王艷玲

房地產(chǎn)迎來歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。5月17日午間，央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三個(gè)“大紅包”，包括降首付、取消商業(yè)貸款利率下限、降公積金貸款利率。

下午，國(guó)務(wù)院又舉行政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。

誠(chéng)如業(yè)界專家分析，市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了新變化，迫切要求有更精準(zhǔn)更高效的去庫(kù)存政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期。全國(guó)層面，政策應(yīng)出盡出；地方層面，杭州新政珠玉在前，北上廣深有機(jī)會(huì)全面松限嗎？

太猛，杭州

去庫(kù)存行動(dòng)，最果斷的城市莫過于杭州，這也是除北上廣深外，最具標(biāo)桿性的二線城市。

5月15日，杭州開先河，決定在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)，“此類政策信號(hào)意義非常強(qiáng)，對(duì)地方去庫(kù)存提供了非常強(qiáng)的信心。這可以理解為今年消化存量房產(chǎn)中，除了以舊換新政策外，又一項(xiàng)全國(guó)重磅的政策創(chuàng)新，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)。”

事實(shí)上，就在一周前，“杭七條”出臺(tái)，屬于中央政治局4月底會(huì)議后全國(guó)首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市例子，為后續(xù)一二線熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策的進(jìn)一步放開打開了想象空間。

杭州還是首個(gè)明確“以房定地”的政策。此次杭州明確，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)。對(duì)住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進(jìn)供需平衡。這也是全國(guó)首個(gè)對(duì)此前自然資源部供地新政的回應(yīng)。

新政明確購(gòu)房即可落戶的導(dǎo)向。此次杭州明確，優(yōu)化積分落戶的政策。在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶。通俗理解就是購(gòu)房就可以落戶。

明確掛牌即享首套資格的導(dǎo)向。杭州政策明確，對(duì)于購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購(gòu)住房的按揭貸款可按首套住房認(rèn)定。

明確搖號(hào)退出和推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)。也意味著后續(xù)在高品質(zhì)住宅方面會(huì)持續(xù)形成供地、交易等系列支持文件。

此外，在加強(qiáng)住房信貸支持方面，5月15日杭州對(duì)存量二套房的房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整，即允許按首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

顯然，在當(dāng)前城市之間競(jìng)爭(zhēng)加大的背景下，杭州一系列新政的出臺(tái)，更有利于增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。杭州的一系列新政雖晚于其他強(qiáng)二線城市，但力度超過任何一線、二線城市。

房?jī)r(jià)：杭州表現(xiàn)優(yōu)于北廣深

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷、深度調(diào)整的大環(huán)境下，杭州市場(chǎng)也不可避免地進(jìn)入低迷。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，杭州市區(qū)新房成交量?jī)H188.3萬㎡，新房熱度持續(xù)下降，供需兩端信心均顯不足，4月成交規(guī)模不足50萬㎡，環(huán)同比均縮減。

但我們可從4月商品住宅銷售價(jià)格的走勢(shì)，來對(duì)比下杭州和北上廣深的市場(chǎng)壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繼續(xù)調(diào)整，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

從杭州方面來看，4月杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌0.5％，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌1.1％；新房?jī)r(jià)格同比上漲0.4％，二手房?jī)r(jià)格同比下跌6.5％。從數(shù)據(jù)上看，4月杭州新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下跌，而二手房?jī)r(jià)格環(huán)比與同比跌幅均擴(kuò)大，同比跌幅創(chuàng)下2015年6月以來最大跌幅。

對(duì)比來看，4月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上漲0.3%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳同比分別下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上漲4.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。

庫(kù)存：杭州去化周期少于北廣深

再?gòu)目墒蹘?kù)存來看，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上海截至4月末可售面積798萬㎡，去化周期（接近6個(gè)月月平均銷售計(jì)算）9個(gè)月；北京截至4月末可售面積1068萬㎡，去化周期21.7個(gè)月；廣州截至4月末可售面積1188萬㎡，去化周期24.8個(gè)月；深圳截至4月末可售面積1779萬㎡，去化周期24.9個(gè)月；杭州截至4月末可售面積638萬㎡，去化周期9.2個(gè)月。

