基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究
——以昆明M 項(xiàng)目為例

文/王鋒憲 譚

近年來，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“房住不炒”的宏觀基調(diào)不動(dòng)搖，在“三道紅線”的高壓下，2021 年下半年起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)嚴(yán)重的銷量下滑和現(xiàn)金流不足，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”所產(chǎn)生的行業(yè)金融泡沫得到了根本遏制。但嚴(yán)厲的政策調(diào)控同樣導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的快速轉(zhuǎn)冷，降負(fù)債、杠桿合理化已成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資收益被進(jìn)一步壓縮，資金和成本的全過程管控成為影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目贏利的關(guān)鍵指標(biāo)。如何在項(xiàng)目各開發(fā)階段的成本管理過程中有效地提前識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，最終降低風(fēng)險(xiǎn)，是諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)研究方向。

一、國內(nèi)外房地產(chǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，行業(yè)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究相對(duì)成熟。有學(xué)者從美國加州房地產(chǎn)市場收集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以此建立了風(fēng)險(xiǎn)管理決策模型供項(xiàng)目投資者參考。[1]還有學(xué)者以模糊專家系統(tǒng)（FES）建立了風(fēng)險(xiǎn)管理體系，協(xié)助管理團(tuán)隊(duì)識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)事件，并以此提出了預(yù)防及緩解風(fēng)險(xiǎn)的策略。[2]也有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因展開了調(diào)查分析，構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模型，指導(dǎo)房地產(chǎn)公司應(yīng)用相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具以降低項(xiàng)目失敗的可能性。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國內(nèi)學(xué)者逐步將各類評(píng)價(jià)方法應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理的相關(guān)研究中。如馮博將蒙特卡羅模擬法引入房地產(chǎn)成本分析領(lǐng)域，利用隨機(jī)數(shù)原理的蒙特卡羅模型為成本風(fēng)險(xiǎn)管理提供定量分析，從而為房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。[4]周啟清等人將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程劃分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期、銷售期四個(gè)階段，運(yùn)用層次分析法和模糊數(shù)學(xué)模型相結(jié)合的方式構(gòu)建了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估矩陣，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果提出合理化建議。[5]羅澤民等人運(yùn)用層次分析法和 權(quán)法建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，提出了不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的處理策略。[6]

在前述研究文獻(xiàn)中，相關(guān)學(xué)者以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)為視角構(gòu)建了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用各種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行實(shí)證分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的相關(guān)研究積累了成果。鑒于如今的宏觀政策和市場環(huán)境，金融杠桿不再是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和項(xiàng)目運(yùn)營的保障，贏利模式發(fā)生了顛覆性的改變，成本管控成為項(xiàng)目贏利的決定性因素。綜上所述，提前識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目各類成本風(fēng)險(xiǎn)因素并制訂相應(yīng)的防范措施，是化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營危機(jī)的有效途徑。本文運(yùn)用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合的方式，分別從成本風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估等方面進(jìn)行實(shí)證分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管控提供有效論據(jù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）成本管理風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概算的結(jié)構(gòu)，其成本主要由土地成本、前期成本、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)后期費(fèi)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)、期間費(fèi)用、稅金八項(xiàng)構(gòu)成，如表1 所示。

表1 項(xiàng)目投資概算

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期中不同開發(fā)階段的成本管控重點(diǎn)與影響因素各異，產(chǎn)生成本風(fēng)險(xiǎn)的來源和因素亦各不相同。本次研究將房地產(chǎn)項(xiàng)目各成本風(fēng)險(xiǎn)因素按照不同的開發(fā)階段進(jìn)行細(xì)分。

1.投資決策階段。投資決策階段的主要任務(wù)是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研考察，并按照預(yù)估的拿地價(jià)格進(jìn)行投資估算，最終將項(xiàng)目實(shí)際情況和預(yù)估盈虧情況匯入可行性研究報(bào)告供投資人決策。因此，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于土地成本，如土地溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、紅線范圍外無償代建配套設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)等。另外，投資估算的準(zhǔn)確性、前端融資的渠道及成本同樣會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)成本和最終收益。

