城市更新背景下蘇州火車站片區(qū)更新策略探析

陸麗

（悉地（蘇州）勘察設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

1 研究背景與機(jī)遇

1.1 區(qū)域邁向更高質(zhì)量一體化的發(fā)展要求

2019 年12 月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，2020 年4 月，江蘇省政府發(fā)布了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》江蘇實(shí)施方案。綱要提出推動(dòng)形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局，發(fā)揮蘇浙皖比較優(yōu)勢(shì)，共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新大平臺(tái)。以上海為龍頭，以蘇州等為重要節(jié)點(diǎn)，同打造長(zhǎng)三角科技創(chuàng)新共同體；協(xié)同建設(shè)一體化綜合交通體系，共建軌道上的長(zhǎng)三角，蘇州站為II 級(jí)樞紐，強(qiáng)化樞紐與城市功能布局的協(xié)調(diào)[1]。

1.2 蘇州火車站片區(qū)的使命及新訴求

蘇州火車站是蘇州最重要的交通樞紐，與其周邊區(qū)域構(gòu)成了有機(jī)整體，是展示保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)作為全國(guó)首個(gè)也是唯一一個(gè)國(guó)家歷史文化名城的重要窗口，是連接保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)融入長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程和滬蘇同城化發(fā)展的重要紐帶，是提升保護(hù)區(qū)、姑蘇區(qū)中心城區(qū)首位度的重要平臺(tái)?；疖囌酒瑓^(qū)是更新的重點(diǎn)片區(qū)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)將圍繞“總部商務(wù)與科創(chuàng)服務(wù)業(yè)”產(chǎn)業(yè)布局，以蘇州站為依托，承接其他片區(qū)商務(wù)商貿(mào)功能的移轉(zhuǎn)，繼續(xù)做強(qiáng)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)功能，以現(xiàn)代化、高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)為要求，發(fā)展面向長(zhǎng)三角的高端服務(wù)經(jīng)濟(jì)。

2 蘇州火車站片區(qū)價(jià)值與落差

2.1 蘇州火車站片區(qū)的價(jià)值與潛力

2.1.1 蘇州客流量最大的鐵路客運(yùn)樞紐

蘇州火車站是滬寧線上的一等站，2019 年，蘇州站到發(fā)客流量2 771 萬(wàn)人次，占市域總量的57%；2021 年，蘇州火車站發(fā)送旅客約1 898 萬(wàn)人次，占市域總量的48%，在長(zhǎng)三角75座火車站客流量統(tǒng)計(jì)中，排名第六，其中前5 名均為特等站[2]。

2.1.2 毗鄰古城，人文資源豐富

蘇州站位于古城區(qū)北側(cè)，位于古今輝映城市旅游發(fā)展軸上?；疖囌酒瑓^(qū)北望平門城墻，緊鄰桃花塢片區(qū)、拙政園片區(qū)、七里山塘景區(qū)等，人文資源豐富。

2.1.3 水網(wǎng)密度高，生態(tài)本底優(yōu)良

火車站片區(qū)延續(xù)了蘇州良好的水綠優(yōu)勢(shì)，片區(qū)及周邊現(xiàn)狀水系網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)優(yōu)良，水網(wǎng)密度較高；場(chǎng)地內(nèi)主要為濱水綠地，站前有3 處廣場(chǎng)，西北側(cè)有一處公園綠地綠馨園，生態(tài)本底優(yōu)良。

2.1.4 周邊公共配套完備，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)豐富

火車站周邊公共配套完備，集中了行政、醫(yī)療、教育等配套資源?，F(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)有購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、餐飲、零售等。辦公涉及行業(yè)門類豐富，其中以零售業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和租賃為主，傳統(tǒng)商貿(mào)特色顯著。

2.2 蘇州火車站片區(qū)的問(wèn)題與落差

2.2.1 樞紐價(jià)值大，卻未得到充分發(fā)揮

蘇州火車站樞紐價(jià)值大，但功能布局不合理。蘇州火車站目前北部區(qū)域沿蘇站路、人民路、蘇城大道及平瀧路等主干路兩側(cè)已建成公共功能區(qū)，是典型的干路型商貿(mào)商業(yè)服務(wù)帶，總體呈線性空間布局，東西兩側(cè)為已建居住區(qū)。目前，線性的商業(yè)商務(wù)功能被人民路分割，道路寬度在60 m，分割功能空間，可達(dá)性差，無(wú)法形成集聚效益；火車站核心圈層內(nèi)多為居住功能，無(wú)大規(guī)模商業(yè)商務(wù)需求，缺少產(chǎn)業(yè)和人流支撐。

