陳超滄

本文以提高估價(jià)專(zhuān)業(yè)度為目的，結(jié)合估價(jià)實(shí)務(wù)，尋找評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性，并試圖建立根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則，旨在引起讀者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的關(guān)注和討論，以共同填補(bǔ)研究空白，從而推動(dòng)評(píng)估行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一、引言

估價(jià)師采用剩余法評(píng)估某宗土地時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)價(jià)值取值的變化引起地價(jià)的變化幅度數(shù)倍于開(kāi)發(fā)價(jià)值本身的變化幅度，如果兩名估價(jià)師對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值判斷的差異為10%，則兩人評(píng)估結(jié)果的差異將超過(guò)50%。而其他參數(shù)變動(dòng)引起地價(jià)變化幅度均小于參數(shù)本身的變化幅度，即參數(shù)變動(dòng)1%引起的地價(jià)變動(dòng)少于1%。換言之，此剩余法的評(píng)估結(jié)果完全取決于開(kāi)發(fā)價(jià)值的取值。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)規(guī)程和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)無(wú)相關(guān)規(guī)定的情況下，沒(méi)有依據(jù)也沒(méi)有必要考慮某個(gè)評(píng)估參數(shù)對(duì)評(píng)估結(jié)果過(guò)于重要的影響。但有估價(jià)師提出了新的見(jiàn)解，認(rèn)為此剩余法評(píng)估結(jié)果對(duì)于開(kāi)發(fā)價(jià)值過(guò)于敏感，使開(kāi)發(fā)價(jià)值取值輕微偏差即令評(píng)估結(jié)果較大地偏離實(shí)際價(jià)值，因此在沒(méi)有十足把握和充足依據(jù)證明評(píng)估結(jié)果可信的情況下，不宜對(duì)此剩余法評(píng)估結(jié)果賦予高權(quán)重。

本文就評(píng)估結(jié)果對(duì)評(píng)估參數(shù)變動(dòng)的敏感程度（下文簡(jiǎn)稱(chēng)為評(píng)估參數(shù)的敏感程度，兩者定義相同）相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)研究分析，探討了評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性，以及根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的必要性，并試圖建立評(píng)價(jià)規(guī)則，旨在引起讀者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的關(guān)注和討論。

二、評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度的關(guān)聯(lián)性研究

（一）敏感度系數(shù)的定義

敏感度系數(shù)是評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的百分率與參數(shù)變化的百分率之比。敏感度系數(shù)絕對(duì)值越大，表明評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于參數(shù)變動(dòng)的敏感程度越高。敏感度系數(shù)計(jì)算公式如下：

E＝（△A/A）÷（△F/F）

公式中：E——評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于參數(shù)F的敏感度系數(shù)

△A/A——參數(shù)F發(fā)生△F/F變化時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）

△F/F——參數(shù)F的變化率（%）

敏感度系數(shù)為正數(shù)代表評(píng)價(jià)指標(biāo)和參數(shù)為同方向變動(dòng)，敏感度系數(shù)為負(fù)數(shù)代表反方向變動(dòng)。評(píng)價(jià)指標(biāo)和參數(shù)的變動(dòng)方向不在本文討論范圍內(nèi)，本文僅研究敏感程度的絕對(duì)值。估價(jià)中評(píng)價(jià)指標(biāo)一般為評(píng)估結(jié)果。

（二）潛在的敏感參數(shù)

對(duì)于將參數(shù)判定為敏感度高或敏感度低，目前各領(lǐng)域尚無(wú)普遍認(rèn)可的判定標(biāo)準(zhǔn)。本文將敏感度系數(shù)絕對(duì)值大于1的參數(shù)定義為敏感參數(shù)，敏感度系數(shù)絕對(duì)值小于或等于1的參數(shù)定義為非敏感參數(shù)。

通過(guò)反復(fù)測(cè)試各種評(píng)估方法在各種場(chǎng)景下的表現(xiàn)，可以得到以下結(jié)論：剩余法中的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本，收益法中的毛收入、報(bào)酬率和遞增率等參數(shù)在一些場(chǎng)景中會(huì)成為敏感參數(shù)；其他各種估價(jià)方法的各種參數(shù)在絕大多數(shù)情況下都會(huì)保持較低敏感度，即為非敏感參數(shù)。

