孫兆會

2023年初，樓市終于有了難得的回暖跡象，很多地方都呈現(xiàn)出政策寬松、成交量放大、價格上升的態(tài)勢，市場氣氛趨暖。但從長遠(yuǎn)來看，樓市的復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)，需要防范的風(fēng)險很多，且仍需合理引導(dǎo)。

樓市“小陽春”

2月最后一個周末，前后看了半年房子的董凡敲定北京朝陽區(qū)一套三居室。董凡密集看房是在今年春節(jié)后。天氣回暖，市場也開始出現(xiàn)躁動的氣息。他察覺到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了?！拔覀兲舫鋈奶缀闲囊獾模€在猶豫的時候，就有兩三套賣掉了?！?/p>

不止購房者，房產(chǎn)中介也感到了春天的暖意。北京一位鏈家的中介表示，去年大部分時間，他所在的鏈家門店晚上九點半就關(guān)門，最近起碼得開到晚上十二點，最夸張的一次，簽單到凌晨四點。

“疫情三年，房價漲回來只用了一周”“2月北京二手房成交量同比大漲96%”， 樓市小陽春還未到來，這些數(shù)字就陸續(xù)搶占著熱搜，挑動購房者的神經(jīng)。

樓市復(fù)蘇，最明顯的數(shù)據(jù)是交易量上升。

今年2月，在新建商品房方面，杭州、蘇州、無錫、寧波等長三角熱點城市新房交易量與去年同期相比皆有上漲，且漲幅均超過10%。其中，杭州與無錫同比上漲幅度最大。有數(shù)據(jù)顯示，杭州2月新房成交9306套，同比上漲43.9%；無錫新房成交2594套，同比上漲34.3%。

二手房市場也逐漸回暖。進(jìn)入2月，上海二手房成交量連續(xù)三周增長，相比于2月第一周、第三周二手房成交翻了一倍。蘇州、杭州、南京、無錫等地存量房成交套數(shù)都顯著高于過去一年平均交易水平。

相比新房市場，北京二手房市場回暖的程度更高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長60%以上，受去年春節(jié)假期看房人數(shù)減少的影響，同比增長70%以上。

其他一線城市中，廣州、深圳與北京類似，新房和二手房成交均有所增長，但后者成交增長更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環(huán)比增長超30%，二手房成交套數(shù)約2000套，環(huán)比增長超70%。

貝殼研究院監(jiān)測的全國50座重點城市里，2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長也超過70%。

雖然樓市交易量回暖了，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，回暖程度有限。而且，因為去年春節(jié)在2月，春節(jié)期間看房人本來就不多，且疊加了疫情因素，讓今年2月的環(huán)比和同比交易數(shù)據(jù)都摻了不少水分。

在新房市場，深圳一家頭部房企的銷售人員體會是，近期售樓處的到訪量上來了， 但真正轉(zhuǎn)化為訂單的并不算多?！按蠹覔?dān)心和考慮的東西更多了，比如質(zhì)量、交樓時間、后續(xù)可能的價格走勢。”他認(rèn)為，市場雖然有一波小的反彈，后續(xù)怎樣，還得看政策是否會進(jìn)一步松動。

深圳一位地產(chǎn)中介認(rèn)為，價格上漲不多，是因為前兩年疫情，深圳二手房市場積累了大量房源，最近一段時間市場正在消化的大多是低價房源。“市場信心恢復(fù)需要時間，目前是價格持平或微漲，普漲不現(xiàn)實?！币晃环科蟊本﹨^(qū)域副總裁表達(dá)了相似觀點。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一線城市交易量上升明顯，但價格并未普漲，全國市場只是點狀復(fù)蘇，而非全面回暖。

去年以來，政策面“穩(wěn)地產(chǎn)”力度持續(xù)加碼，銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，保障房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

在銀行信貸層面，“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺以來，多家銀行已與房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款等方面加深合作。

自2022年11月房地產(chǎn)再融資政策優(yōu)化調(diào)整以來，A股市場已有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預(yù)案，計劃融資總額超過500億元。

