楊帆

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流具有數(shù)額巨大、占用周期長、占用風(fēng)險性大等特點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源主要有自有資金、銀行貸款、債券融資以及聯(lián)建等多種形式。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，其必須重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，進(jìn)而在日益競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展機(jī)會。為此，本文將當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀展開分析，以此找出目前存在的現(xiàn)實(shí)問題，針對問題提出解決策略，具體有重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作、建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系等，更好促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；問題；策略

現(xiàn)金流通是指將現(xiàn)金按照已經(jīng)計(jì)劃好的流程進(jìn)行使用，從而使現(xiàn)金使用率最大化，為企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流數(shù)額巨大，且占用周期長，隨之而來的占用風(fēng)險也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)是否在項(xiàng)目開發(fā)中獲得最大利益，不僅取決于項(xiàng)目開發(fā)是否合理，是否具有絕對優(yōu)勢，是否滿足市場環(huán)境需求，更取決于是否有足夠的資金進(jìn)行運(yùn)營。在當(dāng)前誰有充足現(xiàn)金流，誰就有更好的發(fā)展優(yōu)勢的時代，房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得更好發(fā)展，在日益競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中處于有利競爭地位，那么必須重視分析當(dāng)前自身的現(xiàn)金流現(xiàn)狀，依據(jù)現(xiàn)狀分析是否存在問題，針對問題進(jìn)行問題的合理有效解決，最終將現(xiàn)金流價值最大化，將自身綜合發(fā)展實(shí)力提升，更具市場競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀

（一）融資渠道單一

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源主要分為四種，第一種是企業(yè)自有資金，一般進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)本身就有一定的自有資金，這些資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展擴(kuò)大過程中，這一部分的現(xiàn)金額有限。第二種是銀行貸款，企業(yè)需與銀行簽訂定向借款合同，貸款用途與借款時簽訂的合同條款相符，當(dāng)貸款到期后，企業(yè)需要及時歸還貸款和相應(yīng)的利息，或者是采取分期還款方式。這種方式是目前房地產(chǎn)企業(yè)最常用，也是獲得大額現(xiàn)金流最有效、最快捷的方式。第三種是債券融資，企業(yè)為獲得更多現(xiàn)金，會通過發(fā)行債券或者股票的形式來吸引更多小額投資者，以此擴(kuò)大資金渠道。此種方式的融資速度相較于銀行貸款較慢，但相對穩(wěn)固，且長遠(yuǎn)來看融資價值最高。第四種是聯(lián)建、參建等合伙制的其他融資形式，此種方式目前較少。從以上分析中可知，目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來源還是依賴于銀行貸款這個渠道。而銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求較高，且對申請的貸款額度、還款期限等都有較為嚴(yán)格的規(guī)定和要求。一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)與中大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，通過銀行貸款融資困難度更高。為此，很多小型的房地產(chǎn)企業(yè)會將融資目光轉(zhuǎn)移到海外，雖然貸款成功率提高，成本付出相對較少，但同時存在的不穩(wěn)定因素也更多，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在著更多不可控、不安全風(fēng)險。

（二）對現(xiàn)金流缺乏重視

房地產(chǎn)持有一定量的現(xiàn)金流是為了更好地促進(jìn)自身穩(wěn)定發(fā)展，在正常交易活動中處于有利地位。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流缺乏一定重視，尤其是很多房地產(chǎn)企業(yè)將銷售額看作現(xiàn)金流，在大量投入成本后，會樂觀地認(rèn)為銷售額可觀。企業(yè)發(fā)展將會一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，卻忽視了一個重要因素，那就是房子建成后，不一定會在短時間內(nèi)全部售出。即使售出，大部分的購房者沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以一次性付清房款，需要到銀行辦理貸款手續(xù)，而這個過程一般快則半個月，慢則三個月，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些時間都較長，都會影響銀行還貸時間。尤其是一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少付一些貸款利息，會將貸款期限與房子銷售期安排較近，以致于若售房進(jìn)度不理想，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。此外，企業(yè)忽視了現(xiàn)金流存在的重要性，若沒有充足的現(xiàn)金流，將會使得建設(shè)項(xiàng)目在施工過程中無法按期完工，或者即使快速趕工使得建設(shè)項(xiàng)目按期竣工，但建筑質(zhì)量也將受到一定影響，在后續(xù)房子銷售之后，也會因?yàn)榉慨a(chǎn)質(zhì)量而引發(fā)更多爭端，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營發(fā)展風(fēng)險增加。房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流缺乏足夠重視，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流現(xiàn)狀之一。若不能轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，重視現(xiàn)金流管理，那么在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)將會錯失更多發(fā)展機(jī)會，還會將自身發(fā)展束縛、局限。

