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      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理

      2024-08-23 00:00:00曾武英
      中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2024年20期
      關(guān)鍵詞:財(cái)稅生命周期稅務(wù)

      本文系統(tǒng)探討了房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期的財(cái)稅管理問(wèn)題。首先,概述了企業(yè)生命周期的各個(gè)階段及特點(diǎn),并提出針對(duì)每個(gè)階段制定符合的財(cái)稅策略。其次,詳細(xì)分析了前期、建設(shè)期、銷(xiāo)售期、經(jīng)營(yíng)期等不同階段的財(cái)務(wù)管理與稅收管理要點(diǎn)。然后,探討了構(gòu)建企業(yè)財(cái)稅管理體系需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題,如建立財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制、完善內(nèi)部控制、實(shí)施信息化建設(shè)等。最后,提出了進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理創(chuàng)新的設(shè)想,如開(kāi)發(fā)新模式、加強(qiáng)人才建設(shè)、推動(dòng)智慧化等。本文為房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理提供了基本分析框架和改進(jìn)路徑。

      隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境日趨復(fù)雜,面臨著多方面的挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)如何在整個(gè)生命周期中實(shí)施有效的財(cái)稅管理,使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中既遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī),又實(shí)現(xiàn)自身效益最大化,是值得深入探討的問(wèn)題。

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

      前期階段的財(cái)務(wù)計(jì)劃 首先,要預(yù)測(cè)土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、前期開(kāi)支等前期資金需求,編制資金使用計(jì)劃。其次,要根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)研判,合理預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入及節(jié)奏,編制銷(xiāo)售收入計(jì)劃。再次,在預(yù)測(cè)成本支出的基礎(chǔ)上,進(jìn)行項(xiàng)目收益測(cè)算。最后,按照測(cè)算結(jié)果,設(shè)計(jì)資本金比例、負(fù)債結(jié)構(gòu),確定融資方案。在測(cè)算過(guò)程中,企業(yè)要關(guān)注各項(xiàng)假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)性,進(jìn)行多情景測(cè)試,防止出現(xiàn)大面積虧損。合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃,是項(xiàng)目成功的基石。

      前期財(cái)務(wù)計(jì)劃要以精益求精的態(tài)度對(duì)待,做到融資合理、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算,為項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

      建設(shè)期項(xiàng)目融資 在項(xiàng)目正式動(dòng)工后,建設(shè)期的資金需求量最大。此時(shí)企業(yè)要落實(shí)前期確定的融資計(jì)劃,保證建設(shè)資金的充足供給。

      與銀行的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)商要進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段,就項(xiàng)目資質(zhì)、信用、抵押等條件與銀行進(jìn)行充分溝通,爭(zhēng)取獲得滿(mǎn)足建設(shè)需求的開(kāi)發(fā)貸款額度。同時(shí)要與政府主管部門(mén)積極溝通,爭(zhēng)取按政策取得相關(guān)補(bǔ)貼。另外還要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排股東增資,保證自有資金比例。

      在資金使用管理上,要建立科學(xué)的資金申請(qǐng)與審批機(jī)制,合理支配各期款項(xiàng),同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管,防止資金錯(cuò)配或被挪用。加速銷(xiāo)售進(jìn)度,提高回款速度,也是優(yōu)化建設(shè)期資金鏈的關(guān)鍵舉措。

      銷(xiāo)售回款管理 首先,制定科學(xué)的銷(xiāo)售政策,提供多樣化的付款方式,既方便購(gòu)房者,也確保企業(yè)回款安全。其次,建立銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì),跟蹤每一筆銷(xiāo)售合同的執(zhí)行進(jìn)度,出現(xiàn)延遲及時(shí)采取措施。再次,對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的回款要分類(lèi)施策,保證最終收回。最后,采用信息化手段對(duì)回款情況實(shí)時(shí)監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以快速響應(yīng)。

