文：劉文丨深圳市地鐵集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理

深鐵集團(tuán)自2008年全面開啟“軌道+物業(yè)”模式探索，大力推進(jìn)“軌道+”生態(tài)圈戰(zhàn)略布局，以實(shí)現(xiàn)軌道交通全周期價值管理，基本形成自我造血長效機(jī)制，以集約高效利用空間反哺軌道建設(shè)與運(yùn)營、助力民生保障及助推城市高質(zhì)量發(fā)展。本文介紹了深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的主要舉措以及與行業(yè)共創(chuàng)未來的發(fā)展愿景。

一、與城市共生共建

深圳是改革開放的橋頭堡，深鐵集團(tuán)自1998年誕生伊始就自帶“敢闖、敢創(chuàng)、敢為人先”的城市基因。在國家發(fā)展改革委、中國城市軌道交通協(xié)會、深圳市委市政府的指導(dǎo)和支持下，深圳地鐵從2004年一期軌道21.6公里開通運(yùn)營，到當(dāng)前軌道運(yùn)營里程突破500公里大關(guān)，20年間伴隨著城市的發(fā)展進(jìn)程日新月異，實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。

2022年，深鐵集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入240.87億元，較上年增長46%，利潤總額23.29億元，連續(xù)多年保持不依賴政府補(bǔ)貼而持續(xù)盈利的紀(jì)錄，兼顧地鐵行業(yè)的公益屬性和地鐵企業(yè)的經(jīng)營屬性。今年，深圳五期軌道交通工程正式獲批開工建設(shè)，“三鐵”（國家鐵路、城際鐵路和城市軌道交通）在建里程432.4公里，全市運(yùn)營城軌線網(wǎng)里程559.1公里。軌道五期工程全面開工后，在建里程將增至607.6公里，創(chuàng)歷史新高。

歷經(jīng)25年積累沉淀，深鐵集團(tuán)構(gòu)建了軌道建設(shè)、軌道運(yùn)營、站城開發(fā)、資源經(jīng)營“四位一體”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，及以“軌道+物業(yè)”為核心支柱的“一鏈兩環(huán)”發(fā)展模式。為支撐深圳市軌道交通線路建設(shè)，探索城市軌道交通的全生命周期的成本費(fèi)用可預(yù)期、負(fù)擔(dān)可承受和財務(wù)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展路徑，深鐵集團(tuán)自2008年全面開啟“軌道+物業(yè)”模式探索，大力推進(jìn)“軌道+”生態(tài)圈戰(zhàn)略布局，以實(shí)現(xiàn)軌道交通全周期價值管理，基本形成自我造血長效機(jī)制，以集約高效利用空間反哺軌道建設(shè)與運(yùn)營、助力民生保障及助推城市高質(zhì)量發(fā)展。

目前，深鐵集團(tuán)多項(xiàng)中國城軌TOD指標(biāo)指數(shù)居全國前列。深圳“軌道+物業(yè)”模式入選“深圳貫徹落實(shí)習(xí)近平新時代中國特色社會主義先行示范區(qū)建設(shè)實(shí)踐案例”，并作為唯一的中國案例入選《G20/OECD政策工具：動員融資機(jī)制以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間地域和城市基礎(chǔ)設(shè)施融資》報告，為人口稠密和依賴公共交通的城市提供良好的支持地鐵建設(shè)和運(yùn)營解決方案。

二、與城市共融共榮

如今，深圳迎來了“雙區(qū)”驅(qū)動、“雙區(qū)”疊加、“雙改”示范的黃金發(fā)展期?！笆奈濉逼陂g，深圳規(guī)劃建設(shè)1000多公里城市軌道、1000多公里高鐵、城際鐵路和市域（郊）鐵路。立足全新發(fā)展階段，匹配高質(zhì)量發(fā)展要求，深鐵集團(tuán)以TOD開發(fā)為撬動點(diǎn)，從被動緩解投融資壓力轉(zhuǎn)為主動推進(jìn)TOD和周邊片區(qū)統(tǒng)籌考量，筑網(wǎng)營城，推動建設(shè)“軌道上的都市圈”，與城市、社會及人民共享發(fā)展成果。為此，深圳地鐵在以下四個方面做出了努力：

