相關法條

《民法典》第274條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

《民法典》第275條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

律師評析

開發(fā)商在建設小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成后，隨著小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移。對此，《民法典》規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地及其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房均屬于業(yè)主共有。物業(yè)公司接受全體業(yè)主的委托，提供物業(yè)管理和服務，在未經業(yè)主共同決議的情況下，無權擅自將全體業(yè)主共有的綠地改為臨時停車位。物業(yè)公司的此種做法將造成小區(qū)內公共活動區(qū)域和景觀帶的減少，勢必降低小區(qū)居住的舒適性，本質上是對全體業(yè)主物權的侵犯。此外，即使經過業(yè)主共同決議將小區(qū)內的部分綠地改為停車位，在未經全體業(yè)主授權的情況下，物業(yè)公司也無權收取地面停車位的租金。

律師提示

將小區(qū)內的公共區(qū)域改變用途，屬于業(yè)主共同決定事項，依法應當由專有部分面積占比2/3以上且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在業(yè)主共同決定就該車位向承租業(yè)主收取租金的情況下，租金也屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司收取租金后，應移交給全體業(yè)主或代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會，而不應作為物業(yè)公司的業(yè)務收入。當然，物業(yè)公司在提供停車管理和服務的情況下，經業(yè)主共同決定和行政審核備案，可以收取停車管理費。（來源：《生活離不開的民法典》）