（三）對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維?，F(xiàn)金流的整體控制與企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性有著直接的關(guān)系。但目前，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并未重視成本管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，并未針對該項(xiàng)目特點(diǎn)，制定有效的、科學(xué)的預(yù)算成本計(jì)劃，在建設(shè)工程實(shí)施過程中，對成本控制采取的措施不足，使得一部分現(xiàn)金流未充分發(fā)揮價值，無效流出，對企業(yè)整體發(fā)展帶來影響。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時，也未依據(jù)企業(yè)本身實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制計(jì)劃，導(dǎo)致在實(shí)際經(jīng)營中，資金風(fēng)險隱患增加，現(xiàn)金流流進(jìn)與流出量不符，出現(xiàn)緊張問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，并不是單一地開發(fā)一個建設(shè)項(xiàng)目，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，且建設(shè)工作性質(zhì)階段性較強(qiáng)，比如建設(shè)工程項(xiàng)目需要經(jīng)歷決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段以及保修期階段等。每個階段都需要不同職責(zé)的工作人員參與，為使這些工作人員利用最大化，同時也為了創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)會在一個建設(shè)項(xiàng)目投入建設(shè)后，積極準(zhǔn)備下一個建設(shè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作。這種運(yùn)營模式，對現(xiàn)金流的流動性要求較高，因建設(shè)項(xiàng)目階段不同，存在一定的時間差異，對現(xiàn)金的需求標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，從而導(dǎo)致一段時期現(xiàn)金流的需求量較大，一段時間的現(xiàn)金流需求量較小。為更好地助力企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就必須將企業(yè)現(xiàn)金流合理配置，以戰(zhàn)略思維進(jìn)行分配，確?，F(xiàn)金流使用率最大化，但目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張情況較多，問題突顯。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全

目前，通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀進(jìn)行分析后，可知大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全。其主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)并未將銀行存款與現(xiàn)金余額進(jìn)行有效管理，未形成日報制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過財(cái)務(wù)報表看到的現(xiàn)金流與實(shí)際不符。如企業(yè)收到一筆售房款，但還有一筆貸款需要用到這筆售房款，在財(cái)務(wù)報表上還未體現(xiàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對欠誰錢，欠多少并未有確切概念，從而使其認(rèn)為目前企業(yè)賬面上還有較多的現(xiàn)金流，會自然而然地將這筆現(xiàn)金流應(yīng)用到其他需要的地方去，導(dǎo)致無法按期償還銀行貸款，出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)并未依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況確定最佳的現(xiàn)金流持有額度。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)營中，現(xiàn)金流所起到的作用并不是自身被應(yīng)用而為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，而是通過流通現(xiàn)金，使其在關(guān)鍵時刻完成其存在價值，從而保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，企業(yè)必須留有足夠的現(xiàn)金流。在確定現(xiàn)金流額度后，企業(yè)需制定相應(yīng)的監(jiān)管制度，確保企業(yè)可以有效調(diào)整現(xiàn)金流，一直處于安全流通狀態(tài)，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到現(xiàn)金流持有額度確定的重要性。最后，企業(yè)未必重視應(yīng)付賬款的運(yùn)用時機(jī)。應(yīng)付賬款是其他企業(yè)付給本企業(yè)的資金，且不需要支付利息，可供企業(yè)應(yīng)用的一部分現(xiàn)金流，若可以有效應(yīng)用這部分現(xiàn)金流，則將會提高現(xiàn)金的使用率。但實(shí)際上，企業(yè)并未重視合理應(yīng)用應(yīng)付賬款，會在收到應(yīng)付賬款后直接使用，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險隱患伴隨存在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流控制策略