2.前期規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)后進(jìn)入前期規(guī)劃階段，主要涉及報(bào)規(guī)報(bào)建、勘察設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)等前期費(fèi)用。雖然在項(xiàng)目總投資成本中占比不高，但這一階段是基本鎖定項(xiàng)目全成本范圍的重要階段。前期規(guī)劃階段會(huì)直接確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本，而設(shè)計(jì)方案的可實(shí)施性、設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)的合理性、施工圖紙的質(zhì)量等因素都會(huì)引發(fā)建設(shè)銷售期潛在的超支風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)制訂了統(tǒng)一的建造標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本仍會(huì)受到地域特性及地質(zhì)條件等風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。因此，前期規(guī)劃階段是控制成本的最優(yōu)時(shí)期。

3.建設(shè)銷售階段。市場營銷基本同步于開工建設(shè)，本文將建設(shè)和銷售合并為一個(gè)階段。建設(shè)銷售期主要涉及建安成本、配套設(shè)施費(fèi)和期間費(fèi)用，是項(xiàng)目成本組成中除土地成本外占比最大的。這一階段對(duì)總開發(fā)成本的影響相對(duì)較小，但管理周期是各個(gè)階段中最長的，涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素極為復(fù)雜，包括招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、施工圖錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、簽證變更管理風(fēng)險(xiǎn)、人材機(jī)價(jià)格市場異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、資金支付風(fēng)險(xiǎn)、合作方違約風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。此外，壟斷行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及管理成本、財(cái)務(wù)利息、銷售成本的超支風(fēng)險(xiǎn)均為必須重視的風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.竣工清算階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，并不意味著項(xiàng)目開發(fā)管理周期結(jié)束，大量竣工結(jié)算都會(huì)帶來諸多不確定風(fēng)險(xiǎn)因素。如竣工資料及竣工圖紙風(fēng)險(xiǎn)、簽證索賠計(jì)量依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至工程管理人員及審算人員的職業(yè)操守也會(huì)影響到項(xiàng)目的開發(fā)成本。另外，各文獻(xiàn)中均未提及的項(xiàng)目稅務(wù)清算風(fēng)險(xiǎn)，如在開發(fā)過程中忽視稅務(wù)籌劃的重要性，會(huì)在清算時(shí)產(chǎn)生巨額的額外稅負(fù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益受到損害。

（二）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架

筆者通過閱讀大量文獻(xiàn)，參考了尹達(dá)[7]、鄧仁清[8]等學(xué)者所構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，結(jié)合筆者自身房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理工作經(jīng)驗(yàn)，并邀請行業(yè)內(nèi)投拓、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)、營銷各專業(yè)的人員展開技術(shù)經(jīng)濟(jì)研討會(huì)議，在研討過程中采集各類影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)因素和相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)各階段的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和篩選，構(gòu)建出相應(yīng)的指標(biāo)體系，具體如表2 所示。

表2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（三）構(gòu)建判斷矩陣

邀請房地產(chǎn)行業(yè)成本專家按照“1-9 標(biāo)度法”，對(duì)各指標(biāo)分別進(jìn)行兩兩成對(duì)比較，得出有關(guān)相對(duì)重要性的評(píng)判，以此得到判斷矩陣[9]。評(píng)價(jià)尺度表如表3 所示。

表3 AHP 成對(duì)對(duì)比評(píng)價(jià)尺度

（四）各指標(biāo)權(quán)重向量計(jì)算和一致性檢驗(yàn)

