文旅融合背景下商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化研究
——以龍巖國企W 集團(tuán)為例

曹金榮

(龍巖文旅匯金發(fā)展集團(tuán)有限公司 福建龍巖 364200)

文旅融合發(fā)展是在推進(jìn)中國式現(xiàn)代化進(jìn)程中旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢、新賽道。文化與旅游融合發(fā)展，是一個(gè)以文化帶動(dòng)旅游發(fā)展、以旅游促進(jìn)文化發(fā)展的過程，是一個(gè)優(yōu)勢互補(bǔ)、相得益彰、互惠共贏的過程，推動(dòng)文化與旅游融合對促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義[1]。隨著文旅融合的不斷深化，為文商旅體綜合體為主的旅游商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新方向，在文化為核、旅游引流、商業(yè)增值方面均為商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化找到了效益更佳的融資模式。各地國企積極參與地方基礎(chǔ)設(shè)施投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營，形成了大批存量資產(chǎn)，其中商業(yè)資產(chǎn)占存量資產(chǎn)份額大、地理位置好、變現(xiàn)能力強(qiáng)，可充分發(fā)揮銀行、信托、保險(xiǎn)、金融資產(chǎn)、股權(quán)投資基金的優(yōu)勢，通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活資產(chǎn)，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，對國有企業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營效率、拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資及降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)均具有重要意義。

1 研究背景

1.1 龍巖市有關(guān)情況

1.1.1 龍巖市情

龍巖是位于福建省西部、與粵贛接壤的地級市，常住人口271.6萬人，2022年GDP為3314.47億元。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)2023年5月底發(fā)布的《城市商業(yè)魅力排行榜》，全國有90座地級以上城市為四線城市，占總數(shù)的26.7%，福建省的龍巖、南平、三明等地市被列入四線城市[2]。

1.1.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

2022年龍巖市第一產(chǎn)業(yè)增加值311.27億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1420.04億元，增長5.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1583.16億元，增長4.7%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為9.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為47.8%。全年旅游總收入391.49億元，比上年下降14.8%；年接待旅游總?cè)藬?shù)4328.42萬人次，比上年下降9.8%[3]。全年實(shí)現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值782.5億元，全市文旅經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得顯著成效。旅游總收入391.5億元，累計(jì)接待游客4328萬人次，分別恢復(fù)到2019年的62.9%和77.9%，均比全國平均水平高出20多個(gè)百分點(diǎn)[4]。2023年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值774.52億元，同比增長25.65%，其中文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值331.39億元，同比增長9.19%；全市接待游客4735.63萬人次，同比增長38.5%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入443.13億元，同比增長41.61%[5]。

1.1.3 房地產(chǎn)發(fā)展情況

2022年龍巖房地產(chǎn)市場整體趨冷。房地產(chǎn)開發(fā)投資204.4億元，比增-18.6%。商品房銷售面積264.17萬平方米，比增-26.9%，較2021年回落24.2個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房銷售16.27萬平方米，比增-6.5%[6]。大型城市商業(yè)和文旅商業(yè)綜合體空置率超過30%，多個(gè)綜合體處在整體待招商狀態(tài)。

1.2 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

資產(chǎn)證券化是國內(nèi)商業(yè)資產(chǎn)領(lǐng)域主要的融資業(yè)務(wù)，具體發(fā)行產(chǎn)品包括三種形式：

一是CMBS，即商業(yè)地產(chǎn)抵押按揭資產(chǎn)證券化，是以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)房地產(chǎn)未來收入為償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，也是成熟市場商業(yè)房地產(chǎn)公司融資的有效金融工具之一。2022年，國內(nèi)已發(fā)行CMBS產(chǎn)品64只，規(guī)模1304.29億元。以一線和新一線城市為主，分別發(fā)行29只和20只，總占比達(dá)76.6%；二線城市發(fā)行9只，占比14.1%；三線城市發(fā)行4只，占比6.3%；四線城市僅發(fā)行2只，占比3.1%，其中龍巖1只，另一只由南平建陽悅城廣場為底層資產(chǎn)發(fā)行CMBS[7]。

二是REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，指專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。2022年新發(fā)行公募REITs共計(jì)13單，資產(chǎn)類型為保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路及能源基礎(chǔ)設(shè)施，募集共計(jì)419.48億元。