（一）科學(xué)進(jìn)行融資

針對目前房地產(chǎn)企業(yè)融資單一問題，需冷靜思考，做出正確融資決定，科學(xué)進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)融資多元化。房地產(chǎn)企業(yè)可有計(jì)劃地增加融資渠道，首先重點(diǎn)優(yōu)先考慮銀行貸款，其優(yōu)點(diǎn)有四：其一以銀行客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，便于后續(xù)資金的使用和還款；其二申請階段雖然手續(xù)繁瑣，但審批后資金管理較為簡單，呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)報表也將更加清晰明了；其三可向多家銀行申請貸款，且貸款種類繁多，還款期限較為靈活，可選空間大；其四銀行貸款融資相對較小，不會引發(fā)稅務(wù)等問題，但同樣的需要付出一定的貸款利息。其次，可選用債券融資。目前債券融資較為規(guī)范化，通過此方式籌集的資金使用周期與銀行貸款相比較期間更長，對企業(yè)現(xiàn)有股東的股權(quán)并未影響，同時發(fā)行的債券成本要顯著低于普通股的，對企業(yè)而言具有財(cái)務(wù)杠桿作用；在實(shí)際籌資過程中，籌資范圍廣、金額大，籌資對象要求不高，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，收益也更穩(wěn)定，所需要承擔(dān)的風(fēng)險相對較低。最后，可應(yīng)用房地產(chǎn)股票融資方式。其優(yōu)點(diǎn)是可籌集的資金數(shù)額更大，融資能力強(qiáng)，融資取得的資金使用年限久，可有效改善房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，便于企業(yè)分散風(fēng)險，利于企業(yè)進(jìn)行股份制改造，利于企業(yè)整體價值提高，利于企業(yè)知名度提升。由上分析中可知，無論采取哪一種的融資方式，對房地產(chǎn)企業(yè)而言都有一定的融資優(yōu)勢。但不忽視的是，利益總是伴隨一定風(fēng)險存在的，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時不可僅選用一種，可應(yīng)用多種融資方式進(jìn)行科學(xué)融資，將融資風(fēng)險合理分散，確保企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，助力企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）重視現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)金流管理，首先，應(yīng)制定符合企業(yè)目前現(xiàn)金流動情況的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)?，F(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的決定性命脈，將房地產(chǎn)企業(yè)比喻為一個健康的人類，那么現(xiàn)金流就是其健康存活的新鮮血液，只有血液流動，才能確保人類健康。同理，企業(yè)若想健康發(fā)展必須重視現(xiàn)金流管理，在制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時，第一要考慮的是自身可靈活使用的現(xiàn)金流額度，確?，F(xiàn)金流可為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)而服務(wù)。企業(yè)發(fā)展不可盲目擴(kuò)張，要依據(jù)現(xiàn)金流的配置情況進(jìn)行合理安排。其次，應(yīng)確?，F(xiàn)金流平衡。因房地產(chǎn)企業(yè)的投入與支出時間差較大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長，且每一次的建設(shè)項(xiàng)目投入巨大，必須加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理，使其可以一直助力企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，避免現(xiàn)金流斷裂而引發(fā)企業(yè)發(fā)展障礙問題。最后，企業(yè)還需重視對現(xiàn)金的收入進(jìn)行科學(xué)管理。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要的現(xiàn)金收入是售房款。那么在管理這部分現(xiàn)金收入時，就要在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)初期就建立有效的成本管理制度，確保建設(shè)質(zhì)量，使項(xiàng)目竣工后可快速完成銷售，盡快回籠資金。

