李冬霖

（中電建五興物業(yè)管理有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

物業(yè)這項工作本身就具有獨特性，而且流程比較復(fù)雜。物業(yè)管理公司的任意一項成本費用管理工作都需要大量的人力和時間投入、設(shè)備與費用消耗等，這些是一個物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的基礎(chǔ)要素，有利于保障物業(yè)管理公司發(fā)展過程中的成本費用控制工作順利開展。

二、物業(yè)管理成本費用及其構(gòu)成

物業(yè)管理屬于具有服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前我國的物業(yè)管理公司在經(jīng)營的過程中，受到物業(yè)范圍的限制，涉及不同的專業(yè)和部門，因此如果沒有達(dá)到一定的經(jīng)營規(guī)模［1］，就會出現(xiàn)經(jīng)濟效益降低甚至虧本的情況。同時，由于不同地區(qū)的思想不同，因此物業(yè)管理公司需要按照條塊分割所管理的物業(yè)，導(dǎo)致很多物業(yè)管理公司出現(xiàn)經(jīng)濟效益低下的情況。

物業(yè)管理成本費用主要指的是物業(yè)管理公司每一年開展管理工作與服務(wù)的各種支出。成本費用可根據(jù)不同的類別、標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)模等劃分成不同的內(nèi)容。

物業(yè)管理公司一般按照城市住宅小區(qū)的管理范圍和收費項目實施成本費用管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理的公共性業(yè)務(wù)所需的費用一般有物業(yè)服務(wù)者的薪酬、員工社會福利費、公共設(shè)施和設(shè)備維護(hù)費用、綠化環(huán)境費、清潔衛(wèi)生費、辦公費用、社文活動費用等，這些內(nèi)容構(gòu)成了整體物業(yè)費。一般來講，物業(yè)管理成本費用和管理公司所接管的物業(yè)面積有很大的關(guān)系，可將其分為固定費用、變動費用兩種。固定費用指的是費用的多少與面積的大小沒有直接聯(lián)系的費用，如物業(yè)管理公司有一項固定資產(chǎn)折扣費，這筆費用本身不會因為接管物業(yè)的面積變化而變化，因此可稱其為固定費用；反之，會受接管物業(yè)面積變化影響的費用稱為變動費用，如工作人員的工資、福利費、辦公費等。

三、物業(yè)管理成本費用控制問題

（一）人工成本問題

在物業(yè)管控費用的過程中，人力成本方面的支出是重點，其通常占據(jù)整體物業(yè)費用的60%～70%，不僅包括所有物業(yè)管理工作人員必需的費用，還包括清潔工、保安、維護(hù)員等人工費用。因此，人工成本對物業(yè)管理業(yè)務(wù)費用的影響是相當(dāng)大的［2］。

在對人工成本實施管理的過程中，應(yīng)當(dāng)用不同行業(yè)的物業(yè)管理方式進(jìn)行分析。由于所需的工作人員職責(zé)不同、結(jié)構(gòu)不同，因此要根據(jù)管理的規(guī)章制度開展人事編制工作，合理配置工作人員，并保障員工在服務(wù)工作的基礎(chǔ)上獲得合理的薪資。在實際管理的過程中，人員冗余、薪資不合理、崗位設(shè)置不恰當(dāng)?shù)葐栴}層出不窮，這要求物業(yè)管理公司提高管理效率，從而提升物業(yè)費用成本管理及控制的實效性。

（二）設(shè)備成本和管理成本問題

在物業(yè)管理成本費用的過程中，設(shè)備成本和管理成本所占的比重是除人員成本之外最大的一項，具有上下浮動的特點，所以也是物業(yè)著重管理的一部分內(nèi)容。

在當(dāng)前物業(yè)管理的基本流程中，設(shè)備管理工作主要涉及設(shè)施運營、設(shè)備維修等方面的成本費用，這都是設(shè)備管理成本核算的主要內(nèi)容。管理人員在開展物業(yè)管理的時候，不但要增強自己的成本管理意識，還要對設(shè)備所需的成本費用嚴(yán)加管理，確保成本管控的有效性。同時，必須對物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的成本進(jìn)行全方位管理。此外，在對設(shè)備采購等成本費用加以管理時，要管理設(shè)備保養(yǎng)、維修等需要的成本，確保能在運行的過程中延長設(shè)備的使用壽命，減少物業(yè)管理公司更換設(shè)備所需要的成本［3］。很多物業(yè)管理公司在實際管理過程中，并沒有科學(xué)開展設(shè)備維修與養(yǎng)護(hù)工作，每月的設(shè)備檢查與維修等工作并沒有達(dá)到相應(yīng)的要求，導(dǎo)致設(shè)備維修費用無法得到有效控制。