2.2.2 業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展質(zhì)效不高

商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)豐富，開(kāi)發(fā)成熟度較高，現(xiàn)狀商業(yè)以塊狀為主，業(yè)態(tài)有購(gòu)物中心、百貨、專業(yè)店等，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多，其中餐飲、零售占比較高，文化娛樂(lè)較少。火車站地區(qū)企業(yè)的行業(yè)分類統(tǒng)計(jì)共涉及9 大行業(yè)，行業(yè)門類較為豐富，其中以零售業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和租賃為主，傳統(tǒng)商貿(mào)特色顯著。但是根據(jù)調(diào)研顯示，目前商業(yè)空置規(guī)模約25 萬(wàn)m2，平均空置率約37%，其中華亞倒閉、潮流爛尾，義烏港龍城底商空置超80%（見(jiàn)圖1）。雖然部分載體接近滿租，但人流量較少。無(wú)新興業(yè)態(tài)，欠缺網(wǎng)紅打卡店，首店、主力店、特色店等較少，缺乏體驗(yàn)式沉浸式業(yè)態(tài)。目前，商圈整體的吸引力較低，人氣主要集中在平江萬(wàn)達(dá)。

圖1 火車站周邊商業(yè)載體空置情況統(tǒng)計(jì)

火車站片區(qū)辦公規(guī)模約53 萬(wàn)m2，平均空置率約23%，入駐率較高（見(jiàn)圖2）。單個(gè)辦公載體內(nèi)的企業(yè)涉及行業(yè)類別較多，集聚程度較低，尚未形成特色品牌樓宇；現(xiàn)狀企業(yè)數(shù)量多，但行業(yè)龍頭和總部型企業(yè)較少，樞紐高端商務(wù)功能尚未展現(xiàn)。

圖2 火車站周邊商務(wù)樓宇空置情況統(tǒng)計(jì)

2.2.3 城市窗口，但整體風(fēng)貌不佳

蘇州火車站站前核心區(qū)域存在大量的老舊小區(qū)，與現(xiàn)代新城風(fēng)貌不融合，百合苑、丹桂苑等蘇錦一社區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，以多層為主，與周邊高大上的現(xiàn)代化新城建筑風(fēng)格迥異，整體風(fēng)貌不協(xié)調(diào)、顏色對(duì)比突兀，老舊小區(qū)環(huán)境風(fēng)貌較差，公共空間設(shè)施缺失、基礎(chǔ)設(shè)施破損等。在街道環(huán)境上，站前片區(qū)內(nèi)街道多承擔(dān)交通疏散功能，對(duì)行人不友好；存在機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車擠壓步行空間的現(xiàn)象。

3 蘇州火車站片區(qū)更新策略與建議

3.1 明確的發(fā)展定位

蘇州火車站應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，起到橋梁紐帶作用，從而形成交通互聯(lián)，火車站區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行蜗蠛蜏K協(xié)同發(fā)展經(jīng)濟(jì)紅利的重要展示窗口，要用全局觀念、系統(tǒng)思維、科學(xué)方式協(xié)調(diào)好火車站片區(qū)在發(fā)展中的重大關(guān)系及關(guān)鍵要素。

以火車站地區(qū)改造為契機(jī)，合理配置火車站片區(qū)功能，強(qiáng)化空間布局、功能業(yè)態(tài)、交通系統(tǒng)等方面的建設(shè)，構(gòu)筑充滿活力、展示地方文脈和社會(huì)進(jìn)步的綜合功能區(qū)[3]。規(guī)劃提出了以蘇州站為依托，著力推動(dòng)蘇州站周邊建設(shè)，提升樞紐核的綜合服務(wù)功能，展示蘇州千年芳華的碩果，承接市級(jí)商務(wù)商貿(mào)功能的移轉(zhuǎn)，打造全市樞紐商務(wù)中心，以匹配其長(zhǎng)三角核心區(qū)域城際樞紐、市域主樞紐的定位。

3.2 優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)