人民銀行副行長潘功勝表示，近一段時間，市場信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

買房時機(jī)到了？

雖然樓市出現(xiàn)小陽春，不過，房地產(chǎn)市場不大可能重回疫情前的“狂飆”時代。

今年的政府工作報告，對房地產(chǎn)市場管理的表述是：加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

總結(jié)下來，中央的要求很明確：既要促需求，又要防風(fēng)險。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，2023年的房地產(chǎn)工作總結(jié)為三句話：增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型?！胺€(wěn)是基礎(chǔ)，進(jìn)是關(guān)鍵?！?/p>

在各地政府對樓市的政策上，也可以看到“兩手硬”的強(qiáng)烈信號。

比如，在長三角三省一市的政府工作報告中都強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房建設(shè)。從數(shù)量上說，上海規(guī)劃建設(shè)7.5萬套，浙江規(guī)劃建設(shè)120萬套，安徽計劃新增11.3萬套。浙江還設(shè)定了2023年公租房在保家庭達(dá)到35萬戶、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套、城鎮(zhèn)住房保障受益覆蓋率超過25%的目標(biāo)；江蘇和安徽則都強(qiáng)調(diào)了對剛性和改善性住房需求的關(guān)注，著重解決好新市民、青年人等住房問題。

同時，多地政策提及降低落戶門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月9日，河南省駐馬店市人民政府印發(fā)《駐馬店市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施（試行）》的通知，其中提到，對來駐就業(yè)大學(xué)生、新市民在駐購房，享受戶口遷移、子女就近入學(xué)（含轉(zhuǎn)學(xué)）、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等城區(qū)人口同等政策。

在此之前，湖南省武岡市于2月26日舉行首屆房地產(chǎn)交易會新聞發(fā)布會，針對武岡市首屆房地產(chǎn)交易會，在房交會期間推出更加優(yōu)惠的“五條政策”，其中提到，買房送戶口，子女可就近入學(xué)。購房戶可在不動產(chǎn)證未辦好之前憑《房屋買賣合同》、購房稅務(wù)發(fā)票到公安機(jī)關(guān)辦理戶口遷移手續(xù)；子女可在所購住房（含公寓房）所在地就近入學(xué)，取得學(xué)位。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來，鄭州、佛山、烏蘭浩特等城市陸續(xù)出臺政策， 放松落戶門檻， 春節(jié)后， 駐馬店、武岡等多地出臺購房即可落戶的政策，為新市民、人才等進(jìn)城購房提供便利和購房支持。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此前已有多地放寬落戶限制，多數(shù)二線已將落戶門檻降至?？茖W(xué)歷或取消落戶門檻，并加大對各類人才、人口的吸納力度，為城市注入新鮮活力。允許購房落戶、支持人才購房則將住房政策與人口、人才政策相結(jié)合，有利于促進(jìn)人口人才流入，一定程度對購房需求釋放也會起到促進(jìn)作用。目前來看，人口、人才仍是城市間競爭的重要資源，各地對人口、人才的需求強(qiáng)勁，未來各地引才政策有望繼續(xù)加大，部分城市或與購房政策相結(jié)合，更好地滿足新市民的住房需求。

同時，化解和預(yù)防風(fēng)險，在“復(fù)蘇”大環(huán)境下仍是緊箍咒般的存在。

上海和江蘇再次強(qiáng)調(diào)了“ 房住不炒”的原則；江蘇和安徽都表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險排查和監(jiān)督，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量、物業(yè)管理等監(jiān)管； 浙江和安徽明確提出了“ 保交樓”目標(biāo)，安徽還特別強(qiáng)調(diào)了對房地產(chǎn)開發(fā)項目逾期交房的專項治理，全力保民生、保穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幾乎沒有人能準(zhǔn)確探到一輪房價周期調(diào)整的底部，購房人還是要根據(jù)自身情況做出決定。一個比較明確的信號是，買賣雙方在博弈中的力量對比、房屋的議價空間是否發(fā)生了變化。