本文擬通過最常用的矩陣“和積法”來對(duì)矩陣的權(quán)重向量進(jìn)行分析判斷，方法如下：

1.以判斷矩陣為對(duì)象，進(jìn)行規(guī)范化的數(shù)據(jù)操作；

2.根據(jù)列進(jìn)行歸一化處理，各行元素相加得到一個(gè)新矩陣；

3.計(jì)算該矩陣計(jì)算權(quán)重向量以及矩陣最大特征值λmax；

4.基本一致性檢驗(yàn)CI=（λmax-n）/（n-1）；

5.隨機(jī)一致性檢驗(yàn)RI，具體數(shù)值如表4 所示。

表4 隨機(jī)一致性指標(biāo)對(duì)應(yīng)值

6.計(jì)算一致性比例 CR=CI/RI

判斷標(biāo)準(zhǔn)為：當(dāng)CR ＜0.1 時(shí)，可以認(rèn)為層次單排序的結(jié)構(gòu)有相對(duì)滿意的一致性，否則就需要調(diào)整判斷矩陣的指標(biāo)取值。

（五）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

1.確定評(píng)價(jià)指標(biāo)集。本模型包含四個(gè)一級(jí)指標(biāo)體B={B1，B2，B3，B4}={投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)，前期規(guī)劃階段風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)銷售階段風(fēng)險(xiǎn)，竣工清算階段風(fēng)險(xiǎn)}。

其中：

B1 投資決策階段={C11，C12，C13，C14，C15}

B2 前期規(guī)劃階段={C21，C22，C23，C24，C25，C26}

B3 建設(shè)銷售階段={C31，C32，C33，C34，C35，C36，C37，C38，C39}

B4 竣工清算階段={C41，C42，C43，C44}

2.確定評(píng)價(jià)語集。本文采用五等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)價(jià)集為：V={V1 無風(fēng)險(xiǎn)，V2 低風(fēng)險(xiǎn)，V3 一般風(fēng)險(xiǎn)，V4 高風(fēng)險(xiǎn)，V5 最高風(fēng)險(xiǎn)}。同時(shí)根據(jù)評(píng)價(jià)集設(shè)定相應(yīng)的區(qū)間，分別為[0，2），［2，4），［4，6），［6，8），［8，10］。擬采用向多位行業(yè)專家發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分表的方式采集意見并篩選匯總。

為檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，需要將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)計(jì)算結(jié)果與實(shí)證案例成本超支情況進(jìn)行對(duì)比，成本項(xiàng)超支比例對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)區(qū)間，分別為[0，10%），［10%，20%），［20%，30%），［30%，40%），［40%，∞）。

3.模糊評(píng)價(jià)隸屬度的確定及評(píng)價(jià)權(quán)重向量計(jì)算。首先建立指標(biāo)隸屬度，篩選有效的專家打分表，構(gòu)建隸屬度矩陣，隨后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重與評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度矩陣計(jì)算評(píng)價(jià)向量以及綜合權(quán)重向量，最終通過結(jié)果分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

三、實(shí)證分析

（一）項(xiàng)目概況

M 項(xiàng)目位于昆明市呈貢區(qū)，是由上海某房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的高層住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地約78.5 畝。該公司于2019 年取得土地開發(fā)使用權(quán)，項(xiàng)目分三期實(shí)施，全開發(fā)周期為2019 年4 季度至2025 年4 季度，目前一、二期已竣工交付。

項(xiàng)目總建筑面積21.7 萬平方米，其中地上可售面積15.6 萬平方米，共13 棟高層住宅樓，層高2.9 米，戶型產(chǎn)品包括97-128 平方米，精裝修交付。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)權(quán)重確定

1.構(gòu)建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣。組織房地產(chǎn)行業(yè)成本領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)前述評(píng)價(jià)體系中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行兩兩成對(duì)的重要性比較，以此構(gòu)造各層次的判斷矩陣，判斷矩陣如表5至表9所示。

