文／金李、諶江瑞、楊招軍 南方科技大學(xué)商學(xué)院 廣東深圳 518055

引言：

城市化發(fā)展過程中，住房緊缺問題是每個大城市必須面對和解決的重大問題。香港作為常住人口750 萬左右的城市，其人均住宅面積遠(yuǎn)低于亞洲其他大城市的水平。香港人口住房需求與住房供給之間的矛盾特別突出。

根據(jù)參考文獻[1]，香港實行保障房制度。香港保障房體系以公屋（即公租房) 為主、以居屋 (經(jīng)濟適用房) 為輔。香港地少人多，為解決低收入群體住房問題，香港特區(qū)政府采取免費或低價劃地、撥出資本與低息貸款等措施支持公屋建設(shè)，并成立房委會、房協(xié)負(fù)責(zé)公 屋的建設(shè)及分配，同時制定相對完善的公屋申請與退出機制。但公屋也因排隊時間長、居住條件差而存在一定的局限性。

文[2]從孫中山先生“眾人之事”的政治定義出發(fā)，認(rèn)為“房價問題已有了政治含義”、“房價是一個經(jīng)濟問題但具有很強的政治含義?！蔽腫3]通過對2010 年廣州住房調(diào)查數(shù)據(jù)和事件史模型研究發(fā)現(xiàn)住房市場化改革的“差序格局”和差異化改革策略，使住房獲得具有明顯的時期效應(yīng)和世代效應(yīng)。文[4]強調(diào)由于住房具有復(fù)雜商品、空間固定，價格貴，使用周期長和生活必需品的特性共同決定了住房市場交易成本很高的特性。文[5]認(rèn)為“住房問題并不是一個能單獨加以解決的問題，相反它是一般貧困問題的一個部分，而且也只有通過收入的普遍提高方能逐步解決?！蔽腫6]研究了深圳公共住房供給的制度演進、現(xiàn)實困境與優(yōu)化路徑。文[7]以公共住房為著眼點,通過總結(jié)公共住房的國際經(jīng)驗、反思深圳公共住房制度改革的政策含義,對深圳公共住房制度改革從“先試先行”向“先行示范”跨越進行研究和展望。文[8]基于北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策，給出相應(yīng)的建議與對策。文[9]提出深圳需要構(gòu)建商品住房和公共住房并存的“新二元結(jié)構(gòu)”的超大城市住房供應(yīng)體系。

國內(nèi)外關(guān)于住房問題的研究主要集中于對于住房這一特殊商品的定義和分析，政府是否應(yīng)該干預(yù)住房市場，政府參與住房分配時應(yīng)如何參與，以及針對政府制定政策的分析與建議。盡管香港近年推出了一系列政策舉措，香港面臨的住房緊缺問題仍然嚴(yán)重，尤其是占香港居民人口大多數(shù)的中低收入人群的住房需求仍未得到充分保障。

在中美博弈的百年之未有大變局下，香港作為中國大陸與西方世界的橋梁，受到了巨大沖擊。一方面，香港的金融、貿(mào)易受到影響，部分轉(zhuǎn)移至新加坡。另一方面，香港過度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟，導(dǎo)致社會貧富分化嚴(yán)重，從而加劇社會矛盾。香港擁有資本和科技優(yōu)勢，大灣區(qū)擁有市場優(yōu)勢，所以有必要進一步促進香港與內(nèi)地大灣區(qū)在經(jīng)濟和文化上的融合。

本文基于香港和粵港澳大灣區(qū)深度融合的契機，提出通過香港居民移居粵港澳大灣區(qū)近港區(qū)域（以下簡稱內(nèi)陸大灣區(qū)），解決香港居民住房問題的新方案。簡單來說，香港政府利用本身公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施，同時內(nèi)陸當(dāng)?shù)卣o予一定的政策優(yōu)惠，輔以資產(chǎn)證券化手段吸收社會資本，解決住房建設(shè)資金不足問題。

本文方案能有效解決香港低收入居民住房問題，為香港穩(wěn)定和持續(xù)繁榮提供堅實基礎(chǔ)。本文也能推動香港在內(nèi)地大灣區(qū)更多的投資，帶來更多的消費，帶動內(nèi)地大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。這一舉措符合黨和政府關(guān)于粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展、優(yōu)勢互補的戰(zhàn)略布局，能夠有效加速促進香港與內(nèi)陸大灣區(qū)更加深度地融合，帶動其他領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)社會整體利益和各個地區(qū)利益的帕累托改進。

