房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要性主要體現(xiàn)在以下方面：第一，降低企業(yè)的經(jīng)營成本。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境越來越復(fù)雜，對企業(yè)項目管理要求逐漸提高。為了在復(fù)雜的市場環(huán)境站穩(wěn)腳跟，需要做好工程項目管理工作，通過控制工程項目成本以獲得更大的利潤，進而實現(xiàn)長遠發(fā)展的目標。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管控的實施，通過對項目建設(shè)成本、管理成本的控制，增加企業(yè)的利潤空間，使企業(yè)擁有更多的資金用于項目建設(shè)、業(yè)務(wù)拓展，從而提高企業(yè)的市場競爭力。第二，保證工程項目質(zhì)量與效率。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提高了工程項目管理的質(zhì)效，使工程項目在多種措施輔助下順利進行。成本控制與項目質(zhì)量管理、生產(chǎn)效率有比較密切的關(guān)系。如果項目建設(shè)中出現(xiàn)資金不足的問題，會影響項目建設(shè)進度，不僅無法在預(yù)期計劃內(nèi)完成施工任務(wù)，而且會產(chǎn)生質(zhì)量問題，使企業(yè)不得投入更多的資金用于質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制問題

建設(shè)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，會因為設(shè)計變更、招投標、施工現(xiàn)場管理等因素使工程項目出現(xiàn)成本風(fēng)險。第一，設(shè)計變更弱化預(yù)算控制。由于設(shè)計圖紙與工程項目建設(shè)要求不符，使工程項目在施工中會出現(xiàn)設(shè)計變更的情況，增加項目支出與施工成本。一般來講，在工程項目實施前，企業(yè)就會制定預(yù)算方案，要求相關(guān)部門按照預(yù)算方案操作，控制項目施工成本。若是施工階段因為施工技術(shù)、施工條件出現(xiàn)設(shè)計變更的情況，那么原有預(yù)算方案也需要做出改變，在無形中降低預(yù)算執(zhí)行與控制效果。第二，招投標。房地產(chǎn)企業(yè)會通過公開招標的方式選擇合作對象，將此作為降低建設(shè)成本的主要方法。一些工程項目由于招投標過程不合理，使項目成本控制出現(xiàn)問題。比如，在項目招標過程中會因為招標程序不合理出現(xiàn)串標、圍標的情況，影響招投標公平性，無法保證采購或者施工階段成本控制效果。第三，施工現(xiàn)場管理不到位。建筑工程項目在施工中會因為質(zhì)量問題、安全問題使項目的成本受到影響，無法達到成本控制目標。在項目施工中，會因為施工程序不規(guī)范、制度不完善，出現(xiàn)質(zhì)量安全問題，使企業(yè)不得不支付更多的費用用于項目建設(shè)。

銷售階段市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目最關(guān)鍵步驟，關(guān)系企業(yè)的利潤。缺乏科學(xué)的市場營銷策略與科學(xué)的定價方法會影響房地產(chǎn)項目的銷售效果，使之難以達到預(yù)期的效益。一是市場營銷策略單一，無法吸引消費者的注意力。當工程達到預(yù)售條件后，需要工作人員根據(jù)房地產(chǎn)市場情況與項目情況，制定科學(xué)的銷售方案，將產(chǎn)品分享給消費者，使消費者對房地產(chǎn)項目形成初步的了解，并參與項目銷售中。由于企業(yè)缺少市場調(diào)研與信息分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售工作受到影響，無法滿足消費者需求，不能達到預(yù)期的銷售目標。二是產(chǎn)品定價方法不合理。一些房地產(chǎn)開發(fā)項目在定價階段未考慮市場環(huán)境、國家政策對產(chǎn)品銷售的影響，使產(chǎn)品的價格出現(xiàn)過高或者過低的情況，不能保證企業(yè)的利潤。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制對策