三是ABS，是以項(xiàng)目資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種融資方式。2022年我國共發(fā)行312單ABS(含ABN)，較2021年減少22單。2022年ABS發(fā)行規(guī)模3279.50億元，較2021年減少615.73億元，呈放緩趨勢。

2 W集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀

W集團(tuán)成立于2010年，注冊資本16.48億元，以提供“商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理”為主業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)資產(chǎn)招商運(yùn)營、物業(yè)管理及服務(wù)、會(huì)議展覽項(xiàng)目運(yùn)營管理等領(lǐng)域。旗下A項(xiàng)目是龍巖市大型文商旅綜合體，也是W集團(tuán)單體規(guī)模最大的項(xiàng)目資產(chǎn)。項(xiàng)目緊鄰行政、金融和商務(wù)中心，占地面積約12萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，總投資約19.5億元，2021年市場公允價(jià)值26.61億元。

2.1 資產(chǎn)情況

截至2023年6月，W集團(tuán)總資產(chǎn)49.15億元，總負(fù)債29.03億元，負(fù)債率59.01%。在管資產(chǎn)670處，面積約42.4萬平方米。資產(chǎn)類型及面積包括：商業(yè)類面積約31.7萬平方米，占比75.61%；酒店類面積約4.8萬平方米，占比11.39%；住宅套房類面積約0.4萬平方米，占比0.93%；辦公類面積約4.7萬平方米，占11.15%；其他資產(chǎn)面積約0.8萬平方米，占比1.90%。

2.2 外部與內(nèi)部存在問題

2.2.1 外部因素影響

一是商業(yè)地產(chǎn)供求失衡。隨著城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，龍巖城區(qū)商業(yè)綜合體現(xiàn)有9處，大型商業(yè)綜合體面積達(dá)50.5萬平方米。根據(jù)第七次人口普查統(tǒng)計(jì)，城區(qū)常住人口約85萬人，城鎮(zhèn)化率73.8%。可見，龍巖商業(yè)綜合體市場供應(yīng)過剩。

二是舊房新規(guī)不匹配。W集團(tuán)資產(chǎn)多數(shù)為20世紀(jì)八九十年代建筑，隨著消防法規(guī)多次改版，舊房新規(guī)不匹配問題逐步凸顯，特別是原承租人退出后，新承租人申報(bào)二裝施工許可，可能出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)登記用途與實(shí)際經(jīng)營用途不一致，導(dǎo)致審批難問題。

三是融資成本較高。年利息支出約9500萬元，收入規(guī)模只有約1.1億元，投資經(jīng)營收益不佳，融資渠道受限。

2.2.2 內(nèi)部因素影響

一是W集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況不容樂觀。A項(xiàng)目建設(shè)資金多來源于母公司內(nèi)部借款和銀行貸款，財(cái)務(wù)成本較高，導(dǎo)致經(jīng)營資金壓力巨大。截至2022年6月底，W集團(tuán)借款余額16.31億元(內(nèi)部借款10.42億元，融資租賃0.75億元，銀行借款5.14億元)，年利息支出高達(dá)9525萬元；二是自身盈利能力不強(qiáng)。資產(chǎn)多處位于老城區(qū)，管護(hù)成本高，盤活或處置難度大，承擔(dān)大額房產(chǎn)稅、土地使用稅等；三是運(yùn)營模式傳統(tǒng)，開拓統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一信息平臺、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)等具有附加價(jià)值的商業(yè)運(yùn)營模式尚在摸索。

W集團(tuán)融資、運(yùn)營和工程維護(hù)成本分別占總成本的51.3%、26.48%和5.05%。現(xiàn)有資本市場利率約為3.98%，五年期貸款基準(zhǔn)利率4.3%，W集團(tuán)資金成本實(shí)際利率達(dá)5.6%以上，急需采取資產(chǎn)證券化手段降低資金成本。

3 W集團(tuán)公司融資方式分析

3.1 項(xiàng)目建設(shè)期

W集團(tuán)成立初期無對外融資能力，工程進(jìn)度預(yù)付款依賴于母公司的投資款及借款。A項(xiàng)目建設(shè)之初適逢國家貨幣政策收緊，融資較為困難。為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，W集團(tuán)于2011年9月與銀行、信托機(jī)構(gòu)協(xié)商設(shè)立信托計(jì)劃，資金成本率約12.5%。2012年12月，以債務(wù)重組方式向某資產(chǎn)管理公司融資2億元，資金成本率約13%。兩種融資利率水平均遠(yuǎn)高于同期同類銀行貸款利率。

