畢艷菊

（北京星光拓誠文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 100162）

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程需要投入大量資金，且由于建設(shè)周期長(zhǎng)，其資金回籠周期較長(zhǎng)，在這種情況下，企業(yè)面臨較多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)各方面的管理，提升自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，合理規(guī)劃資金使用策略，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作影響因素眾多，因此，企業(yè)要加強(qiáng)自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、高效解決問題，在有效提升會(huì)計(jì)核算質(zhì)量及效率的情況下，科學(xué)指導(dǎo)管理者作出各項(xiàng)決策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容涉及項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征用土地產(chǎn)生的拆遷費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)施工費(fèi)用、裝修費(fèi)用、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。其中，土地以及各項(xiàng)設(shè)備產(chǎn)生的費(fèi)用占比較大，影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期收益目標(biāo)的完成。在項(xiàng)目開發(fā)之前，開發(fā)商需要進(jìn)行成本核算，分析預(yù)期收益，從而考量項(xiàng)目是否可行。此外，配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指的是房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)配套設(shè)施的費(fèi)用支出，這部分費(fèi)用通常無法收回，同時(shí)很容易受外界因素的影響，對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行成本核算，有利于控制支出，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)成本、擴(kuò)大盈利空間。同時(shí)，還需要控制房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款融資額度較大，利息較高，在這一環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，是保障房地產(chǎn)企業(yè)順利運(yùn)行的關(guān)鍵。另外，除了要核算成本外，還要核算企業(yè)利潤(rùn)，其涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的多個(gè)方面［1］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)核算制度

會(huì)計(jì)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系的重要組成部分，應(yīng)該受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但實(shí)際上，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏會(huì)計(jì)核算制度，未形成完善的會(huì)計(jì)核算體系，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

一方面，企業(yè)對(duì)建立會(huì)計(jì)核算制度缺乏重視，內(nèi)部多參考通用核算制度，由于其與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況聯(lián)系不緊密，各項(xiàng)影響因素考核不全面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)目前的會(huì)計(jì)核算流于形式。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，與傳統(tǒng)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算對(duì)象、各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算需求有所差異，因此，各部門在核算過程中缺乏統(tǒng)一規(guī)范，使得會(huì)計(jì)核算的各項(xiàng)數(shù)據(jù)處理面臨較大阻礙。此外，在企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，內(nèi)外部環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，但企業(yè)制度并沒有與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致企業(yè)制度建設(shè)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不匹配［2］。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度方面也存在不足。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部溝通不暢，財(cái)務(wù)部門與各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間缺乏溝通，企業(yè)內(nèi)部信息不對(duì)稱現(xiàn)象較為嚴(yán)重，使得信息在傳遞過程中失真，影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利開展。同時(shí)，也無法保障信息傳遞的時(shí)效性，企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表失去了應(yīng)有的指導(dǎo)作用，無法反映企業(yè)最新的經(jīng)營(yíng)狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者無法及時(shí)掌握企業(yè)運(yùn)營(yíng)問題并作出相應(yīng)的決策，甚至?xí)驗(yàn)殄e(cuò)誤的信息作出錯(cuò)誤的決策，制約企業(yè)發(fā)展。

（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏規(guī)范性

當(dāng)前，在開展會(huì)計(jì)核算工作的過程中，最重要的就是設(shè)置好會(huì)計(jì)科目。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)并在企業(yè)得到廣泛應(yīng)用的情況下，企業(yè)要依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)科目。但房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，其業(yè)務(wù)活動(dòng)較為復(fù)雜，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共用一套財(cái)務(wù)系統(tǒng)，這會(huì)導(dǎo)致兩種現(xiàn)象。一是企業(yè)籠統(tǒng)地設(shè)置會(huì)計(jì)科目，并在各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)中加以應(yīng)用，不適應(yīng)企業(yè)具體的會(huì)計(jì)核算需求，且不夠規(guī)范。企業(yè)在修正完善會(huì)計(jì)科目時(shí)，未分析企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)及管理需要，導(dǎo)致企業(yè)后期需要花費(fèi)大量時(shí)間梳理賬目，并且，當(dāng)前系統(tǒng)沒有清晰地記錄資金流動(dòng)情況，嚴(yán)重影響企業(yè)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果。二是為滿足企業(yè)管理及日常業(yè)務(wù)需求，在會(huì)計(jì)系統(tǒng)中增設(shè)大量的會(huì)計(jì)科目，但未嚴(yán)格規(guī)劃，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)科目復(fù)雜、凌亂，賬務(wù)管理權(quán)責(zé)劃分不夠清晰，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量的系統(tǒng)數(shù)據(jù)及會(huì)計(jì)核算結(jié)果會(huì)導(dǎo)致企業(yè)后期整改的工作量增加。