表5 關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素決策層判斷矩陣A

表6 關(guān)于投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣B1

表7 關(guān)于前期規(guī)劃階段風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣B2

表8 關(guān)于建設(shè)銷售階段風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣B3

表9 關(guān)于竣工清算階段風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣B4

各判斷矩陣在通過一致性檢驗(yàn)后，將所有指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行匯總，如表10 所示。

表10 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重匯總

（三）建立模糊判斷矩陣

綜合上述計(jì)算結(jié)果，邀請10 名行業(yè)成本領(lǐng)域中高級(jí)管理人員組成專家團(tuán)體對(duì)矩陣體系中不同指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)程度按照設(shè)定的評(píng)價(jià)語集（V={V1 無風(fēng)險(xiǎn)，V2 低風(fēng)險(xiǎn)，V3一般風(fēng)險(xiǎn)，V4 高風(fēng)險(xiǎn)，V5 最高風(fēng)險(xiǎn)}）進(jìn)行判定。其中該項(xiàng)目成本專家3 人，集團(tuán)總部成本專家3 人，其他項(xiàng)目成本專家4 人。如有2 位專家根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)水平給出某項(xiàng)指標(biāo)的判定書具有中級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，則該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)程度評(píng)語數(shù)值為2 人/10（總?cè)藬?shù)）=0.2，依此類推，得到表11 所列指標(biāo)隸屬度匯總。

表11 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度匯總表

通過對(duì)隸屬度打分形成各階段的隸屬度矩陣表，分別對(duì)應(yīng)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、前期規(guī)劃階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)銷售階段風(fēng)險(xiǎn)、竣工清算階段風(fēng)險(xiǎn)。

（四）計(jì)算模糊評(píng)價(jià)權(quán)重向量

結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)各項(xiàng)權(quán)重及隸屬度矩陣計(jì)算評(píng)估指標(biāo)權(quán)重向量，采用SPSS PRO 軟件按照加權(quán)平均模糊綜合評(píng)價(jià)計(jì)算方法，將隸屬度計(jì)算結(jié)果歸一化，使全部評(píng)語相加結(jié)果總和為1。計(jì)算結(jié)果如表12 至表15 所示。

表12 B1 隸屬度計(jì)算結(jié)果

表13 B2 隸屬度計(jì)算結(jié)果

表14 B3 隸屬度計(jì)算結(jié)果

表15 B4 隸屬度計(jì)算結(jié)果

確定二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)向量可以計(jì)算一級(jí)評(píng)價(jià)向量，計(jì)算結(jié)果如表16 所示.

表16 A 隸屬度計(jì)算結(jié)果

根據(jù)計(jì)算結(jié)果得知：M 項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為15.3%，低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為21.9%，一般風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為30.3%，高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為22%，最高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率為10.5%，綜合成本管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)為一般風(fēng)險(xiǎn)。

（五）一致性對(duì)比

M 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，因無償代建市政道路、正式用電通道建設(shè)、提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)、管理和營銷費(fèi)用超支、開發(fā)貸使用率低等原因，相應(yīng)成本項(xiàng)超出目標(biāo)成本23.72%，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)為一般風(fēng)險(xiǎn)，與評(píng)估模型計(jì)算結(jié)果一致。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，緊密關(guān)聯(lián)著財(cái)政、生產(chǎn)制造業(yè)、礦業(yè)及相關(guān)咨詢服務(wù)行業(yè)。因其特有的金融屬性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行、證券等金融市場也有所影響，幾乎關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷增強(qiáng)、市場環(huán)境的不斷下行，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)估變得尤為重要。本文以昆明M 項(xiàng)目作為實(shí)證案例，運(yùn)用層次分析法以及模糊綜合評(píng)價(jià)法構(gòu)建了該項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)模型，通過評(píng)價(jià)結(jié)果和項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)情況的一致性對(duì)比，證明本研究構(gòu)建的模糊綜合評(píng)價(jià)模型可以準(zhǔn)確地反映當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。該模型可適用于項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，具有一定的實(shí)踐意義，可為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)決策提供參考。