從兩個(gè)維度的對(duì)比來看，杭州的“壓力”都遠(yuǎn)低于北廣深。為了加速去庫(kù)存，北廣深松綁限購(gòu)的動(dòng)作，但都僅聚焦在郊區(qū)。

如北京，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭或者成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)一套住房。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京大約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，而且五環(huán)外新增供應(yīng)和可售庫(kù)存占比也在80%左右。因此，該政策將對(duì)北京新建商品房銷售帶來更大的利好。

對(duì)比來看 ，4月份一線城市新建品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

深圳，非深圳本市戶籍群體在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等7個(gè)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，其個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年降為1年。本地戶籍有兩個(gè)及以上未成年子女，可在上述區(qū)域加購(gòu)一套。

廣州，去年率先放開黃埔、番禺等區(qū)域限購(gòu)。今年再度加碼，放開120㎡以上住房限購(gòu)。

至于大家翹首以盼的上海新政，雖然遲遲未出臺(tái)，但市場(chǎng)對(duì)于上海五個(gè)新城放松限購(gòu)的呼聲較高。

杭州之后，一線城市會(huì)否全面放開限購(gòu)？

“杭州政策應(yīng)該打滿分，是今年放松力度大、市場(chǎng)反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標(biāo)桿性和啟發(fā)性?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此評(píng)價(jià)。

杭州全面取消限購(gòu)后，新房市場(chǎng)最明顯的變化來自于原先限購(gòu)的四個(gè)中心城區(qū)，熱度迅速升溫。比如，拱墅區(qū)綠城宸岸印月里成為取消限購(gòu)后首個(gè)要拼社保的樓盤。項(xiàng)目首開141套房源，均價(jià)33545元/㎡。共有1008戶家庭入圍公證搖號(hào)，綜合中簽率13.99%，有房家庭最終入圍條件是118個(gè)月的社保。此外，也有部分續(xù)銷項(xiàng)目在新政發(fā)布后來訪量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

同時(shí)，杭州二手房掛牌量激增。據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，對(duì)比4月單日均值，新政首日二手房咨詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長(zhǎng)91%。另據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，5月9日至13日，多個(gè)老小區(qū)成交火熱，這些成交小區(qū)的套均成交總價(jià)大多在200萬元以內(nèi)。

5月17日，全國(guó)出臺(tái)四項(xiàng)重磅政策，其對(duì)于市場(chǎng)的影響將產(chǎn)生極大深刻的影響。各類組合拳在逐步落地，伴隨著政策落度力度與執(zhí)行力的增強(qiáng)，樓市去庫(kù)存的力度未來也會(huì)越來越大。地方層面，杭州新政后也取得積極成果。杭州之后，一線城市能否全面放開限購(gòu)，成為備受各界關(guān)注的話題。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一線城市有望繼續(xù)因區(qū)、因需施策，包括放開大面積段限購(gòu)、給予特定人群更多購(gòu)房名額、降低社保年限等或是重要方向。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，京滬深等一線城市的樓市限購(gòu)等政策有望進(jìn)一步定向?qū)捤?，比如郊區(qū)全面取消限購(gòu)，二手房交易增值稅減免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)等等。從不同城市的去庫(kù)存的節(jié)奏來看，只有一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策寬松了，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇了，才有可能帶動(dòng)其他城市市場(chǎng)復(fù)蘇，才有可能帶動(dòng)其他城市進(jìn)一步去庫(kù)存，二三四線城市樓市下行的壓力才會(huì)減輕，樓市基本面才會(huì)逐步得到恢復(fù)。

一系列組合拳落地后的市場(chǎng)反映，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，由于當(dāng)下的政策組合拳措施的落地，5-6月成交量肯定會(huì)有一波成交量回升，加上6月份剛好為房企沖刺半年報(bào)業(yè)績(jī)的階段，各大房企勢(shì)必會(huì)抓住政策“窗口期”，積極推盤去庫(kù)存，6月份在多重因素影響下，市場(chǎng)交易量會(huì)有較大幅度的回升。