北京一位中介表示，去年北京的新增房客比（即一段時間內(nèi)新增房源數(shù)量/新增到訪客源數(shù)量）處于高位，購房者選擇余地更大，砍價相對容易，一套房子能砍下3%- 5%的價格，今年就不會這么好談了。上海鏈家研究院分析師也表示，根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)測，短時間內(nèi)二手房的議價空間的確在收窄。

此外，樓市小陽春的風(fēng)只吹到了一線城市，其它城市仍然在恢復(fù)元氣。

何時真正復(fù)蘇？

2023年初，為刺激購買需求，央行建立首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新房價格連續(xù)三個月下降的城市，可下調(diào)首套住房貸款利率下限，許多二三線城市的貸款利率進(jìn)入“3字頭”時代。

隨著政策放寬，二三線城市的成交量出現(xiàn)回升。但是，從二手房價格來看，2月一線城市房價已經(jīng)止跌回升，二三四線城市的房價仍在下跌，三四線城市的跌幅收窄幅度不如二線城市。

資深地產(chǎn)融資專家王嵩認(rèn)為，現(xiàn)在市場的點狀回暖，更多是因為市場結(jié)構(gòu)的差異。一線城市有需求根基，大多數(shù)二線城市的銷售回升不會這么快。

土拍市場的冷熱，更能反映企業(yè)長期對某一城市的市場是否有信心。2023年前兩個月的土拍，城市間熱度分化嚴(yán)重。其他進(jìn)行土拍的城市多為二線城市，僅有杭州熱度較高，且在拿地的企業(yè)中，民企占到65%。這是因為房企看好杭州的長期趨勢。其他二線城市多為底價成交或流拍。

這波回暖是否有持續(xù)性，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，只有市場的信用風(fēng)險出清，購房者關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期才會修復(fù)，市場的穩(wěn)態(tài)才會出現(xiàn)。這取決于有沒有新的政策落地，房企是否會出現(xiàn)新的違約，產(chǎn)生新的交付問題。

房企高管們對市場的判斷也較為克制。多位房企高管表示，他們更關(guān)注整體經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)，老百姓有更穩(wěn)定的收入來源才是樓市回暖的根本。

數(shù)據(jù)的增長確實能夠反映市場的變化。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年初這段時間，大城市的商品房成交量有了一定數(shù)量的增長，樓市回暖的信號也變得越來越明顯。同時部分城市的二手房成交量也有了明顯的增長。但是持續(xù)下行的樓市真的會在這么短的時間內(nèi)就迎來復(fù)蘇嗎？

數(shù)據(jù)的變化肯定是真實有效的，但不一定就意味著樓市已經(jīng)復(fù)蘇。因為樓市的復(fù)蘇肯定是需要時間的，并且是需要穩(wěn)定的需求輸出的。因此，僅從一兩個月的樓市數(shù)據(jù)變化來判斷房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是不準(zhǔn)確的。如果數(shù)據(jù)能夠持續(xù)走高升溫，才能說明樓市是真的復(fù)蘇了。

目前，新房市場和二手房市場的數(shù)據(jù)增長其實都是源于之前的購房者需求被壓縮了太久。當(dāng)樓市調(diào)控的措施發(fā)生明顯的變化之后，還是打動了不少購房者，讓其獲得了買房的信心和興趣。但是當(dāng)這一波購房者的需求釋放之后，當(dāng)這一波的庫存消耗之后，樓市是否能夠保持穩(wěn)定的需求輸出才是判斷樓市能否復(fù)蘇的關(guān)鍵。

就目前的開發(fā)商的生存狀態(tài)來看，要想樓市復(fù)蘇，就要盤活房企。就要調(diào)動房企拿地的積極性。因為樓市的復(fù)蘇并不是房子賣出去這么簡單，而是要全面盤活上下游的各個產(chǎn)業(yè)，尤其是土地市場。因此，樓市的復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)，并且需要防范的風(fēng)險也有很多。

雖然熱點城市的樓市數(shù)據(jù)有所增長，但想要真正實現(xiàn)樓市復(fù)蘇，仍需要合理引導(dǎo)樓市發(fā)展，關(guān)注不同城市的樓市變化。