摘 要 北投奧園1314項目位于北京市朝陽區(qū)，是一個城市更新項目，成功將廢棄的廠房轉變?yōu)轶w育特色商業(yè)園區(qū)。該項目通過冬奧遺產(chǎn)的再利用，注入了體育、休閑、文化等多元功能，使園區(qū)成為促進社區(qū)活力和國際運動時尚體驗的新平臺。園區(qū)的高承租率和豐富的體育賽事活動，展現(xiàn)了其在城市更新中的創(chuàng)新和社會經(jīng)濟效益。

關鍵詞：老舊廠房更新；體育文化綜合體；社區(qū)活力提升；功能混合利用

1 基本情況

北投奧園1314 項目是北投集團精心打造的城市更新和冬奧遺產(chǎn)再利用項目。該項目位于北中軸路東側，北鄰國家奧林匹克體育中心（圖1），占地面積約7.55hm2，其前身是北京市第四清潔車輛廠，包括10 余棟老舊廠房，既有建筑總建筑面積約2.16 萬m2。2022 年北京冬奧村（ 冬殘奧村） 運行區(qū)選址于此，北投集團對老舊廠房進行改造，并于2021 年5 月移交北京冬奧組委使用。冬奧（ 冬殘奧） 會結束后，為更好地利用奧運遺產(chǎn)，北投集團經(jīng)充分謀劃后，對空間再次進行了升級，將園區(qū)打造成集體育運動、休閑娛樂、文化交流、購物餐飲、主題體驗于一體的體育特色商業(yè)園區(qū)，使其成為“新世代國際運動時尚體驗場”。目前，園區(qū)已匯集籃球、壁球、攀巖、泵道、卡丁車等多個體育健身項目，并引入肥福等多個時尚餐飲、生活品牌，承租率達98%。

2 實施成效

北投集團秉承“節(jié)儉辦奧”理念，對原北京第四清潔車輛廠老舊廠房進行翻新、改造后，用于冬奧（ 冬殘奧） 賽時冬奧村（ 冬殘奧村） 運行區(qū)辦公，為冬奧會順利舉辦貢獻了力量。冬奧會后在保留原有廠房建筑肌理的基礎上，進行適度更新改造，實現(xiàn)項目功能新舊共融（圖2）。

作為冬奧遺產(chǎn)，本項目緊鄰國家奧林匹克體育中心，具有十分鮮明的體育特色定位，依托“雙奧元素”及“北京中軸文化積淀”，將時尚潮玩和體育運動相融合，將園區(qū)打造成為雙奧遺產(chǎn)傳承地、體育文化時尚潮流新地標，滿足廣大民眾強身健體、舒緩身心、親子暢游、休閑玩樂等需求。

本項目通過對奧運遺產(chǎn)和老舊廠房的利舊改造，有效盤活了存量資產(chǎn)，完善了街區(qū)功能和公共服務設施，帶動了區(qū)域消費升級，補齊了城市功能短板，優(yōu)化了城市設計，延續(xù)了歷史文脈，彰顯了首都城市特色。

截至目前，本項目園區(qū)商戶入駐率高達98%，匯集羽毛球、籃球、壁球等多項體育健身項目；同時積極開展多項體育賽事與主題活動，如2023 年舉辦了平衡車方程冠軍系列賽、輪滑冠軍系列賽、卡丁車俱樂部聯(lián)賽總決賽、“金企杯”北京高校商學院羽毛球聯(lián)賽、“擁抱春天”親子趣味定向越野賽等賽事活動。目前，客流量累計達50 萬人次，不僅彰顯了體育IP 主題體驗功能，還取得了良好的社會效應，帶動了整個園區(qū)的人流量，拉動了地區(qū)消費。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 提前謀劃布局，統(tǒng)籌冬奧前后

本項目秉承“可利用、可經(jīng)營、可持續(xù)”的改造原則，從籌辦開始就充分考慮冬奧遺產(chǎn)的傳承，提前謀劃布局，統(tǒng)籌冬奧賽事需求和賽后利用。在初次改造全面滿足冬奧功能需求的前提下，提前預留文化、娛樂、辦公的使用條件，實現(xiàn)了從“體育”到“體育+”的無縫銜接，降低了后期更新成本。該園區(qū)作為冬奧會的運行區(qū)，改造中充分考慮建筑空間的適用性、賽后改造的經(jīng)濟性，將機電用房、衛(wèi)生間等保障性功能布置在建筑西側（ 背側），建筑北側、東側保留完整高大空間，不僅滿足了賽時代表團注冊、安檢、禮賓、媒體接待等功能，還充分兼顧賽后運營需要，提前預留文化、娛樂、辦公綜合體的使用條件。在保留原有廠房建筑肌理的基礎上，將內部空間全部打通，重新進行動線安排，實現(xiàn)了空間靈活轉換。

3.2 發(fā)揮建筑使用功能，保留城市文化記憶

本項目充分挖掘原地塊內現(xiàn)有建筑物工業(yè)遺存的歷史文化和時代價值，將其打造成冬奧會文化遺產(chǎn)，延續(xù)冬奧精神，留存冬奧記憶。項目改造高度重視老舊廠房遺產(chǎn)價值，突出紅磚立面特色，以喚醒人們對老舊廠房的記憶。改造方案通過打磨、清洗等手段使原廠房立面恢復老工業(yè)廠房原有紅磚墻的效果，再加入鋁單板、金屬漆、玻璃幕墻等現(xiàn)代元素點綴，使建筑物煥然一新，更加精致。

室內設計也充分挖掘現(xiàn)有建筑的空間特色，紅磚墻、混凝土結構等非常具有工業(yè)感魅力，并融入了玻璃、鋁合金、室外美陳等少量恰到好處的當代建筑設計，在恢復其獨特空間品質的同時，也滿足了功能使用的要求（圖3）。

園區(qū)場地內樹木眾多，不乏高大珍貴樹種。在設計中充分考慮既有環(huán)境因素，將現(xiàn)狀樹木作為建筑布局策劃的重要出發(fā)點，通過化零為整、塑造院落、靈活布置連廊等策略，使建筑與環(huán)境交相呼應（圖4）。

3.3 充分利用冬奧遺產(chǎn)，打造“體育+”運營模式

實施主體依托項目自身集“雙奧元素”“北京中軸文化積淀”于一體的獨特“體育+”文化底蘊與內涵，深挖奧運文化遺產(chǎn)價值，將該項目定位為“新世代國際運動時尚體驗場”，融合體育及文化主題體驗、零售、餐飲、辦公等豐富功能。項目以體育IP 為核心，著重引入精品賽事、培訓和體育活動品牌，打造城市中心稀缺的體育活動空間（圖5）。同時在運營上拓展文化旅游等功能，深挖會、展、演、典等新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)全季運營和利用效益最大化，輻射帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

2023北京城市更新優(yōu)秀實踐

項目類型：產(chǎn)業(yè)類更新（老舊廠房）

項目位置：朝陽區(qū)亞運村街道奧園西路1號院

項目規(guī)模：占地面積7.55hm2，建筑面積2.16萬m2

實施主體：北京城市副中心投資建設集團有限公司

北京北投體育產(chǎn)業(yè)有限公司

設計單位：北京市建筑設計研究院股份有限公司

北京世紀安泰建筑工程設計有限公司

施工單位：北京城建集團有限責任公司

運營單位：北京北投體育產(chǎn)業(yè)有限公司