一是TOD綜合開發(fā)驅(qū)動“一鏈兩環(huán)”。為貫徹新發(fā)展理念，襄助城市高質(zhì)量發(fā)展，深鐵集團(tuán)創(chuàng)新提出“一鏈兩環(huán)”?！耙绘湣笔侵杠壍澜煌ㄈ芷趦r值鏈，從前期工作到持續(xù)經(jīng)營，一體化推進(jìn)?！皟森h(huán)”中的一環(huán)指投資性業(yè)務(wù)價值閉環(huán)，即以TOD綜合開發(fā)的銷售收益反哺軌道建設(shè)，保障資金充足穩(wěn)定；另一環(huán)指經(jīng)營性業(yè)務(wù)價值閉環(huán)，即以持有型業(yè)務(wù)的經(jīng)營收益反哺軌道運(yùn)營，利用客流和優(yōu)質(zhì)商業(yè)為物業(yè)增值。

實(shí)踐證明，TOD綜合開發(fā)作為投資性業(yè)務(wù)價值閉環(huán)的核心基礎(chǔ)和多元場景資源經(jīng)營的重要載體，是“一鏈兩環(huán)”的主力驅(qū)動。深鐵集團(tuán)立足“以人為本，可持續(xù)發(fā)展”的TOD開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)了資源開發(fā)和城市空間的復(fù)合利用，如今已獲得30個項(xiàng)目綜合開發(fā)權(quán)，總開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升至1716萬平方米，開發(fā)體量和銷售業(yè)績均處深圳第一梯隊(duì)，2022-2023年蟬聯(lián)深圳市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力第一名。與此同時，我們通過TOD綜合開發(fā)大舉配置更多民生設(shè)施，已建成161萬平方米約2.3萬套保障性住房，正推進(jìn)建設(shè)227萬平方米約2.5萬套保障性住房，配建了43所學(xué)校與幼兒園、15個公園、36條市政道路和1個醫(yī)院。預(yù)估30個開發(fā)可創(chuàng)造500多億的稅收貢獻(xiàn)，可有效實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的雙提升。

二是站城開發(fā)重塑城市格局。深鐵集團(tuán)依托TOD綜合開發(fā)“三大創(chuàng)新”，以站聚人，以人促城，以城興產(chǎn)，持續(xù)提高城市空間高效利用及市民出行、居住品質(zhì)。一是模式創(chuàng)新，從單體開發(fā)、綜合體開發(fā)、到站城一體、產(chǎn)城融合模式，深鐵集團(tuán)完成了從TOD1.0到TOD4.0的階段式演進(jìn)，以TOD開發(fā)促進(jìn)樞紐站點(diǎn)與周邊區(qū)域發(fā)展的協(xié)同增益。二是制度創(chuàng)新，深圳先行先試于2008年首創(chuàng)立體空間分層出讓、2013年試行土地使用權(quán)作價出資、2016年開啟土地配置市場化轉(zhuǎn)型，到目前探索行政賦能存量用地獲取，不斷夯實(shí)“軌道+物業(yè)”的土地核心基礎(chǔ)，助力城市空間開發(fā)高效集約。三是技術(shù)創(chuàng)新，包括創(chuàng)造上蓋轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)體系、優(yōu)化減隔震技術(shù)、解決上蓋消防等，提升上蓋開發(fā)高度到150米甚至更高，并形成了國內(nèi)首個車輛段上蓋建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的市級標(biāo)準(zhǔn)，為立體空間“造地”提供技術(shù)與管理支撐，拓展城市垂直空間發(fā)展容量，引導(dǎo)城市功能多維立體分布。

