(yè)未獲得充足的融資，銷售額有所增加，但是利潤率較低，則會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)速度有所延遲，進(jìn)而增加企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂的可能性。

五、債務(wù)危機(jī)識別的管理策略探究

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善與健全資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將自身發(fā)展?fàn)顩r和合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論有機(jī)聯(lián)系在一起。就借貸限額而言，企業(yè)需要根據(jù)自身資金流動情況，進(jìn)行對應(yīng)的限制與明確，如果負(fù)債壓力較大，企業(yè)可能會出現(xiàn)破產(chǎn)或者自身市場價(jià)值有所下降。房地產(chǎn)企業(yè)借貸金額過多，會對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生直接不良影響，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會隨企業(yè)借貸金額的增加而明顯提高，可能會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中發(fā)生無資金流動的狀況，甚至可能會造成企業(yè)不能有效償還貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用率較高的融資方式主要是申請銀行貸款方式，但是對于債券籌資方式的關(guān)注度與重視度較低，然而債券融資方式被廣泛使用在企業(yè)行業(yè)之中，且成效較為良好，所以國家應(yīng)該鼓勵與支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過此種方式實(shí)現(xiàn)資金籌集活動。此外，籌資方式還涉及海外地產(chǎn)基金、合作開發(fā)及典當(dāng)融資等，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇最佳的籌資方式。其中，房地產(chǎn)投資信托主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過從多個投資者身上實(shí)現(xiàn)資金籌集，并且還需要對每一位投資者提供數(shù)額相同的收益憑證，在專業(yè)化、能力強(qiáng)的投資機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行統(tǒng)一的管理與控制，最后將實(shí)際資金收益及時(shí)發(fā)放給投資者手中。

（二）經(jīng)營階段的債務(wù)危機(jī)分析

企業(yè)在推動新項(xiàng)目開展過程中，應(yīng)該嚴(yán)格控制與管理每個項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，同時(shí)需及時(shí)開展事前分析工作，針對項(xiàng)目包含的各個環(huán)節(jié)提供對應(yīng)的分析報(bào)告（如項(xiàng)目投資成本分析報(bào)告等），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于投資項(xiàng)目開展可行性、操作性分析與研究，同時(shí)應(yīng)該對項(xiàng)目所涉及的各個開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理有效的預(yù)算統(tǒng)計(jì)，評估開發(fā)過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，提出對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從根本上避免企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)了解與分析市場實(shí)際發(fā)展需求，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合自身在項(xiàng)目開展過程中可能會獲得的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。企業(yè)在進(jìn)行可行性分析環(huán)節(jié)中，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注該開發(fā)項(xiàng)目具體的市場發(fā)展需求和當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展規(guī)劃，以及相關(guān)政策等指標(biāo)，評估上述指標(biāo)是否會對項(xiàng)目開發(fā)帶來影響，同時(shí)要對項(xiàng)目施工地點(diǎn)及環(huán)境影響因素進(jìn)行總結(jié)與歸納。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不但能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來較為理想的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，還能夠進(jìn)一步加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，為此，在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)該及時(shí)開展可行性分析與評估，同時(shí)切實(shí)將動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)多角度、全方位的項(xiàng)目研究與分析。

（三）樹立債務(wù)危機(jī)管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保持正常生產(chǎn)運(yùn)行過程中，企業(yè)應(yīng)該樹立良好的債務(wù)危機(jī)管理意識，才能在處理債務(wù)危機(jī)時(shí)保持良好的態(tài)度，及時(shí)提出有效的解決措施。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于高危行業(yè)之一，其具備高投資與高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，在實(shí)際運(yùn)營過程中往往需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力，所以在此種市場發(fā)展環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要提升對債務(wù)危機(jī)的管理意識，在日常生產(chǎn)運(yùn)營過程中進(jìn)一步提高對風(fēng)險(xiǎn)管理措施的重視度與關(guān)注度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，從而最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)所帶來的不良影響。

（四）加強(qiáng)資金使用情況的監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步加大資金管理監(jiān)督力度，定期對企業(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查與分析，通過從日常經(jīng)營管理報(bào)表中掌握與分析企業(yè)資金使用情況，并且利用專項(xiàng)檢查方式及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金執(zhí)行環(huán)節(jié)中可能會發(fā)生的一系列問題，促使企業(yè)各收入、支出均能夠更加有效，提高資金使用的透明度與公開性。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該對負(fù)責(zé)管理錢款的相關(guān)工作人員進(jìn)行詳細(xì)詢問，制定與完善相關(guān)獎懲制度，完善獎懲管理措施，從根本上確保資金支出的安全性與合理性。此外，針對財(cái)務(wù)會計(jì)管理信息、管理數(shù)據(jù)及具體經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實(shí)性與合法性，進(jìn)行統(tǒng)一審計(jì)與監(jiān)督，將監(jiān)督關(guān)口向前移動，提高事前預(yù)防與事中控制的管理力度與強(qiáng)度，從而有效保障資金使用、支出的安全性與完整性。

六、結(jié)語

綜上所述，在現(xiàn)階段發(fā)展背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注與了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展等方面的最新信息與資料，同時(shí)對國家頒布的相關(guān)條款、規(guī)章制度做出積極主動的回應(yīng)，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境，制定對應(yīng)的發(fā)展政策與管理制度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營管理過程中，應(yīng)該保持較高的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，并且適當(dāng)提高財(cái)務(wù)管理控制力度，樹立良好的發(fā)展觀念，建立與完善品牌管理形象，有利于保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展與進(jìn)步。