      銷(xiāo)售回款作為項(xiàng)目收入的主要組成,其管理水平直接影響企業(yè)的資金鏈安全。企業(yè)要全面優(yōu)化回款管理流程,確保資金流動(dòng)性。

      運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)調(diào)控 首先,根據(jù)不同類(lèi)型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn),設(shè)計(jì)符合的收支管理辦法,如制定科學(xué)的公共費(fèi)用提取機(jī)制。其次,要持續(xù)分析運(yùn)營(yíng)成本支出情況,發(fā)現(xiàn)不合理的費(fèi)用支出要及時(shí)修正,降低成本。再次,要強(qiáng)化預(yù)決算管理,每年都要編制運(yùn)營(yíng)期的費(fèi)用支出預(yù)算,作為財(cái)務(wù)調(diào)控的基礎(chǔ)。同時(shí)建立費(fèi)用監(jiān)督機(jī)制,避免資金違規(guī)使用。最后,要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)運(yùn)營(yíng)收入的管理,采用靈活的租金調(diào)整策略,擴(kuò)大收入來(lái)源。

      總之,運(yùn)營(yíng)期企業(yè)要調(diào)整財(cái)務(wù)理念,不再是簡(jiǎn)單的建造者,而是審慎的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。要通過(guò)持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)監(jiān)管流程,使用精細(xì)化的財(cái)務(wù)調(diào)控手段,確保資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全性與收益性。這需要企業(yè)樹(shù)立全新的財(cái)務(wù)管理理念,并傳導(dǎo)到組織與流程的各個(gè)層面。

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理

      開(kāi)發(fā)前期的稅收籌劃 首先,要考量是否適合選擇留抵退稅模式,即預(yù)繳進(jìn)項(xiàng)稅額,以后通過(guò)銷(xiāo)售退回,減少企業(yè)實(shí)際稅負(fù)。其次,要評(píng)估土地增值稅的預(yù)征政策,合理安排預(yù)繳時(shí)間節(jié)點(diǎn)。再次,要關(guān)注房地產(chǎn)稅收政策變化,估算潛在稅負(fù)。最后,要綜合考量各稅種的稅收優(yōu)惠政策,減少項(xiàng)目稅收支出。

      在具體操作上,稅收籌劃要遵循合法合規(guī)的原則,不能僅憑主觀意愿操作。重點(diǎn)是要建立科學(xué)的稅收籌劃模型,對(duì)不同方案的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響進(jìn)行比較,選擇最優(yōu)方案。

      合理的稅收籌劃,能為企業(yè)節(jié)省大量稅收資金,是提升項(xiàng)目效益的重要手段。企業(yè)要在稅收籌劃中持續(xù)學(xué)習(xí),運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí),做到既符合國(guó)家法規(guī),也實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。

      建設(shè)期稅項(xiàng)管理 首先,要嚴(yán)格執(zhí)行稅法規(guī)定,履行好納稅申報(bào)義務(wù),不抱僥幸心理。其次,要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理,避免出現(xiàn)發(fā)票遺失或作假等情況,造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再次,要優(yōu)化稅收征管流程,稅務(wù)人員要關(guān)注建設(shè)合同的批復(fù)情況,做好稅源核查工作。最后,要加強(qiáng)與稅務(wù)局的溝通,遇到不明確的稅收問(wèn)題要及時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

      在具體操作上,企業(yè)內(nèi)部要建立系統(tǒng)化的稅項(xiàng)管理制度,明確稅務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)的職責(zé)分工,形成合力。同時(shí)利用信息化手段提高稅項(xiàng)管理效率。建立預(yù)警機(jī)制,出現(xiàn)異常情況能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理。

      通過(guò)建設(shè)期的稅項(xiàng)規(guī)范管理,企業(yè)可以最大程度減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),保證稅收合法合規(guī),為項(xiàng)目的整體效益提供支持。這需要企業(yè)從組織、流程、技術(shù)等方面入手,使稅收管理達(dá)到專(zhuān)業(yè)化和制度化。