本文以下從這一方案的可行性分析、優(yōu)勢、具體舉措、存在的挑戰(zhàn)等幾個方面分別加以論述。

1.可行性分析

我們知道，類似的深汕合作區(qū)模式，以及以前澳門大學(xué)因土地不足，租用珠海市橫琴島土地擴展校區(qū)，成功實現(xiàn)了兩地互利雙贏。本文方案是這些合作模式的延伸，具有良好的實踐基礎(chǔ)。根據(jù)《環(huán)球時報》邢曉婧2023-03-13 的報道，與本方案類似，第十四屆全國人大代表、香港工聯(lián)會會長、香港代表團副團長吳秋北在兩會期間，建議允許香港政府在大灣區(qū)等內(nèi)地城市購買閑置的商品房作為香港公共房屋。本文方案與這一建議一脈相承，但更能夠從根本上解決香港居民的住房問題。

1.1 前提假設(shè)

根據(jù)香港政府網(wǎng)站信息，香港在2022 年年中約有735 萬人口。我們做一個假設(shè)，十年有100 萬人移居到內(nèi)陸大灣區(qū)，平均每年10 萬人。當(dāng)然這只是假設(shè)，最后是香港居民自行決定是否愿意移居。

移居初期，許多香港居民生活在內(nèi)陸，但工作仍然在香港。隨著時間推移，居民可能會逐漸適應(yīng)在內(nèi)陸生活和工作，從而真正實現(xiàn)了兩地的深度融合。

內(nèi)陸大灣區(qū)有9 個城市，不是每個城市都適合香港居民居住，需要限定一小時生活圈，即坐高鐵或者坐船能夠一小時到達中環(huán)或者九龍。所以內(nèi)陸大灣區(qū)的目標(biāo)城市限定范圍在深圳、廣州、珠海、東莞和惠州這5 個城市。

1.2 香港居民公屋的供求分析和性價比分析

目前香港有750 萬人口，其中200 萬人口屬于低收入人群，住在政府的公屋。第一，香港的公租房供不應(yīng)求。公租房2.5 萬套，能解決7.5 萬人的住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足200 萬低收入人口的需求。第二，內(nèi)陸大灣區(qū)房價遠(yuǎn)低于香港。香港寸土寸金，房價均價15.6 萬元/平米。而內(nèi)陸大灣區(qū)房價較低，深圳6 萬/平米，廣州3 萬/平米，東莞3 萬/平米，珠海2 萬/平米，惠州平均1 萬/平米。所以，香港住房開支的17%，可以安置40%的人口。目前香港每年供房2.5 萬套，假設(shè)香港政府在惠州購買1 萬套，占比40%的房屋。當(dāng)然，如果香港政府與內(nèi)陸政府協(xié)商，可以以低于市場價達成房地產(chǎn)交易。

所以，建議香港政府將購買廉價房屋的30%費用，在內(nèi)地大灣區(qū)購買投資房產(chǎn)和配套設(shè)施，一方面能解決供不應(yīng)求的問題，另外也能極大降低香港政府的安置成本。

1.3 內(nèi)陸大灣區(qū)的人口沖擊分析

5 個內(nèi)陸大灣區(qū)城市的人口數(shù)量，過去十年平均每年凈增大概200 萬人。假設(shè)香港每年10 萬人定居，相當(dāng)于每年新增人口的5%，也是完全可以接受的。尤其是這兩年新增城鎮(zhèn)人口放慢了，所以留出更多的余地來從香港轉(zhuǎn)移人口。

2.本文方案的優(yōu)勢

本文提出的用香港公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施的新方案，具有一系列獨特的優(yōu)勢。

2.1 對香港好處

2.1.1 解決香港的民生問題

政策建議的主要對象，是香港買不起房、居住條件極為惡劣、收入和財富規(guī)模最低的100 萬人口。這個政策不僅能為香港提供保障兜底，緩解香港原住民的住房壓力，也能解決香港社會張力問題，為解決香港整體的問題提供前提條件。

2.1.2 改善香港部分居民的居住條件

香港公租房戶均不到40 平米，假設(shè)每戶3 人，人均13 平米，而且條件極差。如果在內(nèi)陸大灣區(qū)，即使每戶60 平米，也極大改善了生活質(zhì)量。缺點就是上下班的交通成本，所以可能還需要香港政府在交通方面再做一些補貼。

2.1.3 促進香港居民在大陸就業(yè)

隨著時間轉(zhuǎn)移，有部分香港低端人口在大灣區(qū)內(nèi)地城市可以找到更適合自己發(fā)展的工作，比如開花店，開餐館，或者加入當(dāng)?shù)氐囊恍┢渌ぷ鳌?/p>