3.2 項(xiàng)目運(yùn)營初期

2014年A項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收后，分批獲得了地上房產(chǎn)及地下車位的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2015年末，以地面房產(chǎn)作抵押、母公司提供擔(dān)保，取得了興業(yè)銀行龍巖分行10億元10年期的經(jīng)營性物業(yè)貸款，年利率為5.64%。2019年以A項(xiàng)目地下車位作抵押向華夏金融租賃有限公司取得融資租賃借款1.5億元，年利率4.9%、手續(xù)費(fèi)900萬元、保證金1350萬元，該項(xiàng)融資實(shí)際資金成本率為8.64%。

3.3 項(xiàng)目成熟期

2020年以來，受多種因素影響，W集團(tuán)還本付息的能力下降。為緩解資金壓力，W集團(tuán)融資包括存續(xù)的2億元經(jīng)營性物業(yè)貸款(年利率5.64%)和融資租賃1.5億元(資金成本率8.64%)，同時(shí)新增流動(dòng)資金貸款共計(jì)4800萬元，資金成本率4.5%，綜合全年平均資金成本率上升至5.83%。

W集團(tuán)作為新設(shè)企業(yè)不具備直接融資的資質(zhì)，A項(xiàng)目是城市功能驅(qū)動(dòng)型的，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)初始就未貫徹市場化的“訂單地產(chǎn)”原則，非市場化指標(biāo)配置和市場化融資模式雙向增壓，加上宏觀消費(fèi)政策和新冠疫情的影響，造成W集團(tuán)在投、融、建、管全鏈條均處于劣勢，企業(yè)不堪重負(fù)。

4 A項(xiàng)目選定和CMBS實(shí)現(xiàn)路徑

4.1 A項(xiàng)目選定條件

一是資產(chǎn)出租率高。A項(xiàng)目共有租戶36戶，其中1家停車場租戶，2家充電樁車位，1家集趣街區(qū)項(xiàng)目，其余均為商業(yè)租戶。開業(yè)以來主力租戶較穩(wěn)定，租期均在5年以上，其他租戶一般租期在3～5年，租金年增長率大部分為每3年增長10%；二是預(yù)期收益可觀。根據(jù)評估公司預(yù)測的2022年5月31日至2040年5月31日A項(xiàng)目目標(biāo)資產(chǎn)未來經(jīng)營業(yè)務(wù)收入凈現(xiàn)金流，評估A項(xiàng)目運(yùn)營凈收入對優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息的覆蓋倍數(shù)為1.31～1.52倍，各期凈現(xiàn)金流能夠覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級全部本息。

4.2 A項(xiàng)目帶動(dòng)效應(yīng)

專項(xiàng)計(jì)劃是福建省獲批的第一單以商業(yè)資產(chǎn)租賃為底層資產(chǎn)、單SPV結(jié)構(gòu)的CMBS，在創(chuàng)新拓展投融資渠道方面具有先行先試意義。本次專項(xiàng)計(jì)劃既是對《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》等文件精神的響應(yīng)，也對拓寬國有資產(chǎn)融資渠道、盤活國有企業(yè)資產(chǎn)、深化實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、降低國有企業(yè)融資成本具有重大意義。

4.3 A項(xiàng)目CMBS路徑設(shè)計(jì)

4.3.1 支持主體設(shè)計(jì)

“A項(xiàng)目資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券”由W集團(tuán)母公司作為原始權(quán)益人，于2022年在上交所成功發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模9億元，其中，優(yōu)先級8.55億元，AAAsf評級，票面利率3.98%，期限為18年(3+3+3+3+3+3年)(詳見表1)。

