房產(chǎn)贈與非同兒戲處置之前宜三思而行

在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)贈與（因法律條文采用“贈與”，為了保持用法統(tǒng)一，全文采用“贈與”）行為時常發(fā)生。但是，這項贈與有別于一般動產(chǎn)贈與，需要滿足特殊的條件才能達到有效贈與的目的。否則，房產(chǎn)贈與這一行為對當(dāng)事人雙方來說，都可能存在重大的法律風(fēng)險。本文以案普法，向大家介紹房產(chǎn)贈與的相關(guān)法律知識。

夫妻共有房產(chǎn)，單方處置無效

案例：魏大娘的老伴在十幾年前因病去世了，留下她和兒子、兒媳住在一套三居室里。魏大娘的女兒離異后再婚，很少來看望她。近年來，魏大娘的兒子一直在外地工作，兒媳獨自承擔(dān)起照料婆婆的責(zé)任。日子久了，老人對兒媳很是感激，決定將名下的房產(chǎn)贈與兒媳。為防止兒女們反對，魏大娘和兒媳私下里簽訂了房產(chǎn)贈與合同。2023年年初，魏大娘的兒子向妻子提出離婚，在分割夫妻共同財產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)了母親魏大娘贈與妻子房產(chǎn)一事。他認(rèn)為，該房產(chǎn)為父母共有財產(chǎn)，父親去世后，他和妹妹對房產(chǎn)有繼承權(quán)。經(jīng)過幾番折騰后，魏大娘的兒子、女兒訴至法院，要求確認(rèn)魏大娘與兒媳二人簽訂的房產(chǎn)贈與合同無效。法院經(jīng)審理后，認(rèn)定兩被告簽訂的房產(chǎn)贈與合同無效。

說法：贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！北景钢校A爭房產(chǎn)系魏大娘與其丈夫在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，為二人共同財產(chǎn)。老伴去世后，魏大娘與其子女作為法定繼承人，均有權(quán)繼承老伴的遺產(chǎn)。因各繼承人未對包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)進行析產(chǎn)繼承，故該房產(chǎn)為魏大娘與其子、其女等三人共有財產(chǎn)。根據(jù)上述規(guī)定，魏大娘未經(jīng)其子、其女二人同意，擅自將三人共有財產(chǎn)贈與其兒媳的行為，屬于無權(quán)處分行為，故法院認(rèn)定魏大娘與其兒媳簽訂的房產(chǎn)贈與合同無效。

房產(chǎn)已經(jīng)交付，不能隨意撤銷

案例：蘇大伯今年70歲，與已故老伴育有一女。3年前妻子去世后，蘇大伯通過公證把房產(chǎn)贈與了女兒并辦理了過戶手續(xù)。為了讓老人得到更好的照顧，女兒請來56歲的保姆曲阿姨，幫助照料蘇大伯的飲食起居?？墒?，本來和睦的父女情就因這個保姆的到來而迅速改變。原來，曲阿姨剛進蘇家一年就與老人領(lǐng)取了結(jié)婚證，但兩個老人的婚事遭到了女兒的多次阻攔。氣憤之余，蘇大伯將女兒告上了法庭，請求撤銷房產(chǎn)贈與合同，并將已經(jīng)過戶給女兒的房產(chǎn)改回到自己名下。法院經(jīng)審理后，認(rèn)定蘇大伯與女兒簽訂的房產(chǎn)贈與合同合法有效，不能撤銷。

說法：《民法典》第二百零九條第一款、第六百五十八條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！薄百浥c人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。經(jīng)過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不適用前款規(guī)定。”本案中，蘇大伯父女之間簽訂的房產(chǎn)贈與合同系當(dāng)事人雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，而且該合同還進行了公證并已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。在這樣的情況下，蘇大伯要求女兒返還訟爭房產(chǎn)，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。

受贈人玩“變臉”，三種贈與情形可撤銷

案例：秦大媽將自己名下的一套房產(chǎn)贈與侄子，但雙方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。自2022年以來，秦大媽因再婚、錢財?shù)仁乱伺c侄子發(fā)生爭執(zhí)，后者還將秦大媽再婚丈夫打傷致其住院。傷心之余，秦大媽要求撤銷房產(chǎn)贈與，其侄子執(zhí)意不肯。于是，秦大媽提起訴訟，法院經(jīng)審理后，支持了秦大媽的訴訟請求。

說法：《民法典》第六百六十三條、第六百六十六條分別規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使?！薄百浥c人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房子贈與他人后，如果出現(xiàn)受贈人“翻臉”等情形時，《民法典》賦予了贈與人以下三種撤銷權(quán)：一是任意撤銷權(quán)，是指贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前享有撤銷贈與的權(quán)利。屬于房產(chǎn)、商鋪等不動產(chǎn)需要辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，要在辦理登記手續(xù)之前撤銷。二是法定撤銷權(quán)，是對受贈人忘恩負(fù)義等行為的一種懲罰，是指在贈與合同生效后，當(dāng)發(fā)生法定事由時，贈與人、贈與人的繼承人或法定代理人撤銷贈與的行為。這些事由包括：（一）嚴(yán)重侵害贈與人或贈與人近親屬的合法權(quán)益，即嚴(yán)重侵害贈與人或其配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母與外祖父母、孫子女與外孫子女等人的合法權(quán)益。（二）受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行。扶養(yǎng)義務(wù)包括夫妻等同輩之間的照顧義務(wù)、對長輩的贍養(yǎng)以及對晚輩的撫養(yǎng)義務(wù)、約定扶養(yǎng)義務(wù)等，受贈人有扶養(yǎng)能力卻不履行，贈與人可以撤銷贈與。（三）不履行合同約定義務(wù)，即贈與合同約定了義務(wù)，但受贈人不履行合同中約定的義務(wù)，贈與人可撤銷贈與。對于上述情形，贈與人應(yīng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，且此一年為除斥期間，不能中止、中斷或延長，贈與人超過此一年未行使的，就喪失了撤銷權(quán)。三是窮困抗辯權(quán)，是指贈與人在贈與合同成立后自己陷入經(jīng)濟困窘狀況的情形下，可以行使不再履行贈與合同的抗辯權(quán)利。贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，且達到嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的程度，受贈人要求其繼續(xù)履行合同時，贈與人可以行使窮困抗辯權(quán)，但對于已經(jīng)履行的，贈與人不能要求返還。當(dāng)贈與人的經(jīng)濟狀況恢復(fù)后，受贈人依然可以請求贈與人繼續(xù)履行贈與合同。本案中的訟爭房產(chǎn)并未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因而秦大媽可以行使任意撤銷權(quán)。此外，鑒于秦大媽侄子存在對秦大媽再婚丈夫?qū)嵤┍┝η趾Φ男袨?，無論秦大媽贈與的房產(chǎn)是否辦理了轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，秦大媽都有權(quán)在一年內(nèi)動用法定撤銷權(quán)。