陳朵

（江陰市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，江蘇 無錫 214000）

0 引言

近年來，全過程咨詢服務(wù)作為一個(gè)興起的行業(yè)正不斷吸引建筑從業(yè)者的眼球，從前期可研、項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、監(jiān)理及項(xiàng)目管理階段層層滲透，步步把關(guān)，業(yè)主從焦頭爛額逐步抽身成一只大手總抓，實(shí)現(xiàn)了更專業(yè)、更細(xì)化的社會(huì)分工。

在項(xiàng)目前期階段，掌握總投資是非常重要的，這是控制風(fēng)險(xiǎn)的第一步。建筑工程涉及很多的管理機(jī)構(gòu)，在合理合規(guī)的基礎(chǔ)上如何既能保障項(xiàng)目運(yùn)行環(huán)節(jié)各個(gè)主體方的利益，又能保障業(yè)主的合理權(quán)益，這是我們?cè)靸r(jià)人員應(yīng)該深思探究的問題。提升建筑工程項(xiàng)目的管理水平，前提需要控制好項(xiàng)目總投資，保證工程總投資貫穿在項(xiàng)目整體過程當(dāng)中，留存好過程資料，以備后期抽查[1]。

1 全過程咨詢服務(wù)

1.1 全過程咨詢服務(wù)的意義

目前很多設(shè)計(jì)單位都順應(yīng)時(shí)勢(shì)，成立了全過程咨詢服務(wù)公司，這在本質(zhì)上是為了業(yè)務(wù)更好的開展，其實(shí)這也是社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。從前期可研入手，從源頭把握，設(shè)計(jì)公司其實(shí)比其他造價(jià)單位或者是施工單位更有優(yōu)勢(shì)，土木動(dòng)工，設(shè)計(jì)先行，設(shè)計(jì)師們往往比建筑行業(yè)的其他從業(yè)者更加獨(dú)具慧眼與高瞻，用他們的多方案比選，給到業(yè)主可研階段更多的參考價(jià)值，不管是為了后期項(xiàng)目落地還是前期項(xiàng)目立項(xiàng)，都是一個(gè)充分思考與縝密的抉擇[2]。

一個(gè)好的項(xiàng)目順利落地，光依靠某一方肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這其中需要全過程咨詢服務(wù)公司各部門的積極配合。將每個(gè)環(huán)節(jié)都連接起來，使每一步都有據(jù)可查，有理可究。從整體角度上提出目標(biāo)，再層層分解成一個(gè)個(gè)子目標(biāo)，落實(shí)與反饋缺一不可。好的領(lǐng)導(dǎo)者肯定是善于傾聽的，既要聽取客觀的情況，也要看到目前的客觀缺陷。全過程咨詢服務(wù)正處于起步階段，更加需要各位工作者提出寶貴的自身建議，從無到有，從粗到細(xì)，考慮各種影響，平衡問題與解決辦法之間的關(guān)系[3]。

在投資階段，投資方需要分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合自身的社會(huì)換機(jī)構(gòu)和自然環(huán)境等，嚴(yán)格預(yù)算將會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收益，在這一過程中需要綜合各方面要求。在前期規(guī)劃項(xiàng)目的時(shí)候就要建立風(fēng)險(xiǎn)小組，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急機(jī)制，這看似是一個(gè)費(fèi)錢不討好的事，但是只要做的好，這其實(shí)是一個(gè)能夠解決風(fēng)險(xiǎn)控制造價(jià)的有效措施。在投資決策時(shí)期，需要搜集各種資料，通過實(shí)地調(diào)查和反復(fù)對(duì)比研究，深入了解建筑項(xiàng)目，利用投資核算確定自身的能力，選擇合適的項(xiàng)目，才有利于采取控制措施。

1.2 全過程咨詢服務(wù)的具體工作內(nèi)容

以下從9 個(gè)方面闡述全過程咨詢服務(wù)的具體工作內(nèi)容。

1.2.1 前期策劃與可行性研究

業(yè)主的一個(gè)想法能否從頭腦里面跳脫到紙張上，這就需要一個(gè)分析與可行性研究的過程。落實(shí)前期風(fēng)險(xiǎn)控制，可以從這個(gè)階段就發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在的隱患，通過調(diào)整和完善，為項(xiàng)目的開展提供更大的便利。一個(gè)好的全過程咨詢服務(wù)公司，在這個(gè)階段就可以為業(yè)主提供各種投資數(shù)據(jù)，根據(jù)不同的方案，給出不同的建議，采取既有的管理方式和專業(yè)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)，給業(yè)主專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析與專項(xiàng)評(píng)估，從而給出結(jié)論這個(gè)項(xiàng)目是否可行，如果可行，需要滿足的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)支撐；如果不可行，能否調(diào)整思路與方法，結(jié)合實(shí)際，重新給出一個(gè)可行的方案。

