薛宇

近日，坊間流傳蘇州住建局人士認(rèn)為“不允許降價(jià)不合適”的消息引發(fā)市場熱議，蘇州市相城區(qū)住建局在12345陽光便民網(wǎng)站回復(fù)網(wǎng)友咨詢時(shí)表示，“目前，蘇州市商品房實(shí)行一房一價(jià)，申領(lǐng)銷售許可前先進(jìn)行價(jià)格備案。實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)銷售；低于備案價(jià)銷售的，低于備案價(jià)的幅度，暫無相關(guān)限制?！倍诖饲?，房價(jià)下跌幅度是受限的。

近年來，由于融資渠道不暢，市場下行，房企資金規(guī)模有所降低，房企自身造血能力減弱，特別是已完工開發(fā)產(chǎn)品占存貨總額的比重較前幾年已有一定幅度上升。在賬上資金規(guī)模增長受限的同時(shí)，已完工開發(fā)產(chǎn)品對資金的占用愈加明顯，提高去化將在很大程度上減小房企的流動(dòng)性壓力。

2010年起，中國就開始推行商品房銷售價(jià)格備案制度。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房（2010）53號）明確規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售?！?/p>

政策的總體思想是對商品房銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，嚴(yán)禁在標(biāo)價(jià)之外擅自加價(jià)；各地政府雖然具體規(guī)定各有不同，但都要求嚴(yán)格房企執(zhí)行房價(jià)備案制度，銷售價(jià)格不能高于備案價(jià)格，以避免開發(fā)商隨意調(diào)整價(jià)格，從而對房地產(chǎn)市場造成惡性影響。

以往市場主要關(guān)注商品房成交價(jià)高于備案價(jià)的情況，而隨著房地產(chǎn)市場下行，成交價(jià)大幅低于備案價(jià)開始引發(fā)監(jiān)管和購房者關(guān)注，多地不久前曾發(fā)布過房價(jià)“限跌令”。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2021年下半年，全國有超過20個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明等，主要是一些三四線城市。

2022年，個(gè)別地區(qū)政策有所松動(dòng)，但調(diào)整幅度較小。2021年8月23日，珠海新盤備案開始執(zhí)行“實(shí)際銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)90%”的政策；2022年4月14日起，珠海商品房實(shí)際銷售價(jià)格調(diào)整為“不得低于備案價(jià)的85%”。綿陽市政府2022年5月24日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中規(guī)定商品房實(shí)際成交價(jià)格不能低于備案價(jià)的85%。

此前市場雖未明確放開限跌，但部分城市以團(tuán)購房優(yōu)惠不計(jì)入房價(jià)跌幅范圍進(jìn)行變相松綁。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。

除團(tuán)購房以外，房企們?yōu)榱藨?yīng)對限跌令還推出過特價(jià)房、打折購房、送家電、送車位等活動(dòng)，實(shí)際上也是降價(jià)。

本次蘇州實(shí)行一房一價(jià)政策，實(shí)際上是基于房源本身的商品屬性，其認(rèn)為，如果不允許開發(fā)商降價(jià)促銷，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。目前的市場形勢下，不允許企業(yè)降價(jià)不合適，不能控制企業(yè)正常的市場銷售行為。

對于房企而言，現(xiàn)金流才是其追求的主要目標(biāo)。從上市房企財(cái)報(bào)來看，整體而言已完工開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模相較于現(xiàn)金已經(jīng)不低，降價(jià)或可有效促進(jìn)去化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

財(cái)報(bào)顯示，近年由于融資渠道不暢，市場下行，房企資金規(guī)模有所降低，銷售持續(xù)下行，房企自身造血能力減弱，特別是已完工開發(fā)產(chǎn)品占存貨總額的比重較前幾年已有一定幅度上升。

已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)，也可理解為現(xiàn)房。從財(cái)報(bào)來看，多家上市公司這類“現(xiàn)房”多是一些金額并不算高的尾盤項(xiàng)目，但值得關(guān)注的是，這些項(xiàng)目合并計(jì)算后總體規(guī)模并不小，相比房企目前資金規(guī)模來看，如果這些尾盤項(xiàng)目可以順利出售，將在很大程度上減小房企的流動(dòng)性壓力。

根據(jù)Choice，2023年6月30日，萬科存貨賬面余額為8417.96億元，賬面價(jià)值8370.27億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）賬面余額為1004.19億元，賬面價(jià)值996億元，賬面價(jià)值占比達(dá)到11.9%。存貨明細(xì)顯示，2023年上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品中，期末余額超過20億元的項(xiàng)目僅1個(gè)，金額為23.87億元，占2.38%；期末余額在10億-20億元的項(xiàng)目有10個(gè)，金額為142.51億元，占14.19%；5億-10億元的項(xiàng)目有24個(gè)，金額為159.94億元，占15.93%；此外大部分為金額更低的“其他”項(xiàng)目，期末余額有178.48億元，加上其他金額在5億元以下的完工項(xiàng)目，總計(jì)約677.87億元，占比67.5%，同期萬科的貨幣資金為1221.81億元。

