租房平臺人員擅自入室，女租客解約

由于城市租房需求的增加，房屋租賃平臺迅速崛起。這些平臺主打省心、方便的租房服務(wù)，備受年輕人青睞。

陳女士通過一個租房平臺找到了理想的住所。然而，合租房夜半潛入的“不速之客”，讓陳女士產(chǎn)生了陰影，最終雙方對簿公堂。

近日，上海一中院審結(jié)了這起房屋租賃合同糾紛案，認(rèn)為陳女士有權(quán)解除該租賃合同，維持一審判決，租房平臺所屬公司應(yīng)向陳女士返還6042.6元，并支付違約金3730 元。

【案情回顧】

維修工深夜擅入出租屋，嚇壞獨居女租客

陳女士在某知名房屋租賃平臺（以下簡稱平臺）選擇了一套三室一廳的合租房，并于6 月12 日與平臺簽署了《房屋租賃合同》，合同約定平臺向陳女士提供該房屋中的02 臥室用以居住，租賃期限3 年，租金3730 元/月，服務(wù)費373 元/月。

2022 年6 月17 日，平臺交付了房屋，陳女士搬進(jìn)02 臥室。后其他兩室租客先后搬走，只剩陳女士一人獨自居住在這套房子中。

日子安然度過，直到一天深夜突發(fā)狀況，讓陳女士心有余悸。

7 月6 日晚11 時許，陳女士在房間里依稀聽見隔壁03 臥室有響動，懷疑有人進(jìn)來，便一邊與同事保持視頻連線，一邊壯著膽子大聲講話進(jìn)入公共區(qū)域檢查，“有沒有人？”但可疑人員并未作出任何回應(yīng)和澄清。

房內(nèi)突然的寂靜讓陳女士很害怕，她連忙在平臺管家群中詢問是什么情況，結(jié)果無人理會。陳女士只好前往小區(qū)物業(yè)求救，并在物業(yè)辦公室坐至天明。

直至第二日，平臺的員工才查證后告知陳女士，昨晚入室人員是維修空調(diào)的師傅。

陳女士認(rèn)為，平臺聘請的維修人員在未經(jīng)任何通知及允許的情況下，打開租屋大門的密碼鎖入室，足以證明平臺對門鎖密碼及人員管理混亂、隨意，不僅侵犯了自己的隱私權(quán)，也嚴(yán)重違反了合同約定，于是選擇了報警。

同時，陳女士希望相關(guān)負(fù)責(zé)人盡快出面處理此事，而平臺始終是消極應(yīng)付的態(tài)度。7 月10 日，陳女士通過微信向平臺工作人員提出要單方面解除租房合同，并將在1 周內(nèi)搬走，但平臺遲遲未對陳女士解約一事作出答復(fù)。

7 月20 日，陳女士提前解除了《房屋租賃合同》并返還該房屋。隨后平臺向陳女士返還5269.55 元。

【法院審理】

租客是否有單方解約權(quán)？

陳女士對退費不滿，卻與平臺協(xié)商未果，便將平臺所屬公司告上法庭，要求其退還押金、剩余租金及服務(wù)費共計6122.33 余元，并支付違約金3730 元、賠償中介費損失共2100 元。

一審中，平臺對此次事件作出了回應(yīng)和辯解。首先，平臺認(rèn)為上門維修空調(diào)的行為不構(gòu)成違約。2022 年7 月5 日，因涉訟房屋03 臥室租客退租，需對03 臥室進(jìn)行退租配置，包括保潔、消殺和維修等。其次，工作人員需在當(dāng)日完成維修任務(wù)又需避開小區(qū)封閉管理的時間段，不得不在當(dāng)日較晚的時間段進(jìn)行維修。最后，平臺認(rèn)為雙方已結(jié)清合同解約款項，平臺無需再支付其他費用。