1.2.2 辦理施工許可證等有關(guān)手續(xù)

已經(jīng)確定這個(gè)項(xiàng)目可以實(shí)施了，那么就要進(jìn)行各種前期手續(xù)的辦理，為項(xiàng)目落地提供前提條件。以往業(yè)主跑這些許可證都要花費(fèi)不少時(shí)間和精力，有時(shí)候找的辦理的部門或者人不對(duì)又得重新開始跑，這其實(shí)是一種資源的錯(cuò)位和浪費(fèi)[4]。把前期跑手續(xù)交給專業(yè)的人來做，不但事半功倍，而且業(yè)主可以節(jié)省出時(shí)間去做另外一些事情，讓項(xiàng)目更好的推進(jìn)。

1.2.3 勘察設(shè)計(jì)優(yōu)化

設(shè)計(jì)單位其實(shí)是具備天然的優(yōu)勢(shì)組建全過程咨詢服務(wù)公司的，因?yàn)閷?duì)于協(xié)助業(yè)主方提出工程設(shè)計(jì)要求、組織評(píng)審工程設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)單位本身就是擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，而且相比較其他行業(yè)而言，設(shè)計(jì)行業(yè)的替代性弱和可學(xué)習(xí)性程度復(fù)雜。因?yàn)槿绻麤]有大學(xué)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，沒有三五年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)就無從下手。并且，設(shè)計(jì)單位還可進(jìn)行工程設(shè)計(jì)優(yōu)化、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比選，從而為業(yè)主決策提供依據(jù)[5]。全過程咨詢服務(wù)公司還能組織勘察設(shè)計(jì)方面的招標(biāo)及中標(biāo)后合同的簽訂，監(jiān)督實(shí)施勘察設(shè)計(jì)全過程的投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制和協(xié)調(diào)管理等工作。

1.2.4 組織工程施工、設(shè)備、材料采購(gòu)招標(biāo)

以往一個(gè)項(xiàng)目換一個(gè)業(yè)主負(fù)責(zé)人，可能這個(gè)項(xiàng)目還沒結(jié)束已經(jīng)換了好幾波業(yè)主負(fù)責(zé)人。前一波的負(fù)責(zé)人還沒搞明白招標(biāo)流程和手續(xù)，后一波的負(fù)責(zé)人又匆匆趕來。這直接導(dǎo)致了項(xiàng)目的停滯或者混亂，還可能導(dǎo)致項(xiàng)目操作的不合規(guī)。當(dāng)全過程咨詢服務(wù)公司接手后，這種現(xiàn)象就可以得到有效控制。根據(jù)業(yè)主的需求及資金來源，不同的招標(biāo)類型對(duì)應(yīng)不同的招標(biāo)計(jì)劃，排好進(jìn)度表，按照相關(guān)法律法規(guī)的要求有條不紊的進(jìn)行，業(yè)主的角色從一個(gè)實(shí)際的操作者，轉(zhuǎn)變成了被協(xié)助者，但又不影響他的主導(dǎo)地位。這不光是工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，其實(shí)也是社會(huì)分工進(jìn)步的表現(xiàn)。

1.2.5 協(xié)助業(yè)主與施工單位簽訂合同

在招標(biāo)文件中，其實(shí)已經(jīng)有了合同的模版，里面的專業(yè)條款如果業(yè)主不仔細(xì)研讀，那么等簽了合同發(fā)生隱患后再來研究就太遲了。所以最好的方式就是在招標(biāo)階段就有專業(yè)人士把合同研究透徹，將可能的隱患扼殺在搖籃里。但并不是每個(gè)業(yè)主都精通法律條文和工程潛規(guī)則，為了不讓后期的增項(xiàng)超出立項(xiàng)審批的一定范圍，全過程咨詢服務(wù)公司可以協(xié)助業(yè)主方與工程項(xiàng)目總承包企業(yè)或施工企業(yè)及建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件供應(yīng)等企業(yè)簽訂合同并監(jiān)督實(shí)施。

1.2.6 工程竣工結(jié)算和工程決算

全過程咨詢公司從前期入手，更加了解項(xiàng)目的運(yùn)行與實(shí)施，對(duì)于資金的用款計(jì)劃，可以基于對(duì)應(yīng)項(xiàng)目來做一個(gè)更為精細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，更加貼合項(xiàng)目本身。此外，全過程咨詢公司還經(jīng)手了各種簽證資料，匯總了各種信息，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的整體發(fā)展可以有更好的預(yù)判，在施工圖預(yù)算基本不變的基礎(chǔ)上，可以得到一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的工程決算，工程決算準(zhǔn)確了，那么竣工結(jié)算費(fèi)肯定也超不過工程決算，這樣也起到了一個(gè)控制投資和造價(jià)的作用。