（三）評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)在不同場(chǎng)景下的變化

上文提及的潛在的敏感參數(shù)并非在所有場(chǎng)景下都保持高敏感度，有時(shí)它們的敏感度會(huì)變得較低，下面以三宗地的剩余法評(píng)估參數(shù)為例進(jìn)行說(shuō)明（見(jiàn)表1）。

備注：開(kāi)發(fā)價(jià)值敏感度系數(shù)＝評(píng)估結(jié)果變化率÷開(kāi)發(fā)價(jià)值變化率；建設(shè)成本敏感度系數(shù)＝評(píng)估結(jié)果變化率÷建設(shè)成本變化率。

從表1可以看到，評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)會(huì)隨著不同場(chǎng)景而改變。宗地A、B中開(kāi)發(fā)價(jià)值為敏感參數(shù)、建設(shè)成本為非敏感參數(shù)；宗地C中開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本均為敏感參數(shù)。相同情況也會(huì)出現(xiàn)在收益法中，在一些場(chǎng)景下，報(bào)酬率、遞增率會(huì)成為敏感參數(shù)，而在另外一些場(chǎng)景下又會(huì)成為非敏感參數(shù)。

（四）評(píng)估參數(shù)的敏感程度和評(píng)估結(jié)果可信度之間的關(guān)聯(lián)性探討

接上文剩余法的例子，三宗地的開(kāi)發(fā)價(jià)值敏感度系數(shù)絕對(duì)值分別為1.10、1.81和4.43，即開(kāi)發(fā)價(jià)值1%的變動(dòng)對(duì)評(píng)估結(jié)果分別產(chǎn)生1.1%、1.81%和4.43%的變動(dòng)。因此，評(píng)估結(jié)果對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的敏感程度從小到大排序?yàn)椋鹤诘谹→宗地B→宗地C。

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法（2022）》教材提到，房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值僅是理論上存在，現(xiàn)實(shí)中因不可觀察而不能直接得知，估價(jià)只是盡量逼近它，即評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。假設(shè)例子中的評(píng)估參數(shù)均為真實(shí)值，計(jì)算得到的評(píng)估結(jié)果為真實(shí)價(jià)值，而受估價(jià)師認(rèn)知的影響，開(kāi)發(fā)價(jià)值出現(xiàn)了α（α≠0）的偏差，假設(shè)其他參數(shù)不變，則對(duì)三宗地的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的影響分別為1.10α、1.81α和4.43α，即：

宗地A評(píng)估結(jié)果＝宗地A真實(shí)價(jià)值×（1＋1.10α）；

宗地B評(píng)估結(jié)果＝宗地B真實(shí)價(jià)值×（1＋1.81α）；

宗地C評(píng)估結(jié)果＝宗地C真實(shí)價(jià)值×（1＋4.43α）。

假設(shè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的偏差α為固定值，則評(píng)估結(jié)果誤差從小到大的排序必然為：宗地A→宗地B→宗地C。

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法（2022）》教材提到，英國(guó)有關(guān)估價(jià)委托人或利害關(guān)系人因?qū)υu(píng)估價(jià)值不滿(mǎn)而起訴估價(jià)師的案件中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。接上例，假設(shè)α為5%，則宗地A、B評(píng)估結(jié)果誤差分別為5.50%和9.05%，處于英國(guó)法庭使用的誤差范圍內(nèi)；宗地C評(píng)估結(jié)果誤差為22.15%，超過(guò)了英國(guó)法庭使用的誤差范圍。因此，三宗地評(píng)估參數(shù)（僅指開(kāi)發(fā)價(jià)值）的容差率從高到低的排序?yàn)椋鹤诘谹→宗地B→宗地C。

總體而言，在不考慮其他因素的情況下，理論上敏感程度越低的評(píng)估參數(shù)容差率越高，得出的評(píng)估結(jié)果誤差越小、越逼近真實(shí)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的可信度越高。