（三）會(huì)計(jì)核算與監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督主要涉及內(nèi)部及外部?jī)煞矫妗Ｊ紫仁莾?nèi)部監(jiān)督，內(nèi)部監(jiān)督就是在滿足國家政策法規(guī)、行業(yè)要求的基礎(chǔ)上，企業(yè)監(jiān)督審查自身規(guī)章制度及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性，及時(shí)整改企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的不合理情況，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作需要一定的審計(jì)周期，且工作任務(wù)量大，由于內(nèi)審工作對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展難以造成直接影響，且不能給企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門并不重視內(nèi)審工作。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)審團(tuán)隊(duì)人員配置不足，內(nèi)審工作流于形式，無法真正解決企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各項(xiàng)問題，難以真正發(fā)揮企業(yè)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督工作的作用。此外，忽視了企業(yè)會(huì)計(jì)核算反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的作用。甚至有部分房地產(chǎn)企業(yè)未設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)審部門，僅僅通過會(huì)計(jì)核算履行監(jiān)督職能，給企業(yè)帶來了較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)［3］。

外部監(jiān)督主要是稅務(wù)部門對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)稅務(wù)進(jìn)行檢查與監(jiān)督，或者企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的外部審計(jì)機(jī)構(gòu)，審計(jì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。部分企業(yè)以尊重稅法、遵守稅法為前提，以對(duì)法律和稅收的詳盡理解、分析和研究為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)和利用現(xiàn)有稅法不完善及其特有的缺陷合理避稅。為合理避稅，企業(yè)通常會(huì)調(diào)整經(jīng)營(yíng)活動(dòng)報(bào)表，從而影響會(huì)計(jì)核算結(jié)果，導(dǎo)致報(bào)表無法有效地反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況，在數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差的情況下，容易導(dǎo)致企業(yè)管理層作出錯(cuò)誤決策。

（四）企業(yè)成本核算周期不夠明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，具體到每個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)短不一，其開展成本核算工作，主要是核算項(xiàng)目總成本，然后結(jié)算盈余，評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算周期不夠明確，影響因素眾多，可能由于配套設(shè)施而出現(xiàn)整體項(xiàng)目延遲竣工的情況，不利于企業(yè)開展費(fèi)用、收入、利潤(rùn)與稅費(fèi)的核算工作。

（五）企業(yè)會(huì)計(jì)核算人才不符合需求

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，儲(chǔ)備優(yōu)秀人才成為企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)管理水平的重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量大、各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)復(fù)雜，要涉及土地、工程建設(shè)以及后期銷售等多個(gè)方面，因此，良好的資金管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展極為重要，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的會(huì)計(jì)核算人才，并對(duì)其專業(yè)能力提出了較高的要求。目前，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員專業(yè)素質(zhì)不足，對(duì)相應(yīng)的政策不夠了解，加上日常工作中時(shí)常出現(xiàn)失誤，會(huì)影響企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果和企業(yè)決策的科學(xué)性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善各項(xiàng)管理制度，保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并創(chuàng)造更高的管理效益。房地產(chǎn)企業(yè)要重視各項(xiàng)信息的時(shí)效性、準(zhǔn)確性，從而科學(xué)地開展會(huì)計(jì)核算工作，保證會(huì)計(jì)核算能準(zhǔn)確、及時(shí)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)要有效監(jiān)督企業(yè)資金狀況，保障資金正常流轉(zhuǎn)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策及時(shí)提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。首先，要深化管理層、財(cái)務(wù)工作人員、各部門人員對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的認(rèn)識(shí)，使其了解會(huì)計(jì)核算工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要價(jià)值。其次，組織專業(yè)的團(tuán)隊(duì)完善會(huì)計(jì)核算制度，在有效分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，持續(xù)完善各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度，并配合監(jiān)督，在企業(yè)內(nèi)部建立起高效統(tǒng)一的會(huì)計(jì)信息處理平臺(tái)，規(guī)范各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算處理流程，全力保障工作開展的公開性、透明性，確保企業(yè)制度建設(shè)能夠緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，充分滿足各項(xiàng)管理需求，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，要建立順暢的內(nèi)部溝通渠道，幫助企業(yè)各部門及時(shí)反饋工作開展過程中出現(xiàn)的各種問題，規(guī)避信息不對(duì)稱的問題，避免會(huì)計(jì)核算結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力的支撐［4］。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要意識(shí)到會(huì)計(jì)核算能夠有效反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，企業(yè)要深入分析核算結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，盡量做到事前控制，減少事后補(bǔ)救的現(xiàn)象，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成的損失，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的前瞻性。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

企業(yè)要提升會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)核算科目是關(guān)鍵，要不斷完善會(huì)計(jì)核算制度，提升企業(yè)會(huì)計(jì)科目與行業(yè)政策的適應(yīng)性，同時(shí)契合企業(yè)發(fā)展需求，企業(yè)要嚴(yán)格依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，系統(tǒng)梳理與分析內(nèi)部業(yè)務(wù)產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，嚴(yán)格落實(shí)數(shù)據(jù)分類工作。財(cái)務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)實(shí)際，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)以及運(yùn)營(yíng)狀況、會(huì)計(jì)核算工作中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)、影響數(shù)據(jù)變化的因素及各項(xiàng)數(shù)據(jù)代表的含義等要有清晰的認(rèn)知。財(cái)務(wù)人員要在此基礎(chǔ)上，高效地整理與分析數(shù)據(jù)，科學(xué)設(shè)置內(nèi)部會(huì)計(jì)科目，保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置滿足基本的會(huì)計(jì)核算要求，避免會(huì)計(jì)科目設(shè)置過于冗雜，為房地產(chǎn)企業(yè)高效開展會(huì)計(jì)核算工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)［5］，提升房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合水平。