1.2.7 施工階段的全過程監(jiān)理

以往監(jiān)理公司獨(dú)立于業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、施工方，單獨(dú)接受業(yè)主方的委托，看似公平公正，但由于業(yè)主方的管理不到位，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致監(jiān)理人員與施工方暗箱操作，從而損壞業(yè)主方的利益。將監(jiān)理業(yè)務(wù)打包在全過程咨詢服務(wù)中，一個(gè)是有利于全過程咨詢公司更好的實(shí)現(xiàn)監(jiān)督職能，另一個(gè)就是很好的防范了監(jiān)理人員與施工人員的無效互動(dòng)。全過程咨詢公司履行的職能越多，越是保障了建筑工程的質(zhì)量，有助于項(xiàng)目的順利實(shí)施。

1.2.8 組織項(xiàng)目后評(píng)估

當(dāng)項(xiàng)目順利竣工，全過程咨詢公司組織竣工驗(yàn)收，并向業(yè)主方移交竣工檔案資料。到這一步，項(xiàng)目還未結(jié)束，生產(chǎn)試運(yùn)行及工程保修期的管理也需要全過程咨詢公司的參與，而這一步，也相當(dāng)關(guān)鍵，這是檢測(cè)項(xiàng)目是否成功的決定因素。當(dāng)項(xiàng)目試運(yùn)行成功，我們也來到了最后一步，組織項(xiàng)目的后評(píng)估，這是一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)階段，也是以后項(xiàng)目決策的參考資料，因此至關(guān)重要。

1.2.9 項(xiàng)目管理的其他工作

（1）跟蹤審計(jì)階段。加強(qiáng)審核過程造價(jià)，派遣專業(yè)審計(jì)人員利用專業(yè)知識(shí)結(jié)算每個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)派遣專業(yè)的審查人員實(shí)現(xiàn)全過程監(jiān)督，這樣項(xiàng)目結(jié)算才可以更具精準(zhǔn)性和有效性，從而可以有效的管理建筑工程結(jié)算階段的造價(jià)。

（2）工程投資控制管理。在投資階段，全過程咨詢公司需要分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合社會(huì)和自然環(huán)境等，嚴(yán)格測(cè)算將會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收益，在這一過程中需要綜合各方面要求。在前期規(guī)劃項(xiàng)目的時(shí)候就要建立風(fēng)險(xiǎn)小組，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急機(jī)制，這看似是一個(gè)費(fèi)錢不討好的事，但是只要做的好，這其實(shí)是一個(gè)能解決風(fēng)險(xiǎn)控制造價(jià)絕好的措施。在投資決策時(shí)期，需要搜集各種資料，通過實(shí)地調(diào)查和反復(fù)對(duì)比研究，深入了解建筑項(xiàng)目，利用投資核算確定自身的能力，選擇合適的項(xiàng)目，才有利于采取控制措施。

2 總投資之工程建設(shè)其他費(fèi)用

總投資分為工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)及預(yù)備費(fèi)三大塊。工程費(fèi)又分為三小塊，分別是建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)。建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)我們經(jīng)常合稱建安工程費(fèi)，里面包括土建、裝修、室外工程、基坑維護(hù)、暖通空調(diào)、水電安裝、消防及智能化等。設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)包括辦公家具、課桌椅、教學(xué)設(shè)備，廚房設(shè)備、電梯、充電樁工程等為滿足建安工程正常運(yùn)行而必須配置的設(shè)備。預(yù)備費(fèi)分為基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩種。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是對(duì)建設(shè)工期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的材料、人工、設(shè)備、施工機(jī)械等價(jià)格上漲，以及費(fèi)率、利率、匯率等變化，而引起項(xiàng)目投資的增加，需要事先預(yù)留的費(fèi)用。除此以外的預(yù)備費(fèi)均可算做基本預(yù)備費(fèi)。

工程建設(shè)其他費(fèi)用是根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)在基本建設(shè)投資中支付的，并列入建設(shè)項(xiàng)目總概預(yù)算或單項(xiàng)工程綜合概預(yù)算的，除建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)以外的費(fèi)用。它是從工程籌建到竣工驗(yàn)收、交付使用及運(yùn)行的整個(gè)項(xiàng)目周期期間，為保證項(xiàng)目的順利完成及運(yùn)行階段的正常使用而列的開支。大部分費(fèi)用明細(xì)各地都有政策指導(dǎo)，采用定量的方式予以明確，但是一些費(fèi)用無法通過定量給出依據(jù)的，只能通過經(jīng)驗(yàn)方式定性予以明確。因此，工程建設(shè)其他費(fèi)用的明確過程復(fù)雜而煩瑣，需要定性與定量雙結(jié)合，應(yīng)當(dāng)予以重視。工程建設(shè)其他費(fèi)用的重要性表現(xiàn)在3 個(gè)方面。