三、根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則探討

對(duì)于根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則，以下提供了一些思路，供讀者參考及討論：

情況一：某個(gè)評(píng)估方法的評(píng)估參數(shù)敏感度系數(shù)絕對(duì)值均≤1。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果可信度不受敏感參數(shù)的影響。

情況二：某個(gè)評(píng)估方法中1個(gè)或以上評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對(duì)值＞1且≤3。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而增大評(píng)估結(jié)果誤差的可能性，該評(píng)估結(jié)果可信度受敏感參數(shù)的影響，這時(shí)應(yīng)對(duì)敏感參數(shù)予以定性分析以論證評(píng)估結(jié)果可信度。

情況三：某個(gè)評(píng)估方法中1個(gè)或以上評(píng)估參數(shù)的敏感度系數(shù)絕對(duì)值＞3。此時(shí)可以認(rèn)為該評(píng)估方法存在因敏感參數(shù)取值偏差而使評(píng)估結(jié)果誤差數(shù)量級(jí)增大的可能性。這時(shí)可以借助風(fēng)險(xiǎn)分析工具，通過(guò)定量分析，估計(jì)敏感參數(shù)預(yù)期誤差率及對(duì)應(yīng)的概率，并采用矩陣將評(píng)估結(jié)果分為可信、應(yīng)充分論證、不可信3個(gè)區(qū)間（見(jiàn)表2）。

四、制定評(píng)價(jià)規(guī)則的必要性和實(shí)務(wù)中的可操作性

（一）制定評(píng)價(jià)規(guī)則的必要性

結(jié)合估價(jià)實(shí)務(wù)，制訂根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的相關(guān)規(guī)則有一定必要性。首先，可以充分論證評(píng)估結(jié)果的可信度，增加估價(jià)報(bào)告說(shuō)服力；其次，可以增強(qiáng)估價(jià)報(bào)告的咨詢(xún)建議功能，為報(bào)告使用者決策提供更多參考依據(jù)；最后，外部審查人員可以針對(duì)性審查敏感參數(shù)，論證評(píng)估結(jié)果的公允性。

（二）實(shí)務(wù)中的可操作性

要根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度，首先要篩選出敏感參數(shù)并測(cè)出敏感度系數(shù)。借助敏感性分析工具，在估價(jià)實(shí)務(wù)中具備可操作性。

1.潛在的敏感參數(shù)可預(yù)先篩選

前文已總結(jié)出剩余法中的開(kāi)發(fā)價(jià)值和建設(shè)成本，收益法中的毛收入、報(bào)酬率和遞增率等參數(shù)在一些場(chǎng)景中會(huì)成為敏感參數(shù)，實(shí)務(wù)中有針對(duì)性地關(guān)注這些參數(shù)即可，不必每次對(duì)所有的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行考察。

2.敏感性分析工具使用簡(jiǎn)單

敏感性分析可以利用EXCEL的“模擬運(yùn)算表”功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。借助“模擬運(yùn)算表”可快速構(gòu)建敏感性分析模型并得到分析結(jié)果。

（三）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)涉及評(píng)估參數(shù)敏感程度的有關(guān)要求

目前國(guó)內(nèi)外評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于評(píng)估參數(shù)的敏感程度問(wèn)題或者未作規(guī)定、或者僅要求作出披露（見(jiàn)表3）。在制訂合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)前，還有待進(jìn)行大量的研究和討論。

結(jié)語(yǔ)：

目前業(yè)內(nèi)對(duì)于評(píng)估參數(shù)敏感程度的關(guān)注度較低，相關(guān)的研究還存在空白。本文對(duì)評(píng)估參數(shù)的敏感程度相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)研究分析，并探討了建立根據(jù)評(píng)估參數(shù)的敏感程度評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果可信度的規(guī)則，以期為相關(guān)研究提供一定參考和借鑒。

（作者單位：廣東中企華正誠(chéng)資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評(píng)估造價(jià)咨詢(xún)有限公司）