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算方面的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)會(huì)計(jì)核算發(fā)揮的作用引起重視，獨(dú)立開展內(nèi)部會(huì)計(jì)核算工作，突出會(huì)計(jì)核算平臺(tái)的透明性，適當(dāng)發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的監(jiān)管作用?？梢猿闪⒃谄髽I(yè)中獨(dú)立運(yùn)作的專業(yè)內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)，要公開透明地開展各項(xiàng)工作。此外，要根據(jù)企業(yè)的管理規(guī)模，配備充足的人員，重視提升內(nèi)審人員的工作能力，使其保持高度的信息敏感，不斷提升道德水平，保障高效、公正地開展內(nèi)部審計(jì)工作。此外，企業(yè)要完善內(nèi)審制度，在充分分析業(yè)務(wù)特性的基礎(chǔ)上規(guī)范內(nèi)審工作開展流程，完善內(nèi)部審計(jì)工作制度，通過嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲措施，定期監(jiān)督各個(gè)業(yè)務(wù)部門開展會(huì)計(jì)核算工作的具體情況。此外，企業(yè)可以通過引進(jìn)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，有效監(jiān)督會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。

（四）明確成本核算周期，避免項(xiàng)目竣工決算拖延

房地產(chǎn)企業(yè)要明確項(xiàng)目成本核算周期，充分考量其項(xiàng)目規(guī)模及持續(xù)時(shí)間。針對(duì)時(shí)間短、規(guī)模小的項(xiàng)目，成本核算周期可以項(xiàng)目周期為準(zhǔn)；針對(duì)時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大的項(xiàng)目，可以項(xiàng)目建設(shè)“期”數(shù)為準(zhǔn)。同時(shí)，要避免在項(xiàng)目竣工后出現(xiàn)決算拖延的情況，在項(xiàng)目未完工的情況下，相關(guān)人員可以依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況科學(xué)估算成本，開展相應(yīng)的預(yù)算核算工作，在實(shí)際項(xiàng)目完成后對(duì)成本核算工作進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這部分成本由于占比較小，一般不會(huì)對(duì)企業(yè)的總成本產(chǎn)生較大影響［6］。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)要意識(shí)到自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有多元化特征，為了不斷提升會(huì)計(jì)核算工作效率，必須進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)核算人員的專業(yè)素養(yǎng)。

首先，要考查相關(guān)人員的專業(yè)知識(shí)掌握情況，定期組織會(huì)計(jì)核算人員參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)，加大對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的能力考核力度，要與時(shí)俱進(jìn)，確保會(huì)計(jì)核算人員擁有豐富的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)促使其學(xué)習(xí)各項(xiàng)政策及制度要求，確保會(huì)計(jì)核算人員的專業(yè)素質(zhì)能夠適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理需求。其次，要提高會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍的實(shí)操能力，會(huì)計(jì)人員要將專業(yè)知識(shí)高效地應(yīng)用于日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)之中，切實(shí)提升工作效率，保障會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。再次，企業(yè)要重視培養(yǎng)人員的溝通能力，促進(jìn)其與稅務(wù)部門保持良好溝通，為企業(yè)提前做好相應(yīng)的稅務(wù)規(guī)劃，減少企業(yè)需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)要細(xì)化各項(xiàng)工作崗位內(nèi)容，通過相對(duì)固定的工作內(nèi)容，提升員工與崗位的匹配度。

五、結(jié)語

會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)，關(guān)聯(lián)企業(yè)的流動(dòng)資金，為企業(yè)管理層作出決策提供了參考，優(yōu)化企業(yè)會(huì)計(jì)核算能夠提升企業(yè)資金使用率，幫助企業(yè)控制成本、提高利潤(rùn)率。面對(duì)越來越復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算工作中的問題，提升會(huì)計(jì)核算的效率與準(zhǔn)確性?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要完善會(huì)計(jì)核算制度，建立健全會(huì)計(jì)核算體系，保障并指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)開展會(huì)計(jì)核算工作；優(yōu)化會(huì)計(jì)科目設(shè)置，規(guī)范會(huì)計(jì)科目，保障會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效，進(jìn)而高效開展企業(yè)內(nèi)部審計(jì)與外部審計(jì)工作；加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督工作，設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)督部門，嚴(yán)格審計(jì)會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)范企業(yè)審計(jì)流程；進(jìn)一步明確企業(yè)成本核算周期，在項(xiàng)目竣工決算方面，要規(guī)避拖延現(xiàn)象；對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人才專業(yè)素質(zhì)引起重視，加強(qiáng)其專業(yè)能力培養(yǎng)?？傊?，要采取各項(xiàng)有力措施，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能力，提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平。