提高項目規(guī)劃設(shè)計水平為實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，應(yīng)從以下方面入手：一是做好信息調(diào)研工作?？茖W(xué)的投資決策方案是控制項目成本、提高項目經(jīng)濟效益的主要手段。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，要重視前期信息調(diào)研工作，了解工程項目建設(shè)所需的成本費用，并利用預(yù)算管理、成本控制等手段降低各類費用的支出，使成本費用控制工作得以高效進行。二是提高工程設(shè)計水平。選擇具備豐富經(jīng)驗的設(shè)計隊伍，要求設(shè)計人員根據(jù)定額設(shè)計要求開展工作，控制工程項目建設(shè)成本，使項目費用得到管控。定額設(shè)計的運用可以避免出現(xiàn)資金浪費的問題，對提高設(shè)計水平有很大的幫助。在完成工程方案設(shè)計工作后，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專家隊伍，分析工程設(shè)計方案是否具備經(jīng)濟性、可行性，是否有需要改進的地方等，通過對工程設(shè)計方案的綜合分析，減少設(shè)計變更，有利于工程項目建設(shè)工作順利開展。

控制工程項目建設(shè)階段的成本為防止項目施工階段出現(xiàn)成本管理風(fēng)險，需要從招投標、項目施工以及設(shè)計變更方面入手，增強相關(guān)負責(zé)人的成本控制意識與項目管理意識，使工程項目建設(shè)工作順利進行。第一，規(guī)范招投標過程。立足國家政策制定招投標程序，要求參與項目招投標的企業(yè)嚴格遵守制度。若是在招投標環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則要按照制度操作，防止不規(guī)范操作影響項目成本控制。同時，加強對投標方的考核，通過信用資質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、財務(wù)狀態(tài)等方面的考核，選擇符合工程項目建設(shè)要求的對象，為提高工程項目成本控制效果提供保障。第二，加強對施工現(xiàn)場的管理。為控制工程質(zhì)量安全、提高項目成本控制水平，須引進現(xiàn)代信息技術(shù)手段，借助現(xiàn)代化方法進行成本控制，監(jiān)督工程項目建設(shè)過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目中有較多隱蔽工程，人工管理的方式存在管理死角，無法及時發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、建設(shè)問題。信息化管理手段的運用可以將工程項目建設(shè)數(shù)據(jù)保存在信息系統(tǒng)中，通過數(shù)據(jù)分析、對比等方式，了解工程項目建設(shè)情況，并針對管理問題提出建議。第三，制定設(shè)計變更工作制度。根據(jù)工程變更程序，制定相關(guān)的工作方案，確定設(shè)計變更流程與要求，使施工單位在制度規(guī)范下完成設(shè)計變更的任務(wù)。同時，要求施工單位設(shè)計變更資料的收集與管理工作，為成本控制提供依據(jù)，使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作有序進行。

做好產(chǎn)品營銷管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售成本控制中，可以從人工成本、宣傳成本等方面入手，利用科學(xué)管理手段提升銷售成果，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。在實際工作中，可以從以下方面入手：

第一，制定科學(xué)的銷售方案。為提升銷售效果，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多種銷售手段進行宣傳，將房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢、特點等呈現(xiàn)出來，以吸引更多消費者參與其中。在實際工作中，可以采用線上與線下結(jié)合的方式進行銷售，提升產(chǎn)品的市場影響力，為房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展提供保障。第二，提升銷售人員的專業(yè)素質(zhì)，使其掌握銷售方法，并在實踐中靈活運用。銷售人員的專業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力會對銷售工作產(chǎn)生直接的影響。企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求，制定個性化培訓(xùn)方案，對銷售人員進行銷售技巧、方法、項目產(chǎn)品等方面的培訓(xùn)，使其在學(xué)習(xí)中提高自身的銷售水平。第三，科學(xué)定價，增加產(chǎn)品的吸引力。為解決產(chǎn)品定價問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該分析市場環(huán)境、國家政策與自身情況，根據(jù)項目特點制定不同的價格方案，要求銷售人員根據(jù)產(chǎn)品銷售情況不斷調(diào)整銷售價格，以保證產(chǎn)品銷售的有效性。同一產(chǎn)品在不同時期有不同的價格，企業(yè)可以根據(jù)產(chǎn)品定位、銷售情況，設(shè)置低價方案、中價方案與高價方案，利用多種不同方式吸引消費者，增加產(chǎn)品的銷售量。

作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團（福州）有限公司