依據(jù)對(duì)案例研究，并結(jié)合TOD 開(kāi)發(fā)理論，車站地區(qū)應(yīng)有3 級(jí)功能圈：核心區(qū)、拓展區(qū)、影響區(qū)。借鑒案例經(jīng)驗(yàn)，對(duì)3 個(gè)區(qū)域的業(yè)態(tài)功能進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步明確火車站片區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向。

強(qiáng)化蘇州火車站經(jīng)濟(jì)樞紐作用，匯聚商務(wù)商業(yè)人氣；全力盤活未開(kāi)發(fā)土地、閑置載體資源，明確現(xiàn)有主要載體的產(chǎn)業(yè)定位。規(guī)劃形成兩大產(chǎn)業(yè)集聚布局：一是火車站周邊核心功能區(qū)（800 m 范圍內(nèi)），發(fā)揮火車站交通樞紐功能，聚焦高端商業(yè)商務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將火車站周邊打造為城市形象的展示窗口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐引擎；二是人民路江乾路沿線商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶（800～1 000 m 范圍內(nèi)）（見(jiàn)圖3），該路沿線是開(kāi)發(fā)最早、發(fā)展最成熟的區(qū)域，更是蘇州火車站周邊最重要的產(chǎn)業(yè)高地、商業(yè)中心和政務(wù)服務(wù)集聚區(qū)。進(jìn)一步提質(zhì)高端商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)，做優(yōu)做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化樓宇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

圖3 火車站TOD圈層圖

3.3 業(yè)態(tài)提質(zhì)增效

充分結(jié)合客群特征，對(duì)火車站樞紐及周邊地區(qū)進(jìn)行功能業(yè)態(tài)提升，對(duì)火車站片區(qū)的操盤模式和更新方式提出量化建議，包括更新主體與資產(chǎn)獲取、更新容量等內(nèi)容，并對(duì)各更新載體進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為更新決策提供參考。充分利用好火車站地區(qū)僅有的載體資源，加快盤整利用，針對(duì)運(yùn)營(yíng)低效的企業(yè)，做好騰籠換鳥(niǎo)計(jì)劃安排，重點(diǎn)引進(jìn)和培育高端商務(wù)辦公、會(huì)展商貿(mào)、科技服務(wù)、金融服務(wù)、文化娛樂(lè)等樞紐共性產(chǎn)業(yè)以及旅游休閑、文化創(chuàng)意等蘇州特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，切實(shí)支撐產(chǎn)業(yè)集聚壯大、提質(zhì)增效。強(qiáng)化從供給端持續(xù)發(fā)力，串聯(lián)區(qū)域消費(fèi)場(chǎng)景，提升服務(wù)水平，推動(dòng)氛圍營(yíng)造，提振游客和居民的消費(fèi)信心，為提升火車站地區(qū)整體質(zhì)效貢獻(xiàn)力量。

3.4 因地施策的運(yùn)營(yíng)和保障措施

規(guī)劃以運(yùn)營(yíng)的思維指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，探索有效的更新激活路徑，基于不同產(chǎn)權(quán)載體、現(xiàn)狀建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況等，提出不同的更新運(yùn)營(yíng)模式。片區(qū)內(nèi)國(guó)資產(chǎn)權(quán)載體，由政府主導(dǎo)，新市場(chǎng)主體運(yùn)營(yíng)的整體式更新，引入國(guó)資公司，與新市場(chǎng)主體合作統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，并進(jìn)行租金收益保底；片區(qū)內(nèi)民營(yíng)+多主體產(chǎn)權(quán)載體，由政府引導(dǎo)，原市場(chǎng)自主更新的以點(diǎn)帶面的微更新，政府制定商業(yè)更新獎(jiǎng)補(bǔ)政策，商戶自主運(yùn)營(yíng)，充分發(fā)揮自主性；鼓勵(lì)有條件的零散產(chǎn)權(quán)商鋪，形成聯(lián)合權(quán)利主體進(jìn)行片區(qū)整體運(yùn)營(yíng)及聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

4 結(jié)語(yǔ)

蘇州火車站是城市主要窗口與紐帶，從目前現(xiàn)狀發(fā)展來(lái)看，蘇州火車片區(qū)與城市發(fā)展存在巨大的落差與矛盾，迫切需要進(jìn)行更新改造，本文從用地布局、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、交通組織、運(yùn)營(yíng)保障等方面探討了蘇州火車站片區(qū)更新策略與建議，以期能指導(dǎo)該區(qū)域的更新改造，實(shí)現(xiàn)蘇州火車站片區(qū)與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。