也就是說，若其價(jià)值996億元的已完工開發(fā)產(chǎn)品順利出售，公司流動(dòng)資金將大幅增加。

其他房企已完工開發(fā)產(chǎn)品相對賬上現(xiàn)金的規(guī)模也不低。龍湖集團(tuán)2023年6月30日物業(yè)存貨合計(jì)3145億元，其中持作發(fā)展物業(yè)94億元，發(fā)展中待售物業(yè)2463億元，持作出售物業(yè)588億元，即持作出售物業(yè)占比18.7%，同期銀行結(jié)余及現(xiàn)金713億元。新城控股2023年6月30日存貨賬面價(jià)值為1891.7億元，其中開發(fā)產(chǎn)品231.13億元，占比達(dá)12.22%，主要是一些金額在10億元以內(nèi)的項(xiàng)目；同期新城控股貨幣資金284.89億元。

此外，融創(chuàng)中國2023年6月30日發(fā)展中物業(yè)5741億元，持作出售的竣工物業(yè)592億元，存貨10億元，合計(jì)6343億元，其中持作出售的竣工物業(yè)占9.33%；同時(shí)，除受限制資金以外，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物73億元、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入損益的金融資產(chǎn)13億元，若持作出售的竣工物業(yè)順利出售，資金壓力將大幅緩解；碧桂園2023年6月30日在建物業(yè)8182億元，持作銷售的已落成物業(yè)569億元，存貨75億元，合計(jì)8826億元，其中持作銷售的已落成物業(yè)占6.45%，而類現(xiàn)金資產(chǎn)則有1128億元。

央國企方面，由于保利發(fā)展開發(fā)產(chǎn)品中包含在建項(xiàng)目，在此不做分析。招商蛇口2023年6月30日貨幣資金1031.05億元，存貨為4367.51億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值774.88億元，占比達(dá)到17.72%。已完工開發(fā)產(chǎn)品中，期末余額超過30億元的項(xiàng)目3個(gè)，金額為104.7億元，占比12.83%；期末余額在10億-30億元的項(xiàng)目有13個(gè)，金額為211.48億元，占比25.92%；5億-10億元的項(xiàng)目有32個(gè)，金額為222.23億元，占比27.23%；由此計(jì)算可知，5億元以下的已完工項(xiàng)目金額總計(jì)約277.64億元，占比34.02%。

11月17日，三部門聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)后，多家商業(yè)銀行積極貫徹落實(shí)，近期農(nóng)行、建行、交行、工行、中行、浙商、廣發(fā)等多家銀行已陸續(xù)與房企召開座談會(huì)，加強(qiáng)銀企溝通協(xié)作，了解房企的資金狀況及融資需求。根據(jù)《金融時(shí)報(bào)》，11月以來，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)銀行等向非國有房企投放開發(fā)貸金額超300億元，其中近兩周投放超140億元，另有多家銀行正加快推進(jìn)已批復(fù)民營企業(yè)貸款落地，同時(shí)加大項(xiàng)目儲(chǔ)備力度。

充足的日常運(yùn)營資金對房企而言同樣重要。從銷售端來看，1-10月份商品房銷售面積92579萬平方米、商品房銷售額97161億元，累計(jì)同比分別下降7.8%和4.9%，均較1-9月降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

10月商品房銷售面積7773萬平方米、商品房銷售金額8091億元，同比分別下降11%和8.1%，面積降幅較上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，金額降幅較上月收窄5.5個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-11月，克而瑞百強(qiáng)房企全口徑銷售金額55288億元，累計(jì)同比下降15.5%，較1-10月跌幅擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)；11月單月全口徑銷售4285億元，環(huán)比下降3%，同比下降31%。銷售仍待復(fù)蘇。

行業(yè)流動(dòng)性壓力仍然較大，據(jù)國金證券，臨近年末，為回籠資金，房企積極處置資產(chǎn)，一些央國企房企也開始出售資產(chǎn)變現(xiàn)。

需求實(shí)際上并未消失。西南證券認(rèn)為是二手房分流了新房的需求：受新房交付問題影響，二手房表現(xiàn)強(qiáng)于新房，16個(gè)重點(diǎn)城市1-10月二手房累計(jì)成交面積同比增長40%，10月單月同比增長36%。

從重點(diǎn)城市一二手房合計(jì)銷售面積來看，1-10月同比普遍增長，恢復(fù)情況好于新房市場，大連、青島、重慶、蘇州等城市跌幅也均在10%以內(nèi)，這表明重點(diǎn)城市購房需求并未消失，而是部分分流至二手房市場。

這也就意味著，新房降價(jià)或有助于拉動(dòng)此類需求。