      銷(xiāo)售稅款管理 首先,根據(jù)銷(xiāo)售政策明確銷(xiāo)售環(huán)節(jié)需要繳納的各類(lèi)稅種,如增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。其次,在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí),要將稅款繳納事項(xiàng)明確寫(xiě)入,和購(gòu)房人說(shuō)明白。再次,要建立銷(xiāo)售稅款預(yù)提制度,按照銷(xiāo)售進(jìn)度逐月預(yù)提應(yīng)繳稅款。最后,要定期核對(duì)預(yù)提稅款和實(shí)際稅負(fù),進(jìn)行調(diào)節(jié),保證最終繳納準(zhǔn)確。

      在稅款管理操作上,要利用信息系統(tǒng)自動(dòng)生成銷(xiāo)售稅款報(bào)表,提高工作效率。建立預(yù)警機(jī)制,發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部稽核,防止洞口操作。

      規(guī)范的銷(xiāo)售稅款管理,能幫助企業(yè)更準(zhǔn)確掌握銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù),科學(xué)支付稅款,也是維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益的重要措施

      經(jīng)營(yíng)期稅務(wù)管理 首先,要針對(duì)不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)行為設(shè)計(jì)合理的稅務(wù)管理辦法,如出租和自用物業(yè)的稅收處理。其次,要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用支出的監(jiān)管,做好稅前扣除工作。再次,要合理利用稅收優(yōu)惠政策,如加速折舊優(yōu)惠、投資抵免等。最后,要關(guān)注稅制變化,評(píng)估對(duì)企業(yè)的影響,做好應(yīng)對(duì)。

      在稅務(wù)管理手段上,可考慮引入第三方專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),提高管理專(zhuān)業(yè)度。同時(shí),繼續(xù)利用信息系統(tǒng)加強(qiáng)監(jiān)控,自動(dòng)化生成稅務(wù)報(bào)表。還要定期組織稅務(wù)評(píng)估,發(fā)現(xiàn)存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

      經(jīng)營(yíng)期的稅務(wù)管理直接影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。要根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整管理思路,運(yùn)用專(zhuān)業(yè)手段減少稅負(fù),以提高企業(yè)整體價(jià)值。

      房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理體系構(gòu)建

      財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制 為實(shí)現(xiàn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的優(yōu)化與協(xié)同,構(gòu)建財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制至關(guān)重要。具體來(lái)看,企業(yè)可建立定期的財(cái)稅工作對(duì)接制度,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和稅務(wù)數(shù)據(jù)的互通共享,統(tǒng)一的數(shù)據(jù)源有利于財(cái)稅決策;還可以制定統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn),使財(cái)會(huì)和稅務(wù)部門(mén)在業(yè)務(wù)操作上形成協(xié)同;此外,采取財(cái)稅人員定期輪崗,可以提高團(tuán)隊(duì)的綜合能力,有利于部門(mén)間的協(xié)作;另外,建立財(cái)稅聯(lián)席會(huì)議制度,就重大業(yè)務(wù)變化、政策調(diào)整進(jìn)行協(xié)商,也是重要舉措。最后,企業(yè)可定期舉辦統(tǒng)一的財(cái)稅培訓(xùn),加強(qiáng)部門(mén)間的交流與理解。通過(guò)組織、制度、技術(shù)手段,不斷推進(jìn)財(cái)稅信息聯(lián)通、業(yè)務(wù)協(xié)同、人員交流、決策協(xié)商等全方位的融合,可以顯著提升企業(yè)在全生命周期各階段財(cái)稅管理的專(zhuān)業(yè)化水平和協(xié)同效率,建立統(tǒng)一高效的財(cái)稅管理體系。