表1 A項(xiàng)目資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃交易參與方

4.3.2 專項(xiàng)計(jì)劃增信措施

一是物業(yè)資產(chǎn)抵押。以A項(xiàng)目地上商業(yè)房地產(chǎn)及地下車位作為抵押物；二是物業(yè)資產(chǎn)收入質(zhì)押。以委托經(jīng)營A項(xiàng)目物業(yè)資產(chǎn)而取得的一切收入及關(guān)聯(lián)款項(xiàng)作為質(zhì)押物向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃提供質(zhì)押擔(dān)保；三是標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流超額覆蓋。各期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息及相關(guān)費(fèi)用的覆蓋倍數(shù)為1.30倍以上；四是差額支付承諾及流動(dòng)性支持承諾。由W集團(tuán)母公司提供差額支付承諾及流動(dòng)性支持承諾；五是結(jié)構(gòu)化分層。本期專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)置了優(yōu)先、次級結(jié)構(gòu)，使優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券獲得次級資產(chǎn)支持證券5%的信用支持；六是物業(yè)估值的跟蹤機(jī)制。物業(yè)資產(chǎn)的估值下降至起始估值80%以下，則專項(xiàng)計(jì)劃于該事件發(fā)生之日終止。由清算小組統(tǒng)一接管專項(xiàng)計(jì)劃，對專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)和債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清理和確認(rèn)，對專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)進(jìn)行估值和變現(xiàn)，對專項(xiàng)計(jì)劃的預(yù)期收益及本金進(jìn)行支付。

4.4 CMBS的優(yōu)勢與成效

一是突破貸款主體限制。銀行貸款對W集團(tuán)的主體資質(zhì)要求高，W集團(tuán)暫無信用評級，只能依靠母公司信用擔(dān)保。本次融資方式更多關(guān)注的是A項(xiàng)目地理位置、商業(yè)繁榮和物業(yè)增值，是項(xiàng)目運(yùn)營效益決定了融資能力；二是融資比例更高。與銀行融資的謹(jǐn)慎估值、資產(chǎn)打折相比，本案方式充分考量資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營回報(bào)，融資額度達(dá)到物業(yè)估值合理比例；三是融資成本更低。與W集團(tuán)歷史融資成本和行業(yè)融資成本相比，A項(xiàng)目都承擔(dān)了較高的融資成本，本案方式與LPR基本接近，有效降低了融資成本；四是融資期限更長。經(jīng)營性物業(yè)貸和融資租賃的期限都在10年以內(nèi)，本案達(dá)到了15年以上；五是融資用途更廣。物業(yè)貸通常限制資金用途，本案資金可用于還本付息、工程改造、商業(yè)推廣等多個(gè)方面，最大限度盤活了存量資產(chǎn)。

5 CMBS向REITs轉(zhuǎn)換的現(xiàn)實(shí)意義

從本案分析看，CMBS創(chuàng)新了融資方式、降低了融資成本，但未解決W集團(tuán)重資產(chǎn)、高負(fù)債、長年虧損的局面，實(shí)現(xiàn)成熟項(xiàng)目資產(chǎn)盤活變現(xiàn)、完善新項(xiàng)目新業(yè)態(tài)是公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。為此，有必要積極尋找新的政策支撐，在盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新融資方式的大環(huán)境下找準(zhǔn)新的發(fā)力點(diǎn)。

5.1 兩者區(qū)別與聯(lián)系

目前，我國發(fā)行的CMBS和REITs產(chǎn)品都有相似之處，都是涉及房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量物業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但兩者之間又有本質(zhì)區(qū)別，主要包括：一是從融資產(chǎn)品性質(zhì)來看，CMBS是債券類投資產(chǎn)品，收取固定利率的投資收益；REITs產(chǎn)品是股權(quán)類投資工具，是以強(qiáng)制分紅或股息的方式獲取投資收益；二是從是否轉(zhuǎn)移所有權(quán)來看，CMBS不需要轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)，只是將物業(yè)進(jìn)行了抵押，可繼續(xù)享受物業(yè)運(yùn)營增值；而REITs模式要求轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)了投資和增值的變現(xiàn)，在滿足條件時(shí)還可回購；三是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)看，CMBS通常采用雙層SPV或單層SPV，結(jié)構(gòu)較為簡單；REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，除了發(fā)行載體，還包括中間層SPV共三層SPV。在實(shí)際設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時(shí)，考慮稅務(wù)籌劃需求和不動(dòng)產(chǎn)歸屬情況，還可能出現(xiàn)4層或更多層SPV結(jié)構(gòu)；四是從融資規(guī)模擴(kuò)張性看，CMBS可達(dá)物業(yè)評估價(jià)值50%～70%的融資比例，REITs的融資比例可達(dá)物業(yè)評估價(jià)值的90%～100%。受融資折扣率影響，同一標(biāo)的物業(yè)，REITs的發(fā)行規(guī)模要高于CMBS產(chǎn)品模式30%～40%。

