邱永芬

一日之間，樓市利好政策接踵而來。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、住建部等國家四部門聯(lián)合出手，當(dāng)天出臺了前所未有的樓市刺激政策。由此帶動A股和港股的地產(chǎn)板塊暴漲。截至收盤，A股房地產(chǎn)板塊漲幅超7%，萬科、保利發(fā)展、金地、世聯(lián)等20余只地產(chǎn)股漲停。在業(yè)界專家看來，這次刺激政策力度空前，房地產(chǎn)市場的政策底和市場底即將確立，房地產(chǎn)市場將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

國家層面大力化解出險房企風(fēng)險

此次住建部對于保交房工作落實(shí)了四項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，明確保交房“分類處置”，強(qiáng)調(diào)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，明確“以購代建”的模式，明確要處置存量土地。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，各部委發(fā)布會的各類政策組合拳，不僅僅是保交樓的問題，也不僅僅是通過降首付降利率、購買存量房做保障房等各類措施去庫存。他認(rèn)為，從今天開始，從頂層政策設(shè)計(jì)的角度來看，國家層面開始大力發(fā)力處理已出險房企的風(fēng)險問題。

他分析指出，比如通過降首付降利率、購買存量房等各類措施去庫存，市場復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，才能從根本上解決保交樓、已出險房企債務(wù)重組的問題，已出險房企的風(fēng)險才有可能逐步化解。而已出險房企的項(xiàng)目不僅是保交樓，還有未開工的甚至閑置土地分門別類也要盤活。

“這意味著，已出險房企的各類項(xiàng)目未來要逐漸消化，閑置或問題項(xiàng)目或退地收回土地、或被收并購、存量用地盤活，出險企業(yè)該出清出清等等“。張宏偉認(rèn)為，未來將出險企業(yè)的風(fēng)險化解掉后，房地產(chǎn)市場買賣的交易信心也會逐步建立。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文甚至指出，2024年，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升將大有希望，“我們大可抱有樂觀的情緒”。

趙卓文指出，此次首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套首付款比例調(diào)整為不低于25%（此前是20%和30%）。這一大招不但是近年來的最低，而且是中國房地產(chǎn)歷史上的最低，“央行救市的決心之大、力度之猛，超出了房地產(chǎn)業(yè)界的預(yù)期”。

與此同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；“國家隊(duì)”出手，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元等等?！耙陨蠋讉€‘大招出臺后，周五房地產(chǎn)股票大漲在情理之中”。

趙卓文分析指出，從17日上午、下午的會議可以看出房地產(chǎn)政策的新基調(diào)，兩次會議主要突出四個重點(diǎn)：扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作；著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付；地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；對不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁，貸款金額與項(xiàng)目建設(shè)周期匹配，覆蓋項(xiàng)目建成交付等等。

“或許，我們不能期望房地產(chǎn)市場馬上就迎來一個V形反轉(zhuǎn)，但‘史上最強(qiáng)的刺激政策的威力和影響將很快發(fā)生效應(yīng)。房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)?！?/blockquote>

“政策力度超出房地產(chǎn)界預(yù)期”

力度空前的利好政策之下，房地產(chǎn)市場未來預(yù)期怎樣？

“資本市場上的房地產(chǎn)板塊股價還有上漲空間，樂觀估計(jì)至少還有20%以上的漲幅”。趙卓文指出，經(jīng)歷了17日的整個房地產(chǎn)板塊的暴漲，很多人擔(dān)心近期是否會回調(diào)。事實(shí)上，2024年房地產(chǎn)股價普遍超跌，客觀上已經(jīng)有補(bǔ)漲的動力，再加上這一輪的政策力度前所未有，“房地產(chǎn)板塊不會只有‘一兩天行情”。

趙卓文指出，在周五國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房價和全國房地產(chǎn)市場的背景下，這一輪“史上最強(qiáng)”的刺激政策顯得特別必要，出臺時機(jī)也特別及時。

“或許，我們不能期望房地產(chǎn)市場馬上就迎來一個V形反轉(zhuǎn)，但‘史上最強(qiáng)的刺激政策的威力和影響將很快發(fā)生效應(yīng)。房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。2024年，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升將大有希望”。趙卓文認(rèn)為，在此次新政之后，房地產(chǎn)市場的“雙底”（政策底和市場底）將確立。

趙卓文認(rèn)為，首付比例達(dá)到歷史最低的15%，已經(jīng)確立了“政策底”，也表明了管理層激活樓市的決心。市場底則關(guān)鍵在于樓價的企穩(wěn)，這是2024年房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。

趙卓文指出，去庫存和保樓價是同一方向的兩個事情。管理層已經(jīng)啟動了商品房去庫存的行動，也就意味著樓價的企穩(wěn)已經(jīng)指日可待，“對2024年的房地產(chǎn)市場，我們大可抱有樂觀的情緒”。

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