（三）辦公成本問題

物業(yè)成本費用除了人力、設(shè)備費用之外，還有辦公所需的費用。物業(yè)管理公司在進(jìn)行成本管理的過程中，會通過采購的方式購買辦公用品，并對其進(jìn)行優(yōu)化配置。應(yīng)采用由領(lǐng)導(dǎo)部門統(tǒng)一采購的方式，這樣無論是在管理還是在公共辦公布置上，都能獲得相關(guān)人員的支持，不僅能避免浪費資源，而且能統(tǒng)籌規(guī)劃成本，使成本費用管理工作更加完善；管理人員也可以根據(jù)相關(guān)制度的要求，建立合理的獎懲制度，管理與約束工作人員的行為作風(fēng)、工作方式等。但物業(yè)管理公司在實際管理的過程中，仍然需要工作人員針對不同的問題采取相應(yīng)的管理措施，并合理控制物業(yè)管理成本費用，保障公司的運營效率。

四、物業(yè)管理成本費用控制優(yōu)化措施

（一）加強對物業(yè)成本費用的事前控制

物業(yè)管理公司在管理成本費用時，可以通過事前控制的方式制定各項成本費用的指標(biāo)，并制訂控制成本開支的計劃，這樣能達(dá)到合理控制成本、提高經(jīng)濟效益的目的。事前控制不僅可作為物業(yè)管理公司進(jìn)行成本決策、經(jīng)營決策的主要依據(jù)，還能為成本費用管理工作提供相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，使公司在運行的過程中增強對成本控制的預(yù)見性，并降低工作的盲目性，在確定好方向之后開展運營工作，這有利于物業(yè)管理公司合理制定成本費用管理制度與目標(biāo)。

除此之外，事前控制可以為公司的籌資活動提供充足的依據(jù)，并促使物業(yè)增加收入，降低成本消耗，從而獲得更大的經(jīng)濟利益［4］。加強事前控制的主要目的就是降低相應(yīng)的成本，并考慮目標(biāo)成本和公司盈利的目標(biāo)，使公司在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

（二）建立分級控制和歸口控制的責(zé)任制度

物業(yè)管理公司在運營過程中，首先要站在權(quán)利、責(zé)任、利潤這三個角度分析自身的責(zé)任制度，并給予相關(guān)責(zé)任單位與部門一定的經(jīng)濟權(quán)限和利益，這樣才能自主管理責(zé)任成本，完善公司的運營制度。要想健全成本控制責(zé)任制度，可以從責(zé)任、內(nèi)容這兩個方面，分解成本費用和計劃涉及的經(jīng)濟指標(biāo)，分級實行歸口控制，提高責(zé)任單位成本費用管理工作的效率。

在物業(yè)管理公司經(jīng)營的過程中，成本與經(jīng)營費用會得到合理運用，所以要將成本目標(biāo)分解到每一個部門甚至個人身上，確保成本費用管理工作的可行性。例如，物業(yè)管理公司在催收某一經(jīng)營年度上半年物業(yè)費的時候，可以在事前擬定好催收計劃，詳細(xì)描述客戶的欠費原因、催繳措施、責(zé)任人的職責(zé)等，并將這項任務(wù)分配到個人，由個人負(fù)責(zé)相應(yīng)的催收工作，保障按時完成工作。但是在作相關(guān)決議之前，物業(yè)管理公司要采用不同的方法與客戶溝通，多與業(yè)主交流，提高自己在業(yè)主心中的認(rèn)可度，這樣才能為物業(yè)收費工作打下良好的基礎(chǔ)。

（三）建立精細(xì)化費用審批制度

物業(yè)管理公司的成本開支與預(yù)算都須經(jīng)過公司的批準(zhǔn)，就算是在計劃上已經(jīng)規(guī)定的費用與開支，也要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能支付。這樣不僅能合理控制成本費用，還能在費用支出之前對其進(jìn)行深入的研究，根據(jù)實際情況采取相應(yīng)的對策，確保沒有問題之后再交易，保證費用支出的合理性。物業(yè)管理公司的管理人員必須對責(zé)任公司的消耗水平、成本費用控制標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度等加以比較，同時了解負(fù)責(zé)部門和人員的管理能力，對產(chǎn)生問題的因素加以分析，使成本費用控制思想充分貫徹物業(yè)管理公司管理和投入的流程之中，這能夠為決策人員的管理工作奠定基礎(chǔ)。