（三）建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維

房地產(chǎn)企業(yè)需建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維，首先應(yīng)重視提高現(xiàn)有資金的使用率，將閑置資金再投資利用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，常會有多個建設(shè)工程同時開工，或相繼開工的情況，而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所使用的工程物資大多是相通的，因開工進(jìn)度不同，對物資的需求量也存在一定不同。當(dāng)一個建設(shè)項(xiàng)目的工程物資出現(xiàn)短缺后，可依據(jù)實(shí)際情況將另一個建設(shè)項(xiàng)目閑置的工程物資調(diào)取到缺少工程物資的建設(shè)項(xiàng)目上。這樣的結(jié)果使企業(yè)的現(xiàn)金流不需要同時應(yīng)用到工程物資購買上，既利于建設(shè)工程項(xiàng)目順利施工，又避免現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。其次，房地產(chǎn)公司可將要開發(fā)的建設(shè)工程項(xiàng)目滾動施工，應(yīng)用較少的現(xiàn)金推動多個建設(shè)項(xiàng)目的同步運(yùn)轉(zhuǎn)，提高現(xiàn)金流使用率，緩解企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力，更可以規(guī)避一些現(xiàn)金流風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，對現(xiàn)金流進(jìn)行整體籌劃，如在現(xiàn)金流應(yīng)用初期，應(yīng)時刻注意會出現(xiàn)的投資風(fēng)險，做好現(xiàn)金流的支出管理工作；在現(xiàn)金流應(yīng)用高頻期，應(yīng)注意穩(wěn)健發(fā)展，控制好投資風(fēng)險，提升現(xiàn)金流的使用率；在現(xiàn)金流保守期，應(yīng)注意應(yīng)收賬款的回收管理，縮短現(xiàn)金流回流時間，尋找新的更適合投資項(xiàng)目。

（四）健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系

健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系需要做好以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)重視加強(qiáng)現(xiàn)金流的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，就要在同一時間內(nèi)將現(xiàn)金流利用最大化，為確保企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)積極做好預(yù)算管理工作，做好提前準(zhǔn)備。其一要編制資金預(yù)算；其二要執(zhí)行并做好資金預(yù)算控制管理；其三要重視目前企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，對預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分析，并針對變化之處進(jìn)行合理調(diào)整，確保預(yù)算作用一直最大化發(fā)揮。其次，應(yīng)重視加強(qiáng)企業(yè)的籌資管理?，F(xiàn)金流是否充足，是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提和關(guān)鍵。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須重視收回售房款，一來可提升自身現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率；二來便于企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)歸還貸款，提高信用度。此外，企業(yè)也可通過其他渠道進(jìn)行籌資。最后，企業(yè)要重視在日常管理中做好現(xiàn)金流量的監(jiān)管工作。其一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視建立銀行存款與現(xiàn)金余額日報制，建立現(xiàn)金收支預(yù)算月報制，規(guī)范現(xiàn)金預(yù)算反饋制。其二要做好現(xiàn)金管理相關(guān)流程的審核工作，對目前企業(yè)的現(xiàn)金流入與流出要有明確的審核標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化管理，建立現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。其三要重視做好現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換為貨幣資本的流通管理工作，在建設(shè)工程建設(shè)時間有效縮短的情況下，將現(xiàn)金流的考核以日為單位進(jìn)行，確保現(xiàn)金流流入大于流出。

三、結(jié)論

綜上所述，對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀經(jīng)過分析后，可知融資渠道單一、對現(xiàn)金缺乏重視、對現(xiàn)金流缺乏戰(zhàn)略思維、現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系不健全。針對這些現(xiàn)實(shí)問題，需重視制定現(xiàn)金流控制策略，如科學(xué)進(jìn)行融資、重視加強(qiáng)現(xiàn)金流管理工作、建立現(xiàn)金流戰(zhàn)略思維以及建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系等。通過以上策略的具體開展與落實(shí)，將會使房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理提高重視的程度，從而將現(xiàn)金流價值最大化，為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，處于穩(wěn)定可持續(xù)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在風(fēng)云多變的房地產(chǎn)市場中立于有利競爭地位。

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