（1）占比大。對(duì)于工程建設(shè)其他費(fèi)用，我們平常一般接觸的比較少，新建項(xiàng)目這部分占比占總投資的15%~20%，是很關(guān)鍵的一環(huán)，估算的正確與否，直接影響整個(gè)項(xiàng)目能否正常運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)此環(huán)節(jié)的管理，對(duì)于合理使用資金、提高投資效益有著舉足輕重的意義。

（2）涉及范圍廣。工程建設(shè)其他費(fèi)用包含建設(shè)單位的建設(shè)管理費(fèi)及材料檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，設(shè)計(jì)勘察單位的設(shè)計(jì)勘察費(fèi)，監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)，跟蹤審計(jì)單位的跟蹤審計(jì)費(fèi)，造價(jià)咨詢單位的工程預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)（含工程量清單編制）編制及審核等等。由此可見，工程建設(shè)其他費(fèi)用涉及項(xiàng)目中各個(gè)主體單位的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，因此它的確定和計(jì)算非常重要，政策導(dǎo)向明顯。

（3）現(xiàn)階段取費(fèi)混亂。上面說到，工程建設(shè)其他費(fèi)用中有一些費(fèi)用無法按照政策法規(guī)計(jì)算的費(fèi)用，我們只能定性計(jì)入。定性的波動(dòng)范圍就會(huì)導(dǎo)致在實(shí)際操作中會(huì)存在取費(fèi)混亂和收費(fèi)不合理的情況。這就突出了項(xiàng)目中對(duì)應(yīng)主體單位的矛盾與沖突，這對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的順利運(yùn)行是非常不利的。因此如何明確一些在前期階段無法明確的項(xiàng)目費(fèi)用有著很大的現(xiàn)實(shí)意義。比如，環(huán)境保護(hù)稅我們一般是按建安費(fèi)的0.1%計(jì)??；建設(shè)工程施工許可證（代征印花稅）一般按工程造價(jià)×0.06%，建設(shè)方、中標(biāo)方各占一半。

工程建設(shè)其他費(fèi)用根據(jù)各個(gè)地方政策和實(shí)際行情的不同，計(jì)算方式有些許不同，但是構(gòu)成大同小異，基本類似。例如，臨水臨電、三通一平等相關(guān)費(fèi)用，按用地面積計(jì)算大約是50~150 元/m2。越是大城市，單價(jià)越貴；例如，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，市區(qū)是按建筑面積×75 元/m2（學(xué)校減半收取），鄉(xiāng)鎮(zhèn)是按建筑面積×50 元/m2。一些小的支出，如加曬圖紙費(fèi)，一般按甲方需求及圖紙張數(shù)計(jì)取。在一些新建項(xiàng)目中，影響很大的一筆明目是接入費(fèi)，它包括供電接入費(fèi)（含設(shè)計(jì)、施工等）、自來水接入費(fèi)（含設(shè)計(jì)、施工等）、燃?xì)饨尤胭M(fèi)（含設(shè)計(jì)、施工等）及電信接入費(fèi)（含設(shè)計(jì)、施工等）。這筆費(fèi)用金額巨大，但由于涉及專業(yè)范圍廣，前期圖紙不夠深入等原因，導(dǎo)致經(jīng)常估算不準(zhǔn)，給業(yè)主帶來很大的困擾。針對(duì)此類子目，除了根據(jù)手頭現(xiàn)有的資料進(jìn)行計(jì)算，還可根據(jù)已完成的當(dāng)?shù)叵嗨祈?xiàng)目進(jìn)行類比，得出費(fèi)用。

3 結(jié)語

綜上所述，利用科學(xué)的方法加強(qiáng)監(jiān)督，可以合理控制項(xiàng)目的總投資工作，促進(jìn)項(xiàng)目的可持續(xù)性和綠色發(fā)展。在施工項(xiàng)目啟動(dòng)之前，為業(yè)主上報(bào)資金使用計(jì)劃，框選更為精確的數(shù)據(jù)，可以在整體角度上把控項(xiàng)目，形成總投資概念。同時(shí)，項(xiàng)目投入的費(fèi)用我們要實(shí)時(shí)跟蹤、及時(shí)更新，這樣才能準(zhǔn)確而全面的為業(yè)主出謀劃策。最后，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)為改進(jìn)總投資估算的準(zhǔn)確性奉獻(xiàn)自己的一分力量。