2.2 對大灣區(qū)好處

2.2.1 促進大灣區(qū)房地產(chǎn)消費不足的問題

2023 年5 月，惠州一手住房普遍打折7-8 折，甚至有樓盤打4.8 折，惠州政府稱這是市場行為，不會干預(yù)。同樣，截止5 月中旬，深圳累計推出40 個新樓盤，14951套住宅，單整體網(wǎng)簽率不到3.5 成。房價下跌、房地產(chǎn)銷售量不足，也是內(nèi)陸大灣區(qū)當(dāng)前面臨的重大問題。這一趨勢表明，香港與內(nèi)陸大灣區(qū)的住房價格差距有擴大的趨勢。顯然，住房差價越大，協(xié)商者的剩余價值（negotiator’s surplus）越大，本文提出的方案就越有價值。

假設(shè)香港每年10 萬人移居內(nèi)陸大灣區(qū)，居住面積達到大陸城鎮(zhèn)平均居住面積40 平方米，那么每年就有400萬平米的需求。在一小時生活圈的五個城市內(nèi)，每年銷售面積大概3400 萬平方米，相當(dāng)于增加了當(dāng)?shù)?2%的住房需求。

2.2.2 促進大灣區(qū)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟活動

本文政策建議也能拉動內(nèi)需、促進內(nèi)地大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一個重要短板是內(nèi)需不足，若實施這一方案，則這一問題可以得到很大的緩解。例如，香港政府要為這些原住民提供各種基本的生活便利，需要投資一些配套資源，比如教育、醫(yī)療、商場等設(shè)施，以及這些投資的巨大輻射、帶動效應(yīng)，不僅能提升、激發(fā)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟活力，香港的投資也必然會惠及內(nèi)陸大灣區(qū)居民、乃至全國老百姓。

2.3 政治上的好處

促進雙方深度合作與交流：

未來可以進一步促進香港政府、企業(yè)和家庭個人在內(nèi)陸的生活、工作和投資建設(shè)。起步可以由香港政府引導(dǎo)，后續(xù)更多引入市場的力量，加大兩地的合作和交流。未來甚至內(nèi)陸大灣區(qū)的居民也可以隨時方便在香港工作。

本文政策建議能促進香港和大灣區(qū)融合，提升內(nèi)地大灣區(qū)和香港的高度的經(jīng)濟、政治和文化融合。需要注意的是，這些融合一定要以市場化的方式，以政府提供資源引導(dǎo)的方式進行，不能是政府強迫的，也不能是運動式的。

3.具體舉措

基本原則是借鑒以往經(jīng)驗，依靠政府出臺政策、政府提供引導(dǎo)資金、再加以企業(yè)市場化運作和金融創(chuàng)新支持（資產(chǎn)證券化）相結(jié)合，在小范圍試點，再逐步鋪開的方法。

3.1 對香港政府的政策建議

3.1.1 福利遷移，為香港低收入群體提供新選項

以往，香港政府為最低收入群體提供廉租房、公租房的福利，現(xiàn)在可考慮為他們提供二選一的機會。低收入者可以在香港排隊來等待本地的公房，也可選擇內(nèi)地大灣區(qū)內(nèi)的公房。

建房數(shù)量取決于具體的批量需求。由香港的最低收入居民每年向香港政府投標(biāo)，達到一定規(guī)模，香港政府則批量規(guī)劃新建房屋。由于投標(biāo)人只是把香港的住房優(yōu)惠福利轉(zhuǎn)移到內(nèi)地來使用，投標(biāo)人無需支付額外費用。

3.1.2 保留在內(nèi)地大灣區(qū)生活工作的香港居民之福利

借鑒深汕合作區(qū)的模式，這些移居到內(nèi)地的香港人，享有所有的香港居民應(yīng)有的權(quán)利。在內(nèi)地大灣區(qū)居住的香港居民依然可以享受到香港的社會福利，比如隨時回香港享受免費醫(yī)療服務(wù)。隨著交通和信息網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達，生活在內(nèi)地大灣區(qū)的香港居民感受到的不利因素越來越小，而有利因素不斷積累。人們在享受寬敞、廉價住房的同時，同樣享受到香港的各種社會福利。

3.1.3 為香港居民提供買房機會

香港特區(qū)政府以團購的方式獲取較低價格的批量房屋，使香港困難群體得以以低于市場價的價格實現(xiàn)“住房夢”。但是，為了消除投機行為，在轉(zhuǎn)讓獲利方面需要有一定限制。