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，空調(diào)維修人員在晚上11 時許進(jìn)入涉訟房屋，已然超出正常合理的上門維修時間，且平臺未就該時間點合理通知給陳女士。同時，也未能舉證證明當(dāng)時存在緊急情況。一審法院認(rèn)定陳女士有權(quán)解除合同，經(jīng)核算確認(rèn)，判決平臺所屬公司在已返還5269.55 元的基礎(chǔ)上,還需向陳女士返還各項費用6042.6 元，并支付違約金3730 元，關(guān)于中介費損失2100 元的主張沒有合同依據(jù)，不予支持。

平臺不服判決，上訴至上海一中院。

出租房公共區(qū)域是否屬于租戶的私密空間？

平臺稱，陳女士的承租范圍僅限于02 臥室，雖然陳女士可以使用公共區(qū)域，但公共區(qū)域的使用權(quán)并未移交給陳女士，且工作人員上門維修的03 臥室不屬于陳女士的承租范圍，因此未對其居住安全構(gòu)成影響。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，基于合租房的特性，涉案房屋02 臥室的使用權(quán)應(yīng)由陳女士專屬使用，公共區(qū)域部分的使用權(quán)由合租人共同使用。陳女士承租涉案房屋后，其居住的02 臥室屬于私密空間，房屋公共區(qū)域部分則屬于相對私密空間，承租人享有生活安寧、個人隱私等不被侵?jǐn)_的權(quán)利。鑒于此，平臺將涉案房屋02 臥室及公共區(qū)域使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給了陳女士，故平臺不再享有隨意進(jìn)入涉案房屋的權(quán)利。

平臺安排的工作人員在涉訴房屋僅有陳女士一人租住、且不存在緊急情況下，于不恰當(dāng)?shù)臅r間點未經(jīng)陳女士允許擅自進(jìn)入涉訟房屋，對陳女士的居住安全構(gòu)成了實質(zhì)威脅。此外，平臺在陳女士尋求幫助時，未及時予以回應(yīng)，事后也未能給出實質(zhì)性的整改方案，導(dǎo)致陳女士對平臺的信任基礎(chǔ)喪失。陳女士以房屋租賃合同中約定的“甲方原因影響乙方居住安全”主張其享有單方解除合同權(quán)利，合法有據(jù)。因此陳女士要求違約方即平臺承擔(dān)違約金符合合同規(guī)定。

一審法院根據(jù)陳女士實際居住使用時間及對應(yīng)承擔(dān)的費用以及平臺已返還部分費用予以扣除的基礎(chǔ)上，認(rèn)定平臺尚需向陳女士返還押金、租金、服務(wù)費等費用金額，亦無不當(dāng)。

綜上所述，上海一中院駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

完善管理機制，避免房屋租賃糾紛

案件審理結(jié)束后，該案合議庭向平臺發(fā)出了司法建議書，希望其能從保護(hù)租客合法權(quán)益角度出發(fā)，完善管理機制，規(guī)范公司人員培訓(xùn)，加強內(nèi)部人員管理并落實好相應(yīng)的配套措施。進(jìn)行房屋檢修等工作前，應(yīng)履行事前告知義務(wù)，避免引起誤會、恐慌。平臺還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建有效溝通機制，及時應(yīng)對突發(fā)事件，打通各環(huán)節(jié)的工作流程，避免產(chǎn)生不必要的矛盾與糾紛。

本案同時也反映了一些房屋租賃平臺易引發(fā)糾紛的問題，即合租公寓等的公共區(qū)域界定、權(quán)利問題。

上海一中院民事審判庭租賃合同糾紛審判團(tuán)隊負(fù)責(zé)人、本案審判長毛焱法官表示，對于合租性質(zhì)的房屋，合租人對房屋內(nèi)公共區(qū)域的使用具有容忍義務(wù)，但限于合租人與合租人之間，平臺將公共區(qū)域使用權(quán)轉(zhuǎn)移給租戶，就不再享有隨意進(jìn)出的權(quán)利。平臺應(yīng)當(dāng)要明確合租人專屬部位以及公共區(qū)域的相應(yīng)管理規(guī)定，細(xì)化租客入住后公司因管理需要進(jìn)出租賃房屋的特別約定。另外，要明確區(qū)分緊急情況及一般情況下，公司管理人員對于租賃房屋的入戶管理規(guī)則，以保護(hù)租客對房屋的正常租賃使用。