5.2 REITs的主要優(yōu)勢

5.2.1 從提升融資人競爭力角度看

REITs的優(yōu)勢包括：一是有利于提高融資效率，發(fā)行REITs的融資額度要遠(yuǎn)高于銀行抵押貸款；二是有利于優(yōu)化W集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表，REITs的本質(zhì)是出售物業(yè)，該行為可確認(rèn)W集團(tuán)的資產(chǎn)增值所帶來的收益，在利潤表上可以實(shí)現(xiàn)公司賬面成本和公允價(jià)值之間的增值收益，達(dá)到優(yōu)化利潤表指標(biāo)的效果；三是有利于降低成本，REITs中的結(jié)構(gòu)化分層、增信措施等可有效降低企業(yè)的融資成本；四是有利于提高企業(yè)知名度，作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域比較高端的產(chǎn)品，加之目前市場上發(fā)行的消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs數(shù)量并不多，企業(yè)一旦成功發(fā)行REITs產(chǎn)品，不僅能提高知名度，也有利于樹立企業(yè)在資本市場創(chuàng)新的形象。

5.2.2 從政策配套支撐面看

自2005年起，國家嘗試改變房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資模式，探索房地產(chǎn)REITs融資方式。國務(wù)院、商務(wù)部、央行等陸續(xù)出臺相關(guān)引導(dǎo)地產(chǎn)發(fā)行REITs的政策。2022年8月，證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的10條措施》，從市場培育、項(xiàng)目遴選推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和配套政策完善等方面明確政策安排，推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范發(fā)展。新政策將消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs的發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

5.2.3 從存量規(guī)模和負(fù)債率看

截至2023年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房存量達(dá)32.22億平方米，其中辦公類物業(yè)存量達(dá)9.50億平方米，通過新的低成本資本介入盤活存量資產(chǎn)勢在必行。

5.2.4 從資產(chǎn)盤活工具效果看

將投資性物業(yè)包括城市綜合體、商場、辦公、酒店、倉儲(chǔ)等通過海外REITs、境內(nèi)類REITs、私募等進(jìn)行權(quán)益性證券化，盤活存量資產(chǎn)、加速資產(chǎn)變現(xiàn)，盤活后的資金可用于開發(fā)其他項(xiàng)目，提高資本周轉(zhuǎn)效率。

6 結(jié)語

W集團(tuán)作為福建省四線城市資產(chǎn)運(yùn)營國企的樣本，在文旅融合背景下創(chuàng)新性地在全省發(fā)行了首單CMBS，在資產(chǎn)證券化方面走在全省前列，該項(xiàng)工作既有實(shí)踐意義也有理論意義。A項(xiàng)目是W集團(tuán)的核心文旅商業(yè)資產(chǎn)，也是母公司文旅融合業(yè)務(wù)的重要營收來源。根據(jù)母公司“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃，文旅融合發(fā)展和資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)將作為母公司兩大主業(yè)進(jìn)行發(fā)展，通過組建專業(yè)化文商旅資產(chǎn)運(yùn)營公司，推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營從粗放式向精細(xì)化、專業(yè)化、品牌化轉(zhuǎn)型，借助融資模式創(chuàng)新，業(yè)態(tài)融合發(fā)展，打造全鏈條資產(chǎn)運(yùn)營管理生態(tài)體系，可有效助推W集團(tuán)成為福建省乃至全國一流文商旅融合發(fā)展企業(yè)。

對龍巖市國企而言，要因地制宜、因時(shí)制宜，加快資產(chǎn)證券化步伐，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)運(yùn)營效率和效益。特別是要抓住國家支持發(fā)行消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs的機(jī)遇，發(fā)揚(yáng)“弱鳥先飛、敢于爭先”的精神，做好政策研究、項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目入庫基礎(chǔ)工作，通過資產(chǎn)證券化盤活存量、創(chuàng)造增量、提高發(fā)展質(zhì)量，為實(shí)現(xiàn)革命老區(qū)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)國企力量。