（四）完善成本實際發(fā)生的收集、記錄、傳遞、匯總和整理工作

在開展成本控制工作的過程中，首先要將所需的費用與成本消耗的情況和成本控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比與分析，運用反映成本控制情況的數(shù)據(jù)開展收集、記錄、傳遞、匯總與整理工作。在此過程中，必須保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、全面性與專業(yè)性，并通過合理的方式收集與記錄，確保成本控制工作正常開展［5］。

除此之外，在數(shù)據(jù)傳遞的過程中，要保證其路線是正確的，工作人員也要迅速整理與匯總數(shù)據(jù)，保障成本控制工作質(zhì)量得到提升。從經(jīng)濟理論來講，在生產(chǎn)要素運行的過程當(dāng)中，人是決定一切工作的要素，物業(yè)管理公司要站在科學(xué)、合理的角度定崗定編，提高不同階層員工的綜合素質(zhì)與能力，不斷完善勞動定額考核與管理工作，以提高自身的工作效率，提升自身的經(jīng)濟效益，大幅降低經(jīng)營成本，滿足收集、記錄、傳遞、匯總與整理工作開展的需要。

（五）控制日常所需的成本費用

1.材料費用

在管理設(shè)備使用時，要從材料的消耗量、材料的價值這兩個角度入手。為避免員工濫用材料，供應(yīng)單位必須根據(jù)工程的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)備的維護(hù)和使用狀況加以監(jiān)控，同時須由技術(shù)人員管理材料。第一，要以標(biāo)準(zhǔn)的消耗量為依據(jù)實行限額發(fā)料制度，各個部門要按照限額，以分期、分批領(lǐng)用的方式獲取相應(yīng)的材料；第二，物業(yè)管理公司要控制材料的總量，并重新分析各種材料的耗用、定額。對材料費用加以控制，能提高物業(yè)成本費用管理工作的質(zhì)量與效率，并充分保障相應(yīng)利益。

2.工資費用

控制人力資源成本也是物業(yè)管理公司降低成本、提高經(jīng)濟收益的主要方式之一，這就需要公司合理籌劃每一個員工的工資。控制薪資一般通過增加工時、提高勞動生產(chǎn)率等方式進(jìn)行，而且物業(yè)管理公司大多采用工時分配工作的方式運作，按照責(zé)任分配工作內(nèi)容，將標(biāo)準(zhǔn)工時、實際工時的差異上交到相關(guān)部門，這方便公司結(jié)合相關(guān)的情況制定管理措施，防止出現(xiàn)工作沒有做到位而差異擴大的情況。

在物業(yè)管理公司運作的過程中，管理部門會對員工的出勤率、工作效率、獎金、津貼等進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督與控制，并通過定期考核的方式確定員工的實際能力，從而嚴(yán)格控制加班加點、窩工、停工等行為，分析這些工作控制的指標(biāo)與核算的偏差，尋找存在的問題及原因，對工資費用進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3.間接費用

在控制間接費用的過程中，工作人員首先要從提高工作效率、降低消耗水平等方面著手。間接費用的控制一般是按照月編制的費用指標(biāo)進(jìn)行的，物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以在月初將各項有關(guān)費用交給歸口管理部門，將根據(jù)預(yù)算與實際情況分析出的結(jié)果下達(dá)給各部門與員工，讓每一個員工都能了解各費用的控制指標(biāo)。財務(wù)部門也可以定期審查各個項目的費用預(yù)算，做好物業(yè)的綜合平衡工作，對其進(jìn)行日常控制與管理［6］。

（六）物業(yè)在開發(fā)階段的前期介入

物業(yè)可以在開發(fā)建設(shè)階段進(jìn)行先期設(shè)計介入，以達(dá)到在設(shè)計階段改進(jìn)后期運營的效果。例如，小區(qū)的門崗可以在地產(chǎn)修建過程中通過前介進(jìn)行溝通，設(shè)置無人值守的道閘，盡可能減少人工投入；還有地下車庫進(jìn)出口設(shè)計、收費道閘配置，都是前期需要介入并搭建的，以避免后期二次改動造成的成本支出。

五、結(jié)語

在管理物業(yè)成本費用的過程中，只有構(gòu)建完善的成本管理體系，才能確保物業(yè)管理公司的成本控制工作順利開展，使物業(yè)管理公司在運營與發(fā)展的過程中了解成本費用對自身工作的影響，促進(jìn)物業(yè)管理公司可持續(xù)發(fā)展。