3.2 對內(nèi)地政府的政策建議

3.2.1 內(nèi)陸大灣區(qū)以招商引資的態(tài)度迎來香港居民

香港居民進入內(nèi)陸大灣區(qū)工作，將會拉動內(nèi)陸大灣區(qū)房地產(chǎn)需求、刺激當(dāng)?shù)叵M和經(jīng)濟活動，這是互利雙贏的事情。所以兩地政府可以進行充分溝通，內(nèi)陸政府給予稅收減免等優(yōu)惠政策，同時中央政府也可以給予一筆補貼專項資金，從而降低公租房的成本價格，這不僅吸引香港低收入居民，同時也吸引更多能人志士來粵工作。

3.2.2 加強基礎(chǔ)設(shè)施投入和軟環(huán)境建設(shè)

對于香港居民來說，在內(nèi)地大灣區(qū)生活的許多成本會降低，但是他們的粵港之間通勤時間會增加，此外看病和上學(xué)也沒有在香港那樣方便。

對此，一方面要使高鐵更加的便捷，特別是打通從香港各個地方直接到惠州的高鐵，并且能夠提速。高鐵投資屬于重資產(chǎn)投資，其巨額成本可以通過長期的方式來進行30-50 年分?jǐn)偂?/p>

另一方面，增加醫(yī)療和教育的基礎(chǔ)建設(shè)和資源供給，提高內(nèi)地大灣區(qū)的生活吸引力。實際上這也是一種招商引資方式。

上述資金來源可以通過以政府資金為引導(dǎo)，以房地產(chǎn)未來收益流為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品[10]，吸收民間外部資本：一方面解決基礎(chǔ)設(shè)施投入和軟環(huán)境建設(shè)的資金來源問題；另一方面，為民間資本提供高收益低風(fēng)險的投資回報。這種融資模式類似不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）模式。后者是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[11]。

4.存在的挑戰(zhàn)

4.1 生活差異的挑戰(zhàn)

對于移居到內(nèi)地大灣區(qū)的香港居民來說，他們的總體的生活成本、時間成本是否降低，整體生活質(zhì)量是否有效提升，也是有待商榷的。未來如果香港居民在內(nèi)地工作，低端行業(yè)的兩地收入差距較大，也不一定有足夠的吸引力。

在內(nèi)地消費，物價可能更低廉，但是小孩上學(xué)可能不方便，并且醫(yī)保沒有完全打通之前看病也不方便，所以教育和醫(yī)療是需要考慮的問題。另外每天要花一個小時在上班的路上，可能也是不小障礙。

4.2 文化差異的挑戰(zhàn)

現(xiàn)在很多香港有錢人來大灣區(qū)投資開公司，但大部分人仍然選擇在香港生活。其實這部分人在深圳本身買得起房，而且在深圳的生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)比香港低，這是當(dāng)下的市場行為。

究其原因主要是文化差異。第一，是兩地一直以來接收的信息方式也不同，香港喜歡看TVB、YouTube 等，大家對事情的看法和觀點不一致。第二，政府和社會的關(guān)系不太相同，香港是小政府大市場，香港民眾對政府缺少敬畏之心。比如，香港全面核酸，推行了3 次都無法實現(xiàn)，盡管明顯是政府為民服務(wù)的好事情。第三，是語言習(xí)慣的不同，讓兩地人們的溝通可能有所戒備。

香港和內(nèi)地政府可能不太容易安排整個過程，這涉及了大量的基建、交通、醫(yī)療、教育、房地產(chǎn)投資等，萬一最后香港居民不愿意住，或者居住后又反悔了，可能造成大量的資源浪費。如果不是需求推動型的政策，可能會造成產(chǎn)能過剩。

所以建議先從小范圍試點開始。如果方案設(shè)計的好，許多人自然會選擇到內(nèi)陸大灣區(qū)工作和生活。

4.3 香港作為中西方橋梁的挑戰(zhàn)

香港作為中國和西方的橋梁，一方面需要融入內(nèi)陸，另一方面也需要融入西方。香港和大陸之間，和而不同。如何平衡之間的關(guān)系是不小的挑戰(zhàn)。

國內(nèi)許多發(fā)達城市也大力度對外開放，比如上海、深圳、廣州、杭州、蘇州等，但香港仍然有大量優(yōu)勢，原因就是香港更融入西方。如果香港人遷移到大陸，香港優(yōu)勢的利用率可能會降低，西方可能不太愿意在香港交流與合作。