      內(nèi)部控制與規(guī)范化建設(shè) 第一,要建立科學(xué)的內(nèi)控組織結(jié)構(gòu),明確各崗位的內(nèi)控責(zé)任,形成合力;第二,制定系統(tǒng)、規(guī)范的財(cái)稅業(yè)務(wù)流程,杜絕漏洞;第三,建立強(qiáng)大的財(cái)稅IT系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)集中控制和智能監(jiān)督;第四,要嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算管理和成本控制,避免資金流失;第五,建立稽核制度,開(kāi)展定期和特殊檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。此外,企業(yè)還需加強(qiáng)財(cái)稅人員隊(duì)伍建設(shè),并維持高標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)稅管理道德。只有通過(guò)組織、流程、技術(shù)、監(jiān)控等手段,建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的內(nèi)部控制體系,才能確保公司財(cái)稅合規(guī)運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)全生命周期管理的最優(yōu)化。

      財(cái)稅信息化建設(shè) 第一,要打造集成化的財(cái)稅業(yè)務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián);第二,建立智能化的預(yù)警系統(tǒng),輔助決策;第三,構(gòu)建移動(dòng)化的稅務(wù)管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)流程便利化;第四,利用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,確保財(cái)稅安全。此外,還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅人員的信息技術(shù)培訓(xùn),提高信息化應(yīng)用能力。只有運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)手段,實(shí)現(xiàn)財(cái)稅處理、分析、決策的智能化,企業(yè)才能在數(shù)字化時(shí)代占得先機(jī),確保全生命周期財(cái)稅管理的優(yōu)化。具體來(lái)說(shuō),企業(yè)可在開(kāi)發(fā)前期建立稅收籌劃模型,建設(shè)期利用信息系統(tǒng)監(jiān)控資金使用,銷(xiāo)售期自動(dòng)跟蹤稅款,經(jīng)營(yíng)期進(jìn)行智能稅務(wù)管理,這樣在整個(gè)生命周期實(shí)現(xiàn)信息化,才能提高稅收合規(guī)性與工作質(zhì)量。

      全生命周期財(cái)稅管理創(chuàng)新 要實(shí)現(xiàn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的持續(xù)優(yōu)化,就需要在理念、方法、流程等方面不斷創(chuàng)新。首先,理念創(chuàng)新。企業(yè)要樹(shù)立全新的全生命周期財(cái)稅管理理念,從投資型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變,從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變,從被動(dòng)型向主動(dòng)型轉(zhuǎn)變。其次,方法創(chuàng)新,可引入14種新方法如目標(biāo)成本管理、預(yù)算管理、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等,使財(cái)稅管理更加科學(xué)化。再次,流程創(chuàng)新,可借鑒領(lǐng)先企業(yè)的財(cái)稅管理流程,優(yōu)化自身業(yè)務(wù)流程,實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。最后,技術(shù)創(chuàng)新,利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)手段,使全生命周期的財(cái)稅管理進(jìn)入智能化時(shí)代。

      此外,企業(yè)還需要在組織機(jī)構(gòu)上創(chuàng)新,實(shí)行財(cái)稅集中化管理,打破部門(mén)壁壘,增強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)。并要加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng),通過(guò)持續(xù)教育,提升其專(zhuān)業(yè)能力和創(chuàng)新思維。只有全面推進(jìn)理念、方法、流程、技術(shù)等方面的創(chuàng)新,持續(xù)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu),企業(yè)才能確保全生命周期的財(cái)稅管理與時(shí)俱進(jìn),實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的提高。

      通過(guò)上文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的系統(tǒng)探討可看出,企業(yè)必須根據(jù)生命周期各階段的特征,制定符合階段特點(diǎn)的財(cái)稅策略,尤其要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)前期和建設(shè)期的財(cái)稅管理,這兩個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要。此外,應(yīng)構(gòu)建有效的財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制,讓財(cái)務(wù)部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)對(duì)接與協(xié)同。另外,完善內(nèi)部控制和規(guī)范化建設(shè),防范風(fēng)險(xiǎn),并充分運(yùn)用信息化手段,使財(cái)稅管理實(shí)現(xiàn)智能化,這都是實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的關(guān)鍵舉措。

      (作者單位:溫州凱誠(chéng)置業(yè)有限公司)

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