三是多方協(xié)同組局開發(fā)合作。TOD綜合開發(fā)是一個系統(tǒng)工程。深鐵集團(tuán)作為“軌道+物業(yè)”投資建設(shè)運(yùn)營主體，積極配合政府落實(shí)城市發(fā)展戰(zhàn)略，參與站城一體化規(guī)劃，與各級政府溝通匯報、高度協(xié)同，推動實(shí)現(xiàn)軌道線路及沿線規(guī)劃與城市其他規(guī)劃的多規(guī)聯(lián)動。深鐵集團(tuán)一貫倡導(dǎo)“組局開發(fā)、合作共贏”，聯(lián)動多方市場主體，助力保障“城市一盤棋”，有機(jī)提升城市通行效率與空間布局品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)多贏。深鐵集團(tuán)積極聯(lián)合行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，構(gòu)建“軌道+”利益共同體?！敖M局”TOD綜合開發(fā)深圳北站超核中心、深灣匯云中心等代表項(xiàng)目，同時積極推進(jìn)與華為、騰訊等科技企業(yè)合作，探索導(dǎo)入數(shù)字化、智慧化技術(shù)，提供高品質(zhì)的出行體驗(yàn)、居住環(huán)境和商業(yè)空間。后續(xù)，還會搶抓新一輪城市更新機(jī)遇，在堅(jiān)持“軌道+TOD綜合開發(fā)”為核心的基礎(chǔ)上，探索“軌道+產(chǎn)業(yè)”“軌道+供應(yīng)鏈”“軌道+物流”等更多可能，為城市的有機(jī)更新貢獻(xiàn)更多“深鐵方案”。

四是融灣筑網(wǎng)助力區(qū)域協(xié)同。眼下，粵港澳大灣區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展階段，“軌道上的大灣區(qū)”戰(zhàn)略將帶來增量資源和更大市場。深鐵集團(tuán)正積極發(fā)展產(chǎn)城融合模式，研究跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)要素流動，探索城市群之間的平衡發(fā)展，以綜合統(tǒng)籌不同線路站點(diǎn)的TOD開發(fā)重點(diǎn)。深鐵集團(tuán)推進(jìn)《粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展背景下依托城際軌道的TOD規(guī)劃研究》，提出以“站-產(chǎn)-城”一體化開發(fā)為抓手，創(chuàng)新統(tǒng)籌跨區(qū)域的軌道規(guī)劃建設(shè)及“四網(wǎng)融合”軌道運(yùn)營。未來，深鐵集團(tuán)還將持續(xù)輸出“軌道+TOD綜合開發(fā)”成熟經(jīng)驗(yàn)，以地方政府為主導(dǎo)，搭建“深鐵+地方國企+市場主體”的合作平臺，探索跨市TOD合作開發(fā)機(jī)制，同步推進(jìn)新時期深港TOD合作走深走實(shí)，共建“軌道上的大灣區(qū)”，助力區(qū)域高質(zhì)量協(xié)同發(fā)展。

軌道因城市而興,城市因軌道而盛。在各地軌道交通蓬勃發(fā)展的同時，如何實(shí)現(xiàn)軌道交通的可持續(xù)經(jīng)營、如何更好契合城市高質(zhì)量發(fā)展的問題也日益凸顯。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)整，以土地開發(fā)綜合收益反哺軌道建設(shè)運(yùn)營的模式正面臨重大挑戰(zhàn)。立足全新發(fā)展階段，深鐵面對“兩個1000”公里軌道交通建設(shè)任務(wù)帶來的投融資、經(jīng)營壓力，直臨深圳進(jìn)入存量開發(fā)的現(xiàn)實(shí)困境，正不斷學(xué)習(xí)、不斷探索，深度挖掘“軌道+”資源賦能TOD綜合開發(fā)，尋求區(qū)域資源整合力量，以期縱深推進(jìn)、實(shí)現(xiàn)突破，推進(jìn)軌道與城市協(xié)同增益、區(qū)域高質(zhì)量共融發(fā)展。

深鐵集團(tuán)認(rèn)為TOD綜合開發(fā)不同于一般開發(fā)，而是以軌道等核心交通節(jié)點(diǎn)為依托，以服務(wù)城市、服務(wù)市民為出發(fā)點(diǎn)，兼顧公益性與經(jīng)濟(jì)型的城市賦能工程。展望未來，深鐵集團(tuán)倡導(dǎo)城市重點(diǎn)開發(fā)聚焦軌道，以樞紐為核心，充分利用軌道交通提升城市價值、促進(jìn)區(qū)域多層次交流，締造高質(zhì)量的軌道城市，打造推動區(qū)域協(xié)同的引力點(diǎn)。深鐵集團(tuán)呼吁從頂層設(shè)計(jì)貫徹TOD發(fā)展理念，從法律法規(guī)層面明確“軌道+物業(yè)”模式，充分發(fā)揮城軌交通企業(yè)的主體作用，實(shí)現(xiàn)軌道建設(shè)運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展。