面對上述挑戰(zhàn)，本文前面的論述已經(jīng)給出了一些應(yīng)對辦法，包括對香港政府和內(nèi)地政府的一些建議，在此不再贅述。

總的來說，只要遵循政府引導(dǎo)和市場化運作方式，充分利用技術(shù)進步，設(shè)計各方受益的制度和法規(guī)，就一定可以妥善地解決這些在創(chuàng)新過程中產(chǎn)生出來的新問題、新挑戰(zhàn)，從而惠及粵港澳大灣區(qū)全體人民。同時，還可以通過本文方案的實施，不斷積累經(jīng)驗，為解決其他大城市的住房問題提供新的解決思路和應(yīng)用范例。

結(jié)語：

住房問題是系統(tǒng)性問題。要從一個均衡躍遷到另一個均衡，不能小修小補，要有統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計，有序處置風(fēng)險，做到總體可控。抑制房價暴漲同時要管控房價暴跌風(fēng)險。確保精準(zhǔn)施策，避免誤傷。要充分預(yù)見并前瞻處置政策執(zhí)行中和之后的問題，防止半途而廢。至少包括以下方面：一是大量民間財富要穩(wěn)妥有序地轉(zhuǎn)移到金融資產(chǎn)。二是提供替代房地產(chǎn)業(yè)的下行期經(jīng)濟穩(wěn)定器。三是提供替代土地財政措施，解決地方財政平衡問題。四是打破房價剛兌預(yù)期后要防范房價暴跌。五是增大優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源供給并改善分配不均問題。還要考慮其他因素，比如貿(mào)易戰(zhàn)突然加劇，國際局勢突然動蕩，疫情重新爆發(fā)等等。

要解決住房問題，需要加強系統(tǒng)頂層設(shè)計，多部門協(xié)同推進。住建部門需要在規(guī)劃中前瞻性解決好人地錯配問題。教育醫(yī)療部門要改善城市基礎(chǔ)性教育醫(yī)療資源投放。財政稅收部門要研究機制，保證炒房不賺錢。金融監(jiān)管部門要研究解決化解房地產(chǎn)金融屬性之后未來民間財富儲值手段，也要設(shè)置合理的房價暴跌保障機制，并且研究有力措施抑制房地產(chǎn)過度融資。另外要研判全球流動性收縮可能，避免房地產(chǎn)問題成為未來應(yīng)對輸入型金融危機的投鼠忌器的人質(zhì)。社保醫(yī)保部門要加強研究解決老有所養(yǎng)的問題，改變居民以房養(yǎng)老的不切實際想法，代之以用金融手段養(yǎng)老。國家要研究好其他的經(jīng)濟穩(wěn)定器，從而不過度依賴房地產(chǎn)拉動。中央要解決地方政府財力和責(zé)任不匹配的問題，減輕對土地財政依賴。只有多部門協(xié)調(diào)，打好政策組合拳，才能做到平穩(wěn)有序推進，不半途而廢。

房地產(chǎn)調(diào)控要注意外部環(huán)境相互影響。在中美摩擦長期化、復(fù)雜化、深入化之下，房地產(chǎn)可能成為未來應(yīng)對外部環(huán)境巨變的調(diào)控政策的變相“人質(zhì)”。從外部環(huán)境看，現(xiàn)在仍是政策機遇期。美國仍在修復(fù)期，其貨幣政策近期不會重大反轉(zhuǎn)。這帶來相對充沛的國際流動性環(huán)境，避免了改革過程中流動性快速收緊帶來國內(nèi)資產(chǎn)價格劇烈振蕩。但是美國修復(fù)速度在加快，緩過勁來可能只要兩三年。

香港地區(qū)是我國國際化窗口，其房價長期處于高位，成為影響居民幸福水平的最大障礙，是香港發(fā)展的瓶頸問題：住房問題解決了，必將進一步極大地提升香港的國際地位。與其他基礎(chǔ)商品一樣，香港房價是由住房供求關(guān)系決定的，要改變這一狀況，根本的方法是改變住房的外部條件，進而改變供求關(guān)系。

本文提出“香港政府利用本身公租房的一部分預(yù)算，在內(nèi)陸大灣區(qū)投資建設(shè)公租房及其配套設(shè)施，用以解決部分香港居民的住房問題”的方案，可以極大地增加香港住房的供給，不僅可以解決香港居民的“居者有其房”的問題，而且可以降低全體香港居民的住房成本，以及借助資產(chǎn)證券化的融資手段，激發(fā)、帶動、輻射形成內(nèi)陸大灣區(qū)的強大經(jīng)濟活力，真正實現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)各個城市的深度融合，實現(xiàn)社會整體福利的巨大提升。